דף הבית / בלוג על משכנתא / משכנתא בפורטוגל כיצד להשיג ריביות מעולות והגשה נוחה
משכנתא בפורטוגל כל מה שחשוב לדעת כדי להצליח ברכישה
כשמחפשים בגוגל משכנתא בפורטוגל התוצאות הראשונות הן בדרך כלל של חברות שעוזרות לישראלים לרכוש נכסים בפורטוגל.
באותן כתבות הדברים מוצגים כאילו הדבר הכי פשוט בעולם זו לקיחת משכנתא בפורטוגל. אין פשוט מזה.
לצערי הדבר לא כל כך פשוט, וכדאי לך לקרוא את הכתבה הקצרה
משכנתא בפורטוגל היא שלב חשוב בתהליך קניית דירה להשקעה בפורטוגל, מה ריביות משכנתא בפורטוגל והאם בכלל כדאי לפנות לבנק מקומי
כמה כסף אפשר לקבל בלקיחת משכנתא בפורטוגל מבנק מקומי
בעת רכישת נכס בפורטוגל, משקיעים זרים יכולים לצפות למימון משכנתא מבנקים מקומיים בשיעור שנע בין 50% ל-70% משווי הדירה.
לדוגמה, ברכישת דירה ששווייה 200,000 יורו, הבנקים הפורטוגזים עשויים להציע מימון בטווח שבין 100,000 ל-140,000 יורו, בכפוף לבדיקת יכולת החזר.
המערכת הבנקאית בפורטוגל נוקטת במשנה זהירות בבחינת בקשות משכנתא מתושבי חוץ, בשל מורכבות בהערכת מקורות ההכנסה והנכסים שלהם.
המלצתי היא: לתכנן מראש הון עצמי של 50% לפחות מעלות הנכס, כדי להקל על תהליך אישור המימון ולקבל תנאים טובים יותר.
רצוי לבסס נוכחות פיננסית בסיסית בפורטוגל, למשל באמצעות פתיחת חשבון בנק מקומי.
פורטוגל מוותלת קבלת ויזת זהב דרך רכישת דירה להשקעה בפורטוגל
לצערי הרב האפשרת של קבלת ויזת זהב בפורטוגל באמצעות קניית נכס בפורטוגל נסגרה בסוף 2023
הממשלה הפורטוגלית עושה מאמצים לצמצם את כמות הויזות שניתנות בדרך, בהתחלה סכום ההשקעה המינימלי עלה .
וגם הערים הראשיות כמו פורטו וליסבון לא נמצאות בתכנית ויזת זהב בפורטוגל.
כמו כן יש שמועות גם לצמצום משמעותי של ההטבה בתשלום מיסים לזרים בפורטגל
ריביות משכנתא בפורטוגל
ריבית משכנתא משתנה
הריביות מחושבות על בסיס ריבית היוריבור בקישור אפשר לקבל ציטוטים מעודכנים ל Euribor
יש בנקים שנותנים ריביות שונות לזרים שרוצים לרכוש דירה להשקעה בקפריסין בדיוק כפי שקורה בלקיחת משכנתא בקפריסין למשל
מדובר בריביות משתנות, הן משתנות כל שלושה חודשים, חצי שנה, או שנה.בהתאם לכל סוג ריבית הבנק מציג את המרווח
דוגמאות לריביות משכנתא בפורטוגל :
למשל בנק millennium bcp מציע Euribor משתנה כל 6 חודשים במרווח של 1.3%.כלומר נכון לאוקטובר 2024 מדובר ב 4.125%+1.3%=5.425%
הבנק מציע גם Euribor משתנה כל שנה במרווח של 1.5%.שוב, נכון לאוקטובר 2024 מדובר על 4.228%+1.5%=5.228%
התשלום נעשה באירו !!!!!
תקופה | ריבית |
---|---|
Euribor1 Week | 3.892 |
Euribor1 Month | 3.845 |
Euribor3 Month | 3.955 |
Euribor6 Month | 4.125 |
Euribor12 Month | 4.221 |
רגע, מה עם השפעת שער החליפין על תשלום משכנתא בפורטוגל
מרוב התרגשות שקונים דירה להשקעה בפורטוגל שוכחים מרוב התרגשות שאת המשכנתא צריך לשלם במטבע מקומי באירו.
כאשר המקור לתשלום המשכנתא החודשי הוא גם במטבע מקומי ,או מדמי השכירות, אין חשיפה לשערי החליפין
אבל אם המקור לתשלום המשכנתא הוא שקלים מהארץ שמוחלפים בהמרה לאירו כאן עלולה להיות בעיה
השקל פוחת מול האירו בצורה חדה בשנה החולפת, זו נקודה שצריך לקחת בחשבון בכל משכנתא לדירה בחו"ל שלוקחים.
משכנתא בריבית קבועה
הריביות הקבועות יותר גבוהות מאשר הריביות המשתנות, וזה הגיוני, שכן הבנק מהמר מה יהיה השינוי בריבית בתקופת ההלוואה
ריבית קבועה ל 15 שנים 45.59%
האם בכלל כדאי לקחת משכנתא בפורטוגל מבנק מקומי
זו שאלה שאני נשאל עליה הרבה ואחת הסיבות לכתיבת המאמר -כדאי לקחת בחשבון
- משכנתא בפורטוגל דורשת סבלנות רבה בכל תהליך ההגשה,
- רוב המשכנתאות הן בריבית משתנה
- הריביות לזרים הקונים דירה להשקעה בפורטוגל גבוהות מהתנאים למקומיים
- הריביות צמודות לאירו ויש השפעה של שער חליפין
- גם עמלת בפיחת התיק או מס בולי משכנתא גבוהים
אני מציע לשקול לקיחת משכנתא בארץ על נכס קיים לצורך רכישת דירה להשקעה בחול
יש מספר יתרונות:
התהליך בארץ פשוט, אין השפעת שער חליפין
אפשר לקחת משכנתא חוץ בנקאית למימון
יתרון נוסף : שיעור המימון בארץ גבוהה יותר ואפשר במקרים רבים לממן את כל הרכישה בלקיחת משכנתא בארץ.
נניח שווי נכס בפורטוגל כ 150 אלף אירו כ 607 אלף ש"ח
בנק בפורטוגל יאשר בדרך כלל בין 50% ל 60% בלבד
מה קורה אם אין לקונה מספיק הון עצמי להשלמת הקנייה
או שלא רוצים להשתמש בכל ההון העצמי לרכישת דירה להשקעה
מה הפתרון? אם לוקחים את המשכנתא בארץ אפשר במקרים רבים לקחת את כל שווי הדירה הנרכשת כמשכנתא.
המגבלה היא שגובה ההלוואה לא יעלה על 50% שווי הנכס בישראל, וסביר להניח ששווי הדירה בארץ גבוה מהדירה להשקעה.
כלומר מספיק שהדירה בישראל שוויה גדול מ 1.2 מ' אפשר לרכוש את הדירה להשקעה בחו"ל במימון מלא.
גם למבוגרים יש את היכולת לקנות דירה להשקעה או לחופשה בעזרת משכנתא הפוכה
עד איזה גיל אפשר לקחת משכנתא בפורטוגל
התנאים לקבלת משכנתא בישראל שונים בחלק מהתנאים הדרושים ללקיחת משכנתא בפורטוגל
לא נותנים משכנתא מעבר לגיל 70 או 72.הבנקים לא מאפשרים שתהיה משכנתא פעילה בגילאים האלה
כלומר אם משכנתא לזרים ניתנת ל 25 שנה גיל הלווה היום לא יכול לעבור את גיל ה 45-47 זו נקודה חשובה
כמובן שיש מקרים בהם אפשר לקבל אישור מיוחד, אולם צריך לקחת בחשבון שזה יתורגם לריבית קצת יותר גבוהה
חייבים לפתוחחשבון בבנק מקומי כדי לקחת משכנתא בפורטוגל בדומה למצב בלקיחת משכנתא בקפריסין.
כדי לקבל משנתא בבנק מקומי חייבים לפתוח חשבון בנק שממנו תרד הוראה הקבע. הבעיה היא שברוב הבנקים או כמעט ולם צריך להגיע פיזית אל הבנק לחתום על טפסי פתיחת החשבון או מול נוטוריון מקומי. נכון לאקטובר 2024 רק בנק Novobanco מאפשר פתיחת חשבון באופן דיגיטלי
מיסוי והוצאות נלוות ברכישת דירה בפורטוגל
לנושא תכנון המס חשיבות רבה. יש אמנת מס בין ישראל לפורטוגל , כלומר לא תשלמו מס כפול. המשמעות הצורה פשוטה היא שאם משלמים מס בפורטוגל. רשויות המס מפחיתות את המס ששולם בפורטוגל מחבות המס שלך בארץ. בצורה מאוד מופשטת. שוב, אני לא יועץ מס. אמנת המס אומרת שיש עדיפות לתשלום המס במדינה בה נמצא הנכס . כלומר קודם משלמים מיסים בפורטוגל ואחר כך מגישים גם בארץ בהתאם לאמנה.
מס העברה
זה סוג של מס רכישה שמשולם לאחר חתימת החוזה. המס משתנה בהתאם למחיר הדירה, בהתאם לטבלה .
מדובר בתשלום מס לפי מדרגות וגם בהתאם למיקום של הנכס .
המדרגה הרלבנטית עבור רוב הישראלים היא בין 287,000 אירו ל 574000 אירו שם המדרגה היא 6%
קישור אל מחשבון חישוב מס הרכישה IMT
יש רישמה של פוטר משתלום מס רכישה כמו במקרה של נכס לשיקום או ערך היסטורי, נכס שנרכש על ידי חברת נדל"ן למורך רכישה חוזרת ועוד. כדאי בבדוק את התנאים העדכניים
נכון לכתיבת המאמר אם מוכרים את הנכס תוך 36 חודשים ממועד הרכישה מקבלים את מס הרכישה חזרה
מס בולים ברכישה:
בעת הרכישה משלמים מס בולים של כ 0.8% משווי הנכס
מס בולים על משכנתא בפורטוגל
כמו שהיה בישראל לגבות עמלת פתיחת תיק, כך זה בפורטוגל. הבנק גובה כ 0.5% מגובה המשכנתא . אבל ככל שהמשכנתא יותר ארוכה כך המיסוי יותר גבוה
מס על בעלות על נכס בפורטוגל
זה מס שנתי, שמחושב בערך כ 0.3% עד 0.8% משווי הנכס. זה מס פרוגרסיבי, כלומר משתנה בהתאם למיקום הנכס ופרמטרים נוספים. אם הדירה בעיר המס יותר גבוה מדירה באיזור פחות מיושב. אם הדירה בליסבון או פורטו המס יותר גבוהה לעומת מס על בעלות בעיר בראגה Braga.
מס על שכירות דירה
בפורטוגל משלמים מס על שכירות של כ 28% מתשלום השכירות אבל לאחר ניכוי הוצאות הקשורות בניהולותחזוקת הדירה. אבל זו עדיין תשלום מיסוי גבוהה מאוד. זה החלק המעצבן.
בנוסף אמרנו יש אמנת מס בישראל . מדווחים גם בארץ
יש שני מסלולים
הפשוט בינהם הוא תשלום 15% מיסוי מההכנסות ברוטו מדמי שכירות של הדירה בפורטוגל. ללא יכולת קיזוז של תשלומי מיסים ששולמו בפורטוגל. זה ממש הרבה כסף , סך המס גבוהה מאוד
David glam רוצה לפרגן מכל הלב לארז, יועץ משכנתאות מקצועי, סבלני וחד! ליווה אותנו לאורך כל הדרך עם המון ידע, הסברים בגובה העיניים ויחס אישי שלא מובן מאליו. אם אתם לפני משכנתא אל תעשו את זה לבד תנו לארז לעזור לכם אתם תודו לי אחר כך אלעד קבסה לקחנו ייעוץ טרום משכנתא אצל ארז וגלינו בעל מקצוע ומומחיות רבה. ארז היה קשוב וזמין לכל שאלה, הסביר מושגים ותהליכים ונתן לנו כלים והבנה כיצד להתמודד עם זה טוב יותר. ממליץ לפני כל מי שחושב לקחת משכנתא קודם להיפגש עם ארז ולקבל כלים לפני מהלך חשוב זה. בהצלחה. ויויאן מיטיב ארז ליווה אותנו בתהליך לקיחת משכנתא הפוכה . מהרגע שפגשנו בו ראיתי בחור לענין, מבין ושולט בנושא , נעים הליכות, אדיב, פשוט ולענין. ארז היה זמין בכל פעם שהתבקש , ענה לשאלות והוביל את התהליך כולו מול חברת הביטוח עד החתימה הסופית. זה לא מובן מאיליו ואנו מודים מאוד מאוד לארז על הכל וממליצים עליו לכל אחד. עזרתו הייתה לנו מאוד משמעותית ואנו שמחים שהחלטנו ללכת עימו . לא יכולנו לבקש יותר טוב. חיים טיגלמן נתחיל בזה שאני הייתי מאד סקפטי לגבי האדם עמו אני מבקש לעשות מיחזור. מאחר ונכוותי משרלטנים.ארז ואני שוחחנו ,והיום אני יכול לומר שארז התגלה שאדם מקצועי ואמין. והתהליך עבר מהר מאד.בסופוהמשכנתא מוחזרה בתנאים הרבה יותר טובים ממה שהיו לי. היום חובה לקחת יועץ,אך גם לא להתפשר על הבנאדם. תודה רבה עזרת לנו מאד. ממליץ בחום רב על ארז משכנתאות Asaf Varon ארז איש יקר, תותח אמיתי לא סתם חוזרים אליך בפעם השלישית! תודה על כל ההסברים וההשקעה. מעריך מאוד ניצן מטצקי מקצוען zvhalevy כהדיוטות בתחום המשכנתא ובתהליך רכישת דירה בחו"ל היינו זקוקים להכוונה. ארז סייע וליווה אותנו בסבלנות, בזמינות ומקצועיות וידע לנתב עבורנו את תהליך המשכנתא באופן יעיל למציאת הפתרון המיטבי עבורנו. Yaron Avior I recently had the pleasure of working with Erez for my mortgage needs, and I figured out Erez is a true professional who combines in-depth knowledge of the industry with a personal touch that makes you feel confident and supported throughout the entire process. He took the time to understand my financial situation and goals, the changing needs as my buying/selling deals have advanced, providing clear explanations and adjusting the terms along the way. Erez was always available to answer my questions, and worked tirelessly to secure the best possible terms for my mortgage. I highly recommend him to anyone looking for an expert in mortgage advisor. גל כהן לאחרונה נעזרתי בשירותיו של ארז, יועץ משכנתאות מקצועי ומנוסה, ואני ממליצה עליו בחום. לאורך כל התהליך הוא הפגין ידע רחב, סבלנות, וזמינות לכל שאלה או בקשה. הוא סייע לי להבין את האפשרויות השונות העומדות בפניי ולבחור את המסלול שהכי התאים לצרכים שלי והכי חשוב, נלחם שאקבל את הריביות הטובות ביותר. תודה רבה ארז! Dan Shaked ארז ליווה אותנו מהרגע הראשון עוד לפני חתימת החוזה ועד העברת הכסף מהבנק למוכרים. הוא אחד האנשים הכי מקצועיים שראיתי, גם איש נעים ומרגיע, גם מכיר את החומר מצוין החל מריביות תמהילים וכל מה שמצפים מיועץ משכנתא, מסתכל עם לוקחי המשכנתא על הצרכים האישיים והעדפות אישיות, גם מבחינת היכרות עם חוקי המקרקעין, החוזה, התעסקות עם הבנקים ולא מוותר על עוד נסיונות לשפר את המשכנתא מול בנקים שונים. הוא מאוד זמין ואחראי, וכמובן הגון! בקיצור זכינו מכל הכיוונים.
מאמרים לקריאה נוספת
כותב המאמר : ארז שמש יועץ פיננסי
למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה. חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות.ליוויתי עשרות משפחות בתהליך לקיחת משכנתא.
מתמחה : משכנתא הפוכה, מיחזור משכנתא , מחיר מטרה,Mortgage in Israel,חסרונות משכנתא הפוכה , משכנתא לדירה שנייה,