השלבים בדרך למשכנתא שלך
לאחר חיפושים רבים מצאת את הבית שרצית. זהו הרגע שכל כך הרבה זמן חיכית לו . ופתאום הכל קורה כל כך מהר. למצוא עורך דין, שמאי ולקחת משכנתא. אז הנה השלבים הנחוצים לצורך לקיחת המשכנתא הזולה והבטוחה.
1. צעד ראשון – קביעת גובה החזר משכנתא חודשי מתאים:
זה השלב הבסיסי שרבים כל כך נוטים לדלג עליו, או גרוע מכך, נותנים לבנק להחליט עבורנו. וכפי שתראו במקרים רבים לבנק יש אינטרס "לעזור" לנו עם החזר נמוך.
ההחזר צריך להיות ריאלי ותואם הן את סכום המשכנתא שאתם מבקשים . ומצד שני, ההחזר צריך להיות תואם להכנסות ולהוצאות שלכם. לגובה ההחזר חשיבות מכרעת על עתיד המשכנתא שתיקחו.
גובה החזר משכנתא חודשי צריך לעמוד בתקנות בנק ישראל:
גובה ההחזר החודשי לא יכול לעבור 40% מההכנסות נטו שלכם בניכוי הלוואות. כמו כן, בנקים רבים מגבילים את גובה ההחזר ל 35% ואפילו פחות מתוך זהירות ושמרנות.
החזר נמוך מידי – עלול לגרום למשכנתא ארוכה מאוד שנפרסת לשנים רבות .זה אומר לשלם המון המון כסף מיותר לבנק. כמו כן החזר נמוך עלול לגרור שימוש במסלולי משכנתא יותר מסוכנים. על כך ארחיב בהמשך.
החזר גבוה – עלול לגרום ללחץ כלכלי חודשי עליכם, המשכנתא עלולה להפוך למשקולת כבדה מאוד. לא תוכלו לגמור את החודש. יכול להיות שהיום אתם עומדים בהחזר אבל יש לחשוב על תקופות בעתיד, לחוצות יותר. האם אז תוכלו לעמוד בהחזר?
רצוי להשקיע מחשבה רבה בקביעת גובה ההחזר, יש להתייחס למצב הכלכלי כיום, לתכניות לעתיד ולגודל והרכב המשפחה. לקחת בחשבון גם תקופות יותר טובות ופחות טובות.
טיפ: לגרים בשכירות שרוצים לרכוש דירה ולוקחים משכנתא. הבסיס להחזר החודשי חייב להיות גובה תשלום השכירות כיום. רצוי להוסיף לפחות 10% מהחיסכון החודשי לצורך הגדלת ההחזר.
המאמרים שלי יכולים לחסוך לך עשרות אלפי שקלים, כדאי לך להשאר מעודכן:
2. צעד שני -תמהיל משכנתא:
התמהיל הוא המלך– תמהיל משכנתא מומלץ הוא ההרכב של המשכנתא שלכם המסלולים השונים, שנים וריביות.
בנק ישראל הגדיר קרוב ל 43 מסלולי משכנתא שונים המותרים בלקיחת המשכנתא.
פקידי הבנק משתמשים לרוב ב 4-5 מסלולים בלבד. פקידי משכנתאות טובים מכירים עשרה מסלולים.
ואיזה מסלולים הבנק יציע לכם? נכון, מן הסתם המסלולים שמביאים את הרווח הגבוהה ביותר לבנק. בניית התמהיל חשובה ביותר. התמהיל הוא מה שמביא את הרווח לבנק במשכנתא ולא הריבית. לבנקים יש אינטרס ברור שהלקוחות יתווכחו על הריבית ויריבו איתם על עשירית האחוז. הם מעדיפים ויכוח על ריבית מאשר להיפגשעם לקוח שמבין ועומד על זכותו לקבל את ההרכב הטוב ביותר עבורו. חשוב לקחת משכנתא אובייקטיבית,בעזרת יועץ משכנתאות פרטי.
טיפ להצלחה – צריך לבוא אל הבנק עם תמהיל אחד שאתם רוצים, ולא לתת לבנק לשכנע אתכם לקבל מסלולים אחרים. הרבה פעמים הבנק יטען שתמהיל המשכנתא שביקשתם לא עומד בתקנות בנק ישראל. לפעמים זה נכון אך במקרים רבים זה כלל אינו מדויק. עמדו על התמהיל שאתם מבקשים. שימו לב שהצעת המשכנתא שקיבלתם מהבנק לא מסוכנת ועלולה להגיע להחזר גבוהה משמעותית תוך מספר שנים.
חשוב לדעת מהן תקנות בנק ישראל העיקריות בנוגע לתמהיל:
1) לפחות משליש מהמשכנתא בריבית קבועה
2) לא יותר משליש מהמשכנתא נלקחת בפריים או משתנה כל שנתיים
3. צעד שלישי - איסוף החומר הדרוש לקבלת האישור עקרוני למשכנתא מהבנק:
זה צעד הבסיסי אך חשוב כי הוא מהווה את הבסיס לאישור הבנק.
במהלך הגשת הבקשה עבור אישור משכנתא עקרוני תוכלו לגלות מבעוד מועד אם יש נתון בעייתי שעלול לקלקל את האישור המבוקש. וכך תוכלו לנסות לתקן את הנתונים לקראת ההגשה כדי למנוע סירוב של הבנק .
רצוי מאוד להימנע מסירוב, שכן בימינו הכל נמצא במחשבי הבנק. אם סורבתם פעם אחת על ידי הבנק ואחר כך תיקנתם את הבקשה. תהליך האישור החדש יהיה ארוך יותר ויבחן בקפדנות רבה. ובמקרים רבים התנאים של אישור שהתקבל לאחר סירוב יהיו פחות טובים.
ודאו שאספתם את כל האישורים והטפסים בהתאם לדרישת הבנק. הטפסים צריכים להיות מדויקים ובהתאם להנחיות הבנק. אחרת תצטרכו לאסוף שוב את האישור החסר ושוב לקבוע פגישה בבנק וכך זמן יקר מתבזבז.
משק בית מפסיד בממוצע בעסקת משכנתא כ-160 אלף שקלים בגלל חוסר הבנה פיננסית
זה ממש סכום מטורף. רק לחשוב מה אפשר לעשות עם סכום כזה: טיסות לחו"ל, בגדים, חוגים וחופשות.
4. צעד רביעי – הערכות לקראת הפגישה בבנק :
מעבר לכל החישובים והנתונים, עדיין אנחנו נפגשים מול פקיד אנושי. להתרשמות של פקיד הבנק מכם חשיבות מכרעת בטיב המשכנתא שתקבלו. פקיד הבנק רואה עשרות לקוחות בשבוע. להמלצת הפקיד השפעה חשובה על גובה ריבית המשכנתא והתנאים הנלווים של המשכנתא שתקבלו.
טיפ: תענו רק על מה שהפקיד שואל אתכם. אל תסתירו אבל גם אל תרחיבו מעבר למה שנשאלתם. לעיתים משפט אחד לא במקום עלול לגרום לפקיד לראות את העסקה כמסוכנת ולגרום לריביות גבוהות או במקרים חמורים אף להוביל לסירוב הבקשה.
5. התייעצות ראשונית עם גורם אובייקטיבי.
אבל חכו רגע, לפני שאתם רצים לקבוע פגישה בבנק חכו ותקשיבו.
אני נפגש עם הרבה זוגות צעירים שלוקחים משכנתא, והנושא נשמע להם ממש כמו סינית. במקום לפנות אל יועץ משכנתאות מומלץ שיעזור להם בתהליך לקיחת ההלוואה . רבים מהם פונים ישירות לבנק.
מה שרבים לא מבינים הוא שהבנק הוא גוף מסחרי, שהמטרה שלו היא רווח למנהלים ולבעלי הבנק. לא משנה לכמה בנקים אתם פונים, עדיין ההצעות שתקבלו מפקיד הבנק יהיו יותר טובות לבנק ופחות טובות לכם כלקוחות.
מבחינתי, זה הדבר החשוב ביותר שאתם צריכים לזכור מהסרטון הזה. בין אם זו המשכנתא הראשונה שלכם או השנייה, אתם תיפגשו עם פקיד משכנתאות שכל תפקידו הוא למכור משכנתאות לזוגות כמוכם. פקיד הבנקשתפגשו מכר עשרות משכנתאות. יש לו יותר ידע בתחום וידע על הריביות שהוא יכול להציע מאשר יש לכם.
בעסקה פיננסית כה גדולה, כשמדובר בהלוואה של מאות אלפי שקלים ובמקרים רבים מעבר למיליון ₪. חייבים להתייעץ עם יועץ משכנתאות פרטי. כבר ברור לכם שפקיד המשכנתאות בבנק אינו גורם כזה. יועץ משכנתאות אובייקטיבי אשר מחויב רק לכם ולחיסכון שלכם. יכול לקבוע בין אם לקחתם משכנתא מעולה ובטוחה לבין משכנתא יקרה ומסוכנת. גורם יועץ אובייקטיבי בעסקה כה חשובה הוא דבר הכרחי ממש. שחוסך הרבה מאוד כסף וגם זמן מיותר.
ישנם הרבה גורמים אשר נותנים יעוץ משכנתאות. חשוב לוודא שלגורם יש ניסיון בתחום המשכנתאות . רצוי להיכנס לדף העסקי או לאתר של הגורם ולבדוק כמה הדף מתעדכן בחומר ומאמרים ועד כמה הגורם מפגין ידע ומקצועיות. מומלץ לערוך שיחת היכרות עם הגורם האובייקטיבי או לפחות לערוך שיחת סקייפ או שיחה טלפונית להתרשמות. מומלץ לוודא שבחרת יועץ משכנתאות רשום בהתאחדות יועצי המשכנתאות בישראל.
אודות כותב המאמר:
בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים. למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.
עכשיו זה קצת יותר מובן?
עולם המשכנתאות והפיננסיים עשוי מעט להפחיד, אבל בשבילי זו שפה מדוברת.
בשביל זה אני כאן – לעשות לך קצת סדר. אשמח לשתף אותך במאמרים נוספים:
