חוזה משכנתא ועט לחתימה על תמהיל משכנתא מומלץ

תמהיל משכנתא מומלץ 2020 מסלולי משכנתא מומלצים עבורך

צילום קרוב של ארז שמש יועץ משכנתאות

איך תהיה ההרגשה שלך כאשר ידעת שבחרת עבור המשפחה שלך את מסלולי המשכנתא המומלצים .

כמה ביטחון ורוגע בידיעה שיש לך משכנתא טובה יציבה לאורך שנים

היית רוצה לדעת איך לבחור מסלולי משכנתא מומלצים?

כל זאת ועוד הרבה הפתעות ועצות במאמר 

המאמר מפרט על הנושאים הבאים:

  • מה זה תמהיל משכנתא 
  • מה חשוב שתמהיל משכנתא מומלץ יכלול
  • ההבדל בין מסלול משכנתא לתמהיל משכנתא
  •  כדאי לבנות תמהיל משכנתא שהבנק מציע 
  • הגבלות בנק ישראל על משכנתא
  • האם תמהיל המשכנתא שהבנק מציע טוב לך
  • שיקולים חשובים במהיל משכנתא
  • תמהיל משכנתא לזוכי מחיר למשתכן
  • תמהיל מומלץ למשכנתא של מליון שקל
  • משכנתא לזוגות צעירים תמהיל מומלץ.

חדש עד 70% הלוואת משכנתא לכל מטרה

מה זה תמהיל משכנתא מומלץ

תמהיל משכנתא זה יותר מריכוז סתמי של מסלולי משכנתא מומלצים ביחד. גם התמהיל שהבנקים מציעים לרוב הלקוחות לא נחשב תמהיל משכנתא אופטימלי. 

תמהיל משכנתא מומלץ צריך לשקף בתוכו את הפרמטרים והנושאים הספציפיים שהגדרת כחשובים לך. ולא לבנקאי המשכנתאות. המשתנים האלה מגדירים את האופי והסגנון של מה שמייצג שעבורך משכנתא אופטימלית.
כדי להשיג את המטרות האלה בתוך המשכנתא משתמשים במסלולי המשכנתא.

ליוויתי לאחרונה זוג ששיפר דיור. כלומר הם מכרו את הדירה הנוכחית ורכשו דירה יותר גדולה. הם בשנות הארבעים . ולקחו משכנתא של 1000000 שקל .
במהלך פגישת התמהיל הארוכה עלה יותר מפעם אחת כמה חשובה להם היציבות של המשכנתא. זה הגיוני כי הם הולכים לגור בדירה הגדולה הרבה שנים. והם חוששים מעלייה או שינוי גדול בהחזר המשכנתא.
 כמובן היו להם עוד נקודות חשובות ופרמטרים עבורם. למשל  כספים שאמורים להתקבל תוך חמש שנים.
 הרצון ליציבות, הכתיב באילו מסלולי משכנתא השתמשתי. תוך התחשבות בהקטנת החשיפה מקנסות היוון בעתיד. כל המרכיבים האלה נכנסו לתוך תמהיל משכנתא מומלץ שבניתי במיוחד עבורם לאחר פגישה של למעלה משעה.

לעומת זאת,בפגישה של רבע שעה מול בנקאי בסניף קשה לתכנן תמהיל משכנתא מומלץ.

איזה תמהיל משכנתא מתאים לדעתך לרוכשי דירה להשקעה ? דוגמאות בסוף המאמר.

המלצה של לקוח על תהליך שעבר עם ארז שמש יועץ משכנתאות פרטי

מה חשוב בתמהיל משכנתא

כשרוצים לבנות תמהיל משכנתא מומלץ יש מספר פרמטרים או שאלות שכל לווה חייב להגדיר בעצמו לפני שפונים  לבנק:

  •  מידת העדפה ליציבות המשכנתא
  •  מאפיינים אישיים כמו מצב משפחתי, מספר ילדים, תכנון להגדלת המשפחה 
  • גובה ההכנסה היום וכמה הוא צפוי להשתנות 
  • בעתיד סכומי כסף  שעתידים להיכנס בשנים הקרובות 
  • עד כמה ניתן לספוג עלייה בהחזר החודשי
  • לכמה זמן מתכננים להישאר בדירה החדשה  או להחזיק את הנכס אם מדובר במשכנתא לדירה להשקעה
    הוצאות צפויות

רגע,  לדעתך בפגישה קצרה בבנק לצורך לקיחת משכנתא אפשר להתעמק בכל הפרמטרים האלה כדי לקחת משכנתא אובייקטיבית?

משק בית מפסיד בממוצע בעסקת משכנתא כ-160 אלף שקלים בגלל חוסר הבנה פיננסית
משכנתא לדירה שניה

ההבדל בין מסלולי משכנתא מומלצים לבין תמהיל משכנתא מומלץ

תמהיל משכנתא מורכב משילוב חכם של מספר מסלולי משכנתא .
 בנק ישראל הגדיר לעלה מעשרים  מסלולי משכנתא . אבל בפועל רוב הבנקאים מכירים ומשתמשים רק ב 4-6 מסלולים בלבד. 

מסלולי המשכנתא כביכול לא תלויים זה בזה.
 כל מסלול משכנתא עומד בפני עצמו. אבל כשמשתמשים בהם בהגיון עם תוכנית ברורה והרבה ניסיון מקצועי, התוצאה הסופית היא תמהיל משכנתא מומלץ.

 תמהיל משכנתא מורכב ממספר מרכיבים:
 מסלול משכנתא : ריבית משתנה או קבועה
בסיס ההצמדה : צמוד למדד, אירו , דולר, לא צמוד
גובה הריבית
סכום בכל מסלול

חשוב מאוד  להבין ,כאשר אחד הפרמטרים משתנה כל תמהיל המשכנתא משתנה.
 לכן קשה מאוד לבצע השוואת משכנתאות . אפילו אם הם על אותו סכום הלוואה.
זו גם טעות גדולה  להשוות ריביות בין תמהילי משכנתא שונים
בנקים מבינים זאת ולכן הם משנים את ההצעה אפילו בפרמטר אחד. כדי להקשות על השוואת משכנתאות בין הבנקים.

יועץ משכנתאות פרטי משתמש בסימולטור מקצועי  כמו מחשבון משכנתא מסלולים להגיע למשכנתא אובייקטיבית.

המאמרים שלי יכולים לחסוך לך עשרות אלפי שקלים, כדאי לך להשאר מעודכן:

האם כדאי לבנות תמהיל משכנתא בעזרת הבנק

משכנתא זה נושא מורכב עם השלכות גדולות על המצב הכלכלי שלך בעתיד.
לשיחת העומק ותכנון נכון ומקצועי  של המשכנתא שלך ,יש חשיבות רבה.

למעשה, כל אותם פרמטרים שהוזכרו בתחילת המאמר חייבים לבוא לידי ביטוי בבניית תמהיל משכנתא מומלץ.
 כדי לבנות משכנתא אובייקטיבית, יועץ משכנתאות פרטי עורך שיחה של למעלה משעה.

 שיחה זו מאפשרת להתעכב ולדבר על הנקודות שחשובות ללוקח המשכנתא.
אבל בבנק יש לך בממוצע רק עשר דקות נטו בפגישה עם הבנקאי. ביננו, הבנקאי לא באמת מתעניין ברשימת הפרמטרים שעבורך הם חשובים במשכנתא טובה. כדי לבנות משכנתא אובייקטיבית צריך הרבה יותר מעשר דקות. הרי מדובר בכל כך הרבה כסף שמשלמים לבנק כל חודש לאורך שנים .
ממליץ לך לקרוא את המאמר שכתבתי על ההבדל בין לקיחת משכנתא עם יועץ משכנתאות פרטי לעומת הבנק.

הורדת מדריך משכנתא 2020
הורדת מדריך משכנתא מעודכן ומלא
הורדת מדריך משכנתא 2020
הורדת מדריך משכנתא מלא

הגבלות בנק ישראל על שילוב מסלולי משכנתא

כאן הנושא מתחיל להסתבך קצת יותר.
 קיימת רגולציה של משרד האוצר והמפקחת על הבנקים.
במסגרת הרגולציה מתעדכנים מידי פעם הנחיות בנוגע למרכיבי המשכנתא.
הגבלות שימוש של מסלולי משכנתא. 

הגבלת חלק הפריים במשכנתא

ריבית שמשתנה עד כל שנתיים מוגבלת ב33%.
 ברוב המקרים מדובר על ריבית פריים בנק ישראל ,אשר יכולה להשתנות כל חודש.
 זה מסלול חשוב מתוך מהיל משכנתא מומלץ.
היתרונות של ריבית הפריים שמדובר בריבית זולה וגם משתנה.
 החיסרון הוא שריבית בנק ישראל זולה כיום, הפריים יכול לעלות במהירות וחדות
 באפריל 2020 ירדה ריבית פריים בנק ישראל ב 0.25%. ריבית הפריים היום  1.6%. זו הסיבה העיקרית לרגולציה של בנק ישראל , יש פחד שכאשר תעלה ריבית פריים ,החזר המשכנתא יעלה. ומשפחות רבות יכנסו לקשיים.

 דוגמא מספרית להמחשת  הסיכון:
 משכנתא של 700 אלף נלקחת כולה בריבית פריים פחות 0.4%.
תקופה 15 שנים
כלומר נכון להיום מדובר ב 1.6%-0.4%=1.2% ריבית משכנתא זולה מאוד.
אבל מה יקרה להחזר המשכנתא אם ריבית הפריים במשכנתא תעלה 1%?
החזר משכנתא חודשי יעלה מ 3644 ל 3917. כל חודש משלמים 270 ₪ יותר , על פניו לא נורא אבל הפחד הגדול מה יקרה להחזר אם נכנסים אל תקופה של עליית ריבית .
אם הריבית עולה ב 2% כאן ההחזר קופץ ל 4201 ₪. והתוספת כבר יותר משמעותית 557 שקלים בכל חודש. זה 6684 שקל בשנה זו תוספת הוצאה משמעותית למשפחות רבות.
לעומת זאת, במסלולי משכנתא אחרים שמשתנים כל 5/7/10 שנים עליית הריבית תשפיע פחות על חישוב החזר משכנתא.

כדי להבין יותר את הסכנות ממליץ לקרוא את המאמר מה זה ריבית פריים.

הגבלת על מרכיב הריבית הקבועה בתמהיל המשכנתא

תקנת בנק ישראל קובעת שהמשכנתא שנלקחץ  בריבית קבועה תהיה לפחות 33% מסך ההלוואה.
 הרעיון כאן זה שוב ליצור יציבות במשכנתא.
 ככל שמרכיב הקבוע יותר גדול כך המשכנתא יותר יציבה. שימוש בריבית קבועה נחשבת במקרים רבים כמסלול משכנתא מומלץ.

המסלולים בריבית הקבועה מחולקים בהתאם לבסיס ההצמדה : לריבית צמודה למדד המחירים ולא צמודה. זה פחות חשוב להתעמק בכל הסוגיות כרגע. אבל צריך להבין שגם למסלול זה יש חסרונות. שעלולים להתברר כיקרים כשרוצים למכור את הבית או לסלק חלק מהמשכנתא.
יועץ משכנתאות פרטי ידע לשלב את המסלולים כדי ליצור משכנתא אובייקטיבית עבורך.

הגבלה על החלק בריבית משתנה

 משתי ההנחיות של בנק ישראל נגזרת מגבלה נוספת. שאמנם לא מוגדרת ברגולציה, על ידי משרד האוצר. אבל נגזרת משתי ההגבלות הקודמות. המרכיב המשתנה לא יכול לעבור את ה 66% מהמשכנתא.

המלצות יועץ משכנתאות ארז שמש נייח
המלצה יועץ משכנתאות ארז שמש נייד

האם מסלולי משכנתא מומלצים שמציע לך בנק המשכנתאות בכלל טובים עבורך

אני מקווה שכבר עכשיו ברור שהתמהיל הוא הדבר החשוב ביותר במשכנתא.
בנקאי המשכנתאות רואה עשרות לקוחות כל יום. לכל  פגישה מוקצבות לו 10 עד 15 דקות.
לבנקאי אין באמת את הזמן לשיחת עומק ולהכיר אותךבמסגרת פגישת תמהיל.
האמת , הוא גם לא רוצה. יש תור של לקוחות שממתינים בחוסר נוחות על הכיסאות מולו.

זו אחת הסיבות שלבנקים יש תמהיל משכנתא כללי שבדרך כלל קבוע. הוא נקרא תמהיל שלישים.
 לבנק יש הרבה סיבות להציע לך תמהיל משכנתא כללי. בצורה כזו לכל לקוח הבנקאי נותן את אותו תמהיל, לא צריך להתעמק בכל תיק ותיק. אבל יותר מכך, תמהיל שלישים זה התמהיל שהכי ריווחי לבנק.
הפתעתי אותך שהבנק רוצה להרוויח <
בנק הוא עסק שמרוויח מריביות משכנתא שהלקוח משלם מה לעשות, כל האמת בפרצוף. בנקאי המשכנתאות הם אנשי מקצוע מעולים בנוסף היותם מוכרני משכנתאות.

תמהיל שליש שליש ושליש מורכב לפי השם שלו :
עד שליש משכנתא במסלול פריים.
שליש משכנתא במסלול קבוע  צמוד/לא צמוד
ושליש משכנתא במסלול משתנה כל חמש שנים בדרך כלל.

חשוב להבין:  הרגולציה לא מכתיבה מחייבת תמהיל קבוע.
במקרים רבים הבנקאי מציג ללקוח תמהיל ואומר ללקוח שזה לפיתקנת בנק ישראל והרגולציה.
זה לא נכון תמהיל שלישים לא מתאים לכל לקוח. יש בו חסרונות רבים שעלולים לעלות לך הרבה מאוד כסף.

  סביר להניח שהמשכנתא שיציעו לך בבנק אינה משכנתא אובייקטיבית. כי הבנקאי לא באמת אובייקטיבי בבחירת מסלול המשכנתא לעומת יועץ משכנתאות פרטי.
עוד על הדברים שבנקאי המשכנתאות לא מספר לך במאמר

ריכוז הלוואות הדרך להקטנת תשלומי הלוואות

ההלוואת מכבידות עליך-אוכך לעזור לך לנשום יותר בקלות

שיקולים חשובים בתמהיל משכנתא מומלץ

בניית תמהיל משכנתא מומלץ שעומד בתקנות משרד האוצר ומאושר על ידי הבנק בקבלת אישור עקרוני למשכנתא, זו אכן מלאכה מורכבת.
אשתף אותך במספר שיקולים בבחירת מסלול משכנתא שכל לקוח עובר איתי בפגישת תמהיל.

 1) קנסות היוון כאשר יש תוכנית לסלק בעתיד חלק מהמשכנתא. או כאשר מתכננים למכור הנכס בשנים הקרובות. קנסות ההיוון עלולות להגיע לעשרות אלפי שקלים. מומלץ לשתף את יועץ המשכנתאות או הבנקאי בתוכניות שלך

 2) משך האחזקה בנכס: יש הבדל אם מדובר במשכנתא לזוגות צעירים ברכישת דירה קטנה של שלושה חדרים. לבין רכישה של בית גדול יותר במסגרת שיפור דיור של זוג מבוגר יותר עם שלושה ילדים.  במשכנתא לזוגות צעירים כנראה אשתמש יותר במסלולים משתנים.
איך הית בונה תמהיל משכנתא לזוכי מחיר למשתכן ? בהמשך המאמר יש דוגמא

 3) תמהיל משכנתא מומלץ מפזר סיכונים . גם סיכוני ריבית וגם סיכני אינפלציה. המדינה שלנו למודת תקופות יציבות יותר ופחות. משבר הקורונה השפיע רבות על עולם המשכנתאות. חשוב לנהל נכון את הסיכון הנובע בכל מסלול משכנתא. 

 4) השפעה של מסלולי המשכנתא על החזר משכנתא עתידי. בניגוד לבנקאי, יועץ משכנתאות פרטי נותן תחזית עלייה החזר משכנתא חודשי בהתאם לתחזית שינויי ריבית והצמדה. חייבים לראות מה עשוי להיות ההחזר החודשי על המשכנתא עוד שנה חמש שנים ואפילו עשר.
 אני מאמין שכאן יחכו לך כמה הפתעות על  תמהיל המשכנתא שלך

 5) יכולת ההחזר: הפיקוח על הבנקים הגביל את החזר המשכנתא עד 40% מגובה ההכנסה הפנויה. אבל בפועל בנקים לא אוהבים שיחס ההחזר עובר את ה 35%.
 בבנקים רבים אם יחס ההחזר עובר את ה 33%-35% המשכנתא נכנסת לדירוג יותר גבוהה של סיכון וזה משפיע על הריביות. ההמלצה שלי לא לעבור את ה 30%-35% אבל יש חריגים זה לא כלל ברזל.
 במאמר על חישוב הגדלת החזר משכנתא יש דוגמאות מצוינות לנושא

תמהיל משכנתא מומלץ לזוכי מחיר למשתכן

במבט ראשון אפשר להגיד שמדובר במשכנתא אשר דומה למשכנתא זוגות צעירים. אבל במחיר למשתכן יש כמה נקודות שצריך לשים לב אליהן בקשר להכנת תמהיל משכנתא מומלץ.
חשוב להשתמש במחשבון מדד תשומות הבניה כדי להעריך את השפעת ההצמדה על המחיר הדירה הסופי. כדאי להבין את מנגנון חישוב מדד תשומות הבניה.
בהכנת התמהיל צריך להתייחס אל לוח התשלומים בהסכם עם הקבלן. ריבית המשכנתא נקבעת בכל משיכה ומשיכה. כלומר בכל מועד תשלום הריבית עשויה להיות שונה. במקרים רבים  מדובר במשכנתאות גדולות מאוד. כי רבים מהזוכים מממשים את הזכות לקחת עד 90% משווי הדירה. לא אחת, גובה ההכנסה הפנויה הוא המגבלה העיקרית אשר גורמת לקחת משכנתא ארוכה מאוד. כלומר במקרים רבים מדובר על  משכנתא פחות יציבה. תמהיל משכנתא מחיר למשתכן מורכב מאוד עם השפעות רבות על סך ההחזרים לבנק. כדאי מאוד לפנות אל יועץ משכנתאות מומלץ כשלוקחים  כזו משכנתא

המלצה על יועץ משכנתאות ארז שמש
המלצה של זוכת מחיר למשתכן בלקיחת משכנתא

משכנתא לזוגות צעירים תמהיל משכנתא מומלץ

תמהיל משכנתא אמור להתאים באופן ספציפי לכל לווה ולווה. משכנתא שמתאימה לזוג אחד לא תתאים לאחר. זו הביקורת העיקרית על בנקאים למשכנתאות שמציעים בדרך כלל תמהיל משכנתא קבוע. לאורך הניסיון שלי כיועץ משכנתא  הבנתי שלזוגות צעירים יש כמה מאפיינים. נמצאים בתחילת הקריירה, משכורות לא גבוהות עדיין, ילדים קטנים או כרגע ללא ילדים. בדרך כלל רכישת דירה קטנה או זולה מכאן נגזר יכולת החזר נמוכה. ההנחה היא שכנראה במהלך ה 5-7 שנים הם יעברו דירה. לכן כדאי לבנות תמהיל משכנתא אשר הקטין את החשש מקנסות היוון בעתיד.

תמהיל מומלץ ל 1000000 שקל משכנתא:

סכום המשכנתא הממוצעת שהציבור לוקח הולכת וגדלה לאורך השנים .
אחת השאלות שחוזרות היא מה ההחזר על משכנתא 1000000 .
כאן התמהיל כמובן יושפע מיכולת ההחזר הלווים.
בגלל שמדובר במשכנתא גדולה ההחזר גם על מסלול משכנתא שנלקחים לטוות ארוך הם גבוהים.
ההחזר הנמוך ביותר לתקופה של כ 30 שנה הוא של כ 4300 ₪ . אבל זו משכנתא מסוכנת וההחזר עליה עלול לקפוץ ל 5000 תוך מספר שנים. גם צריך להבין את הסיכון בקנסות היוון כאשר המשכנתא ארוכה משכנתא של 10000 היא לא צחוק, כדאי יועץ משכנתא פרטי יסתכל על התמהיל לפני שניגשים לבנק. חשוב מאוד לבדוק את כל ההיבטים בעזרת מחשבון החזר משכנתא.

חומרים נלווים להורדה:

מצגת המאמר

ארז שמש יועץ משכנתאות עצמאי

אודות כותב המאמר:

בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים. למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.

נהנית? כדאי להעביר את זה הלאה.
שיתוף ב facebook
לשיתוף בפייסבוק
שיתוף ב whatsapp
לשיתוף בוואטסאפ
שיתוף ב email
לשיתוף במייל

ליווי מלא לקבלת משכנתא

לפרטים נוספים >>
לחצו לפרטים נוספים

ליווי פיננסי לעסק שלך

לפרטים נוספים >>
לחצו לפרטים נוספים

המדריך ללקיחת משכנתא

להורדת המדריך מתנה >>
להורדת המדריך

בדיקת סטטוס פיננסי למשפחות

להורדת המדריך מתנה >>
להורדת המדריך
עכשיו זה קצת יותר מובן?

עולם המשכנתאות והפיננסיים עשוי מעט להפחיד, אבל בשבילי זו שפה מדוברת.
בשביל זה אני כאן – לעשות לך קצת סדר. אשמח לשתף אותך במאמרים נוספים: