חסרונות משכנתא הפוכה – נקודות חשובות לקבלת ההחלטה
חשוב להכיר מהם חסרונות משכנתא הפוכה. לדעת איך להתמודד איתם ולהבין שהחסרונות מתגמדים לעומת היתרונות הרבים שלה
מהי משכנתא הפוכה בשתי שורות
אם הגעת לדף זה אני מניח שהעקרונות של הלוואה לגיל השלישי מוכרים לך.
מדובר בהלוואה לבני 55 ומעלה כנגד נכס המגורים עד 50% משווי הבית בתנאי החזר נוחים.
יש אפשרות אפילו לא לשלם החזר חודשי בכלל.
שלא תבינו אותי בצורה שגוייה
לדעתי משכנתא הפוכה זה פיתרון מצוין, עם הרבה מאוד יתרונות.
המוצר הזה פתר בעיות כלכליות להרבה מאוד לקוחות שלי
ריבית משכנתא הפוכה היא לא חיסרון של משכנתא הפוכה
(למעשה היא לא גבוהה)
כדאי כבר עכשיו בתחילת המאמר להפריח את אחד המיתוסים והפחדים הגדולים ביותר
הפחידו אותך שהריבית של משכנתא הפוכה גבוהה, למעשה זה לא כך, כמו תמיד צריך שההשוואה תיהיה נכונה, או כמו שאומרים להשוות תפוחים לתפוחים
כאשר משווים ריבית של הלוואה בנקאית רגילה או אפילו משכנתא לכל מטרה לריבית משכנתא הפוכה מתגלה העובדה שריבית משכנתא הפוכה אינה גבוהה
ריבית משכנתא הפוכה אינה בהכרח סיכון – מציע לך לקרוא את המאמר שכתבתי על הנושא
חסרונות משכנתא הפוכה
1
מנגנון ריבית דריבית לאורך שנים היא חיסרון של משכנתא הפוכה
במשכנתא לגיל השלישי התשלום החודשי גמיש מאוד
תוכלו לשלם כל חודש כמו הלוואה רגילה בתשלום של קרן וריבית כמו בלוח שפיצר. ואז יתרת ההלוואה יורדת כל חודש.
במקרה כזה הריבית לא נצברת בצורה של ריבית דריבית
אבל רק בחרתם מסלול שבו לא משלמים בכלל אז מדובר בהלוואת בלון כלומר הריבית נצברת בצורה של ריבית דריבית
דוגמא להמחשה:
ההחזר החודשי בהלוואה רגילה של 200 אלף בריבית 5% ל 20 שנה הוא כ 2684 ₪. סך תשלומי הריבית הם 244 אלף. כלומר סך התשלומים לבנק הם ה 400 שלקחתם + 244 תשלומי ריבית
במידה ואין ביכולתכם לשלם כל חודש 2684 ₪, ואתם מבקשים לקחת הלוואת בלון, כלומר לא לשלם כלום לכל תקופת ההלוואה.
לאחר 20 שנה יתרת החוב תהיה כ 1.13 מיליון. שמורכב מ 400 אלף משכנתא +תשלומי ריבית של 730 אלף
אבל החלטתם למשל לשלם כ 1700 כל חודש אז עוד 20 שנה יתרת ההלוואה תהיה כ 800 אלף בלבד (בלי אינפלציה)
מה כן אפשר לעשות?
כיצד אפשר להתמודד עם השפעת הלוואת בלון?
2
לקיחת הלוואה בגיל "צעיר" יכולה להיות חיסרון של משכנתא הפוכה
במשכנתא לגיל השלישי התשלום החודשי גמיש מאוד
תוכלו לשניתן לקחת משכנתא למבוגרים מגיל 55, בעבר ניתן היה לקחת החל מגיל 65 אבל כתוצאה משינוי בשוק העבודה יותר עובדים יוצאים לפנסיה לפני גיל 75 או 67
במידה ההלוואה נלקחת בגילאים צעירים יחסית נניח 55-65 כנראה שמשך ההלוואה יהיה ארוך לעומת הלוואה שנלקחה על ידי לווים בגילאי ה 80 שלהם. אם תבחרו מסלול שבו לא משלמים בכלל בתקופה ארוכה הריבית הנצברת עלולה להוות סכנה של משכנתא הפוכה
במידה ויש לכם תוכנית ברורה להחזיר את ההלוואה תוך מספר שנים אז אפשר להתקדם.לם כל חודש כמו הלוואה רגילה בתשלום של קרן וריבית כמו בלוח שפיצר. ואז יתרת ההלוואה יורדת כל חודש.
במקרה כזה הריבית לא נצברת בצורה של ריבית דריבית
אבל רק בחרתם מסלול שבו לא משלמים בכלל אז מדובר בהלוואת בלון כלומר הריבית נצברת בצורה של ריבית דריבית
דוגמא להמחשה:
ההחזר החודשי בהלוואה רגילה של 200 אלף בריבית 5% ל 20 שנה הוא כ 2684 ₪. סך תשלומי הריבית הם 244 אלף. כלומר סך התשלומים לבנק הם ה 400 שלקחתם + 244 תשלומי ריבית
במידה ואין ביכולתכם לשלם כל חודש 2684 ₪, ואתם מבקשים לקחת הלוואת בלון, כלומר לא לשלם כלום לכל תקופת ההלוואה.
לאחר 20 שנה יתרת החוב תהיה כ 1.13 מיליון. שמורכב מ 400 אלף משכנתא +תשלומי ריבית של 730 אלף
אבל החלטתם למשל לשלם כ 1700 כל חודש אז עוד 20 שנה יתרת ההלוואה תהיה כ 800 אלף בלבד (בלי אינפלציה)
מה כן אפשר לעשות?
כיצד להתמודד עם הסיכון של משכנתא פנסיונית בשלב מוקדם יחסית בפרישה?
מאוד מומלץ לקחת משכנתא כזו עם יועץ משכנתאות עצמאי כי הוא אובייקטיבי ודואג רק לכם . יועץ משכנתאות פרטי יוכל לבדוק חלופות שונות.
אם הלווים הם צעירים יחסית אני בודק אם יש פתרונות אחרים למימון מלבד הלוואה לבני 60 ומעלה למשל לקיחת משכנתא רגילה
צריך לבדוק יכולת החזר ועריכת ביטוח חיים לכן במקרים רבים זו זו חלופה אפשרית למשכנתא פנסיונית
היתרון במשכנתא שיתרת החוב יורדת החל המתשלום הראשון
אם הלווים עדיין עובדים ויש יכולת החזר, את הפתרון של משכנתא כזו יכול בהחלט להוות חלופה
אפשר לבקש לשלם תשלום חודשי שלפחות יכסה את הריבית בהלוואה.
בקיצור, יש פתרונות רבים.
3
סכנה של משכנתא הפוכה יצירת סיכסוכים בתוך המשפחה
כל נושא הירושה חלוקת הנכסים בין הילדים הוא נושא רגיש. וגם כמובן לקיחת הלוואה כה גדולה בגילאים מתקדמים
בעיה נפוצה נוצרת כאשר אתם רוצים לעזור לאחד הילדים למשל בקניית דירה. בעוד שאר הילדים מסודרים
עזרה לילד אחד יכולה להוות סיבה לסכסוך בין אחים עוד כשההורים בחיים
מכיוון שבחלק מהמקרים היורשים הם אלה שיחזירו את ההלוואה לאחר פטירת הלווים.
גופים פיננסים רבים מחתימים את היורשים על כך שהם יודעים שההורים עומדים לקחת הלוואה.
ליורשים יש אפשרות להחזיר את יתרת ההלוואה שנה לאחר מות ההורים. יש להם שנה להתכונן כיצד ברצונם לפעול.
אתם לא צריכים אישור של הילדים לעצם לקיחת ההלוואה , חברת הביטוח רק רוצה לוודא שהם יודעים על עצם לקיחת ההלוואה.
כי היו מקרים בהם היורשים גילו בהפתעה שיש חוב על נכס ההורים
הילדים מבינים שעוד 10/15/20 שנה הדירה הופכת להיות שלהם לכן יש התנגדות מובנת לקחת הלוואה על הנכס שמקטינה את השווי נטו שלו לאחר מכירה
מה כן אפשר לעשות?
כיצד אפשר להתמודד עם החשש לסיכסוכים משפחתיים על הכסף?
- לקיחת משכנתא הפוכה יכולה דווקא להסדיר נושאים כספיים בעוד ההורים בחיים. זו הזדמנות טובה לשים את כל הנושא הכספי על השולחן ולארגן את הנכסים והירושה בקווים כלליים .
- משכנתא פנסיונית היא אפשרות מצויינת להורים המבוגרים לעזור לילדיהם בשלבים בהם הם הכי צריכים עזרה כמו בקניית דירה וכ'.זו אפשרות לעזור לעזור לילדים בעודם בחיים ולראות כיצד הילדים נהנים מהכסף
- יועץ משכנתאות מנוסה יוכל להסביר לילדים את המשמעות הכלכלית ולהקטין את חוסר הודאות בלקיחת משכנתא הפוכה לצעירים
רוצים לדעת כמה כסף תוכלו לקבל במשכנתא הפוכה?
מחשבון ייחודי שיגלה לך
כמה משכנתא תוכל לקחת?
מה החזר משכנתא חודשי?
מה תקציב הדירה שתוכל לקנות?
4
חיסרון של משכנתא הפוכה היא שסכום הכסף שניתן לקבל נמוך ולא מספיק
סכום הכסף שתוכלו לקבל תלוי בגיל שלכם וגם בשווי הנכס
אפשר לקחת משכנתא פנסיונית מגיל 55 אבל שיעור ההלוואה נמוך, כ 15% משווי הבית.
במשכנתא רגילה אפשר לקבל מהבנק עד 50% משווי הדירה
זה הבדל גדול!
נניח הבית שווה 2 מ' אז בגיל 55 תוכלו לקבל עד 300 אלף שקל ( במידה ואין משכנתא על הנכס)
לא תמיד סכום זה מספיק כהון עצמי או יש צורך להסיע למספר ילדים
בגיל 80 אפשר לקחת עד 40% משווי הדירה אבל אז לא בטוח כמה הילדים יצטרכו עזרה
מה כן אפשר לעשות?
איך אפשר להתמודד כשסכום ההלוואה לא מספיק?
- דחיית לקיחת המשכנתא ההפוכה: ככל שגילכם מתקדם, כך גדל שיעור ההלוואה שתוכלו לקבל.
בהתאם לטבלת משכנתא הפוכה.לכן, אם אפשר, שקלו לדחות את לקיחת המשכנתא ההפוכה למועד מאוחר יותר. בינתיים, נסו להסתדר עם מקורות הכנסה אחרים או חסכונות קיימים. כך, כשתגיעו לגיל מבוגר יותר, תוכלו לקבל סכום גבוה יותר מהנכס. - שילוב מקורות מימון נוספים: במקום להסתמך אך ורק על המשכנתא ההפוכה, שקלו לשלב אותה עם מקורות מימון אחרים. למשל, ניתן לבדוק אפשרות למשוך כספים מקרנות פנסיה, קופות גמל או תוכניות חיסכון אחרות. שילוב זה יכול להגדיל את הסכום הכולל העומד לרשותכם, מבלי להסתמך רק על המשכנתא ההפוכה.
- אם יש יכולת החזר כדאי לשקול תוספת למשכנתא קיימת או לקיחת משכנתא רגילה. אמנם יהיה החזר חודשי אבל ניתן להמתין עד ששיעור המימון יגדל עוד כמה שנים
5
לא ניתן לקחת עוד הלוואה בשיעבוד הנכס לאחר שנלקחה משכנתא הפוכה
אחד החסרונות העיקריים של משכנתא הפוכה שלא ניתן לקבל עוד הלוואה או משכנתא מגוף פיננסי אחר
אי אפשר לקחת משכנתא בדרגה שנייה
זה קריטי בעיקר כאשר הדירה בשווי גבוהה, ובלי משכנתא כזו אפשר היה לשעבד את הנכס עד 50% ולהשתמש בכסף לכל מטרה
כשלוקחים משכנתא לגיל השלישי המצב שונה
נניח הורים בני 55 רוצים לעזור לילד שלהם בקניית דירה
הבית שווה 3.5 מ' שקל והם יכולים לקחת רק 15% שזה כ 525 אלף ₪ אשר מהווים הון עצמי לרכישת הדירה.
ניתן לקחת הלוואה של 1.575 מ' וכך יש תקציב של כ 2.1 מ' לקניית דירה
אם לזוג הצעיר יש הון עצמי תקציב הדירה יהיה יותר גדול
אבל מה יקרה אם עוד שנתיים שלוש ההורים ירצו לעזור סכום דומה לילד אחר
בגלל שיש משכנתא הפוכה לא ניתן לקחת הלוואה או משכנתא מבנק אחר
נניח עבור 3 שנים, ההורים יכולים לקחת כבר 18% כלומר עוד 3% בלבד שהם כ 100 אלף
לילד אחד עזרו ב 525 אלף שקל ולילד השני רק ב כ 100 אלף
גם אם שווי הדירה עלה נניח ב 5% אז הסכום שניתן לקחת כתוספת יהיה 110, ממש זניח.
מה כן אפשר לעשות?
איך אפשר להתמודד עם הנושא?
כל עוד לא שונתה הרגולציה אי אפשר לקחת עוד הלוואה מגוף אחר
מה שאפשר לעשות זה לעשות תכנון פיננסי . להבין מה סכומי הכסף שצריך היום וכמה בעוד כמה שנים
לתכנן את המקורות ללקיחת הלוואה. אם מדובר בלווים בגילאי ה 55 כדאי לחכות עם משכנתא כזו
מחשבון משכנתא והון עצמי ייחודי
חישוב משכנתא מקסימלית שאפשר לקבל גובה החזר חודשי
חלופות למשכנתא הפוכה:
לקיחת משכנתא רגילה:
אם יש לכם יכולת החזר וסכום הדרוש אינו גבוהה, אולי כדאי לקחת הלוואת משכנתא רגילה. כך משלמים כל חוש החזר חודשי ויתרת הקרן יורדת . יועץ משכנתאות מומלץ יוכל לסייע בידכם ולבדוק אם החלופה נכונה עבורכם. אמנם הבנק דורש ביטוח חיים אבל ניתן במקרים רבים לגרום לבנק לוותר על דרישה זו.
מכירת הבית
אם אתם גרים בבית גדול שכבר לא מתאים לצרכים שלכם. הילדים כבר מזמן לא גרים בבית, לתחזק בית כל כך גדול דורש זמן ומשאבים. ובעיקר לנקות כל חודש וחודש. אפשר למכור ולעבור לדירה שיותר מותאמת לצרכים שלכם.
להשתמש במקורות כספיים אחרים
לפני שלוקחים הלוואה כדאי לעבור אחר כל מקורות הכסף שיש. על כל תוכניות החיסכון, קרנות ההשתלמות שצברתם לאורך הדרך.
לפעמים יותר משתלם לפתוח חיסכון או קרן מאשר לקחת משכנתא לבני 60
מציע לכם להוריד את קובץ צ'ק ליסט פיננסי שעוזר לרכז את כל מקורות ההון
כהשלמה למאמר על חסרונות משכנתא הפוכה אני מציע לך לקורא גם על מיתוסים נפוצים על משכנתא הפוכה
רוצים להתייעץ בלקיחת משכנתא הפוכה? דברו איתי
נהנית? כדאי לשתף את המאמר עם מי שהנושא רלבנטי
ארז שמש יועץ משכנתאות פרטי
למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.
חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות.
בשנה האחרונה חסכתי ללקוחותי כ 48 מליון שקל בריביות והצמדה. ליוויתי עשרות משפחות בתהליך לקיחת משכנתא.בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים.
התמחות : מסלולי משכנתא מומלצים , משכנתא בפורטוגל , כמה עולה יועץ משכנתאות , Mortgage rates in Israel, מה הפריים היום.
שירותים נוספים במיוחד עבורך
מידע נוסף שיעזור לך לקחת משכנתא אופטימלית
