חסרונות משכנתא הפוכה שחייבים לדעת
חשוב להכיר מהם חסרונות משכנתא הפוכה. לדעת איך להתמודד איתם ולהבין שהחסרונות מתגמדים לעומת היתרונות הרבים שלה
3 חסרונות קריטיים של משכנתא הפוכה (עדכון 2025)
משכנתא הפוכה (Reverse Mortgage) היא הלוואה המאפשרת לבעלי נכס בגיל 60+ לקבל מזומנים על בסיס ערך הנכס.
החסרונות העיקריים שלה (נכון ל-2025) הם:
- ריבית דריבית – החוב גדל מ-100% לכ-250% בתוך 20 שנה
- שיעור מימון מוגבל – בדרך כלל 20% משווי הנכס בגיל 60
- השפעה על הירושה – הנכס עלול להיות נמכר לפי דרישת המלווה.
הבנת חסרונות אלה חיוני לקבלת החלטה פיננסית מושכלתעם בני משפחה.
ריבית משכנתא הפוכה היא לא חיסרון (למעשה היא לא גבוהה)
כדאי כבר עכשיו בתחילת המאמר להפריח את אחד המיתוסים והפחדים הגדולים ביותר
הפחידו אותך שהריבית של משכנתא הפוכה גבוהה, למעשה זה לא כך, כמו תמיד צריך שההשוואה תיהיה נכונה, או כמו שאומרים להשוות תפוחים לתפוחים
כאשר משווים ריבית של הלוואה בנקאית רגילה או אפילו משכנתא לכל מטרה
לעומת ריבית משכנתא הפוכה מתגלה העובדה שהיא אינה גבוהה.
האם כדאי לקחת משכנתא הפוכה
האם כדאי לקחת משכנתא הפוכה תלוי במטרת הנזילות והיכולת לשאת בסיכון. הלוואה זו מתאימה לגיל 60+ הזקוקים לנזילות כספית תוך שמירה על בעלות הדירה, כשהמימון נע בין 15%-50% משווי הנכס בהתאם לגיל. במסלול ללא החזרים חודשיים, הריבית מצטברת בשיעור 5% בשנה ועלולה להגיע ל-250% מהערך המקורי בתוך 20 שנה.
הפתרון נועד לסייע בעיקר כאשר ישנו קושי לסגור את החודש, או לצורך סיוע לילדים ברכישת דירה. לאור מורכבות ההשלכות ארוכות הטווח, מומלץ בחום להיפגש עם יועץ משכנתאות עצמאי, כדי לבחון את העיתוי ואת הפתרון הנכון ביותר בהתאם לצרכים האישיים.
1
מנגנון ריבית דריבית לאורך שנים היא חיסרון של משכנתא הפוכה
משכנתא לגיל השלישי מציעה גמישות משמעותית עם שלוש אפשרויות תשלום עיקריות, המשפיעות דרמטית על החוב הסופי.
תשלום רגיל: בלוח שפיצר מונע ריבית דריבית בכך שיתרת ההלוואה פוחתת מדי חודש.
לעומת זאת, הלוואת בלון ללא החזרים חודשיים גורמת לריבית להצטבר על הקרן ועל הריבית שנצברה.
מנגנון זה של ריבית דריבית מגדיל משמעותית את יתרת החוב לאורך זמן, בעוד תשלום חלקי מאט את קצב הגידול אך אינו עוצר אותו.
הלוואת בלון היא המסלול שבו החוב גדל משמעותית , מכיוון שאי-תשלום ההחזרים החודשיים מאפשר לריבית להצטבר על עצמה .
ככל שהתשלום החודשי נמוך יותר, כך תגדל יתרת החוב מהר יותר בשל הצבירה.
ההמלצה היא לבחור במסלול הכולל החזר חלקי או מלא , על מנת להפחית את השפעת הריבית דריבית ולצמצם את סיכון החוב.
דוגמא חישובית
נבחן הלוואה של 400,000 ₪ בריבית של 5% לתקופה של 20 שנה. במספר מסלולים
| מסלול | תשלום חודשי | סך הריביות | חוב לאחר 20 שנה |
|---|---|---|---|
| 1️⃣ שפיצר (רגיל) | ₪2,640 | ₪244,000 | ✓ ₪0 |
| 2️⃣ בלון (קריטי!) | ₪0 | ₪730,000 | 📈 ₪1,085,000 |
| 3️⃣ חלקי ( ריבית) | ₪1,667 | ~₪800,000 | 📈 ~₪800,000 |
בלקיחת הלוואה בסך 400,000 ₪ בריבית 5% לתקופה של 20 שנה, התברר כי קיימים הבדלים משמעותיים בין המסלולים השונים.
מסלול השפיצר מציע את הפתרון האיזון ביותר:תשלום חודשי קבוע של 2,640 ₪ המכסה קרן וריבית, כך שבסוף התקופה החוב מסולק לחלוטין עם ריביות כוללות של 244,000 ₪.
מסלול הבלון:מהווה אפשרות בעלת סיכון גבוה. ללא תשלומים, הריבית מצטברת על הריבית (ריבית דריבית), וגם החוב גדל מ-400,000 ₪ לכ-1,085,000 ₪ – כלומר כמעט 2.7 פעמים.
מסלול חלקי: מציע פתרון ביניים. תשלום של 1,667 ₪, החוב גדל לכ-800,000 ₪ בסוף התקופה אך בקצב איטי יותר מהבלון.
המסקנות העיקריות:
- ככל שהתשלום החודשי נמוך יותר, כך יתרת החוב בסוף התקופה תהיה גבוהה יותר.
- הלוואת בלון מביאה לגידול משמעותי בחוב עקב ריבית דריבית.
- תשלום חלקי מאפשר גמישות, אך עדיין מביא לגידול בחוב אם הוא נמוך מהריבית החודשית.
חשוב לשקול את היכולת הכלכלית העתידית ואת הצרכים האישיים בבחירת מסלול ההלוואה.
מה כן אפשר לעשות?
כיצד אפשר להתמודד עם השפעת הלוואת בלון?
אז איך כן אפשר להתמודד עם נושא הסכנה במשכנתא הפוכה כתוצאה מצבירת הריבית?
כדאי לבדוק האם ניתן להחזיר סכום כסף כל חודש וכך להקטין את השפעה הריבית דריבית
צריך להבין שכנראה אם לקחתם את המשכנתא בגילאי ה 80 שלכם היא לא תישאר בפועל ל 20 שנה
לא לשכוח, גם שווי הבית יעלה במשך ה 20 שנה הבאות זו נקודה חשובה שארחיב עליה בהמשך.
2
חסרון משכנתא הפוכה: החוב גדל משמעותית בלקיחה בגיל מוקדם
משכנתא למבוגרים מאפשרת גמישות רבה בהחזרים החודשיים, עם אפשרות לקיחת הלוואה כבר מגיל 55.
גיל הלווה בעת נטילת ההלוואה, יחד עם הרכב הלווים, משפיע ישירות על אורך תקופת ההחזר.
כך, לווים בטווח גילאי 55-65 זוכים בדרך כלל לתקופת החזר ארוכה יותר בהשוואה ללווים בשנות ה-80 לחייהם.
תכנון פירעון ברור הוא קריטי, כיוון שניתן לבחור במספר מסלולים שונים.
החזר חודשי סטנדרטי, (לוח שפיצר) מונע הצטברות ריבית דריבית בכך שיתרת החוב פוחתת מדי חודש. לעומת זאת, הלוואת בלון ללא תשלומים חודשיים גורמת לריבית להצטבר על הקרן ועל הריבית, ומביאה לגידול ניכר בחוב לאורך זמן.
בהלוואה לדוגמה של 400,000 ₪ בריבית של 5% לתקופה של 20 שנה, נבחנים 3 מסלולים עיקריים:
הלוואת בלון משנה דרמטית את העלות, שכן היא מגדילה את החוב פי 2.5 תוך 20 שנה עקב ריבית דריבית.
זוהי התוצאה המיידית של "מחיר הגמישות" בתשלומים.
לכן, חיוני לבצע תכנון ארוך טווח, תוך התחשבות בהכנסות ואפשרויות הפירעון העתידיות. תשלום נמוך יותר מוביל לעלות כוללת גבוהה יותר לאורך זמן.
מה כן אפשר לעשות?
כיצד להתמודד עם הסיכון של משכנתא פנסיונית בשלב מוקדם יחסית בפרישה?
מאוד מומלץ לקחת משכנתא כזו עם יועץ משכנתאות עצמאי כי הוא אובייקטיבי ודואג רק לכם . יועץ משכנתאות פרטי יוכל לבדוק חלופות שונות.
אם הלווים הם צעירים יחסית אני בודק אם יש פתרונות אחרים למימון מלבד הלוואה לבני 60 ומעלה למשל לקיחת משכנתא או הלוואה .
צריך לבדוק יכולת החזר ועריכת ביטוח חיים לכן במקרים רבים זו זו חלופה אפשרית למשכנתא פנסיונית
היתרון במשכנתא שיתרת החוב יורדת החל המתשלום הראשון
אם הלווים עדיין עובדים ויש יכולת החזר, הפתרון של משכנתא כזו יכול בהחלט להוות חלופה
אפשר לבקש לשלם תשלום חודשי שלפחות יכסה את הריבית בהלוואה.
בקיצור, יש פתרונות רבים.
רוצים להתייעץ בלקיחת משכנתא הפוכה? דברו איתי
3
סכנה של משכנתא הפוכה יצירת סיכסוכים בתוך המשפחה
סכנה של משכנתא הפוכה היא יצירת סכסוכים משפחתיים הנוגעים לנושא הירושה וחלוקת הנכסים.
סיכון זה מתעורר במיוחד כאשר הורים בוחרים לסייע רק לאחד מילדיהם, למשל ברכישת דירה.
עזרה זו עלולה לעורר מחלוקת, כיוון שהיא מפחיתה את הערך הנקי של הנכס המיועד לירושה עבור שאר הילדים.
כדי להתמודד עם הסיכון, מוסדות פיננסיים דורשים מהיורשים לחתום על הצהרה המאשרת את ידיעתם על ההלוואה.
אף שאין צורך בהסכמתם, המטרה היא לוודא מודעות ללקיחת ההלוואה , למניעת מחלוקות עתידיות.
ליורשים ניתנת שנה אחת מיום פטירת ההורים כדי להחליט כיצד לפרוע את יתרת ההלוואה.
סיכון שהנכס ימכר במחיר נמוך מהשוק
היורשים נדרשים להתמודד עם סיכון משמעותי: יש להם שנה אחת בלבד להחליט כיצד לפרוע את המשכנתא ההפוכה.
דחיית החלטה זו עלולה ליצור לחץ זמן וכלכלי, המביא למכירת הנכס בירושה במחיר נמוך מהמחיר השוקי.
לחץ זה נובע מהצורך לסגור את ההלוואה במהירות ולמנוע צבירת ריבית מצטברת.
שמירה על ערך הנכס מחייבת קבלת ייעוץ מקצועי ובחינה מעמיקה של כל האפשרויות לפריסת ההלוואה.
הכוונה נכונה מבטיחה שהיורשים יבחרו במסלול המיטבי, במקום לקבל החלטות פזיזות עקב חוסר בהירות.
זהו צעד קריטי לשמירה על ערך הנכס ועל הון היורשים .
מה כן אפשר לעשות?
כיצד אפשר להתמודד עם החשש לסיכסוכים משפחתיים על הכסף?
- לקיחת משכנתא הפוכה יכולה דווקא להסדיר נושאים כספיים בעוד ההורים בחיים. זו הזדמנות טובה לשים את כל הנושא הכספי על השולחן ולארגן את הנכסים והירושה בקווים כלליים .
- משכנתא פנסיונית היא אפשרות מצויינת להורים המבוגרים לעזור לילדיהם בשלבים בהם הם הכי צריכים עזרה כמו בקניית דירה וכ'.זו אפשרות לעזור לעזור לילדים בעודם בחיים ולראות כיצד הילדים נהנים מהכסף
- יועץ משכנתאות מנוסה יוכל להסביר לילדים את המשמעות הכלכלית ולהקטין את חוסר הודאות בלקיחת משכנתא הפוכה לצעירים
4
חיסרון של משכנתא הפוכה היא שסכום הכסף שניתן לקבל נמוך ולא מספיק
סכום הכסף שתוכלו לקבל תלוי בגיל שלכם וגם בשווי הנכס
אפשר לקחת משכנתא פנסיונית מגיל 55 אבל שיעור ההלוואה נמוך, כ 15% משווי הבית.
במשכנתא רגילה אפשר לקבל מהבנק עד 50% משווי הדירה
זה הבדל גדול!
נניח הבית שווה 2 מ' אז בגיל 55 תוכלו לקבל עד 300 אלף שקל ( במידה ואין משכנתא על הנכס)
לא תמיד סכום זה מספיק כהון עצמי או יש צורך להסיע למספר ילדים
בגיל 80 אפשר לקחת עד 40% משווי הדירה אבל אז לא בטוח כמה הילדים יצטרכו עזרה
מה כן אפשר לעשות?
איך אפשר להתמודד כשסכום ההלוואה לא מספיק?
- דחיית לקיחת המשכנתא ההפוכה: ככל שגילכם מתקדם, כך גדל שיעור ההלוואה שתוכלו לקבל.
בהתאם לטבלת משכנתא הפוכה .לכן, אם אפשר, שקלו לדחות את לקיחת המשכנתא ההפוכה למועד מאוחר יותר. בינתיים, נסו להסתדר עם מקורות הכנסה אחרים או חסכונות קיימים. כך, כשתגיעו לגיל מבוגר יותר, תוכלו לקבל סכום גבוה יותר מהנכס. - שילוב מקורות מימון נוספים: במקום להסתמך אך ורק על המשכנתא ההפוכה, שקלו לשלב אותה עם מקורות מימון אחרים. למשל, ניתן לבדוק אפשרות למשוך כספים מקרנות פנסיה, קופות גמל או תוכניות חיסכון אחרות. שילוב זה יכול להגדיל את הסכום הכולל העומד לרשותכם, מבלי להסתמך רק על המשכנתא ההפוכה.
- אם יש יכולת החזר כדאי לשקול תוספת למשכנתא קיימת או לקיחת משכנתא רגילה. אמנם יהיה החזר חודשי אבל ניתן להמתין עד ששיעור המימון יגדל עוד כמה שנים
5
לא ניתן לקחת עוד הלוואה בשיעבוד הנכס לאחר שנלקחה משכנתא הפוכה
החיסרון העיקרי של משכנתא הפוכה הוא אי-האפשרות לקחת עוד הלוואה או משכנתא מגוף פיננסי אחר.
הסיבה היא רישום המשכנתא, המונע לקיחת משכנתא בדרגה שנייה על הנכס.
מגבלה זו קריטית כאשר ההורים מעוניינים להשתמש בנכס ששוויו גבוה כדי לעזור למספר ילדים לאורך זמן.
כתוצאה מהמגבלה, נוצר פער משמעותי בסיוע הניתן לילדים.
לדוגמה, אם בית שווה 3.5 מיליון ₪, הורים בני 55 יכולים לקבל 525 אלף ₪ (15%) לילד הראשון.
לאחר 3 שנים, ייתכן שיוכלו לקחת תוספת של 100 אלף ₪ בלבד לילד השני, מה שמדגים את חוסר הגמישות הפיננסית.
מה כן אפשר לעשות?
איך אפשר להתמודד עם הנושא?
כל עוד לא שונתה הרגולציה אי אפשר לקחת עוד הלוואה מגוף אחר
מה שאפשר לעשות זה לעשות תכנון פיננסי . להבין מה סכומי הכסף שצריך היום וכמה בעוד כמה שנים
לתכנן את המקורות ללקיחת הלוואה. אם מדובר בלווים בגילאי ה 55 כדאי לחכות עם משכנתא כזו
דוד ורחל לקחו משכנתא הפוכה למרות שחששו מחסרונות משכנתא הפוכה
דוד ורחל, זוג בגילאי 75-78, נכלאו במלכודת פיננסית אכזרית.
הם חיו בביתם ברמת גן (שווי 4 מיליון שקל), אבל המציאות הייתה קשה: הבית הגדול הפך לנטל תחזוקה יומיומי, והם נזקקו לדיור מוגן מיידי. הבעיה? הם היו "עשירים בנכסים, עניים במזומן" – מצב שמערכת הבנקאות מעצבת בכוונה לשלוט בקשישים.
חשש מפני איבוד השליטה על הנכס היחיד שלהם היה הכאב האמיתי. לא הריבית – אלא הפחד מלהיות גולים בביתם שלהם.
המשכנתא ההפוכה של 800 אלף שקל (5% צמודה למדד) הפכה את המצב:
- שליטה מלאה – הם נשארו הבעלים הבלעדיים
- ביטחון מובטח – אף אחד לא יכול לפנות אותם
- הגנה מפני אינפלציה – עליית מחירי דיור (5% שנתי) מקזזת את צבירת החוב
התוצאה: חופש כלכלי מיידי + שמירה על הנכס המשפחתי + שיפור איכות חיים דרמטי.
דוד ורחל גילו שהפתרון לא היה במכירת הבית – אלא בהפיכת הנכס שלהם לכסף זורם, בלי לוותר על הבעלות.
ריבית משכנתא הפוכה היא לא הסיבה לקבוע מי הגוף שילווה אותך
גובה הריבית הוא רק גורם אחד, שכן מורכבות ההחלטה למבוגרים נוגעת בעיקר לביטחון הכלכלי ולנכס הירושה. הדאגות המרכזיות הן איכות החיים לטווח ארוך ושמירה על נכס שנצבר במהלך שנים רבות. הלקוחות מחפשים הבנה עמוקה של השלכות ההחלטה על חייהם, על יורשיהם, ועל אפשרויות הדיור העתידיות.
גובה הריבית הוא רק גורם אחד, שכן מורכבות ההחלטה למבוגרים נוגעת בעיקר לביטחון הכלכלי ולנכס הירושה. הדאגות המרכזיות הן איכות החיים לטווח ארוך ושמירה על נכס שנצבר במהלך שנים רבות. הלקוחות מחפשים הבנה עמוקה של השלכות ההחלטה על חייהם, על יורשיהם, ועל אפשרויות הדיור העתידיות.
נהנית? כדאי לשתף את המאמר עם מי שהנושא רלבנטי
ארז שמש יועץ משכנתאות פרטי
למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.
חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות.
בשנה האחרונה חסכתי ללקוחותי כ 48 מליון שקל בריביות והצמדה. ליוויתי עשרות משפחות בתהליך לקיחת משכנתא.בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים.
התמחות : כמה עולה יועץ משכנתאות , Mortgage rates in Israel, מה הפריים היום , תחזית מדד תשומות הבניה,
שירותים נוספים במיוחד עבורך
מידע נוסף שיעזור לך לקחת משכנתא אופטימלית
