תמהיל משכנתא מומלץ

תמהיל משכנתא מומלץ 2021 מסלולי משכנתא מומלצים עבורך

המאמר מפרט על הנושאים הבאים:

מה זה תמהיל משכנתא
מה תמהיל משכנתא מומלץ חייב להכיל
האם המשכנתא שבנק המשכנתאות מציע טובה לך 
הגבלות בנק ישראל על מסלולי משכנתא
האם המשכנתא שהבנק מציע טוב לך
 שיקולים נוספים לצורך בניית תמהיל משכנתא אופטימלי
תמהיל משכנתא מומלץ 2021 עבור הלוואה של  מליון שקל
בניית תמהיל משכנתא לזוכי מחיר למשתכן

מה זה תמהיל משכנתא

תמהיל זה יותר מריכוז סתמי של מסלולי משכנתא מומלצים ביחד. תמהיל צריך לשקף בתוכו את הפרמטרים והנושאים הספציפיים שהגדרת כחשובים לך. ולא לבנקאי המשכנתאות. המשתנים האלה מגדירים את האופי והסגנון של מה שמייצג שעבורך משכנתא אופטימלית. בעזרת שילוב מסלולי משכנתא ניתן לפזר סיכונים בעיקר בתקופות של אי ודאות כלכלית. כמו כן בגלל שמשכנתא נלקחת לתקופות ארוכות קשה מאוד לנבא התנהגות ריבית או פרמטרים כלכליים לאורך זמן.
כמו כן קשה היום לצפות את ההתפתחות הכלכלית שלך ומשפחתך לאורך השנים הבאות. לכן צריך לבנות משכנתא כך שההחזר החודשי לא יעלה באופן קיצוני בשנים הבאות. וכמו כן לאפשר לך לסלק חלק מהמשכנתא ללא קנסות או עמלות בעתיד.

 

פרמטרים לקביעת תמהיל משכנתא

כאמור תמהיל משכנתא חייב לשקף את היכולות והצרכים שלך. לכן אין דבר כזה הרכב גנרי או תמהיל כללי. התמהיל הוא הדבר החשוב ביותר במשכנתא שלך לכן כדאי מאוד לקרוא ולהתעמק.
לפני שבונים תמהיל שיהיו לך תשובות על הנקודות הבאות:
מאפיינים אישיים של הלווים כמו : גיל, משכורות ותכנון קריירה, מצב משפחתי
צפי לשינוי ברמת ההוצאות: למשל תשלומים עבור גנים פרטיים, הוצאות גדולות שצפויות בשנים הבאות וכ'
צפי לשינוי עתידי בשכר, שינוי קריירה, העלאת שכר משמעותית 
האם צפויים להתקבל כספים בעתיד הקרוב שניתן להיעזר בהן לכיסוי המשכנתא ללא קנסות פירעון מוקדם . כמו סיום תכנית חיסכון, ירושה, פיצויים. במידה ויש סכום משמעותי אשר ניתן להשתמש בו בשנים הקרובות. כדאי לנצל זאת לצורך בניית מסלול פיתוי במשכנתא.
האם יש יכולת לספוג עליית החזר חודשית בעתיד בגובה של 100, 200 או אפילו 300 ש"ח בכל חודש. עד כמה החזר משכנתא יציב חשוב לך.

שיקולים שכדאי להתחשב בעת בניית תמהיל משכנתא

בניית תמהיל משכנתא מומלץ שעומד בתקנות משרד האוצר ומאושר על ידי הבנק בקבלת אישור עקרוני למשכנתא, זו אכן מלאכה מורכבת.
אשתף אותך במספר שיקולים בבחירת מסלול משכנתא שכל לקוח עובר איתי בפגישת יעוץ.

 1) קנסות היוון כאשר יש תוכנית לסלק בעתיד חלק מהמשכנתא. או כאשר מתכננים למכור הנכס בשנים הקרובות. קנסות ההיוון עלולות להגיע לעשרות אלפי שקלים. מומלץ לשתף את יועץ המשכנתאות או הבנקאי בתוכניות שלך

 2) משך האחזקה בנכס: יש הבדל אם מדובר במשכנתא לזוגות צעירים ברכישת דירה קטנה של שלושה חדרים. לבין רכישה של בית גדול יותר במסגרת שיפור דיור של זוג מבוגר יותר עם שלושה ילדים.  במשכנתא לזוגות צעירים כנראה אשתמש יותר במסלולים משתנים.

 3) תמהיל משכנתא מומלץ מפזר סיכונים . גם סיכוני ריבית וגם סיכני אינפלציה. המדינה שלנו למודת תקופות יציבות יותר ופחות. משבר הקורונה השפיע רבות על עולם המשכנתאות. חשוב לנהל נכון את הסיכון הנובע בכל מסלול משכנתא. 

 4) השפעה של מסלולי המשכנתא על החזר משכנתא עתידי. בניגוד לבנקאי, יועץ משכנתאות פרטי נותן תחזית עלייה החזר משכנתא חודשי בהתאם לתחזית שינויי ריבית והצמדה. חייבים לראות מה עשוי להיות ההחזר החודשי על המשכנתא עוד שנה חמש שנים ואפילו עשר.
 אני מאמין שכאן יחכו לך כמה הפתעות על  תמהיל המשכנתא שלך

 5) יכולת ההחזר: הפיקוח על הבנקים הגביל את החזר המשכנתא עד 40% מגובה ההכנסה הפנויה. אבל בפועל בנקים לא אוהבים שיחס ההחזר עובר את ה 35%.
 בבנקים רבים אם יחס ההחזר עובר את ה 33%-35% המשכנתא נכנסת לדירוג יותר גבוהה של סיכון וזה משפיע על הריביות. ההמלצה שלי לא לעבור את ה 30%-35% אבל יש חריגים זה לא כלל ברזל.
 במאמר על חישוב הגדלת החזר משכנתא יש דוגמאות מצוינות לנושא

המלצה על יועץ משכנתאות ארז שמש
המלצה של זוכת מחיר למשתכן בלקיחת משכנתא

האם התמהיל בנק המשכנתאות מתאים לך באופן?

אני מקווה שכבר עכשיו ברור שהתמהיל הוא הדבר החשוב ביותר במשכנתא.
בנקאי המשכנתאות רואה עשרות לקוחות כל יום. לכל  פגישה מוקצבות לו 10 עד 15 דקות. לבנקאי אין באמת את הזמן לשיחת עומק ולהכיר אותךבמסגרת הפגישה הקצרה בבנק.
האמת , הוא גם לא רוצה. יש תור של לקוחות שממתינים בחוסר נוחות על הכיסאות מולו.
לכן הבנקאי מציע לך תמהיל כללי, גנרי. אותו הבנקאי מציע לכל הלקוחות בשינויים קטנים מאוד.
כל זאת לעומת  תמהיל משכנתא אופטימלי שיועץ משכנתאות פרטי בונה עבורך לאחר שיחת יעוץ ארוכה

תמהיל שלישים של בנקים למשכנתאות

הבנק מציע בדרך כלל  מבנה משכנתא כללי או תמהיל שלישים.  לבנק יש הרבה סיבות להציע לך תמהיל משכנתא כללי. בצורה כזו לכל לקוח הבנקאי נותן את אותו תמהיל, לא צריך להתעמק בכל תיק ותיק. אבל יותר מכך, תמהיל שלישים זה התמהיל שהכי ריווחי לבנק.
הפתעתי אותך שהבנק רוצה להרוויח .
בנק הוא עסק שמרוויח מריביות משכנתא שהלקוח משלם מה לעשות, כל האמת בפרצוף. בנקאי המשכנתאות הם אנשי מקצוע מעולים בנוסף היותם מוכרני משכנתאות.
תמהיל שליש שליש ושליש מורכב לפי השם שלו :
עד שליש משכנתא במסלול פריים.
שליש משכנתא במסלול קבוע  צמוד/לא צמוד
ושליש משכנתא במסלול משתנה כל חמש שנים בדרך כלל.

חשוב להבין:  הרגולציה לא מכתיבה מחייבת תמהיל קבוע.
במקרים רבים הבנקאי מציג ללקוח תמהיל ואומר ללקוח שזה לפיתקנת בנק ישראל והרגולציה. זה לא נכון תמהיל שלישים לא מתאים לכל לקוח. יש בו חסרונות רבים שעלולים לעלות לך הרבה מאוד כסף.

סביר להניח שהמשכנתא שיציעו לך בבנק אינה משכנתא אובייקטיבית. כי הבנקאי לא באמת אובייקטיבי  לעומת יועץ משכנתאות פרטי .עוד על הדברים שבנקאי המשכנתאות לא מספר לך במאמר

תמהיל משכנתא מומלץ לזוכי מחיר למשתכן

במבט ראשון אפשר להגיד שמדובר במשכנתא אשר דומה למשכנתא זוגות צעירים. אבל במחיר למשתכן יש כמה נקודות שצריך לשים לב אליהן בקשר להכנת תמהיל משכנתא מומלץ 2021.
חשוב להשתמש במחשבון מדד תשומות הבניה כדי להעריך את השפעת ההצמדה על המחיר הדירה הסופי. כדאי להבין את מנגנון חישוב מדד תשומות הבניה.
בהכנת התמהיל צריך להתייחס אל לוח התשלומים בהסכם עם הקבלן. ריבית המשכנתא נקבעת בכל משיכה ומשיכה. כלומר בכל מועד תשלום הריבית עשויה להיות שונה. במקרים רבים  מדובר במשכנתאות גדולות מאוד. כי רבים מהזוכים מממשים את הזכות לקחת עד 90% משווי הדירה. לא אחת, גובה ההכנסה הפנויה הוא המגבלה העיקרית אשר גורמת לקחת משכנתא ארוכה מאוד. כלומר במקרים רבים מדובר על  משכנתא פחות יציבה. תמהיל משכנתא מחיר למשתכן מורכב מאוד עם השפעות רבות על סך ההחזרים לבנק. כדאי מאוד לפנות אל יועץ משכנתאות מומלץ כשלוקחים  כזו משכנתא

בניית תמהיל משכנתא לדירה להשקעה

משכנתא לדירה להשקעה שונה ממשכנתא לרכישת דירה ראשונה. במקרים מסויימים ניתן להשתמש בהכנסה מהשכרת הדירה לצורך חישוב הכנסה פנויה בחישוב הבנק. כמו כן מבחינה תזרימית שכר הדירה עוזר בהחזר המשכנתא.
יש גישה שטוענת שגובה החזר המשכנתא צריך להיות נמוך במקצת משכר הדירה שמקבלים מהדירה להשקעה. 
נניח שכר הדירה הצפוי הוא כ 3500, גובה המשכנתא המקסימלי שניתן לקחת הוא עד החזר של נניח 3000 או 2700. כך השכירות המתקבלת משלמת את המשכנתא. ובכל חודש יש הכנסה, אפילו קטנה משכר הדירה בניכוי תשלום המשכנתא. משקיעים כאלה אומרים לי " אני רוצה שהדירה תשלם את המשכנתא"
לדעתי לא תמיד גישה זו נכונה. ובמקרים רבים אם יש אפשרות כדאי אפילו להגדיל את החזר המשכנתא וכך ניתן לקצר את תקופת המשכנתא, לגרום לירידת קרן יותר מהירה ולהקטין את החשיפה לקנסות פירעון מוקדם.

תמהיל משכנתא מומלץ ל 1000000 שקל משכנתא:

סכום המשכנתא הממוצעת שהציבור לוקח הולכת וגדלה לאורך השנים .
אחת השאלות שחוזרות היא מה ההחזר על משכנתא 1000000 .
כאן התמהיל כמובן יושפע מיכולת ההחזר הלווים.
בגלל שמדובר במשכנתא גדולה ההחזר גם על מסלול משכנתא שנלקחים לטוות ארוך הם גבוהים.
ההחזר הנמוך ביותר לתקופה של כ 30 שנה הוא של כ 4300 ₪ . אבל זו משכנתא מסוכנת וההחזר עליה עלול לקפוץ ל 5000 תוך מספר שנים. גם צריך להבין את הסיכון בקנסות היוון כאשר המשכנתא ארוכה משכנתא של 10000 היא לא צחוק,  

משכנתא לזוגות צעירים בניית תמהיל מומלץ

תמהיל משכנתא אמור להתאים באופן ספציפי לכל לווה ולווה. משכנתא שמתאימה לזוג אחד לא תתאים לאחר. זו הביקורת העיקרית על בנקאים למשכנתאות שמציעים בדרך כלל מסלולי משכנתא קבוע. לאורך הניסיון שלי כיועץ משכנתא  הבנתי שלזוגות צעירים יש כמה מאפיינים. נמצאים בתחילת הקריירה, משכורות לא גבוהות עדיין, ילדים קטנים או כרגע ללא ילדים. בדרך כלל רכישת דירה קטנה או זולה מכאן נגזר יכולת החזר נמוכה. ההנחה היא שכנראה במהלך ה 5-7 שנים הם יעברו דירה. לכן כדאי לבנות תמהיל משכנתא אשר הקטין את החשש מקנסות היוון בעתיד.

הגבלות בנק ישראל על מבנה המשכנתא

כאן הנושא מתחיל להסתבך קצת יותר.
 קיימת רגולציה של משרד האוצר והמפקחת על הבנקים.
במסגרת הרגולציה מתעדכנים מידי פעם הנחיות בנוגע למרכיבי המשכנתא.

ריבית הפריים במשכנתא

ריבית שמשתנה עד כל שנתיים מוגבלת עד 2/3 מסכום המשנתא. ברוב המקרים מדובר על ריבית פריים בנק ישראל ,אשר יכולה להשתנות כל חודש.
 זה מסלול חשוב מתוך מהיל משכנתא מומלץ.היתרונות של ריבית הפריים שמדובר בריבית זולה וגם משתנה.
 החיסרון הוא שריבית בנק ישראל זולה כיום, הפריים יכול לעלות במהירות וחדות
 באפריל 2020 ירדה ריבית פריים בנק ישראל ב 0.25%. ריבית הפריים היום  1.6%. בנק ישראל רוצה לאזן בין הרצון לאפשר לציבור לקחת חלק גדול יותר מהמשכנתא בריבית נמוכה לבין  נפחד שכאשר תעלה ריבית פריים ,החזר המשכנתא יעלה. ומשפחות רבות יכנסו לקשיים.

 דוגמא מספרית להמחשת  הסיכון:
 משכנתא של 700 אלף נלקחת כולה בריבית פריים פחות 0.4%.
תקופה 15 שנים
כלומר נכון להיום מדובר ב 1.6%-0.4%=1.2% ריבית משכנתא זולה מאוד.
אבל מה יקרה להחזר המשכנתא אם ריבית הפריים במשכנתא תעלה 1%?
החזר משכנתא חודשי יעלה מ 3644 ל 3917. כל חודש משלמים 270 ₪ יותר , על פניו לא נורא אבל הפחד הגדול מה יקרה להחזר אם נכנסים אל תקופה של עליית ריבית .
אם הריבית עולה ב 2% כאן ההחזר קופץ ל 4201 ₪. והתוספת כבר יותר משמעותית 557 שקלים בכל חודש. זה 6684 שקל בשנה זו תוספת הוצאה משמעותית למשפחות רבות.
לעומת זאת, במסלולי משכנתא אחרים שמשתנים כל 5/7/10 שנים עליית הריבית תשפיע פחות על חישוב החזר משכנתא.

כדי להבין יותר את הסכנות ממליץ לקרוא את המאמר מה זה ריבית פריים.

הגבלת על מרכיב הריבית הקבועה בתמהיל המשכנתא

תקנת בנק ישראל קובעת שהמשכנתא שנלקחץ  בריבית קבועה תהיה לפחות 33% מסך ההלוואה.
 הרעיון כאן זה שוב ליצור יציבות במשכנתא.
 ככל שמרכיב הקבוע יותר גדול כך המשכנתא יותר יציבה. שימוש בריבית קבועה נחשבת במקרים רבים כמסלול משכנתא מומלץ.

המסלולים בריבית הקבועה מחולקים בהתאם לבסיס ההצמדה : לריבית צמודה למדד המחירים ולא צמודה. זה פחות חשוב להתעמק בכל הסוגיות כרגע. אבל צריך להבין שגם למסלול זה יש חסרונות. שעלולים להתברר כיקרים כשרוצים למכור את הבית או לסלק חלק מהמשכנתא.

הגבלה על החלק בריבית משתנה

 משתי ההנחיות של בנק ישראל נגזרת מגבלה נוספת. שאמנם לא מוגדרת ברגולציה, על ידי משרד האוצר. אבל נגזרת משתי ההגבלות הקודמות. המרכיב המשתנה לא יכול לעבור את ה 66% מהמשכנתא.

חומרים נלווים להורדה:

מצגת המאמר

ארז שמש יועץ משכנתאות עצמאי

כותב המאמר: ארז שמש יועץ משכנתאות פרטי

בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים. למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.

נהנית מהתוכן במאמר? כדאי לשתף את מי שרלבנטי עבורו
שיתוף ב facebook
לשיתוף בפייסבוק
שיתוף ב whatsapp
לשיתוף בוואטסאפ
שיתוף ב email
לשיתוף במייל

מאגר הידע המלא בנושא משכנתא

מאגר הידע המלא בנושא משכנתא

ליווי מלא לקבלת משכנתא

ליווי מלא לקבלת משכנתא

ליווי פיננסי לעסק שלך

ליווי פיננסי לעסק שלך

מדריכים בחינם עבורך להורדה

מדריכים בחינם עבורך להורדה

עכשיו זה קצת יותר מובן?

עולם המשכנתאות והפיננסיים עשוי מעט להפחיד, אבל בשבילי זו שפה מדוברת.
בשביל זה אני כאן – לעשות לך קצת סדר.