החזר משכנתא

איך מחשבים החזר חודשי של משכנתא

החזר המשכנתא החודשי הוא אחד הפרמטרים החשובים ביותר הקשורים למשכנתא שלך,לדעתי אולי אפילו החשוב ביותר לאחר תמהיל משכנתא מומלץ. השילוב של גובה החזר נכון עם תמהיל משכנתא מומלץ מוביל למשכנתא אופטימלית. להחזר המשכנתא החודשי השפעה עצומה על הרווחה הכלכלית שלך בעתיד. ההחזר החודשי גם קובע כמה משכנתא אפשר לקבל.

הקשיבו לפודקאסט העוסק במאמר

במאמר הקצר והחשוב אכתוב על הנושאים הבאים:

  •  מה מקסימום ההחזר החודשי המותר בהתאם לבנק ישראל
  •  חישוב החזר חודשי בהתאם לבנק ישראל 
  • מדוע החזר משכנתא נמוך מסוכן 
  • למה החזר משכנתא גבוהה מידי ביחס להכנסות מסוכן 
  • שינוי החזר משכנתא חודשי לאורך שנות המשכנתא 
  • מה חשוב לדעת על החזר משכנתא חודשי 
  • השפעת שינוי של עשירית האחוז בריבית המשכנתא על ההחזר משכנתא החודשי 
  • החזר משכנתא של מליון שקלים -בעדכון הקרוב 
  • משכנתא עם החזר של 5000 ש"ח-בעדכון הקרוב 
  • משכנתא עם החזר של 7000 ש"ח-בעדכון הקרוב 
  • חישוב החזר הלוואה בריבית פריים-בעדכון הקרוב

משק בית מפסיד בממוצע בעסקת משכנתא כ-160 אלף שקלים בגלל חוסר הבנה פיננסית

זה ממש סכום מטורף. רק לחשוב מה אפשר לעשות עם סכום כזה: טיסות לחו"ל, בגדים, חוגים וחופשות.

כאן ניתן לצפות בסרטון המאמר - למי שממהר

צפו בסרטון העוסק במאמר

הגבלת החזר משכנתא חודשי בהתאם לתקנת בנק ישראל

בנק ישראל קבע מגבלה החזר משכנתא חודשי המקסימלי יהיה בשיעור של עד 40% מההכנסה הפנויה . הבנקים מחמירים ובודקים לפי 35% מההכנסה הפנויה.

 אבל רגע, מה זו הכנסה פנויה לצורך חישוב החזר משכנתא חודשי?

בקבלת משכנתא הבנק מסתכל על ההכנסה נטו בחודשים האחרונים. בדרך כלל הבנק מסתכל על שלושת התלושים האחרונים. חלק מהבנקים מסתכלים רק על ההכנסה נטו במופיעה בתלושים.וחלק גם על נונים מצטברים אחרים.

חשוב מאוד לוודא שהמשכורת אכן מופקדת לחשבון שלך, שההפקדות נעשות בצורה מסודרת ובכל חודש. הבנק פחות אוהב שכר במזומן. כשהמשכורת מופקדת בצ'ק או מזומן חייבים להראות לבנק הפקדת השכר בחשבון הבנק , ובסכום אשר תואם את תלוש השכר.

עוד על הכנסה פנויה

כאשר בודקים חישוב משכנתא לפי משכורת כדאי לזכור:
1) בחישוב ההכנסה הפנויה אנו יכולים להוסיף הכנסות משכר דירה בתנאים מסוימים, הכנסות מדמי מזונות,קצבאות קבועות. יש צורך להראות אסמכתאות. למשל חוזה דירה, ולהוכיח שדמי השכירות אכן מופקדות בחשבונך. כמו כן בנוגע לדמי מזונות, יש צורך להראות הסכם בית משפט ולהראות את אישורי העברת התשלום.

2) הלוואות מקטינות את השכר לצורך חישוב החזר המשכנתא. הלוואות שמועד פירעונן קצר משנה וחצי לא יכללו בחישוב ההכנסה הפנויה. וזה מצויין.

דוגמה:

לקונה יש משכורת של 10,000 ש"ח יש הלוואת רכב לעוד שנה , כל חודש יורד 2500 ש"ח. למרות שההכנסה הפנויה היא רק 7,500 כי יורדת הלוואה של 2500 .הבנק לא מתייחס אל ההלוואה כי מועד הסיום שלה פחות משנה וחצי להיום. כלומר הבנק ממשיך לראות משכורת של 10,000 גובה ההחזר נותר ללא שינוי כ 4,000 ש"ח.40%X10,000.

עכשיו נניח יש הלוואה שכל חודש משלמים עבורה גם 2500 שקלים. אבל שמועד פרעונה עוד שנתיים. כאן הבנק רואה הענסה פנויה של 7,500 ש"ח. גובה החזר המשכנתא המקסימלי הוא רק 3,000 ש"חץ לכן במקרה הזה המשכנתא שנוכל לקחת בהחזר כזה נמוכה מהמצב הקודם של הלוואה קצרה

עצה חשובה: אם יש הלוואה עם החזר חודשי גבוהה אשר פוגע בחישוב משכנתא לפי משכורת. כי ההכנסה הפנוייה קטנה. לאחר בדיקה של יועץ משכנתאות אובייקטיבי כדאי לשקול קיצור של המשכנתא ל 18 חודשים, לתקופה קצרה. כדי שההכנסה הפנוייה לא תיפגע עכשיו סוף סוף מתחילים לדבר על החזר החודשי.

איך מחשבים החזר משכנתא חודשי

אחרי שבדקת מה ההכנסה הפנויה ,קל יותר למצוא את גובה החזר המשכנתא המתאים. יש לשים לב להבדל בין הבדיקה הפורמלית בהתאם לתקנת בנק ישראל. ובין הבדיקה החשובה יותר ,האם ההחזר הזה מותאם לצרכים שלך. למשל, משכנתא לדירה ראשונה של זוג צעיר עם הכנסות של 16,000 נטו. לפי תקנת בנק ישראל החזרי משכנתא חודשיים הם עד 40% מהכנסה פנויה . החזרי משכנתא חודשיים 6,400 שקלים עומדים בתקנות הבנק. זו ההגבלה הפורמלית בלבד.

יועץ משכנתאות פרטי בודק עם הלווים האם הם יכולים בכלל לעמוד בהחזר כזה? בפגישה בודקים כיצד ניתן לעזור ללקוחות להגיע החזר משכנתא חודשי מומלץ עבורם. יועץ משכנתאות אובייקטיבי לא בהכרח ימליץ על להחזר הנוח והנמוך, החזר משכנתא חודשי מומלץ הוא זה שיעזור להגיע לתמהיל משכנתא מומלץ ולמשכנתא אופטימלית. התפקיד של יועץ משכנתאות פרטי להזיז את הלקוח מאיזור הנוחות שלו ולשקף את היתרונות והחסרונות בכל החזר משכנתא חודשי שיבחר הלקוח.

המאמרים שלי יכולים לחסוך לך עשרות אלפי שקלים, כדאי לך להשאר מעודכן:

למה משכנתא עם החזר משכנתא נמוך מסוכנת

זו הטעות הכי נפוצה והיא כל כך חמורה וגורמת להפסד של מאות אלפי שקלים. משכנתא מלחיצה, נקודה. זו התחייבות לשנים רבות. גם התחיבות על החזר חודשי משכנתא מלחיצה מאוד. לא אחת אני נתקל במשפטים כמו: "אני לא רוצה שהמשכנתא תחנוק אותי", "אני לא רוצה שהמשכנתא תפגע ברמת החיים שלי", "אני מבקש את החזר משכנתא חודשי הנמוך ביותר שאפשר".

למה זו טעות ? אפרט 3 סיבות:

1) משכנתא ארוכה: החזר חודשי משכנתא נמוך גורר בהכרח משכנתא יותר ארוכה. כלומר סך התשלומים שמשלים לבנק גבוהים לעומת משכנתא קצרה יותר.

לדוגמא: משכנתא של 500 אלף נלקחה בריבית קבועה לא צמודה. כלומר אין בכלל השפעה של אינפלציה והריבית קבועה ולא משתנה. אראה לך מה קורה למשכנתא שנלקחה ל 20 שנה לעומת 30 שנה. כל ההפרשים נובעים אך ורק ממשך הזמן ומפער הריביות,לתקופה הארוכה ריביות יותר גבוהות הפרש של פחות מ 500 ש"ח בהחזרי המשכנתא החודשי.

לא יכול להיות תפסיק לבלבל את המוח, אתה חוסך לי 207 אלף ש"ח זו בטח טעות.
זו לא טעות, כאשר מבקשים החזר נמוך המשכנתא נלקחת לתקופה ארוכה יותר. על כך משלמים לבנק כ-207 אלף ש"ח יותר מאשר משכנתא קצרה ב 10 שנים. עכשיו אפשר להבין מדוע הבנק כל כך שמח כשמבקשים ממנו משכנתא עם החזר חודשי נמוך.

2) ירידה איטית של קרן ההלוואה: סיבה נוספת מדוע החזר חודשי משכנתא נמוך מסוכן היא ירידה איטית של הקרן. ככל שהמשכנתא ארוכה יותר כך הקרן יורדת לאט לאט. נתקלתי במקרים שהלוואה שנלקחה לפני 5 שנים הקרן כמעט לא ירדה. במקרים מסוימים הקרן אף יכולה לעלות.

גם כאן רואים שהחזר נמוך מוביל להחזר קרן יותר איטית וחבל. הקרן במשכנתא עם החזר משכנתא חודשי ממוצע הגבוה ירדה יותר תוך 10 שנים.

3) חשיפה לשינויי ריבית ואינפלציה: סיבה שלישית לסיכון בהחזר חודשי נמוך מידי קשור לחשיפה לשינויי ריבית והצמדה.
כבר הבנת: החזר משכנתא נמוך>>>> משכנתא ארוכה

ככל שההחזר ארוך ומכאן המשכנתא ארוכה יש יותר חשיפה לשינויים בריבית ובאינפלציה. להפרשי ההצמדה השפעה גדולה על סך ההחזר אותם 500 אלף שלקחת נלקחו שוב ל 20 ו 30 שנה הפעם במסלול של ריבית צמודה ומשתנה כל 5 שנים. אראה לך מה היה קורה למשכנתא שלך.

למה משכנתא גבוהה עם החזר משכנתא נמוך מסוכנת

נו, זה כבר קל, בטח יש לך כבר רשימה של סיבות מוכנות. אף אחד לא רוצה להחזיר הרבה מידי, תמיד אנחנו חושבים מהי יקרה ביום סגריר. אבל ,יש גם את המצב השני, לווים לוקחים על עצמם החזר משכנתא גבוהה מידי. כשהם לקחו את המשכנתא הם חשבו שהם יוכלו להתמודד עם החזר כזה. מה שלווים לא לוקחים בחשבון זה את המצב העתידי שלהם. כשהמשפחה גדלה, ההוצאות גדלות. הגידול בשכר לא מפצה עם הגידול בהוצאות. יוקר המחיה מכביד. ופתאום לווים מוצאים את עצמם מחזירים הרבה מאוד כסף כל חודש.

עצה חשובה: כדאי להסתכל עד כמה יתאפשר להחזיר את המשכנתא בעתיד כאשר במצב קיצוני המשכורות הן כמו של היום וההוצאות גדלות למשל ב2000 שקלים.

החזר המשכנתא החודשי לא נשאר קבוע לאורך השנים

הפתעה, כן, זה נאיבי לחשוב שהחזר משכנתא ממוצע ישאר ללא שינוי. אם חלק מתמהיל משכנתא שלקחת צמוד למדד או בריבית משתנה. אפשר להבין שההחזר ישתנה לאורך שנות המשכנתא. הדבר בא לידי ביטוי במיוחד במסלול הפריים והרבית המשתנה. לכן, כשלוקחים משכנתא, צריך לעשות סימולציה בעזרת יועץ משכנתאות פרטי .כך בודקים האם ניתן להסתדר גם כשההחזר יגדל נניח ב 500 ש"ח או 1,000 שקלם.

אני לא ממציא סתם. אני נפגש עם משפחות שלקחו משכנתא לפני 5 ו 10 שנים, ההחזר החודשי עלה להם בגלל האינפלציה ושינויי הריבית. ובנוסף הקרן בכלל לא ירדה. זה כל כך מתסכל לשלם מאות אלפי שקלים לבנק ובסוף יתרת המשכנתא יורדת רק בחמישים או שבעים אלף שקלים. זה נורא מתסכל אפשר לראות בגרף איך ההחזר החודשי עולה לאורך תקופת ההלוואה. האם לקחת בחשבון שמשכנתא שמתחילה עם החזר משכנתא חודשי ראשון של כ 2,248 שקלחם. יטפסו תוך מספר שנים ל 3,000 ועד כ 4,000 לקראת סוף המשכנתא. אחרי שהבנת ממה להזהר בחישוב החזר משכנתא חודשי מומלץ, הגיע הזמן להבין,איך מחשבים החזר חודשי.

הטיפים שלי כיועץ משכנתאות פרטי לחישוב החזר משכנתא חודשי מומלץ

רוב הפגישה הראשונה שאני עורך עם לקוחות כיועץ משכנתאות פרטי, נועדה לקבוע את גובה החזר המשכנתא החודשי מומלץ. לאורך שנות עבודתי כיועץ משכנתאות , חישבתי עשרות החזרי משכנתא ללקוחות. אני משתף כאן את אופן החישוב שאני ממליץ עבור משכנתא לרכישת דירה ראשונה במצב של משכנתא לזוגות צעירים ללא הון עצמי או הון עצמי נמוך, המצב הוא שההכנסות לא גבוהות בדרך כלל. כי עדיין אין ותק בעבודה או ותק מקצועי. אבל נדרשת המשכנתא גבוהה ביחס לדירה הנרכשת. רובם גרים בשכירות. אני מחשב בשני נתונים לקביעת הבסיס לחישוב החזר משכנתא לזוגות צעירים ללא הון עצמי.

1) הבסיס לחישוב הוא גובה השכירות היום
2) במידה ויש סכום חיסכון חודשי להפריש כ 20% ממנו לטובת המשכנתא

כלומר, לזוגות הגרים בשכירות הבסיס לחישוב החזר המשכנתא הממוצע הוא גובה השכירות+20% מהחיסכון. אני מציע לא לעבור את ה 25% מההכנסה הפנויה.

אבל זה מטעה לדבר באחוזים כי 25% מהכנסות של 15 נטו הם לא כמו 25% מהכנסות משותפות של 25 נטו. אמנם מדובר ב 25% אבל פעם מדובר ב 3,750 מתוך הכנסות של 15 אלף מה שמותיר את המשפחה להתחיל את החודש עם רק 11,250 ש"ח. במקרה השני מדובר ב 25% אבל מתוך 25 אלף החזר משכנתא של 6,250 אבל המשפחה תתחיל את החודש עם הכנסה של 18,750.

בשני המקרים מדובר ב 25% אבל ההבדל ברור. במקרה הראשון עם הכנסה נמוכה יהיה קשה מאוד לסגור את החודש לאחר שתשלום המשכנתא ירד. במקרים כאלה אין ברירה אלא לפרוס את המשכנתא כדי להקטין את ההחזר. במקרה של ההכנסות הגבוהות אפשר אפילו להגדיל את המשכנתא ולקצר אותה משמעותית. וכך להגיע לחיסכון במשכנתא של עשרות אלפי שקלים.

עדות שחר פליישמן על ארז שמש יועץ משכנתאות

השפעת שינוי של עשירית האחוז בריבית המשכנתא על ההחזר החודשי

נמשיך עם הדוגמא של 500 אלף בריבית קבועה צמודה ל 30 שנה. תוספת של עשירית האחוז תוסיף 28 שקלים להחזר החודשי אבל כ 13,500 ש"ח לכל אורך המשכנתא לא דרמה, מה ששוב מוכיח שריבית משכנתא היא לא הדבר החשוב ביותר במשכנתא מה שחשוב זה תמהיל משכנתא מומלץ והחזר משכנתא ממוצע נכון.

מה היה קורה אם הריבית היתה עולה באחוז מייד בהתחלת שינוי של אחוז בריבית יוביל להגדלת החזר של כ 290 שקלים אבל כ 140 אלף שקלים לאורך חיי המשכנתא נכון שלקחתי כאן משכנתא ארוכה, רק כדי להראות את השפעה ההצמדה על המשכנתא לאורך שנים גם יתרת המשכנתא מושפעת, שהריבית עולה באחוז אז הקרן יורדת יותר לאט.

כמה הון עצמי צריך במשכנתא הוא מאמר חובה שכדאי לך לקרוא לפני שעוברים לחישוב החזר משכנתא חודש.

החזר משכנתא חודשי ותמהיל משכנתא הם הדברים החשובים ביותר במשכנתא. במאמר הסברתי את החשיבות של ההחזר החודשי על החיסכון במשכנתא, ועל התשלומים לבנק.

חומרים נלווים להורדה:

מצגת המאמר

אודות כותב המאמר:

בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים. למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.

נהנית? כדאי להעביר את זה הלאה.

Share on facebook
לשיתוף בפייסבוק
Share on whatsapp
לשיתוף בוואטסאפ
Share on email
לשיתוף במייל

ליווי מלא לקבלת משכנתא

לפרטים נוספים >>

ליווי פיננסי לעסק שלך

לפרטים נוספים >>

המדריך ללקיחת משכנתא

להורדת המדריך מתנה >>

בדיקת סטטוס פיננסי למשפחות

להורדת המדריך מתנה >>

עכשיו זה קצת יותר מובן?

עולם המשכנתאות והפיננסיים עשוי מעט להפחיד, אבל בשבילי זו שפה מדוברת.
בשביל זה אני כאן – לעשות לך קצת סדר. אשמח לשתף אותך במאמרים נוספים:

סגירת תפריט
WhatsApp chat