ריבית משכנתא הפוכה יקרה או למעשה זולה ?

ריבית משכנתא הפוכה
ריבית משכנתא הפוכה

האם ריבית משכנתא הפוכה באמת יקרה- תלוי למה משווים אותה

ריבית משכנתא הפוכה יקרה זו אחת הטענות הנפוצות והיא שגוייה ולא נכונה
צריך להשוות את ריבית משכנתא ההפוכה לריבית של משכנתא רגילה לכל מטרה, שכן מדובר בהלוואה המיועדת לשימוש כללי .
למעשה, ריבית משכנתא הפוכה קבועה דומה מאוד לריבית ממוצעת של משכנתא רגילה לכל מטרה .
הפער הקטן בשיעור הריבית אינו משמעותי בהקשר זה.

התמחור של משכנתא לגיל השלישי שונה ממשכנתא רגילה מבחינת הבנק משני היבטים עיקריים:
1) במשכנתא פנסיונית הבנק לא מקבל תשלומים חודשיים קבועים של קרן וריבית, אלא מחכה שנים רבות לתשלום הסופי בעת מכירת הדירה או פטירת הלקוח.
2) יש חוסר ודאות מתי בדיוק אותו סכום סופי יתקבל, שכן תלוי בתוחלת החיים של הלווה.

הדעה שריבית משכנתא הפוכה יקרה היא אחד המיתוסים הנפוצים ביותר על משכנתא למבוגרים וכדאי מאוד להבין שמדובר בהטענה שגויה

כמה ריבית משכנתא הפוכה כיום ?

קיימים שני מסלולי ריבית עיקריים המקובלים במשכנתא לגיל השלישי:
 ריבית קבועה צמודה למדד, בשיעור של 4.8% עד 5.2% בשנה
ריבית משתנה המבוססת על ריבית הפריים בתוספת פער של 3.2%-3.6%

ריבית משכנתא הפוכה צמודה למדד

ריבית משכנתא הפוכה קבועה צמודה למדד היא סוג הריבית הנפוץ והוותיק ביותר.
במשך שנים לא היו עוד אפשרויות. היתרון שלה הוא גובה הריבית הנקובה, שהיא נמוכה לעומת החלופות.
בשנים שבהן אין אינפלציה או האינפלציה ממש נמוכה, אז לאפשרות זו יש יתרון.

כאשר יש אינפלציה, יתרת ההלוואה מוצמדת למדד. בשנים עם אינפלציה, יתרת החוב גדלה.
מכיוון שמדובר בהלוואת בלון, היתרה רק גדלה כי אין תשלומים חודשיים שמקטינים אותה.
 לכן מדובר באחד הסיכונים הגדולים בלקיחת משכנתא הפוכה .

ריבית משכנתא הפוכה
ריבית משכנתא הפוכה

דוגמא לחישוב השפעת ריבית משכנתא הפוכה צמודה למדד

סכום ההלוואה המקורי: 200 אלף שקל
 ריבית שנתית של 4.6%
סוג ההלוואה : "הלוואת בלון" כלומר דחייה מלאה של כל התשלומים לסוף תקופת ההלוואה.

 השאלה: תוך כמה זמן יתרת ההלוואה תכפיל את עצמה ותגיע ל-400 אלף שקל בשלושה מצבים :
בריבית פשוטה
חישוב ריבית דריבית
חישוב ריבית דריבית עם ציפיות אינפלציה של 5% לשנה

חישוב ריבית פשוטה: יתרת ההלוואה תכפיל את עצמה תוך 20 שנה. כלומר, בעולם בלי אינפלציה, בעוד 20 שנה יתרת החוב תהיה 400 אלף שקל.

חישוב ריבית דריבית: הריבית מחושבת על הריבית הנצברת, כלומר יותר מהר מגיעים ל-400 אלף שקל. למעשה, תוך כ-15.6 שנים יתרת ההלוואה תגיע ל-400 אלף שקל.

ריבית דריבית עם  השפעת האינפלציה:  נניח שיש אינפלציה שנתית של כ-5% לאורך כל חיי ההלוואה, אז היתרה תכפיל את עצמה הרבה יותר מהר.
זאת מכיוון שיש השפעה גם של אינפלציה וגם של ריבית דריבית. למעשה, בפועל תחת תנאים אלה היתרה תכפיל את עצמה תוך כ-7.5 שנים.

ריבית משכנתא הפוכה צמודה למדד- סיכום

ריבית משכנתא הפוכה קבועה צמודה למדד היא אפשרות משכנתא אטרקטיבית מבחינת גובה הריבית הנקובה.
עם זאת, חשוב לזכור כי בשנים עם אינפלציה, יתרת החוב גדלה מהר מאוד.
זו אחת הסיבות שיצא שם לא טוב  למשכנתא פנסיונית , שכן יתרת החוב במסלול צמוד בהלוואת בלון עולה מהר מאוד

איך אפשר להתגבר על השפעת הריבית על יתרת ההלוואה

כאמור השילוב של דחיית תשלומים ( הלוואת בלון) עם השפעת חישוב בריבית דריבית עלולה להיות הרסני. ובמצב בו יש אינפלציה בנוסף יתרת ההלוואה עולה מהר מאוד מה אפשר לעשות ?
1) הכי מומלץ זה לשלם את ההלוואה כל חודש כמו הלוואה רגילה.
אם יש אפשרות כזו זה ההצעה הטובה ביותר יתרת החוב יורדת כל הזמן לא משאירים חוב ליורשים בדרך כלל ההחזר החודשי בצורת קרן וריבית מחושב כהלוואה הנלקחת ל 30 שנה

2) לשלם לפחות את הריבית בכל תשלום. בצורה כזו באופן עקרוני יתרת ההלוואה לא תעלה. כלומר יתרת החוב תישאר בערך בסכום המקורי שנלקחה. למעט ההתמדה למדד כשמדובר במסלול צמוד מדד הצעה : אני מציע ללווים לקחת אפילו סכום קצת יותר גדול ולשים סכום כסף מתוך ההלוואה לצורך תשלום חלקי או מלא של ההלוואה לפחות ל 5 עד 10 שנים.

בחירה במסלול של דחייה מלאה של כל התשלומים לסוף המשכנתא ( הלוואת בלון)

שוק המשכנתאות ההפוכות בישראל עדיין לא מפותח מאוד.
 נכון ל-2024, אין הבדל בגובה הריבית בין מסלול שכולל תשלומי קרן וריבית חודשיים, לעומת מסלול "הלוואת בלון" הכולל דחיית כל ההחזרים לסוף תקופת ההלוואה.
באופן תיאורטי, במסלול ללא החזרים שוטפים הייתה הריבית אמורה להיות גבוהה יותר, שכן הסיכון למלווה גדל.
עם זאת, ישנן חברות מימון מעטות המציעות ריבית קבועה לא צמודה של כ-7.5%, אך רק במסלול עם החזרים חודשיים.

 לסיכום, בשוק משכנתאות הפוכות בישראל קיימים מסלולי ריבית מגוונים, אך הקשר בין סוג מסלול ההחזרים לגובה הריבית עדיין לא בשל.
 ייתכן שעם התפתחות התחום נראה הבדלים ברורים יותר בריביות בהתאם לסיכון.
לגובה הריבית ויתרת החוב חשיבות גדולה בלקיחת משכנתא הפוכה לצעירים .

כמה ריבית משכנתא הפוכה
כמה ריבית משכנתא הפוכה

האם גיל הלווים משפיע על ריבית משכנתא הפוכה

בישראל כאמור השוק עדיין לא מפותח מאוד ומשוכלל. לכן בישראל עדיין אין הבדל בריבית בגילאים שונים לעומת זאת אם מסתכלים על ארה"ב , שם המוצר ותיק והשוק משוכלל
בארה"ב, במסלול של דחיית תשלומי ריבית לסוף ההלוואה, ככל שהלווים מבוגרים יותר ריבית משכנתא הפוכה נמוכה יותר.
הסיבה היא שבתוחלת חיים נתונה ככל שהלווים מבוגרים כך משך ההלוואה הממוצע קצר לכן הבנק יכול להרשות לתת ריבית נמוכה לעומת זוג אחר באותם תנאים רק צעירים יותר

השפעת חישוב ריבית דריבית על יתרת ההלוואה

כשלוקחים הלוואה לטווח ארוך עם ריבית קבועה או משתנה, הריבית מצטברת בכל תקופה על היתרה שנותרה מהתקופה הקודמת, כולל הריבית שכבר שולמה בעבר.
זה מה שמכונה "ריבית דריבית".
לדוגמה: הלוואה של 100 ש"ח ל-10 שנים עם ריבית שנתית של 5%.
שנה 1 משלמים 5 ש"ח ריבית ונשארים חייבים 105 ש"ח.
בשנה 2 מחושבת הריבית מ-105 ש"ח ולא מ-100 ש"ח וכן הלאה.
 כך החוב והריבית גדלים מהר יותר. החיסרון ללווים הוא שסופם לשלם יותר כסף על אותה הלוואה התחלתית.

הבדלים בין משכנתא הפוכה בישראל וארה"ב ולמה זה חשוב

בשוק המשכנתאות ההפוכות בארצות הברית קיים הבדל משמעותי ברמות הריבית בין המסלולים השונים:
 מסלול עם תשלומי קרן וריבית חודשיים (מכונה HECM) מציע ריביות נמוכות בהרבה
מסלול ללא החזרים חודשיים (המכונה single-disbursement lump sum).
ההבדל נובע מכך שבמסלול ללא החזרים, הסיכון של המלווה גדל משמעותית היות וכל הקרן והריבית משולמים בבת אחת בסוף התקופה. לכן הריבית גבוהה בכ-2 אחוזים לערך.
לדוגמה, בעוד שבמסלול HECM הריבית הממוצעת היא כ-4.5%, הרי שבמסלול הבלון הריבית יכולה להגיע ל-6.5%. לכן בארה"ב יש מתאם ברור בין סוג מסלול ההחזרים לגובה הריבית במשכנתא הפוכה.

למה זה חשוב למי שרוצה לקחת משכנתא לגיל השלישי בישראל ? כי השוק בישראל גם מתפתח כל הזמן ומשתכלל, וההבדלים בין המסלולים השונים על גובה הריבית יגיע גם לכאן

סיכום נקודות שצריך לקחת

לסיכום, ריבית משכנתא הפוכה היא מוצר מורכב עם יתרונות וחסרונות. מצד אחד הריבית הנקובה נראית אטרקטיבית, אך מצד שני יש לשים לב להשפעות ארוכות הטווח של ריבית דריבית ואינפלציה.
עדיין נדרש שיפור והתאמה בהיצע המוצרים בישראל.
ריבית משכנתא הפוכה יכולה להיות פתרון טוב עבור חלק מהאוכלוסייה, אך דורשת הבנה מעמיקה של הסיכונים והיתרונות על מנת לקבל החלטה מושכלת.

ארז שמש יועץ משכנתאות עצמאי
כותב המאמר: יועץ משכנתאות עצמאי

למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה. חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות. בשנת 2020 חסכתי ללקוחות כ 48 מליון שקל בריביות והצמדה. וליוויתי עשרות משפחות בתהליך לקיחת משכנתא.בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים.