דירה שניה

בלי כסף מהבית: קניית דירה שניה ללא הון עצמי

אם אתם מחפשים לעשות השקעה בלי להביא כסף מהבית, במאמר הזה תגלו איך לקנות דירה דירה שניה ללא הון עצמי וממה יש להיזהר בתהליך המורכב הזה.

למי כדאי קניית דירה שניה בלי הון עצמי.

קניית דירה שנייה אפיק השקעה מאוד נפוץ. כאן במאמר הקצר אסביר איך לקנות דירה להשקעה בלי הון עצמי מבחינת בדיקת המימון ושלבי המשכנתא. לא לכל אחד מתאים לרכוש נכס להשקעה. חשוב לערוך תכנית כלכלית לבדוק את כדאיות ההשקעה. המשמעות של קניית דירה שניה ללא הון עצמי, היא שמחיר הדירה החדשה ישולם על ידי הלוואות ומשכנתאות בלבד. כמובן שחשוב לבדוק את עלויות המימון כאשר מדובר בקניית דירה שניה ללא הון עצמי. 

חייבים לבדוק האם אפשר לעמוד בהחזר משכנתא חודשי של כל המשכנתאות. מדובר במינוף לא נמוך בכלל, לכן חשוב לבצע מהלך כזה בעזרת יועץ משכנתאות מומלץ. יועץ משכנתאות פרטי יוכל לשקף לך את עלויות החזר המשכנתא לאורך התקופה, קצב עליית ההחזר? ויעזור לך לקבל החלטה כלכלית נכונה בנוגע לבדיקת לקיחת משכנתא לדירה שניה.

73-AD__6164

ריכוז הנושאים במאמר:

  • כמה משכנתא אפשר לקחת על דירה שניה 
  • מהי משכנתא לדירה שניה 
  • מה הבנק בודק באישור משכנתא לדירה שניה 
  • הפרשנות המחמירה של הבנקים בנוגע למשכנתא לדירה שניה 
  • משכון דירה של ההורים לטובת משכנתא 
  • מה עושים כאשר חסר הון עצמי לרכישת דירה שניה 
  • כמה הון עצמי צריך לדירה שניה 
  • איך לקנות דירה להשקעה השלבים הדרושים 
  • למתקדמים-שיפור המשא ומתן עם הבנקים

כמה משכנתא אפשר לקחת על דירה שניה

לפי תקנת בנק ישראל ניתן לקחת עד 50% משווי הדירה הנרכשת כמשכנתא לדירה שניה. חייבים לעשות הבחנה בין שתי הדירות – עניין של טרמינולוגיה:

– הדירה שבבעלותך זו הדירה הקיימת, לכן לגביה מדובר בהגדלת משכנתא על דירה קיימת.
– הדירה הנכרשת ,זו הדירה שנייה, לגביה נבדוק משכנתא לדירה שנייה

נשאלת השאלה איך מוגדר בעל דירה?
החוק אומר שאם יש בבעלותך לפחות 33% מדירה כלשהי, מזל טוב, אתה כבר מוגדר כבעל דירה לפחות בכל הקשור לרשויות המס.

עצה חשובה: חשוב להתייעץ עם עורך דין המתמצא בנושא מיסוי מקרקעין לפני כל תהליך רכישה.

"משק בית מפסיד בממוצע בעסקת משכנתא כ-160 אלף שקלים בגלל חוסר הבנה פיננסית"

מהי משכנתא לדירה שנייה:

אני מדבר על שתי משכנתאות חדשות שונות:

– הגדלת משכנתא על דירה קיימת: ניתן לקחת עד 50% משווי הדירה הנוכחית בניכוי משכנתא קיימת אם יש
– משכנתא לדירה שנייה: שגם היא מוגדרת בתקנות בנק ישראל עד 50% משווי הדירה הנרכשת

דוגמא: נניח בבעלותך דירה בשווי 1.6 מיליון ש"ח , ויש עליה משכנתא נוכחית של 500 אלף. מחיר דירה חדשה 1.2 מ' ניתן לקחת הגדלת משכנתא על דירה קיימת של 300 אלף ש"ח בלבד לצורך רכישה הדירה להשקעה. למה רק 300 אלף : 1,600/2-500=300 אלף ש"ח בלבד כלומר לאחר הגדלת המשכנתא, תהיה לך משכנתא של 800 אלף על הדירה הקיימת שברשותך (500 המשכנתא הקיימת ועוד הגדלת משכנתא של ה-300.) ובנוסף ניתן לקחת משכנתא על דירה שניה עד 50% מערך הדירה החדשה הנרכשת להשקעה כלומר 600 אלף.

עדות שחר פליישמן על ארז שמש יועץ משכנתאות

סיכום הדוגמא

הגדלת משכנתא על דירה קיימת 300 משכנתא לדירה שניה 600 סה"כ מימון לצורך קניית דירה שנייה 900 חסר לצורך השלמת העסקה 300 אלף ש"ח כלומר, הבנק לא יאשר את הבקשות למשכנתא כי אין סגירות עסקה וזה עוד לא הכל, בגלל שמדובר בדירה שנייה צריך לקחת בחשבון הוצאות נלוות לעסקה שצריכות לבוא מהון עצמי מס רכישה 8% =80,000 ש"קלים שצריכים להיות משולמים תוך 60 ימים מחתימת חוזה עלויות אחרות כמו עו"ד , תיווך, שיפוץ קטן. 

המאמרים שלי יכולים לחסוך לך עשרות אלפי שקלים, כדאי לך להשאר מעודכן:

לא נגמרו התלאות שלך, יש עוד בדיקה שהבנק עושה…

הבנק בדק סגירות עסקה וראה שחסרים 300 אלף שקלים. עכשיו צריך להסתכל על הדבר החשוב ביותר, החזר משכנתא חודשי מומלץ על כל המשכנתאות שיש הגדרת תמהיל משכנתא לצורך הדוגמא : תמהיל המשכנתא לצורך הדוגמא יהיה זהה, 1/3 פריים 1/3 קבועה צמודה 1/3 משתנה צמודה. כל ההלוואות ל 25 שנה בפועל, יועץ משכנתאות פרטי, צריך לשבת איתך ולבנות במיוחד עבורך תמהיל משכנתא מומלץ. הרי זה כבר ברור שכדאית כל המהלך של קניית דירה להשקעה יקום וייפול , על גובה החזר משכנתא חודשי מומלץ עבור העסקה ועבורך. 

בואו נבדוק יחד

משכנתא נוכחית 500 אלף : החזר משכנתא ממוצע 2283
הגדלת משכנתא : 300 אלף 1400 החזר חודשי משכנתא
משכנתא על דירה שניה , 600 אלף , החזר חודשי משכנתא של 2,791 ש"ח
כלומר סך החזרי המשכנתא החודשיים יעמדו על 6,474 שקלים בחודש שמתוכם 4,191 בגין הדירה החדשה.

 יועץ משכנתאות פרטי יוכל לשבת איתך על הנתונים ולבדוק אתך האם העסקה הזו כדאית לך.
החזר משכנתא חודשי עבור הדירה החדשה יעמוד על 4,191 ש"ח וזה בלי לשקלל את מס הרכישה ושאר הוצאות העסקה. האם זו עסקה כדאית או לא? מה גובה השכירות שאפשר לקבל על הדירה להשקעה?

מה הבנק בודק כדי לאשר משכנתא על דירה שניה

נהדר שהחלטת לרכוש דירה שניה , הבל הבנק הוא זה שצריך להחליט אם לאשר את המשכנתאות בעסקה או לא. מדובר ברמת סיכון גבוהה של הבנק שכן כמות ההתחיבות שלך מול הבנק גדשה. בדוגמא שלמעלה קודם ההתחיבות עמדה על 500 אלף לפי אותה משכורת. בבדיקת אישור המשכנתא הבנק רואה לפניו התחיבות שלך של 1.4 מ' שקלים פי 1.8 יותר מאשר קודם. הבנק נמצא במקום לא כל כך נוח. אז מה הבנק בודק:

1. סגירות עסקה: הון עצמי+הגדלת משכנתא+משכנתא על דירה להשקעה => מחיר דירה להשקעה
כאן כבר ראינו שחסרים 300 אלף שקלים לצורך השלמת העסקה. וגם כנראה הבנק ירצה לראות מקור לתשלום מס הרכישה בגובה 80,000 שקלים כבר בשלב האישור העקרוני. כי מבחינת הבנק מדובר בתשלום בהון עצמי.

2) בדיקת יכולת החזר: הבנק בודק אם אפשר לעמוד בכל התשלומים אליו לפי גובה השכר. ראינו שההחזרים החודשיים עומדים על 6,474 שקלים. הבנק מאשר החזר עד גובה של 35% בצורה שמרנית. תקנת בנק ישראל מדברת החזר משכנתא חודשי לא יעבור את ה 40% מההכנסה הפנויה. כלומר הבנק רוצה לראות הכנסה פנויה לצורך משכנתא של מעל 18,500 נטו. אבל הבנק גם מתחשב במקרים מסויימים בגובה השכירות שאפשר לקבל על הדירה השנייה במידה והיא תיהיה לצורך השקעה. זאת באמצעות הסתמכות על חוזה שכירות קיים או על הערכת שמאי.

לכן נניח שכר הדירה החודשי הוא 3500 ש"ח. כלומר , לצורך אישור העסקה הבנק רוצה לראות הכנסות נטו לאחר הלוואות גובה של לפחות -18000 15,500 גם כאן יש פרשנות שונה לכל בנק, לכן חשוב לדבר עם יועץ משכנתאות אובייקטיבי לפני שמבצעים מהלך של רכישת דירה להשקעה.

 

פרשנות מחמירה של תקנת בנק ישראל שמסבכת רכישת דירה להשקעה

חשוב לדעת: הבנקים מחמירים את הוראת בנק ישראל. לא רק שאסור לקחת יותר מ 50% מערך הדירה הנוכחית. גם גובה המשכנתא על הדירה הקיימת ,בבנקים מסוימים ,לא יכול לעבור 50% מערך הדירה הנרכשת כרגיל בארץ שלנו, אם אפשר לסבך אז למה להשאיר את זה פשוט מסובך.

הנה הסבר שלעזור להבין את הבעיה בפרשנות: בבעלותך דירה בשווי 2.4 מליון ש"ח- ללא משכנתא (מאחל לכולנו) מצאת דירה להשקעה במחיר מצחיק של 800 אלף כביכול, המצב נפלא. אפשר לקנות את כל הדירה באמצעות משכון נכס קיים לטובת קניית נכס נוסף. כלומר לקחת 50% על הדירה הנוכחית אפשרי עד 1.2 מיליון. לצורך הרכישה יש צורך ב 800 אלף. נשאר אפילו עודף להוצאות נלוות ולשיפוץ. אבל כאן הבנקים מחמירים. אי אפשר לקחת משכנתא על דירה נוכחית בגובה שעולה על 50% מהדירה החדשה אפשר לקחת רק 400 אלף על דירה הנוכחית אפשר לקחת 400 אלף על דירה חדשה כל הרכישה ללא הון עצמי אבל הבנק מחייב אותך לקחת שתי משכנתאות נפרדות.

בעיקרון ניתן לרכוש נכס שני עד גובה של 1.2 מיליון ללא הון עצמי על ידי משכון נכס קיים לטובת קניית נכס נוסף. 
אראה לך מצב קצת שקצת יותר מתאים למציאות שלנו בארץ, שלרובנו יש משכנתאות:
– בבעלותך דירה בשווי 2.4 מליון ש"ח יש משכנתא על דירה קיימת בגובה של נניח 900 אלף שקלים
– מצאת דירה להשקעה במחיר של 800 אלף

איך מקדמים את העסקה?

הגדלת משכנתא על דירה קיימת רק 300 אלף שקלים 2400/2-900 משכנתא לדירה שניה עדיין עדיין נוכל לקחת רק 400 נצטרך להשלים 100 מהון עצמי כדי לקנות את הדירה במחיר של מיליון שקלים וכאן אני מגיע לשאלה הגדולה, מה עושים כאשר חסר הון עצמי?

תכנון השקעה בדירה שניה
תכנון השקעה בדירה שניה

מה עושים כאשר חסר הון עצמי לרכישת דירה שנייה

ראינו בדוגמאות הקודמות שהבנק בודק סגירות עסקה. כלומר בודק הון עצמי + הגדלת משכנתא + משכנתא על דירה להשקעה => מחיר דירה להשקעה. אם חסר הון עצמי אז צריך למצוא מקורות להשלמה:

1. קרן השתלמות/הלוואה על חשבון קרן השתלמות
2. לקיחת הלוואה, צריך לבדוק את ההשפעה על ההכנסה הפנויה
3. משכון דירה של ההורים לטובת משכנתא.

לאחרונה זו הופכת להיות אפשרות יותר ויותר נפוצה ולכן ארצה להרחיב עליה קצת יותר בפסקה הבאה

משכון דירה של ההורים לטובת משכנתא:

יותר ויותר אני נתקל בעת ליווי תהליך של משכנתא לזוגות צעירים ללא הון עצמי. או שיש בידם הון עצמי לא מספיק. יותר ויותר נאלצים למצוא מקורות נוספים להון עצמי. במידה וחסר הון עצמי ניתן לבצע משכון דירה של ההורים לטובת משכנתא לביצוע רכישת הדירה להשקעה. זאת אומרת שההורים מבקשים הגדלת משכנתא על הדירה שלהם כהון עצמי הנדרש עבור רכישת הדירה להשקעה שלך. זה כמובן נושא רגיש שדורש כמובן הסכמה של ההורים.

מה היתרון במשכון דירה של ההורים לטובת משכנתא? היתרון הוא שהחזר הלוואה זו לא נחשב בחישוב ההכנסה הפנויה שלך. הרי הבנק מסתכל על ההכנסות שלך בניכוי הלוואות. נניח על ה 100 אלף שקלים שהיו חסרים בדוגמאות שלנו היית צריך לקחת הלוואה מהבנק שלך ל 5 שנים אם הית פונה לבנק ולבקש הלוואה כזו ההחזר המינימלי היה כ 1,500 שקלים. וההכנסה שלך לבנק היתה יורדת בגובה ההלוואה. כלומר אם ההכנסות נטו שן 15,500 הבנק רואה לאחר לקיחת ההלוואה שלך שכר של 14,000 ומזה מחשב 35%-40% כלומר החזר חודשי ממוצע של 4,900 שקלים בלבד. זה מאוד מגביל את סכום המשכנתא שניתן לקחת זה היתרון העיקרי של משכון דירה של ההורים לטובת משכנתא.

כמה הון עצמי צריך לדירה שניה

בחישוב הון עצמי לדירה שניה צריך לקחת בחשבון את לוחות התשלומים ואת ההוצאות הנלוות. נקודה חשובה: כספי המשכנתא של הבנק מועברים ישירות אל המוכרים. גם אם מדובר משכנתא על נכס קיים בבעלותך. רוכשים רבים חושבים שאם מדובר על משכנתא על הנכס שלהם אז כספי המשכנתא מועברים אל החשבון שלהם. זה לא נכון. למה זה חשוב? מקובל שבחתימת החוזה, הקונה מעביר תשלום ראשון למוכר. מדובר בדרך כלל בכ 10%-15%. בדרך כלל סכום זה משולם מהון העצמי של הקונה. לכן חייבים לקחת זאת בחשבון.

אז איך לקנות דירה להשקעה? השלבים הדרושים:

נניח אין הון עצמי דרוש לרכישת הדירה:

שלב 1 – הלוואה לכל מטרה במשכון הנכס הקיים בגובה התשלום הראשון
שלב 2 – הגדלת משכנתא על דירה קיימת שלב
שלב 3 – משכנתא לדירה שניה על הדירה החדשה – הלוואות לדיור

מה חשוב לדעת? שמדובר אמנם בשני נכסים אבל מדובר בשלוש הלוואות שונות וריביות משכנתא שונות. בהלוואה הראשונה מדובר בהלוואה לכל מטרה, הכסף מועבר אליך ישירות לחשבון! את ההלוואה הזו צריך לקחת לפני חתימת החוזר. אלה ריביות יחסי גבוהות כי מדובר בהלוואה לכל מטרה. אבל הסכום הוא יחסית נמוך. כדאי כבר להוסיף להלוואה הזו את התשלומים השונים לעורך הדין ולמס רכישה. לאחר התשלום הראשון אפשר לקחת את יתרת הסכום עבור משכנתא על הדירה הקיימת. כאן כבר מדובר במשכנתא לכל דבר. כספי המשכנתא מועברים ישירות למוכרים . כאן יכולים להיות הבדלים בריביות. יש בנקים שנותנים ריבית יותר גבוהה על משכון נכס קיים לטובת קניית נכס נוסף, ויש כאלה שמתמחרים אותו דבר.

כאן נכנס יועץ משכנתאות פרטי. יועץ המשכנתאות יבנה עבורך את משכנתא אובייקטיבית ויעשה לך סדר בכל ההלוואות השונות. אם הבנת את המאמר עד עכשיו, אז מגיע לך טפיחה על השכם, זה לא חומר פשוט. למתקדמים, ולכל אלא שרוצים עוד תחכום שיכול לחסוך לך הרבה כסף כדאי להמשיך לקרוא על הנושא האחרון.

שיפור המשא ומתן עם הבנקים בעת רכישת דירה להשקעה - למתקדמים

כאמור אנחנו מבצעים גם משכון נכס קיים לטובת קניית נכס נוסף ובנוסף לוקחים משכנתא על דירה שניה. וכאן נכנס התחכום. למעשה אפשר לבצע הגדלת משכנתא על דירה קיימת בבנק אחד ואת המשכנתא על הדירה הנרכשת בבנק שני. כן לבצע את כל אחת מההלוואות בבנקים נפרדים יש מצבים שכך ניתן למקסם את הריביות הטובות בכל בנק. מדובר בלוגיסטיקה מסוימת ותאום של תשלומי הכסף מהמשכנתא מהבנקים השונים. אבל בתכנון נכון ניתן לחסוך כסף רב.

למה זה חשוב ואיך אפשר להרוויח מלקיחת משכנתא מבנקים שונים? ישנם בנקים שקיים אצלם פער בריביות בין המשכנתא על הדירה קיימת שבבעלותך לבין ריבית על המשכנתא של הדירה הנרכשת. זה קצת מוזר ולא ברור. לכן כדאי לבדוק עם יועץ משכנתאות פרטי את נושא המימון והמשכנתאות. יש בנקים שבהם הריבית על המשכנתא מהדירה הנוכחית גבוהות יותר מהמשכנתא על הדירה החדשה. יש בנקים שהפער משמעותי. וחבל.

זהו, עד כאן

מגיע כל הכבוד למי ששרד כמעט 2000 מילים על נושא כזה. המסקנה היא לדעתי שבעסקה כל מורכבת שמצריכה שלוש עד ארבע הלוואות שונות. יועץ משכנתאות פרטי הוא משהו שאסור לוותר עליו. הן מבחינת החיסכון בזמן, הבירוקרטיה מול הבנקים והחיסכון הכספי העצום.

חומרים נלווים להורדה:

מצגת המאמר

אודות כותב המאמר:

בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים. למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.

נהנית? כדאי להעביר את זה הלאה.

Share on facebook
לשיתוף בפייסבוק 0
Share on whatsapp
לשיתוף בוואטסאפ
Share on email
לשיתוף במייל

ליווי מלא לקבלת משכנתא

לפרטים נוספים >>

ליווי פיננסי לעסק שלך

לפרטים נוספים >>

המדריך ללקיחת משכנתא

להורדת המדריך מתנה >>

בדיקת סטטוס פיננסי למשפחות

להורדת המדריך מתנה >>

עכשיו זה קצת יותר מובן?

עולם המשכנתאות והפיננסיים עשוי מעט להפחיד, אבל בשבילי זו שפה מדוברת.
בשביל זה אני כאן – לעשות לך קצת סדר. אשמח לשתף אותך במאמרים נוספים:

סגירת תפריט
WhatsApp chat