משכנתא בפורטוגל כל מה שחשוב לדעת כדי להצליח ברכישה

כשמחפשים בגוגל משכנתא בפורטוגל התוצאות הראשונות הן בדרך כלל של חברות שעוזרות לישראלים לרכוש נכסים בפורטוגל.
באותן כתבות הדברים מוצגים כאילו הדבר הכי פשוט בעולם זו לקיחת משכנתא בפורטוגל. אין פשוט מזה.
לצערי הדבר לא כל כך פשוט, וכדאי לך לקרוא את הכתבה הקצרה

משכנתא בפורטוגל היא שלב חשוב בתהליך קניית דירה להשקעה בפורטוגל, מה ריביות משכנתא בפורטוגל והאם בכלל כדאי לפנות לבנק מקומי

כמה כסף אפשר לקבל בלקיחת משכנתא בפורטוגל מבנק מקומי

בחלק מהבנקים צריך לעשות הבחנה בין אזרח פורטוגלי לבין תייר או תושב זר שרוצה לקנות נכס בפורטוגל.
אחת ההטעיות הן שמספרים לך שניתן לקבל שיעור מימון ש 80% אפילו  המגזימים רושמים 90%  זה כשמדובר אולי באזרחים מקומיים.

כשמדובר נניח בתושב ישראל שרוצה לקנות דירה בפורטוגל וניגש אל בנק מקומי. בלקיחת משכנתא בפורטוגל כזר ניתן לקחת כ 50%-70% כאשר כדאי מאוד להכניס בחישובים כ 50% משכנתא מווי הנכס. אם יותר זו הפתעה לטובה.
לאור עליית הריבית, עליית הסיכון של החזר תשלומים של בנקים למשכנתאות. שיעור המימון של בנקים לרוכשים זרים יורד. לא הייתי בונה על 70% מימון

כמה הון עצמי צריך כדי לקנות דירה להשקעה בפורטוגל

כאמור שיעור מימון של בנקים לרוכשים זרים נע בין  70% ל 50% כלומר צריך להציג הון עצמי של בין 30% במינימום ל 50%.
שיעור המימון של הבנק נקבע כמו בכל בנקים למשכנתאות לאחר בדיקה של היסטוריית האשראי. כאשר הלקוח לא תושב מקומי, לבנק קשה מאוד להעריך את האיתנות הפיננסית של הקונה. בעיקר אם המסמכים מתבססים על תרגום מעברית.
לכן אני מציע לקחת בחשבון להביא הון עצמי של 50%
כמו כן יש נושא של בטחונות, במקרה של אית תשלום הבנק המקומי לא יכול לנקוט באמצעים של עיקול חשבון כי בדרך כלל לרוכשים הזרים אין פעילות פיננסית ענפה ונרחבת מעבר לרכישת הבית

אחת הדרכים נותו לקבל ויזת זהב היא דרך רכישת דירה להשקעה בפורטוגל

לצערי הרב הפאשרות של קבלת ויזת זהב בפורטוגל באמצעות קניית נכס בפורטוגל נסגרה בסוף 2023
הממשלה הפורטוגלית עושה מאמצים לצמצם את כמות הויזות שניתנות בדרך, בהתחלה  סכום ההשקעה המינימלי עלה .
וגם הערים הראשיות כמו פורטו וליסבון לא נמצאות בתכנית ויזת זהב בפורטוגל.
כמו כן יש שמועות גם לצמצום משמעותי של ההטבה בתשלום מיסים לזרים בפורטגל

ריביות משכנתא בפורטוגל

ריבית משכנתא משתנה
הריביות מחושבות על בסיס ריבית היוריבור בקישור אפשר לקבל ציטוטים מעודכנים ל Euribor

יש בנקים שנותנים ריביות שונות לזרים שרוצים לרכוש דירה להשקעה בקפריסין בדיוק כפי שקורה בלקיחת משכנתא בקפריסין למשל

מדובר בריביות משתנות, הן משתנות כל שלושה חודשים, חצי שנה, או שנה.בהתאם לכל סוג ריבית הבנק מציג את המרווח
דוגמאות לריביות משכנתא בפורטוגל :
למשל בנק millennium bcp מציע Euribor משתנה כל 6 חודשים במרווח של 1.3%.כלומר נכון לאוקטובר 2023 מדובר ב 4.125%+1.3%=5.425%

הבנק מציע גם Euribor משתנה כל שנה במרווח של 1.5%.שוב, נכון לאוקטובר 2023 מדובר על 4.228%+1.5%=5.228%

התשלום נעשה באירו !!!!!

תקופה	ריבית
Euribor1 Week	3.892
Euribor1 Month	3.845
Euribor3 Month	3.955
Euribor6 Month	4.125
Euribor12 Month	4.221

 

 

רגע, מה עם השפעת שער החליפין על תשלום משכנתא בפורטוגל

מרוב התרגשות שקונים דירה להשקעה בפורטוגל שוכחים מרוב התרגשות שאת המשכנתא צריך לשלם במטבע מקומי באירו.
כאשר המקור לתשלום המשכנתא החודשי הוא גם במטבע מקומי ,או מדמי השכירות, אין חשיפה לשערי החליפין
אבל אם המקור לתשלום המשכנתא הוא שקלים מהארץ שמוחלפים בהמרה לאירו כאן עלולה להיות בעיה
השקל פוחת מול האירו בצורה חדה בשנה החולפת, זו נקודה שצריך לקחת בחשבון בכל משכנתא לדירה בחו"ל שלוקחים.

האם בכלל כדאי לקחת משכנתא בפורטוגל מבנק מקומי

זו שאלה שאני נשאל עליה הרבה ואחת הסיבות לכתיבת המאמר -כדאי לקחת בחשבון

• משכנתא בפורטוגל דורשת סבלנות רבה בכל תהליך ההגשה,
• רוב המשכנתאות הן בריבית משתנה
• הריביות לזרים הקונים דירה להשקעה בפורטוגל גבוהות מהתנאים למקומיים
• הריביות צמודות לאירו ויש השפעה של שער חליפין
• גם עמלת בפיחת התיק או מס בולי משכנתא גבוהים

 

אני מציע לשקול לקיחת משכנתא בארץ על נכס קיים לצורך רכישת דירה להשקעה בחול

יש מספר יתרונות:
התהליך בארץ פשוט, אין השפעת שער חליפין
אפשר לקחת משכנתא חוץ בנקאית למימון

יתרון נוסף :  שיעור המימון בארץ גבוהה יותר ואפשר במקרים רבים לממן את כל הרכישה בלקיחת משכנתא בארץ.
נניח שווי נכס בפורטוגל כ 150 אלף אירו כ 607 אלף ש"ח
בנק בפורטוגל יאשר בדרך כלל בין 50% ל 60% בלבד
מה קורה אם אין לקונה מספיק הון עצמי להשלמת הקנייה
או שלא רוצים להשתמש בכל ההון העצמי לרכישת דירה להשקעה

מה הפתרון? אם לוקחים את המשכנתא בארץ אפשר במקרים רבים לקחת את כל שווי הדירה הנרכשת כמשכנתא.
המגבלה היא שגובה ההלוואה לא יעלה על 50% שווי הנכס בישראל, וסביר להניח ששווי הדירה בארץ גבוה מהדירה להשקעה.
כלומר מספיק שהדירה בישראל שוויה גדול מ 1.2 מ' אפשר לרכוש את הדירה להשקעה בחו"ל במימון מלא.

גם למבוגרים יש את היכולת לקנות דירה להשקעה או לחופשה בעזרת משכנתא הפוכה

עד איזה גיל אפשר לקחת משכנתא בפורטוגל

התנאים לקבלת משכנתא בישראל שונים בחלק מהתנאים הדרושים ללקיחת משכנתא בפורטוגל
לא נותנים משכנתא מעבר לגיל 70 או 72.הבנקים לא מאפשרים שתהיה משכנתא פעילה בגילאים האלה

כלומר אם משכנתא לזרים ניתנת ל 25 שנה גיל הלווה היום לא יכול לעבור את גיל ה 45-47 זו נקודה חשובה
כמובן שיש מקרים בהם אפשר לקבל אישור מיוחד, אולם צריך לקחת בחשבון שזה יתורגם לריבית קצת יותר גבוהה

חייבים לפתוחחשבון בבנק מקומי כדי לקחת משכנתא בפורטוגל בדומה למצב בלקיחת משכנתא בקפריסין.
כדי לקבל משנתא בבנק מקומי חייבים לפתוח חשבון בנק שממנו תרד הוראה הקבע. הבעיה היא שברוב הבנקים או כמעט ולם צריך להגיע פיזית אל הבנק לחתום על טפסי פתיחת החשבון או מול נוטוריון מקומי. נכון לאקטובר 2023 רק בנק Novobanco  מאפשר פתיחת חשבון באופן דיגיטלי

 

מיסוי והוצאות נלוות ברכישת דירה בפורטוגל

לנושא תכנון המס חשיבות רבה. יש אמנת מס בין ישראל לפורטוגל , כלומר לא תשלמו מס כפול. המשמעות הצורה פשוטה היא שאם משלמים מס בפורטוגל. רשויות המס מפחיתות את המס ששולם בפורטוגל  מחבות המס שלך בארץ. בצורה מאוד מופשטת. שוב, אני לא יועץ מס. אמנת המס אומרת שיש עדיפות לתשלום המס במדינה בה נמצא הנכס . כלומר קודם משלמים מיסים בפורטוגל ואחר כך מגישים גם בארץ בהתאם לאמנה.

מס העברה

זה סוג של מס רכישה שמשולם לאחר חתימת החוזה. המס משתנה בהתאם למחיר הדירה, בהתאם לטבלה .
מדובר בתשלום מס לפי מדרגות וגם בהתאם למיקום של הנכס .
המדרגה הרלבנטית עבור רוב הישראלים היא בין 287,000 אירו ל 574000 אירו שם המדרגה היא 6%
קישור אל מחשבון חישוב מס הרכישה IMT
יש רישמה של פוטר משתלום מס רכישה כמו במקרה של נכס לשיקום או ערך היסטורי, נכס שנרכש על ידי חברת נדל"ן למורך רכישה חוזרת ועוד. כדאי בבדוק את התנאים העדכניים
נכון לכתיבת המאמר אם מוכרים את הנכס תוך 36 חודשים ממועד הרכישה מקבלים את מס הרכישה חזרה

מס בולים ברכישה:

בעת הרכישה משלמים מס בולים של כ 0.8% משווי הנכס

מס בולים על משכנתא בפורטוגל

כמו שהיה בישראל לגבות עמלת פתיחת תיק, כך זה בפורטוגל. הבנק גובה כ 0.5% מגובה המשכנתא . אבל ככל שהמשכנתא יותר ארוכה כך המיסוי יותר גבוה

מס על בעלות על נכס בפורטוגל

זה מס שנתי, שמחושב בערך כ 0.3% עד 0.8% משווי הנכס. זה מס פרוגרסיבי, כלומר משתנה בהתאם למיקום הנכס ופרמטרים נוספים. אם הדירה בעיר המס יותר גבוה מדירה באיזור פחות מיושב. אם הדירה בליסבון או פורטו המס יותר גבוהה לעומת מס על בעלות בעיר בראגה Braga.

מס על שכירות דירה

בפורטוגל משלמים מס על שכירות של כ 28% מתשלום השכירות אבל לאחר ניכוי הוצאות הקשורות בניהולותחזוקת הדירה. אבל זו עדיין תשלום מיסוי גבוהה מאוד. זה החלק המעצבן.
בנוסף אמרנו יש אמנת מס בישראל . מדווחים גם בארץ
יש שני מסלולים
הפשוט בינהם הוא תשלום 15% מיסוי מההכנסות ברוטו מדמי שכירות של הדירה בפורטוגל. ללא יכולת קיזוז של תשלומי מיסים ששולמו בפורטוגל. זה ממש הרבה כסף , סך המס גבוהה מאוד