קניית דירה שניה ללא הון עצמי
קניית דירה שנייה ללא הון עצמי זו אפשרות שעולה לא אחת בשיחות עם רוכשים דירה שנייה. במאמר הזה תגלו איך לקנות דירה להשקעה בלי הון עצמי וממה יש להיזהר בתהליך המורכב הזה. בקצב עליית מחירי הדירות רכישת דירה להשקעה יכולה להיות אופציה מאוד מעניינת.
תקנת בנק ישראל לא צריכה לעצור אותך מרכישת דירה להשקעה
בנק ישראל אוסר על לקיחת משכנתא מבנק בשיעבוד נכס נוכחי לצורך רכישת דירה להשקעה.
כך מנסה משרד האוצר ובנק ישראל, רוצים לצנן את שוק הנדל"ן הלוהט על ידי הוספת קשיים על משקיעים.
למעשה זו לא פגיעה גדולה במשקיעים.
יש גופי מימון רציניים וגדולים לא פחות מבנקים, כמו חברות ביטוח. אשר עדיין מאפשרות לקיחת משכנתא על נכס נוכחי.
אשמח לעזור לך ברכישת הדירה להשקעה שלך.
למי כדאי לקנות דירה שניה בלי הון עצמי.
תשלום עבור הדירה החדשה רק מכספי הלוואות ומשכנתאות בלבד.
מדובר במינוף גבוהה כשלוקחים משכנתא ללא הון עצמי. לכן חשוב לבצע מהלך כזה בעזרת יועץ משכנתאות מומלץ. אשר בעזרת חישוב משכנתא יוכל לשקף לך את עלויות החזר המשכנתא לאורך התקופה.
ובעיקר להזהיר אותך אם הצעד של קניית דירה שניה בלי הון עצמי מסוכנת עבורך.
מה אומרת למעשה תקנת בנק ישראל
מחירי הדירות עולים תקופה ארוכה. בנק ישראל מנסה לעצור את עליית המחירים דרך מלחמה במשקיעים הקטנים.
תקנת בנק ישראל אוסרת על לקיחת משכנתא מבנק משכנתאות בשיעבוד נכס קיים לצורך מימון דירה שנייה.
כך למעשה בנק ישראל מקשה על רוכשים להשלים את הקנייה. כי משקיע צריך לגייס הון עצמי מעבר ל 50% שניתן לקבל כמשכנתא על הדירה השנייה.
אבל כיום שוק מימון הדיור מאוד משוכלל, ישנם גופי מימון רבים אשר לא כפופים תחת תקנות בנק ישראל אשר
חברות ביטוח כמו כלל נותנות משכנתאות
פלטפורמות של השקעות חברתיות כמו טריא מאפשרות לקיחת משכנתא
יש עוד גופים אשר בעזרתם אפשר לקחת הלוואות וכך עדיין לקנות דירה להשקעה בלי הון עצמי או עם הון קטן יחסית.
כמה משכנתא אפשר לקחת בהצהרת דירה חליפית -שיפור דיור
בהצהרת דירה חליפית ניתן לקחת עד 70% מהשווי של הדירה הנרכשת וגם עד 50% מהדירה הנוכחית בניכוי משכנתא.
למשל
לעמית ומיה דירה בבעלותם בשווי של 1.8 מ' עם משכנתא של 400אלף. הם רוצים לקנות דירה בשווי של 2.4. הם קודם קונים את הדירה החדשה ורק אחר כך הם יוציאו את הדירה הנוכחית למכירה.
המקרה כזה ניתן להגיש 70% על הדירה הנרכשת 70%*2.4 מ' >>>1.68 מ'
על הדירה בבעלותם ניתן לקחת מהבנק עוד 1.8/2-0.5>>400 אלף
הבנק ירצה לראות הוכחת הון עצמי להפרש החסר בגובה של 320 אלף
כדאי שנסכים על כמה הגדרות בסיסיות
הדירה שבבעלותך: זו הדירה הקיימת. הפעולה הנדרשת בדיקת אפשרות לבצע מישכון דירה נוכחית, למרות תקנת בנק ששראללצורך קניית דירה שניה. כלומר הגדלת משכנתא על דירה קיימת.
הדירה הנכרשת : זו הדירה שנייה, לגביה נבדוק אפשרות לקיחת משכנתא לדירה שנייה.
נשאלת השאלה איך מוגדר בעל דירה? החוק אומר שאם יש בבעלותך לפחות 33% מדירה כלשהי, מזל טוב, אתה כבר מוגדר כבעל דירה לפחות בכל הקשור לרשויות המס.
עצה חשובה: חשוב להתייעץ עם עורך דין המתמצא בנושא מיסוי מקרקעין לפני כל תהליך רכישה.
איך לקנות דירה להשקעה בלי הון עצמי
בקניית דירה שניה ב 100% מימון, צריך לבקש מהבנק משכנתא ללא הון עצמי עבור רכישת דירה שניה.
אבל זה נוגד את תקנות בנק ישראל
הנה הפתרון . משכון נכס קיים לטובת קניית נכס נוסף מגופין מימון
דוגמא:
בבעלותך דירה בשווי 1.8 מיליון ש"ח עם משכנתא של 400 אלף ש"ח
עלות רכישת דירה שניה כ 1 מ' שקל
השלבים לצורך קניית דירה שניה ללא הון עצמי:
שלב 1: משכון דירה קיימת
כיום הבנקים לא מאפשרים מישכון דירה נוכחית לצורך רכישה. אבל בשטח יש פתרונות יצירתיים גם בין בנקים למשכנתאות.
יש בנקים אשר מפרשים את התקנה בצורה שמאפשרת להם לתת משכנתא לרכישה .
ניתן לקחת הגדלת משכנתא על דירה קיימת של 500 אלף ש"ח בלבד לצורך רכישה הדירה להשקעה.
למה רק משכנתא של 500 אלף : 1,800/2-400=500 אלף ש"ח בלבד
כלומר לאחר הגדלת המשכנתא, תהיה לך משכנתא של 900 אלף על הדירה הקיימת שברשותך (400 המשכנתא הקיימת ועוד הגדלת משכנתא של ה-500 לצורך רכישת דירה שנייה).
התוספת הזו מהווה הון עצמי לדירה שניה.
שלב 2 : משכון דירה עבור קניית דירה שניה .
לאחר שקיבלנו משכנתא על הנכס הקיים. כלומר ביצענו משכון נכס קיים לטובת קניית נכס נוסף . אפשר לקחת משכנתא ללא הון עצמי על הדירה החדשה. כך אפשר לקנות דירה ללא הון עצמי .
בהמשך הדוגמה הדירה להשקעה עולה 1 מ' ש"ח:
500 אלף על ידי משכון דירה קיימת. ובנוסף, 500 אלף משכנתא על דירה שניה.
חשוב לזכור שרמת המינוף כאן גבוהה. על הנכס הקיים יש משכנתה של 900 אלף :
400 אלף משכנתא נוכחית ועוד תוספת של 500 עבור הנכס החדש.
וכמובן חייבים לזכור גם שיש משכנתא של 500 סה"כ משכנתאות בגובה 1.4 מ'- זה משמעותי.
מתי הבנק לא יאשר משכנתא ללא הון עצמי לקניית דירה שניה
מה קורה במצב בו יש משכנתא על דירה קיימת של 600 אלף ( ולא 400) מחיר הדירה הקיימת כאמור 1.8 , כלומר אפשר לקחת רק תוספת למשכנתא של 300 אלף בדירה החדשה הנרכשת המשכנתא ללא שינוי כ 500 אלף אפשר לגייס רק 800 אלף למצורך רכישת הנכס להשקעה. כאשר אין הון עצמי לרכישת הנכס הבנק לא יאשר את המשכנתא. אין כאן סגירות עסקה, חסרים 200 אלף שקל
כמה מחזירים על כל המשכנתאות שלקחת
עכשיו צריך להסתכל על הדבר החשוב ביותר, החזר משכנתא חודשי על כל המשכנתאות.
בדיקת גובה ההחזזרים על סך המשכנתאות לפי הדוגמא:
כל ההלוואות ל 25 שנה .
פירוט החזרי משכנתא :
משכנתא נוכחית של 500 אלף : החזר משכנתא ממוצע 2283
הגדלת משכנתא של 300 אלף 1400 החזר חודשי משכנתא
משכנתא על דירה שניה , 600 אלף , החזר חודשי משכנתא של 2,791 ש"ח
כלומר סך החזרי המשכנתא החודשיים יעמדו על 6,474 שקלים בחודש.
החזר משכנתא חודשי עבור הדירה החדשה יעמוד על 4,191 ש"ח וזה בלי לשקלל את מס הרכישה ושאר הוצאות העסקה.
האם זו עסקה כדאית או לא? מה גובה השכירות שאפשר לקבל על הדירה להשקעה? מה התשואה ? האם יהיהו קנסות היוון בעת זילוק או מכירת הנכס בעתיד ? יועץ משכנתאות מומלץ יוכל לשבת איתך על הנתונים ולבדוק אתך האם העסקה הזו כדאית לך.
מה הבנק בודק כדי לאשר משכנתא על דירה שניה
הבנקים לא כל כך אוהבים עסקאות של לקיחת משכנתא ללא הון עצמי. ובעיקר כשמדובר ברכישת דירה שנייה.
בדוגמא הקודמת. ללקוחות היתה רק משכנתא של על 500 אלף.
ההלקוח החליט משיקוליו שלו לקנות דירה בלי הון עצמי.
בנק משכנתאות רואה לפניו התחיבות שקפצה מ 500 אלף ל 1.4 מ'. הבנק נמצא במקום לא כל כך נוח.
אז מה הבנק בודק:
1. סגירות עסקה: הון עצמי+הגדלת משכנתא+משכנתא על דירה להשקעה => מחיר דירה להשקעה
במידה וסף המשכנתאות לא מספיקות לרכישת הנכס.צריך להראות אסמכתאות עבור הון עצמי לדירה שניה להשלמת רכישה במקרים מסויימים הבנק ירצה לראות מקור לתשלום מס הרכישה כבר בשלב קבלת אישור עקרוני למשכנתא. כי מבחינת הבנק מדובר בתשלום בהון עצמי.
2) בדיקת יכולת החזר: הבנק בודק בעזרת חישוב משכנתא אם הרוכש יוכל לעמוד בכל התשלומים בהתאם לתנאי ההכנסה הפנויה.בדוגמא ההחזרים החודשיים עומדים על 6,474 שקלים.הבנק מאשר החזר עד גובה של 35% בצורה שמרנית.
תקנת בנק ישראל מדברת החזר משכנתא חודשי לא יעבור את ה 40% מההכנסה הפנויה. כלומר הבנק רוצה לראות הכנסה פנויה לצורך משכנתא של מעל 18,500 נטו.
אבל הבנק גם מתחשב במקרים מסויימים בגובה השכירות שאפשר לקבל על הדירה השנייה במידה ותושכר. זאת באמצעות הסתמכות על חוזה שכירות קיים או על הערכת שמאי.
נניח שכר הדירה החודשי הוא 3500 ש"ח. כלומר , לצורך אישור עקרוני למשכנתא . הבנק רוצה לראות הכנסות נטו לאחר הלוואות גובה של לפחות 18000 – 15,500 גם כאן יש פרשנות שונה לכל בנק, לכן חשוב לדבר עם יועץ משכנתאות כדי לקבל משכנתא אובייקטיבית. לפני שמבצעים מהלך של רכישת דירה להשקעה.
"ארז חסך לנו המון המון כסף מול הבנקים"
"ארז חסך לנו המון המון כסף מול הבנקים"
מה עושים כאשר חסר הון עצמי לרכישת דירה שנייה
ראינו בדוגמאות הקודמות שהבנק בודק סגירות עסקה. כלומר בודק הון עצמי + הגדלת משכנתא + משכנתא על דירה להשקעה => מחיר דירה להשקעה. אם חסר הון עצמי אז צריך למצוא מקורות להשלמה:
1. קרן השתלמות/הלוואה על חשבון קרן השתלמות
2. לקיחת הלוואה, צריך לבדוק את ההשפעה על ההכנסה הפנויה גם כשהבנק מציע לקיחת הלוואה ללא ריבית
3. משכון דירה של ההורים לטובת משכנתא.
4. משכנתא פנסיונית או משכנתא הפוכה
אז איך לקנות דירה להשקעה?
שלב 1 – הלוואה לכל מטרה במשכון הנכס הקיים בגובה התשלום הראשון
שלב 2 – הגדלת משכנתא על דירה קיימת שלב
שלב 3 – משכנתא לדירה שניה על הדירה החדשה – הלוואות לדיור
מה חשוב לדעת? שמדובר אמנם בשני נכסים אבל מדובר בשלוש הלוואות שונות וריביות משכנתא שונות.
בהלוואה הראשונה מדובר בהלוואה לכל מטרה, הכסף מועבר במרבית הבנקים למשכנתאות אליך ישירות לחשבון!
את ההלוואה הזו צריך לקחת לפני חתימת החוזה. אלה ריביות יחסי גבוהות כי מדובר בהלוואה לכל מטרה. אבל הסכום הוא יחסית נמוך. כדאי כבר להוסיף להלוואה הזו את התשלומים השונים לעורך הדין ולמס רכישה.
הלוואה שניה נלקחת לאחר התשלום הראשון. לוקחים את יתרת הסכום עבור משכנתא על הדירה הקיימת. כאן כבר מדובר במשכנתא לכל דבר. כספי המשכנתא מועברים ישירות למוכרים . כאן יכולים להיות הבדלים בריביות. יש בנקים שנותנים ריבית יותר גבוהה על משכון נכס קיים לטובת קניית נכס נוסף, ויש כאלה שמתמחרים אותו דבר.
הלוואה שלישית זו משכנתא על דירה שניה
יועץ המשכנתאות פרטי יבנה עבורך את משכנתא אובייקטיבית ויעשה לך סדר בכל ההלוואות השונות.
אם הבנת את המאמר עד עכשיו, אז מגיע לך טפיחה על השכם, זה לא חומר פשוט.
עכשיו כמה נושאים למתקדמים, קצת חפירות לסיום
"ברור לנו שבנכס הבא תלווה אותנו גם כן"
"ברור לנו שבנכס הבא תלווה אותנו גם כן"
שיפור המשא ומתן עם הבנקים בעת רכישת דירה להשקעה - למתקדמים
כאמור אנחנו מבצעים גם משכון נכס קיים לטובת קניית נכס נוסף ובנוסף לוקחים משכנתא על דירה שניה. וכאן נכנס התחכום.
למעשה אפשר לבצע הגדלת משכנתא על דירה קיימת בבנק אחד ואת המשכנתא על הדירה הנרכשת בבנק שני.
כן, לבצע את כל אחת מההלוואות בבנקים נפרדים כך ניתן למקסם את הריביות הטובות בכל בנק. מדובר בלוגיסטיקה מסוימת ותאום של תשלומי הכסף מהמשכנתא מהבנקים השונים. אבל בתכנון נכון ניתן לחסוך כסף רב. בעזרת לוח שפיצר כדאי לבדוק את התנהגות המשכנתא לאורך שנים
למה זה חשוב ואיך אפשר להרוויח מלקיחת משכנתא מבנקים שונים? ישנם בנקים שקיים אצלם פער בריביות בין המשכנתא על הדירה קיימת שבבעלותך לבין ריבית על המשכנתא של הדירה הנרכשת. זה קצת מוזר ולא ברור. לכן כדאי לבדוק עם יועץ משכנתאות פרטי את נושא המימון והמשכנתאות. יש בנקים שבהם הריבית על המשכנתא מהדירה הנוכחית גבוהות יותר מהמשכנתא על הדירה החדשה. יש בנקים שהפער משמעותי. וחבל.
הוצאות נלוות לעסקה
בחישוב הון עצמי לדירה שניה צריך לקחת בחשבון את לוחות התשלומים ואת ההוצאות הנלוות. נקודה חשובה: כספי המשכנתא של הבנק מועברים ישירות אל המוכרים. גם אם מדובר משכנתא על נכס קיים בבעלותך. רוכשים רבים חושבים שאם מדובר על משכנתא על הנכס שלהם אז כספי המשכנתא מועברים אל החשבון שלהם. זה לא נכון. למה זה חשוב? מקובל שבחתימת החוזה, הקונה מעביר תשלום ראשון למוכר. מדובר בדרך כלל בכ 10%-15%. בדרך כלל סכום זה משולם מהון העצמי של הקונה. לכן חייבים לקחת זאת בחשבון.
מגיע כל הכבוד למי ששרד כמעט 2000 מילים על נושא כזה. המסקנה היא לדעתי שבעסקה כל מורכבת שמצריכה שלוש עד ארבע הלוואות שונות. יועץ משכנתאות פרטי הוא משהו שאסור לוותר עליו. הן מבחינת החיסכון בזמן, הבירוקרטיה מול הבנקים והחיסכון הכספי העצום.
מצגת המאמר
למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.
חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות.
בשנה האחרונה חסכתי ללקוחותי כ 48 מליון שקל בריביות והצמדה. ליוויתי עשרות משפחות בתהליך לקיחת משכנתא.בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים.
עולם המשכנתאות והפיננסיים עשוי מעט להפחיד, אבל בשבילי זו שפה מדוברת.
בשביל זה אני כאן – לעשות לך קצת סדר.
