הגדלת משכנתא

הגדלת משכנתא – האם כדאי להגדיל את ההחזר החודשי?

כך מתחיל הבוקר שלי:

הלו, הגעתי אל ארז שמש יועץ משכנתאות פרטי?
אני : כן ?
כמה תעלה לי הריבית על המשכנתא
אני :?!! מה גודל משכנתא? איזו דירה קונה?
עזוב, איזו ריבית אתה משיג לי

אם הייתי מקבל שקל על כל לקוח ששואל אותי איזו ריבית אני יכול להשיג לו ? הייתי יכול לפרוש. לצערי זו לא השאלה שצריך לשאול. מפתיע, אבל לא גובה הריבית יביא למצב של משכנתא אופטימלית.

לא הריבית - ההחזר

כן, אני יודע שרק על הריבית מדברים בשיחות סלון או בקפטריה בעבודה כשמדובר במשכנתא . אבל, תאמינו לי, ריבית כבודה במקומה מונח. עם כל הכבוד לא עם הריבית אנחנו נלך לישון כל ערב. מה שחשוב זה לבדוק מהו החזר משכנתא חודשי.

חישוב משכנתא לפי משכורת הוא הבסיס לקביעת יכולת ההחזר. מדובר בנושא חשוב מאוד בעיקר מול מקרים שבהם דרושה הגדלת משכנתא קיימת. חישוב משכנתא לפי החזר חודשי נכון מביא לחיסכון במשכנתא.

כדאי לקרוא בהרחבה על אופן חישוב החזרי משכנתא חודשיים

כלים לבדיקת משכנתא אופטימלית:

למשכנתא אופטימלית יש מספר פרמטרים. אחד מהם הוא בדיקת חיסכון במשכנתא שנוצר במצב של הגדלת החזר המשכנתא בתכנון פיננסי של לקיחת משכנתא אופטימלית נבדוק כמה כסף יוצא לנו מהכיס ועובר לבנק לאורך חיי המשכנתא. באופן פשטני זו מכפלה של מספר חודשי המשכנתא כפול החזר משכנתא חודשי. אולם מכפלה זו לא יכולה להגדיר אם משכנתא מסויימת היא יקרה או זולה.

כדי לבדוק חיסכון במשכנתא נשתמש ביחס ההחזר לשקל שהוא סך התשלומים שנשלם לבנק חלקי הסכום המקורי אותו לקחנו. כך נוכל לדעת שאם משווים משכנתא עם יחס החזר לשקל של 1.47 היא יקרה לעומת משכנתא ביחס החזר של 1.25. זה רק אחד הפרמטרים בלקיחת משכנתא אופטימלית.

עוד משהו על החזר משכנתא חודשי מומלץ:

הבנק מוסר לך תחזית תשלום החזר משכנתא חודשי מומלץ שאינה לוקחת בחשבון עליית ריבית או הצמדה. לכן סך ההחזר לבנק יהיה מוטה כלפי מטה, ויציג לרוב תמונה ורודה מהמצב שעלול להיות בפועל. פגישה עם יועץ משכנתאות אובייקטיבי, אם מדובר בלקיחת משכנתא או הגדלת משכנתא. תביא למשכנתא אופטימלית . יועץ משכנתאות פרטי בודק את כושר החזר משכנתא שלך. וכך ניתן לבצע חישוב משכנתא לפי משכורת ,בהתאם להנחות אשר יותר קרובות למציאות הפיננסית. יועץ משכנתא מומלץ,יראה לך בפגישה את החיסכון במשכנתא בתוספת של מאות שקלים בודדות בהחזר משכנתא ממוצע.

לפני שממשיכים , אני ממליץ לקרוא את המאמר תנאים לקבלת משכנתא. לצורך לקיחת משכנתא אופטימלית עבורך, הכרחי להפגש עם יועץ משכנתאות פרטי שיבדוק אתך את כושר החזר המשכנתא המתאים עבורך.

בתהליך רכישת דירה בחודשים הקרובים. חבל להמר על כספך.
זה הזמן להתקשר אלי עכשיו ולהתחיל לחסוך כסף 054-8600447

המאמרים שלי יכולים לחסוך לך עשרות אלפי שקלים, כדאי לך להשאר מעודכן:

מה הבנק לא מספר לך בנוגע הגדלת החזר משכנתא

לוקחי משכנתא מבקשים מסיבות שונות החזר משכנתא חודשי נוח. הרעיון של הגדלת החזר משכנתא נראה להם מפחיד. מה שהם אינם יודעים שהחזר חודשי משכנתא נמוך טוב מאוד לבנק. כאשר החזר חודשי למשכנתא נמוך הבנק מרוויח יותר בגלל מספר סיבות:

1) המשכנתא נפרסת ליותר חודשים ,כלומר סך התשלומים לבנק עולה
2) ככל שהקופה יותר ארוכה כך במסלולים מסויימים הריבית גבוהה יותר מתקופה קצרה.
3) הסיכון של הבנק למצב שהלווים לא יוכלו לעמוד בהחזרים בעתיד קטן יותר, בגלל שההחזר הראשוני נמוך.

אם כך לבנק יש מספיק סיבות לא להמליץ על הגדלת החזר או הגדלת משכנתא.
הסקרנות עולה, עכשיו אראה לך איך אפשר להגיע למשכנתא אובייקטיבית וכמה אפשר לחסוך בהגדלת משכנתא.

משק בית מפסיד בממוצע כ 140,000 ש"ח בעסקת משכנתא בגלל חוסר ידע פיננסי כדאי לך להתקשר אלי כבר עכשיו ולהתחיל לחסוך 054-8600447

600 אלף חיסכון בהגדלת החזר משכנתא ממוצע ב 500 ש"ח

לצורך הדוגמא: זוג עם הכנסות נטו של 16 אלף ₪,אשר לקחו משכנתא של 600 אלש"ח. בריבית קבועה צמודה למדד של 3.65% למשך 30 שנה , עם תחזית הצמדה שנתית של כ 2% מדובר בהחזר משכנתא חודשי הנמוך ביותר שניתן לקבל במסלול הזה,שכן המשכנתא נפרסת על פני 30 שנים.

בדוגמה שלנו הקונים ביקשו מהבנק "להחזיר רק את ההחזר הנמוך ביותר" שעומד על 2,478 ₪. הם לא רצו לפגוע ברמת החיים שלהם. מדובר באחוז החזר נמוך מסך ההכנסה הפנויה של כ 15% בלבד. תיאור המצב המקורי בהצעת הבנק: -סה"כ התשלומים לבנק יהיו כ 1,316,449 שקלים -יחס ההחזר יעמוד על 2.19 שקלים שישולמו לבנק על כל 1 שקל שהתקבל – ריבית קבועה הצמודה למדד 3.65%. כלומר על כל שקל שבני הזוג לקחו הם מחזירים למעלה משני שקלים.

בהתאם לבדיקת יכולת החזר משכנתא בפגישה עם יועץ משכנתאות מומלץ הלקוחות הבינו שאם החזר משכנתא ממוצע יגדל רק ב 500 ש"ח ל 3,248 שקלים בחודש הם יכולים לחסוך הרבה מאוד כסף סך ההחזר לבנק במשכנתא שהציע יועץ המשכנתאות יהיה 1,012,665 שקלים בלבד המשכנתא תילקח לכ 21 שנה.

חיסכון במשכנתא של 303,784 שקלים לאורך חיי המשכנתא

איך הצלחת לחסוך כל כך הרבה בתשלומי המשכנתא? מה קורה כאן?
"רגע, איך זה יכול להיות,שאפשר לחסוך יותר מ 300 אלף ?" "אתה עובד עלינו."

זה מה שאני שומע בהרבה פגישות כשאני מציג חיסכון מול הצעת הבנק "הרי לקחנו 600 אלף איך זה יכול להיות שאתה חוסך לנו חצי ממה שלקחנו רק כי המלצת לשנות את החזר משכנתא 600 אלף שקלים?" כאן הטעות ואני אומר, נכון לקחתם 600 אלף שקלים מהבנק כמשכנתא לרכישת הדירה. אבל אתם אמורים לשלם לבנק קרוב ל 1.3 מליון במשך 30 שנה!! לא לשכוח זוכרים יחס החזר לשקל של 2.19.

החיסכון נובע מכך שיש פחות תשלומי ריבית והצמדה כי צמצמנו את התקופה והגדלנו את גובה החזר משכנתא של 600 אלף נניח לא היתה אינפלציה בכלל עדיין היה חיסכון שנובע מכך שמשלמים פחות ריבית החיסכון בריבית הוא כ 151 אלף ש"ח והחיסכון מהצמדה לאינפלציה הוא כ-152 אלף שקלים וביחד חיסכון במשכנתא של 303 אלף שקלים.

אז כן, כאשר לוקחים משכנתא במסלול כל כך מסוכן ויקר. ויחס החזר לשקל של 2.19. אפשר בקלות לחסוך 300 אלף. כל משפחה עושה את חישוב הכדאיות שלה. התפקיד שלי,בתור יועץ משכנתא פרטי. להציג בפניך את האפשרות לחסוך כל כך הרבה כסף במשכנתא.

המשכנתא בדוגמא היא קצת יותר קטנה המשכנתא ממוצעת בשנת 2018

כלומר, לא מדובר במשכנתא יוצאת דופן. איך קרה הקסם הזה, איך רק 500 שקלים תוספת החזר משכנתא ממוצע יצר את החיסכון הזה ? בעיקר בגלל הקיצור במשך השנים של המשכנתא. וזה מה שגורם לבנק להרוויח. בעקבות הליווי שקבלו הקונים מיועץ משכנתאות אובייקטיבי. היועץ הציע לבדוק הגדלת החזרי משכנתא חודשיים ב 1,000 ש". לעומת הצעת הבנק המקורים.

הגדלת החזר משכנתא ב 1,000 ש"ח נשמעת הרבה. אבל צריך לזכור שהחזר המשכנתא הראשוני היה יחסית נמוך. לווים רבים יוכלו להתמודד עם החזק של 3,748 ש"ח. וגם כדאי להסתכל הנתונים בצד חיסכון במשכנתא בהמשך הפגישה עם יועץ משכנתאות פרטי גילו הקונים, שכאשר החזר משכנתא ממוצע יגדל רק ב 1,000 ש"ח ל החזר חודשי 3,748 ש"ח סך ההחזר לבנק יהיה רק 904,935 ש"ח בלבד והמשכנתא תילקח לכ-17 שנה בלבד.

החיסכון במשכנתא

סך ההחזר של המשכנתא קטן בכ 411,514 שקלים לאורך חיי המשכנתא משך המשכנתא מתקצר ל 17 שנה במקום 30 שנה גם הריבית זולה יותר כי מדובר בתקופה קצרה יותר . מריבית משכנתא ממוצעת של 3.65% במשכנתא הארוכה ל 30 שנה ירדה ל 3.1% ( כי מדובר כבר על משכנתא קצרה יותר שנלקחה ל 19 שנים.)

בדיקת חיסכון במשכנתא לאחר 10 שנים

בטח חשבת לעצמך, מי יחכה 30 שנה או 20 שנה. אני בטוח שתכננת למכור את הדירה או לסלק את המשכנתא הרבה קודם. אז הנה תאור החיסכון הצפוי לאחר 10 שנים: לאחר 10 שנים במשכנתא המקורית ל 30 שנה יתרת המשכנתא תעמוד על 554,018 שקלים לאחר 10 שנים במשכנתא עם ההחזר הגבוהה ב 1,000 ש"ח 434,205, החיסכון במשכנתא יהיה 119,803 שנובע גם מירידת קרן יותר מהירה וגם פחות תשלומי ריבית והצמדה במשכנתא הקצרה.

חיסכון של כ 120 אלף שקלים למרות שעברו רק 10 שנים ולא 30 כל שנה חוסכים בממוצע כ 12 אלף שקלים, אני בטוח שיש לך מה לעשות עם סכום כזה כל שנה משכנתא זה נושא מורכב. ממליץ להוריד את המדריך ללקיחת משכנתא שיעזור לך במבוך הבנקאי. להבין ולהפנים, החזר משכנתא ממוצע הוא המשפיע העיקרי על חיסכון במשכנתא.

עדות שחר פליישמן על ארז שמש יועץ משכנתאות

900 אלף חיסכון בהגדלת החזר משכנתא ממוצע ב 500 ש"ח

לצורך הדוגמא: זוג עם הכנסות נטו של 16 אלף ₪, לקחו משכנתא של 600 אלך שקלים המסלול בריבית קבועה צמודה של 3.65% למשך 30 שנה עם תחזית אינפלציה שנתית של כ 2% ( בדיוק האמצע של יעד בנק ישראל שעומד בין 1% ל 3% ) גם כאן מדובר בהחזר משכנתא חודשי הנמוך ביותר,שכן ההלוואה נפרסת על פני 30 שנים .

בפגישה של הקונים בבנק, הם ביקשו משכנתא עם ההחזר הנמוך ביותר,שעומד על 4,122 שקלים. הקונים לא רצו לפגוע ברמת החיים שלהם וביקשו את החזר המשכנתא הנמוך ביותר. אם קראת את המאמר מההתחלה, כבר הבנת שזה בדיוק מה שהבנק גם רוצה 900 אלף קלים משכנתא זו כבר לא משכנתא קטנה. וגם ההחזר עליה כבר מתחיל להיות משמעותי.

נכון ש 4,122 שקלים כל חודש זה לא סכום נמוך. אבל בעקבות הפגישה של הקונים עם יועץ משכנתאות פרטי, הציע היועץ שהקונים יראו את החיסכון במשכנתא בהגדלת ההחזר רק ב 500 שקלים בלבד. ואלה הם התוצאות שמרוכזות בטבלה

אז מה רואים כאן?

שאפשר לחסוך כ 355 אלף שקלים של תשלומים מיותרים לבנק בהגדלת החזר משכנתא חודשי בכ 500 שקלים בלבד. החיסכון במשכנתא נבע בעיקר בעקבות צמצום משך התקופה ב 7 שנים. שזה המון. ניתן לראות שיחס החזר לשקל ירד משמעותית מתחת לשני שקלים. ועומד על 1.8 שקלים בלבד. אפשר לסיים את המשכנתא אחרי 23 שנים ולא אחרי 30. זה הבדל משמעותי

הבהרה: המספרים בדוגמא ניתנו רק לשם המחשה. לא סביר שרוכשי דירה יקחו משכנתא של 900 אלף שקלים שכולה בריבית קבועה צמודה. הדוגמא נועדה להמחיש את השפעת הגדלת המשכנתא והחיסכון העצום בשינוי בהחזר. אבל, אם לוקחים משכנתא שבגובה של מליון שקלים ומעלה. בהרבה מקרים סביר להניח שיהיו מסלולים עם סכומים כמו 300-400 אלף . ואז הדוגמא הראשונה אכן חשובה להמחשת החיסכון העצום.

לפני סיום, אני תמיד נשאל על משכנתא על מליון שקלים. כמה עולה ומה תמהיל המשכנתא המומלץ למשכנתא של מליון. הכל על משכנתא של מליון שקלים במאמר כאן

לסיכום המאמר

מעבר לכל המספרים והטבלאות חשוב מאוד לזכור את הדבר החשוב באמת:

1) ממליץ מאוד להשתמש בצ'ק ליסט שהכנתי עבורך לחישוב הון עצמי למשכנתא
2) מה שחשוב במשכנתא זה לא רק הריבית
3) לבדיקת כושר ההחזר חשיבות רבה בתכנון משכנתא אופטימלית
4) משכנתא לוקחים עם יועץ משכנתאות פרטי

תמיד כדאי לבדוק את השפעת תוספת החזר של כמה מאות שקלים ולבדוק את החיסכון במשכנתא משכנתא זה נושא מורכב. ממליץ להוריד את המדריך ללקיחת משכנתא שיעזור לך במבוך הבנקאי. להבין ולהפנים, ניתן להגיע לחיסכון במשכנתא על ידי הגדלת החזר החודשי במאות בודדות בלבד.

חומרים נלווים להורדה:

מצגת המאמר

אודות כותב המאמר:

בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים. למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.

נהנית? כדאי להעביר את זה הלאה.

Share on facebook
לשיתוף בפייסבוק
Share on whatsapp
לשיתוף בוואטסאפ
Share on email
לשיתוף במייל

ליווי מלא לקבלת משכנתא

לפרטים נוספים >>

ליווי פיננסי לעסק שלך

לפרטים נוספים >>

המדריך ללקיחת משכנתא

להורדת המדריך מתנה >>

בדיקת סטטוס פיננסי למשפחות

להורדת המדריך מתנה >>

עכשיו זה קצת יותר מובן?

עולם המשכנתאות והפיננסיים עשוי מעט להפחיד, אבל בשבילי זו שפה מדוברת.
בשביל זה אני כאן – לעשות לך קצת סדר. אשמח לשתף אותך במאמרים נוספים:

סגירת תפריט
WhatsApp chat