מה משפיע על החזר משכנתא חודשי - מה צריך לשים לב
חישוב החזר משכנתא הוא אחד הפרמטרים החשובים ביותר הקשורים למשכנתא שלך,אשר משפיע באופן ברור על הרווחה הכלכלית שלך בעתיד.
מה משפיע על בחירת החזר חודשי משכנתא
בקביעת החזר משכנתא חודשי יש מספר פרמטרים שכל לווה חייב להגדיר בעצמו לפני שפונים לבנק.
מאפיינים אישיים כמו :
- מצב משפחתי מספר ילדים, תכנון להגדלת המשפחה
- גובה ההכנסה היום לעומת צפי השתכרות בעתיד
- סכומי כסף שעתידים להיכנס בשנים הקרובות
- כמה הון עצמי והאם למשל הכסף יושב בקרן כספית .
- לאיזו תקופה מתכננים להישאר בדירה החדשה
- האם זו דירה להשקעה בארץ או בחו"ל
- מה הצפי לשינוי בהוצאות שלך בשנים הקרובות
עכשיו אני שואל אותך, נראה הגיוני שבמהלך פגישה קצרה בבנק למשכנתאות לצורך לקיחת משכנתא הבנקאי יכול בכלל לנסות להתעמק בכל הפרמטרים האלה כדי לקחת משכנתא אובייקטיבית מהבנק?
יועץ משכנתאות פרטי צריך להתייחס לכל הנקודות האלה בפגישה
לווה עם משכורת של 10,000 ש"ח ובנוסף הלוואת רכב לעוד שנה , תשלום הלוואה 2500 ש"ח לחודש.
ההכנסה הפנויה היא רק 7,500 כי יורדת הלוואה של 2500 .
אבל בדוגמא הבנק לא מתייחס אל ההלוואה כי מועד הסיום שלה פחות משנה וחצי להיום.
כלומר הבנק ממשיך לראות משכורת של 10,000
בהתאם לתקנת בנק ישראל גובה ההחזר נותר ללא שינוי כ 4,000 ש"ח.40%X10,000.
עכשיו נניח שיש גם הלוואה עם תשלום חודשי של 2500 שקל. אבל מועד פרעונה עוד שנתיים.
כאן הבנק רואה הכנסה פנויה של 7,500 ש"ח.
גובה החזר המשכנתא המקסימלי הוא רק 3,000 ש"ח.
לכן במקרה הזה המשכנתא שנוכל לקחת בהחזר כזה נמוכה מהמצב הקודם של הלוואה קצרה
עצה חשובה: כאשר יש הלוואה עם החזר חודשי גבוהה אשר מקטין את ההכנסה הפנויה. וכתוצאה מכך יכולת ההחזר המקסימלית מהמשכורת הפנוייה קטנה.
במקרים מיוחדים, ורק לאחר בדיקה של יועץ משכנתאות פרטי כדאי לשקול קיצור של המשכנתא ל 18 חודשים, לתקופה קצרה. כדי שההכנסה הפנוייה לא תיפגע.יח
אנחנו מבקשים את ההחזר הנמוך ביותר....
זו הטעות הכי נפוצה והיא כל כך חמורה וגורמת להפסד של מאות אלפי שקלים.
משכנתא מלחיצה, נקודה. זו התחייבות לשנים רבות. גם התחיבות תשלום קבוע כל חודש מלחיצה מאוד. לא אחת אני נתקל במשפטים כמו: "אני לא רוצה שהמשכנתא תחנוק אותי", "אני לא רוצה שהמשכנתא תפגע ברמת החיים שלי", "אני מבקש את החזר חודשי הנמוך ביותר שאפשר".
אנשים מבלבלים בין משכנתא זולה לבין משכנתא עם החזר חודשי נמוך
שלוש סיבות למה החזר הלוואה נמוך כה מסוכן
משכנתא ארוכה: החזר חודשי משכנתא נמוך גורר בהכרח משכנתא יותר ארוכה. כלומר סך התשלומים שמשלים לבנק גבוהים לעומת משכנתא קצרה יותר.
ירידה איטית של קרן ההלוואה: סיבה נוספת מדוע החזר חודשי משכנתא נמוך מסוכן היא ירידה איטית של הקרן.
ככל שהמשכנתא ארוכה יותר כך הקרן יורדת לאט לאט. נתקלתי במקרים שהלוואה שנלקחה לפני 5 שנים הקרן כמעט לא ירדה. במקרים מסוימים הקרן אף יכולה לעלות
חשיפה לשינויי ריבית ואינפלציה: בדרך כלל תמהיל משכנתא עם החזר נמוך כולל בעיקר מסלולים החשופים למדד המחירים .
במצב כזה הקרן צמודה למדד וזה מאוד מסוכן. כי משלמים ומשלמים ויתרת החוב לבנק רק עולה
מחשבון משכנתא ייחודי שיגלה לך
כמה משכנתא תוכלו לקחת?
מה החזר משכנתא חודשי?
מה תקציב הדירה שתוכל לקנות?
בכמה ישתנה ההחזר עם שינוי 1% בריבית ?
החזר משכנתא 500 אלף - דוגמא מספרים
סיגל ורוני ביקשו פנו אלי לצורך לקיחת משכנתא של 500 אלף
המשכנתא נלקחה בריבית קבועה לא צמודה.
כלומר אין בכלל השפעה של אינפלציה והריבית קבועה ולא משתנה.מדובר כמובן במשכנתא מאוד שמרנית
סיגל ביקשה משכנתא זולה, החזר משכנתא 500 אלף קטן ככל האפשר
התפקיד של יועץ משכנתאות להציג ללקוח מגוון אפשרויות של מסלולי משכנתא מומלצים .
1) השפעת גובה תשלום משכנתא חודשי על תקופת המשכנתא
סיגל ורוני התלבטו בין תשלום הלוואה של 2700 ש"ח ההחזר הנמוך ביותר לעומת כ 3200
בטבלה שהצגתי לפניהם הראתי השוואה בין הלוואה שנלקחה ל 20 שנה לעומת 30 שנה. כל ההפרשים נובעים אך ורק ממשך הזמן ומפער הריביות. הבנק מציע עבור תקופת הלוואה ארוכה ריביות יותר גבוהות.
מחשבון ייחודי שיגלה לך
כמה משכנתא תוכל לקחת?
מה החזר משכנתא חודשי?
מה תקציב הדירה שתוכל לקנות?
2) השפעת תשלום הלוואה על ירידת הקרן
גם כאן רואים שתשלום חודשי נמוך מוביל להקטנת איטית של הקרן. וחבל.
הצגתי לסיגל ורוני מה יתרת המשכנתא שלהם תיהיה בעוד חמש שנים.
למה זה חשוב
כי אם נניח ירצו למכור את דירתם או לבקש תוספת למשכנתא. ככל שיתרת הלוואה תיהיה יותר נמוכה כך התמורה מהמכירה תיהיה יותר גבוהה עבורם.
ואכן, לאחר 5 שנים יתרת המשכנתא הקצרה גבוהה ביותר מ 100 אלף לעומת משכנתא זולה שנלקחה ל 30 שנה.
הבנק מחשב את ההחזר בעזרת לוח שפיצר .
3) החזר משכנתא חודשי משפיע על סך תשלומי ריבית והצמדה
למה משכנתא עם החזר משכנתא נמוך מסוכנת
נו, זה כבר קל, בטח יש לך כבר רשימה של סיבות מוכנות. אף אחד לא רוצה להחזיר הרבה מידי, תמיד אנחנו חושבים מהי יקרה ביום סגריר. אבל ,יש גם את המצב השני, לווים לוקחים על עצמם תשלום משכנתא גבוהה מידי. כשהם לקחו את המשכנתא הם חשבו שהם יוכלו להתמודד עם החזר כזה. מה שלווים לא לוקחים בחשבון זה את המצב העתידי שלהם. כשהמשפחה גדלה, ההוצאות גדלות. הגידול בשכר לא מפצה עם הגידול בהוצאות. יוקר המחיה מכביד. ופתאום לווים מוצאים את עצמם מחזירים הרבה מאוד כסף כל חודש.
עצה חשובה: כדאי להסתכל עד כמה יתאפשר להחזיר את המשכנתא בעתיד כאשר במצב קיצוני המשכורות הן כמו של היום וההוצאות גדלות למשל ב2000 שקלים.
החזר המשכנתא החודשי לא נשאר קבוע לאורך השנים
הפתעה, כן, זה נאיבי לחשוב שהחזר משכנתא ממוצע ישאר ללא שינוי. אם חלק מתמהיל משכנתא שלקחת צמוד למדד או בריבית משתנה. אפשר להבין שההחזר ישתנה לאורך שנות המשכנתא. הדבר בא לידי ביטוי במיוחד במסלול הפריים.
לכן, כשלוקחים משכנתא, צריך לעשות סימולציה בעזרת יועץ משכנתאות פרטי .
כך בודקים האם ניתן להסתדר גם כשההחזר יגדל נניח ב 500 ש"ח או 1,000 שקלם.
יועץ טוב יבנה משכנתא נוחה למיחזור ללא עלויות וקנסות
הטיפים שלי כיועץ משכנתאות פרטי לקביעת החזר משכנתא חודשי מומלץ
רוב הפגישה הראשונה שאני עורך עם לקוחות כיועץ משכנתאות פרטי, נועדה לקבוע את גובה החזר המשכנתא החודשי מומלץ. לאורך שנות עבודתי כיועץ משכנתאות , חישבתי עשרות החזרי משכנתא ללקוחות. אני משתף כאן את אופן החישוב שאני ממליץ עבור משכנתא לזוגות צעירים ללא הון עצמי או הון עצמי נמוך, המצב הוא שההכנסות לא גבוהות בדרך כלל.
כי עדיין אין ותק בעבודה או ותק מקצועי. אבל נדרשת המשכנתא גבוהה ביחס לדירה הנרכשת. רובם גרים בשכירות.
כשמדובר במשכנתא לזוגות צעירים או משכנתא לרווקים הגרים כיום בשכירות אני מתייחס לשני פרמטרים:
1) הבסיס לחישוב הוא גובה השכירות היום
2) במידה ויש סכום חיסכון חודשי להפריש כ 20% ממנו לטובת המשכנתא
כלומר, לזוגות הגרים בשכירות הבסיס לחישוב החזר המשכנתא הממוצע הוא גובה השכירות+20% מהחיסכון. אני מציע לא לעבור את ה 25% מההכנסה הפנויה.
אבל זה מטעה לדבר באחוזים כי 25% מהכנסות של 15 נטו הם לא כמו 25% מהכנסות משותפות של 25 נטו. אמנם מדובר ב 25% אבל פעם מדובר ב 3,750 מתוך הכנסות של 15 אלף מה שמותיר את המשפחה להתחיל את החודש עם רק 11,250 ש"ח. במקרה השני מדובר ב 25% אבל
מתוך 25 אלף החזר משכנתא של 6,250 אבל המשפחה תתחיל את החודש עם הכנסה של 18,750.
בשני המקרים מדובר ב 25% אבל ההבדל ברור. במקרה הראשון עם הכנסה נמוכה יהיה קשה מאוד לסגור את החודש לאחר שתשלום המשכנתא ירד. במקרים כאלה אין ברירה אלא לפרוס את המשכנתא כדי להקטין את ההחזר. במקרה של ההכנסות הגבוהות אפשר אפילו להגדיל את המשכנתא ולקצר אותה משמעותית. וכך להגיע לחיסכון במשכנתא של עשרות אלפי שקלים.
לכן חשוב מאוד לבדוק האם לקנות דירה או לשכור .
החזר משכנתא 900 אלף שקל
רבים שואלים אותי, מה גובה החזר משכנתא 900 אלף?
כפי שהבנתי למשכנתא יכול להיות החזר מינימלי אבל הגדלת ההחזר תלויה רק במגבלת ההכנסה הפנויה.
נבחן מספר אפשרויות עבור החזר משכנתא 900 אלף
החזר מינינלי : משכנתא ל 20 שנה , תמהיל שלישים במרכיבי המשכנתא הזולים ביותר. פריים/ק"צ/מ"צ. כמובן בהתאם לתקנות בנק ישראל. שלפחות שליש הלוואה בריבית קבועה.
לגבי התקנה המאפשרת עד שני שליש מהמשכנתא בריבית פריים. תמהיל משכנתא כזה לא מומלץ לרוב הרוכשים. לדעתי הוא יקר יותר ומסוכן ברוב המקרים. לכן אתעלם ממנו.
החזר משכנתא 900,000 הנמוך ביותר כ 3317 ש"ח לחודש
נניח יש אפשרות להגדיל את ההחזר החודשי רק ב 500 ש"ח בכל חודש,. לצורך ההשוואה לא שיניתי את מסלולי המשכנתא רק עידכנתי תקופות וריביות.
גם מי שלא אוהב מספרים וטבלאות יכול לראות בבירור. כיצד הגדלה של כ 500 ש"ח עושה פלאים במשכנתא
קיצור תקופת המשכנתא ביותר מ 6 שנים
חיסכון בתשלומי ריבית והצמדה של למעלה מ 200 אלף ש"ח
החישובים כוללים תחזית שינויי ריבית והצמדה לאורך חיי המשכנתא. כך זה בחיים האמיתיים. החיסכון רק מקיצור תקופה בלבד הוא למעלה מ 100 אלף ש"ח. גם חיסכון מכובד.
עוד על הכנסה פנויה למשכנתא
כאשר בודקים חישוב משכנתא לפי משכורת כדאי לזכור:
1) בחישוב ההכנסה הפנויה אנו יכולים להוסיף הכנסות משכר דירה בתנאים מסוימים, הכנסות מדמי מזונות,קצבאות קבועות. יש צורך להראות אסמכתאות. למשל חוזה דירה, ולהוכיח שדמי השכירות אכן מופקדות בחשבונך. כמו כן בנוגע לדמי מזונות, יש צורך להראות הסכם בית משפט ולהראות את אישורי העברת התשלום.
2) הלוואות מקטינות את השכר לצורך חישוב החזר המשכנתא. הלוואות שמועד פירעונן קצר משנה וחצי לא יכללו בחישוב ההכנסה הפנויה. וזה מצויין.
מצגת המאמר
ארז שמש יועץ משכנתאות פרטי
למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.
חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות.
בשנה האחרונה חסכתי ללקוחותי כ 48 מליון שקל בריביות והצמדה. ליוויתי עשרות משפחות בתהליך לקיחת משכנתא.בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים.
התמחות : משכנתא בפורטוגל , כמה עולה יועץ משכנתאות , חסרונות משכנתא הפוכה , Mortgage rates in Israel,
תחזית מדד תשומות הבניה ,
