יועץ משכנתאות פרטי מגלה לך את מה שהבנק מנסה להסתיר
כיועץ משכנתאות פרטי שנמצא בתחום הרבה שנים אני נתקל בלא מעט נושאים, שבהם נראה שהבנק מנסה להסתיר ממך מידע בנושא משכנתא. אם לא מסתיר, אז לא בהכרח דואג לפרט ולהרחיב.
אני רואה זוגות שמקבלים החלטות ממש גורליות לאחר שיחה קצרה עם הפקיד בבנק. נכון , מציעים לך קפה, מתייחסים אליך בנימוס . אבל עדיין זה מדהים אותי שמקדישים יותר זמן לבדיקת ספק סלולרי או ספק אינטרנט מאשר החלטה על משכנתא. הרי החזר משכנתא מלווה אותך לאורך שנים. מדובר בהוצאה מאוד משמעותית של משק בית בישראל.
הבנק לא רק דואג בהכרח לאינטרסים שלך
פקידי הבנק מציגים את עצמם כיועצי משכנתאות אובייקטיביים. אבל בפועל מדובר בעובדי בנק, שמקבלים משכורת מהבנק. פקיד המשכנתאות, תפקידו למכור משכנתאות. וכמוכר הוא מנסה למכור לך, הלקוח, במחיר גבוהה ככל האפשר.
זה ממש ניגוד אינטרסים מולך, הבנק מציג את עצמו כגוף אובייקטיבי, כך אנו רגילים להתיחס לבנק,כאל גוף שמעסיק אנשים אחראיים ששומרים עליך ועל הכסף שלך. מספיק להבין שבניגוד אל יועץ משכנתאות פרטי הבנק הוא גוף עסקי, כלומר מאחורי הצעה למשכנא של הבנק עומדים אינטרסים כלכליים מובהקים.
בניגוד ליועץ משכנתאות אובייקטיבי שתפקידו לדאוג לך לקבל משכנתא אופטימלית עבורך כמה מפתיע, הבנק רוצה להרוויח ולא בהכרח דואג לאינטרסים שלך.
פקיד הבנק הוא לא יועץ
יועץ מעצם ההגדרה, הוא איש מקצוע, שמקבל את שכרו מהלקוח. היועץ אמור לדאוג רק לאינטרסים של הלקוח שלו. יועץ משכנתאות עצמאי מקבל את השכר ממך, הקונה. התפקיד של יועץ משכנתאות פרטי לדאוג רק לאינטרסים שלך, להשיג לך משכנתא אובייקטיבית.
פקיד המשכנתאות, הוא עובד הבנק. הפקיד מקבל שכר מהבנק ולא ממך. למי לדעתך הפקיד שומר אמונים ?, את טובת מי הבנקאי רואה מול עיניו. מהיכרות רבת שנים אני יכול לומר בודאות, שפקידי המשכנתאות בבנק הם אנשים טובים ומקצועיים ברובם. הם רוצים לעזור ורוצים את טובתך. אבל עובדי הבנק מוגבלים ביכולת לעזור לך.
עוד על החשיבות של יועץ משכנתאות עצמאי ניתן לקרוא במאמר
תמהיל משכנתא שהבנק מציע לא מותאם בדיוק עבורך
כמעט כל תמהיל משכנתא מומלץ של הבנק, הוא בהרכב מסלולי משכנתא קבוע של שליש/שליש/שליש. כן ממש כך. בדרך כלל תמהיל יהיה: שליש ריבית פריים שליש ריבית קבועה (צמודה/לא צמודה) שליש ריבית משתנה כל חמש שנים.
למה זה כך ? איך יכול להיות שתמהיל משכנתא מומלץ של הבנק הוא תמיד באותו הרכב?
יש לך מספר סיבות: הראשונה היא שלפקיד הבנק אין זמן להתעמק בכל לקוח. הבנת כבר שפקיד המשכנתאות הוא מוכר משכנתאות. בניגוד ליועץ משכנתאות פרטי שכל תפקידו לדאוג לך למשכנתא אובייקטיבית. תפקיד פקיד הבנק למכור כמה שיותר משכנתאות ביום וכמה שיותר ביוקר. ממש כך. לכן ,לפקיד הבנק, אין זמן להתעמק במצב הפיננסי שלך, ביכולות שלך, בתכניות הכלכליות שלך. הרבה יותר קל להכניס את הסכום לתמהיל משכנתא קבוע בהרכב קבוע.
איך הבנקאי מחליט איזה מסלולי משכנתא להציע בתמהיל המשכנתא מומלץ? האם להציע לך ריבית משכנתא קבועה או ריבית משכנתא קבועה צמודה? הנהלת הבנק מכתיבה לפקיד בסניף איזה מוצר למכור ללקוחות. ככל שהמוצר יותר ריווחי לבנק בנקודת זמן, את המוצר הזה הבנקאי ידחוף לקונה.
סיבה שניה: זה תמהיל המשכנתא הכי ריווחי לבנק.
מפתיע? אם קראת את המאמר עד כאן אין סיבה להיות מופתע תמהיל משכנתא מומלץ על ידי הבנק הוא בדרך כלל הכי ריווחי לבנק. יועץ משכנתאות פרטי יושב אתך לפגישה ארוכה, בודק מה הצרכים שלך, מתאים לך מסלולי משכנתא התפורים בדיוק לצרכים שלך. יועץ משכנתאות אובייקטיבי בונה עבורך תמהיל משכנתא מומלץ.
המאמרים שלי יכולים לחסוך לך עשרות אלפי שקלים, כדאי לך להשאר מעודכן:
תמהיל משכנתא עם החזר המשכנתא שלא משתנה
זוג יושב מול הבנק, חותמים על משכנתא. הבנקאי מראה את ההחזר החודשי הראשון. הלקוחות מרוצים כי הם יכולים לעמוד בהחזר. הם שואלים את הפקיד מה יהיה ההחזר נניח עוד 5 שנים?
לפי הבנק אין שינוי בהחזר כלומר הבנק לא לוקח בחשבון שינויי ריבית במשק או אינפלציה עתידית. הרי הצמדות ושינויי ריבית משפיעים מאוד על סך ההחזר לבנק. אם תשאל את הבנקאי איך יתכן שהחזר משכנתא חודשי הראשון זהה להחזר המשכנתא בחודש ה-60 כלומר עוד חמש שנים.
למה הבנק לא לוקח בחשבון אינפלציה?
תשובת הבנק: אנחנו לא יודעים מה יהיה בעתיד הבנק לא צריך להיות נביא, יש יעד בנק ישראל לאינפלציה שעומד בין 1% ל 3%. יועץ משכנתאות פרטי, משקף לך את השפעת האינפלציה והריבית על תמהיל המשכנתא המומלץ שהכין לך. כך יש אפשרות ללקוח לראות עד כמה החזר המשכנתא עלול לעלות בשינויי האינפלציה והריבית הבנק ממש לא רוצה שהלקוח יראה שהחזר המשכנתא הממוצע עולה במאות שקלים תוך תקופה קצרה.
החזר משכנתא חודשי ממוצע נמוך
ככל שהחזר משכנתא חודשי יותר נמוך כך סך התשלומים שלך לבנק גדולים. למה? כי ככל שההחזר יותר קטן המשכנתא צריכה להילקח לתקופה יותר ארוכה. וכך סך התשלומים שלך לבנק גבוהים יותר. סיבה נוספת,לכך שהבנק מציע לרוב תמהיל משכנתא עם החזר משכנתא חודשי נמוך, כי כך הסיכון של הבנק קטן יותר. ככל שהחזר משכנתא חודשי ממוצע קטן, כך קטן הסיכוי שלא תוכלו לעמוד בהחזר. הרי זה מה שבדרך כלל מעניין את הבנק. שהלווה יוכל להחזיר את ההלוואה. נניח נלקחה משכנתא של מיליון שקלים, החזר משכנתא על מליון שקל יכול לנוע בין 4700 נניח עד 6700. לבנק יותר בטוח החזר ארוך טווח של 4700 שקלים.
אישור משכנתא עקרוני
רוכשי דירה רבים לא מבינים שתמהיל המשכנתא באישור העקרוני הוא רק הצעה. הוא נועד רק כדי שהבנק יאשר את סכום ההלוואה.
מפתיע לגלות שכל כך הרבה רוכשים לא נעזרים ביועץ משכנתה פרטי אשר דואג להם לתמהיל משכנתא מומלץ בדיוק עבורם. מה עוד, שבדרך כלל הבנק פורס את המשכנתא באישור משכנתא על פני 25 שנה לפחות. וכך התמהיל מאוד ריווחי לבנק כי מדובר במשכנתא ארוכה. ולכן חשופה מאוד לשינויי ריבית ולשינויי אינפלציה.
אישור עקרוני למשכנתא רק נועד לבנק לתת אישור למתן ההלוואה. זה לא תמהיל משכנתא מומלץ. בשיחה עם יועץ משכנתא מומלץ לבנות תמהיל משכנתא התפור בדיוק לצרכים שלך.
עוד על אישור עקרוני
חשוב לדעת שהסניף בו ניתן האישור העקרוני הוא הסניף בו הבנק מחייב אותך לקחת את המשכנתא.
כלומר אם ביקשת אישור עקרוני למשכנתא מסניף שנמצא נניח ליד העבודה שלך היה נוח לצאת בהפסקת הצהריים בעבודה אל סניף הקרוב ולקבל הצעה. נניח רצית לקחת את המשכנתא בפועל מסניף שבעיר מגוריך, הבנק לא יסכים. הבנק יחייב אותך להמשיך את התהליך מול הסניף בו הוצאת את האישור העקרוני. למה זה חשוב בכלל? מתברר שיש הבדלים בריבית משכנתא ממוצעת בין סניפים שונים של אותו בנק. יועץ משכנתאות פרטי יודע לאיזה סניפים כדאי להגיש את הבקשה לאישור עקרוני. חשוב להבין שיש חשיבות גדולה לבחירת הסניף בו נלקחת.
הבנק מציע הטבת הצטרפות
לפעמים הבנק יציע לך סכומי כסף ללא ריבית או ריבית משכנתא ממוצעת נמוכה מאוד. כאמור, אין ארוחות חינם ,את זה כבר הבנת הבנק דואג לאינטרס שלו מה שעומד מאחורי מתן הלוואה ללא ריבית מאוד מפתיע מה שברור שזה לא לטובתך במאמר על מה שעומד מאחורי הטבת הצטרפות הרחבתי על הנושא, מזמין אותך לקרוא.
הבנק מציע לך להתייעץ איתו בנוגע למשכנתא, למי זה כדאי
הבנק ממצב את עצמו כמומחה למשכנתאות. כגוף שאיתו צריך להתייעץ האם הצעת הבנק אובייקטיבית האם בכלל צריך להתיעץ עם הבנק? לא! צריך לבוא לבנק מגובשים עם תמהיל משכנתא שמותאם עבורך. צריך לבוא מוכנים, עם הבנה מלאה של המשמעות של כל מסלול משכנתא.
הבנק הרי יודע שמשכנתא זה נושא מורכב, ומתייעצים כל הזמן עם משפחה וחברים קרובים. לכל אחד מהם יש דעה משלו. הבנק אומר לך, אני יודע מה טוב בשבילך.. וזו הטעות בהחלטה כל כך חשובה, צריך להתייעץ עם יועץ משכנתאות פרטי אשר יבנה עבורך משכנתא אובייקטיבית לפי מה שמתאים לך. אם הגעת עד לכאן, אני מזמין אותך להרשם לרשימת התפוצה שלי. אני מאמין שעכשיו יותר ברור שחלק מהתפקיד של יועץ משכנתאות פרטי הוא לגלות לך מה שהבנק מנסה להסתיר.
חומרים נלווים להורדה:
בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים. למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.
עולם המשכנתאות והפיננסיים עשוי מעט להפחיד, אבל בשבילי זו שפה מדוברת.
בשביל זה אני כאן – לעשות לך קצת סדר. אשמח לשתף אותך במאמרים נוספים:
