כמה הון עצמי צריך למשכנתא -צפו לפתעה
חסכתם כסף בצד לדירה ועכשיו אתם שואלים את עצמכם, כמה הון עצמי צריך למשכנתא?
כמה הון עצמי צריך למשכנתא היא אחת השאלות החשובות שעולות עוד בשלב הראשוני של בדיקת התקציב לחיפוש דירה.
כמה הון עצמי צריך לדירה
- הון עצמי לדירה ראשונה: לפחות 25% ממחיר הדירה כהון עצמי לקבלת משכנתא
- ברכישת דירה חליפית – שיפור דיור, כלומר מכירת דירה יחידה בבעלותך ורכישת דירה אחרת: יש צורך בהון עצמי למשכנתא בגובה של לפחות 30% משווי הדירה כהון עצמי לקבלת משכנתא.
- הון עצמי לדירה שנייה: משכנתא לדירה שנייה ניתנת עד 50% מערך הנכס הנרכש . וגם על כך יש התאמות שונות. אם כך, ניתן להבין כי סוג הדירה הנרכשת קובע כמה הון עצמי צריך לדירה .
כמה הון עצמי צריך כדי לקנות דירה ראשונה
הון עצמי למשכנתא עבור משכנתא לזוגות צעירים הופכת לנושא בוער ומדובר כיום. רוכשים נאבקים בשביל להגיע לרמה המינימלית של הון העצמי לדירה ראשונה הדרוש. במקרים רבים רוכשי דירה ראשונה לוקחים הלוואות משכנתא גדולות מאוד. כך הם חשופים לעליית ריבית. וגם חשופים להגדלת ההחזר החודשי אשר שוחק את ההכנסה נטו שלהם. הון עצמי לדירה ראשונה הוא כ-25% לפחות משווי הבית הנרכש. במקרים רבים לווים מתקשים להשיג את כל ההון העצמי למשכנתא.
סכום התחלתי למשכנתא
משכנתא ניתנת בדרך כלל ככסף אחרון עבור רכישת הדירה. בחוזה הקניה של הדירה מפורטים לוחת התשלומים מול המוכר. ישנם חוזים עם שני תשלומים וראיתי חוזים עם עשרה מועדים שונים. ישנם שני כללים מקובלים שצריך להתייחס אליהם:
1) משכנתא ניתנת על ידי הבנק ככסף אחרון בתשלום עבור קניית הדירה
2) הבנק לא מאשר העברת התשלום הראשון למוכרים כחלק מכספי המשכנתא.
התשלום הראשון בעת חתימת החוזה, הוא בדרך כלל בגובה 10%-15% ממחיר הדירה. והכסף הזה הוא חלק מההון העצמי לרכישת דירה. את זה חייבים לזכור בעת תכנון הרכישה.
בתהליך רכישת דירה בחודשים הקרובים. חבל להמר על כספך.
זה הזמן להתקשר אלי עכשיו ולהתחיל לחסוך כסף 054-8600447
המאמרים שלי יכולים לחסוך לך עשרות אלפי שקלים, כדאי לך להשאר מעודכן:
בתהליך רכישת דירה בחודשים הקרובים. חבל להמר על כספך. זה הזמו להתקשר בתהליך החיפוש המתקדם או לפני חתימת חוזה כדאי לדעת אם הבנק יאשר לתת לך משכנתא. לכן מבקשים מהבנק אישור עקרוני למשכנתא. הבנק בודק מספר נתונים בסיסיים,תלושי שכר ותנועות חשבון. הבנק מחליט אם לאשר או לא לאשר את המשכנתא. הריביות באישור תקפות ל 24 ימים בלבד. והאישור תקף לחודש/שלושה חודשים תלוי בבנק.
הון עצמי משכנתא זוגות צעירים מחיר למשתכן
רכישת דירה במסגרת פרוייקט מחיר למשתכן זו האפשרות הקרובה ביותר של משכנתא ללא הון עצמי. כי במסגרת הפרוייקט ניתן לקחת עד 90% משווי השוק של הדירה או במקרים רבים הבנקים מסתפקים ב 10% בלבד משווי הדירה.
בדרך כלל גובה ההון העצמי במשכנתא לזוכות צעירים במחיר למשתכן נגזר הערכת הבנק לשווי הדירה.
יש הבדל בין הבנקים לגבי אומדן שווי השוק
יש בנקים אשר שולחים שמאי למרות שמדובר במקרים רבים בדירות שלא התחילה עבודה ובנייה. או מדובר בפרוייקטים בשלבים ראשונים.
יש בנקים המסתפקים בטבלאות של הבנק
חשוב לדעת : יש הבדל גדול בהכרכת השווי של כל בנק לאותו פרוייקט של מחיר למשתכן. לכן יש הבדל על כמה הון עצמי צריך למשכנתא בכל בנק. לפעמים כדאי בפרוייקט מסויים של מחיר למשתכן לבחור בנק אחד על אחר בגלל הערכת השווי .
ככל שהערכת השווי גבוהה יותר כך צריך פחות הון עצמי למשכנתא
הצגת הון עצמי למשכנתא בקבלת אישור עקרוני למשכנתא:
כאשר מבקשים מהבנק אישור משכנכתא . רצוי להגיד מראש לבנק אם המשכנתא היא כסף שנועד לתשלום אחרון בקניית הדירה. או שהמשכנתא היא כסף לתשלום אמצעי (החל מתשלום שני).
במידה וחלק מהון עצמי למשכנתא נמצא אצל ההורים או חברי משפחה אחרים, ומובטח לטובת רכישת הדירה. הבנק יבקש תדפיס בנק בו מצוי הכסף עם חתימת ההורים שהם אכן מתכוונים להעביר כסף כהון עצמי לרכישת דירה. אם לא מציינים זאת, הבנק מניח שמדובר שכסף המשכנתא שהבנק נותן נועד לתשלום האחרון. כלומר, הקונים ישתמשו בכל ההון העצמי לרכישת דירה לפני לקיחת המשכנתא.
חייבים לקבל אישור מהבנק למשכנתא ככסף אמצעי. האישור חייב להופיע בהתניות על גבי האישור העקרוני. הבנק מוודא בדרך כלל בשיחה עם הקונים שיש להם את סכום התחלתי למשכנתא.
הון עצמי למשכנתא 2020
מה גובה הון עצמי למשכנתא 2020. אין שינוי כשמדובר בתקנות בנק ישראל. כפי שכתבתי בפסקה הקודמת שיעור הון עצמי למשכנתא בשנת 2020תלוי בסוג הדירה הנרכשת. בין אם דירה יחידה/שיפור דיור/דירה להשקעה. אבל לקראת סוף השנה הקודמת נכנסה תקנה חדשה אשר מחייבת את רוכשי הדירה לדווח לרשות המיסים את המקורות של ההון העצמי לרכישת דירה. התקנה נועדה כדי להקטין את השימוש במזומן כחלק מתשלום הון עצמי לרכישת דירה. התקנה נכנסה לתוקף בינואר 2019. אפשר יהיה לדווח גם באינטרנט אני מניח שכפי שנושא הון עצמי למשכנתא ב-2018 העסיק רוכשי דירות כך יעסיק גם בשנים הבאות.ניתן לחשב בעזרת מחשבון הון עצמי בצורה קלה את ההון העצמי שיש לקונים לצורך רכישת הדירה.
מחשבון הון עצמי למשכנתא
רבים מסתכלים רק על היתרה בחשבון הבנק ואולי גם על הסכום שנצבר בתכנית חיסכון לצורך חישוב הון עצמי למשכנתא. אבל בעידן שלנו' עם ריבוי של מקומות עבודה. לכל אחד מאיתנו נפתחו מספר קרנות השתלמות . ולעיתים מספר תוכניות חיסכון. חישוב הון עצמי למשכנתא יכול להיות מורכב.
משכנתא לרכישת דירהללא הון עצמי
אז כיצד אפשר לקחת משכנתא ל ללא הון עצמי.
ניתן להשתמש בצורה חכמה בקרנות השתלמות: ניתן לקחת הלוואה על חשבון קרן ההשתלמות כחלק מחישוב סכום התחלתי למשכנתא. זו למעשה הלוואה להון עצמי למשכנתא אולם יש לקחת בחשבון מספר דברים:
1) מדובר בהלוואה קצרה יחסית כ-5 עד 7 שנים. לכן ההחזר החודשי יהיה יחסית גבוה
2) מצד אחד זו אמנם הלוואה להון עצמי למשכנתא אשר תיחשב כמובן כחלק מחישוב הון עצמי למשכנתא.
אבל מצד שני החזר ההלוואה החודשי ירד מחישוב ההכנסה הפנויה שהבנק מחשב לצורך בדיקת החזר המשכנתא.
דוגמה: נניח ההכנסות המשותפות הם 16,000 אלף נטו ללא הלוואות כלשהן. ולקחת עכשיו הלוואה כנגד קרן השתלמות או כל הלוואה אחרת נניח של 300 אלף ל-5 שנים כלומר החזר חודשי על ההלוואה בגובה של 3500 – 5,000 ש"ח . ההכנסה ירדה מ 16 אלף נטו ל 11 או 12.5.
המשמעות לכך היא שסכום ההחזר החודשי שהבנק ירשה לנו תקטן מסכום של כ 5,600 לסכום של 3,850-4375 ש"ח.
סכום החזר החודשי המקסימלי יקבע את סכום המשכנתא שנוכל לקחת. לכן, חשוב מאוד להתייעץ עם יועץ משכנתאות פרטי, לא עם פקיד הבנק. בעיקר לצורך בדיקת כמה הון עצמי צריך בשביל משכנתא. הבעיה שבמקרים רבים לרוכשים צעירים אין הרבה ותק במקום העבודה וגם המשכורות ההתחלתיות נמוכות. לכן קרן השתלמות לא יכולה להספיק כמקור כספי מספק, לצורך יכולת לקיחת משכנתא לזוגות צעירים ללא הון עצמי.
מה עושים כאשר לא ניתן לקחת הלוואה או אין קרן השתלמות? זה מקרה יותר מורכב. במקרים כאלה שאין יכולת החזר של הלוואות או אין מספיק כסף שאפשר ללוות. ניתן לבקש מההורים לשעבד את הנכס בבעלותם ולקחת הלוואה לכל מטרה כחלק מהון עצמי לרכישת דירה. אלה הדרכים העיקריות כדי שאפשר יהיה לקחת משכנתא ללא הון עצמי
עצה חשובה: עליך לזכור שבעת חתימת חוזה רכישת הדירה. עליך להביא בדרך כלל צ'ק בנקאי בגובה סכום התשלום הראשון שהוסכם בחוזה. בדרך כלל התשלום הראשון הוא בסכום שמעל הפיצוי המוסכם חוזה לפחות 10%-15%.
הוצאות נלוות שיש צורך להתחשב בהן בעת חישוב הון עצמי למשכנתא
יש לקחת בחשבון הוצאות נלוות שעליהם יש לשלם מההון העצמי לכן יש להתחשב בהם כשנבדוק כמה הון עצמי צריך בשביל משכנתא.
– תשלום לעו"ד
– מחשבון מס רכישה
– עלות תיווך
– יועץ משכנתאות פרטי
– שיפוץ דירה לצורך כניסה
– ריהוט וכו'
לכן כשבודקים כמה הון עצמי צריך למשכנתא. יש לקחת בחשבון את כל ההוצאות הנלוות שנצטרך לשלם אותם מתוך ההון העצמי. במקרים רבים נצטרך להגדיל את סכום ההלוואה לרכישה מהבנק בהתאם. לכן, הבדיקה של הון עצמי למשכנתא חשובה. נתקלתי במקרים שלאחר לקיחת המשכנתא הרוכשים גילו שחסר להם כסף לתשלום למוכרים. כי חישוב הון עצמי למשכנתא לא בוצע נכון ולא לקח בחשבון הוצאות שונות.
הון עצמי לרכישת דירה מקבלן
חשוב מאוד לקחת בחשבון שעלות דירה הנרכשת מקבלן צמודה למדד תשומות הבניה . סכום זה משולם בדרך כלל בקבלת הדירה
רק להמחשה – מדד תשומות הבניה בשנת 2017 היה כ 1.9% . דוגמא להשפעת מדד תשומות הבניה על עלות הבית. נניח נרכשה דירה מקבלן במחיר של 1.8 מליון ש"ח. כניסה כשנתיים מחתימת חוזה.
בדרך כלל בקניית דירה מקבלן, הקבלן מציע הסדר של 20% תשלום במעמד החוזה ו 80% בעת הכניסה לדירה. בהנחה שמדד תשומות הבניה הוא כ-1.9% בכל שנה בשנה הראשונה מחיר הדירה יעלה בכ-12.8 אלף בשל מדד תשומות הבניה בשנה השניה מחיר הדירה יעלה בכ-13.1 אלף בשל מדד תשומות הבניה בסך הכל מחיר הדירה שלנו יעלה בכ 26 אלף ש"ח בגלל עליית תשומות הבניה.
עצה חשובה: אם יש צפי לעלייה במדד תשומות הבניה יש לשקול את הכדאיות של המבצעים של הקבלנים של 20% /80%. תשלום ראשון של 20% ובמסירה את היתרה לכן, חשוב מאוד לבדוק עם יועץ משכנתאות פרטי, לא עובד בנק, את כדאיות הקדמת התשלומים לקבלן.
לכן חשוב לקחת בחשבון את השפעת עליית מדד תשומות הבניה בחישוב ההון עצמי בקניית דירה מקבלן
כמה הון עצמי למשכנתא צריך לפרוייקט מחיר למשתכן
סכום ההון העצמי למשכנתא של מחיר למשתכן ירד לאחרונה לסכום של 60 אלף ש"ח בלבד בפרויקטים מסוימים.
1) ממליץ מאוד להשתמש בצ'ק ליסט שהכנתי עבורך לחישוב הון עצמי למשכנתא
2) מפנה אותך למאמר חשוב שכתבתי על שלבים בלקיחת משכנתא
3) אל תלך לבנק לפני שקראת את מדריך המשכנתא המלא .
מצגת המאמר
בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים. למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.
עולם המשכנתאות והפיננסיים עשוי מעט להפחיד, אבל בשבילי זו שפה מדוברת.
בשביל זה אני כאן – לעשות לך קצת סדר. אשמח לשתף אותך במאמרים נוספים:
