קניית דירה שניה ללא הון עצמי
ההבדל בין דירה שנייה לבין דירה להשקעה (לא מדובר בסמנטיקה)
אחת המגמות הבולטות בשוק הדיור היא לגור היכן שרוצים ולקנות היכן שאפשר.
המשמעות היא שרבים קונים דירה ראשונה על מנת להשכיר אותה ומתיחסים אליה כאל דירה להשקעה
זו אמנם דירה להשקעה אבל זו לא דירה שנייה
המאמר הזה מדבר על קניית דירה שניה להשקעה. כלומר בסוף התהליך יהיוה בבעלותך שני נכסים.
משכנתא לדירה שנייה כמה אפשר לקחת
בנק ישראל מאפשר עד 50% משכנתא לדירה להשקעה משווי הדירה הנרכשת
(יש מקרים בהם ניתן לקחת עד 60% משכנתא לדירה שניה, מתאים יותר למשקיעים)
תקנת בנק ישראל לא צריכה לעצור אותך מרכישת דירה להשקעה
אמנם בנק ישראל אוסר לקיחת משכנתא הגדלת משכנתא על דירה קיימת מבנק לצורך רכישת דירה להשקעה.
מתוך מטרה לצנן את שוק הנדל"ן על ידי הוספת קשיים על משקיעים לצורך קניית דירה ללא הון עצמי.
חשוב לדעת שיש אפשרות לקיחת משכנתא כנגד נכס קיים.
אשמח לעזור לך ברכישת הדירה להשקעה שלך
כדאי שנסכים על כמה הגדרות בסיסיות
הדירה שבבעלותך: זו הדירה הקיימת. הפעולה הנדרשת בדיקת אפשרות לבצצע הגדלת משכנתא קיימת לצורך קניית דירה ללא הון עצמי
הדירה הנכרשת : זו הדירה שנייה, לגביה נבדוק אפשרות לקיחת משכנתא לדירה שנייה.
בסוף התהליך יהיו בבעלותך שתי דירות.
בניגוד למצב של שיפור דיור בו עוברים לדרה חדשה ומוכרים את הקיימת ובסופו של דבר יש רק דירה אחת בבעלותך
נשאלת השאלה איך מוגדר בעל דירה? החוק אומר שאם יש בבעלותך לפחות 33% מדירה כלשהי, מזל טוב, אתה כבר מוגדר כבעל דירה לפחות בכל הקשור לרשויות המס.
עצה חשובה: חשוב להתייעץ עם עורך דין המתמצא בנושא מיסוי מקרקעין לפני כל תהליך רכישה.
השלבים לצורך קניית דירה שניה ללא הון עצמי
על הדירה הנרכשת אפשר לקבל מהבנק הלוואת גישור של עד 50% ולפעמים (אפילו 60% כשמדובר בדירות מעל 1 מ' שקל)
מהיכן משיגים את שאר הכסף
פונים אל חברת ביטוח אשר יכולות לבצע משכון נכס קיים לטובת קניית נכס נוסף
אם על הדירה הקיימת אין משכנת אז אין בעיה
אבל מה קורה אם על הדירה הקיימת יש משכנתא
במקרה כזה צריך למחזר את המשכנתא הנוכחית אל חברת הביטוח ולקחת משכנתא נוספת לדירה קיימת מאותה חברת ביטוח
אולי כדאי למחזר משכנתא במקום לקחת עוד הלוואה?
מיחזור משכנתא בשילוב עם איחוד הלוואות יקרות
מאפשר להקטין את ההחזרים החודשיים וכך תוכלו לחזור לישון שוב בלילה
חבל להיחנק כל החודש ולשלם כל כך הרבה כסף לבנק
מתי הגדלת משכנתא על נכס קיים לצורך דירה להשקעה יכולה להיות לא כדאית
כחלק מהתהליך צריך למחזר את המשכנתא הקיימת אל חברת ביטוח ואז לקחת תוספת
כדאי לבדוק לפני רכישת דירה שניה:
- לפעמים התנאים של המשכנתא הנוכחית טובים לעומת הריביות בשוק
- לפעמים יתרת המשכנתא הקיימת גדולה כך שהמיחזור והתוספת הדרושה עוברים את ה 60% המותרים
- לפעמים אין כדאיות במיחזור ההלוואה הקיימת
- צריך לקחת בחשבון תשלום מס רכישה
משכנתא בדרגה שנייה פתרון מעולה
כאשר המשכנאת על הנכס הקיים גדולה לא תמיד יש כדאיות למחזר אותה אל חברת ביטוח.
בעיקר אם התוספת הנדרשת קטנה יחסית
כי לפעמים לא כדאי למחזר משכנאת טובה אל חברת הביטוח ולהרע את התנאים במשכנתא.
אפשרות חדשה היא לקיחת משכנתא בדרגה שנייה
אמנם הריביות המוצעות עלולות להות גבוהות יותר מאשר בבנק או בחברות הביטוח .
אבל לא פוגעים במשכנתא הקיימת ולא צריך למחזר את כולה
הבנק יכול להתחשב בהכנסות משכירות כחלק מההכנסות שלך
זה אחד היתרונות של קניית דירה שנייה
הבנק מוסיף את ההכנסות מהשגרת הדירה כחלק מההכנסות לצורך בדיקת החזר המשכנתא
הבנק מבקש לראות
- חוזה שכירות בתוקף
- הפקדה של דמי השכירות בחשבון הבנק, כן גם אם שולם במזומן
- אם הדירה לא מושכרת צריך לבקש מהשמאי שיככלול התיחסות לדמי שכירות עתידית
קניית דירה שניה ללא הון עצמי דוגמא מספרית
בבעלותך דירה בשווי 1.8 מיליון ש"ח עם משכנתא של 400 אלף ש"ח
עלות רכישת דירה שניה כ 1 מ' שקל
השלבים לצורך קניית דירה ללא הון עצמי:
שלב 1: משכון נכס קיים לטובת קניית נכס נוסף. בנקים לא מאפשרים לקיחת משכנתא על דירה קיימת עבור משכנתא לדירה להשקעה.
ניתן לבצע הגדלת משכנתא על נכס קיים דרך גופים פיננסיים כמו חברות ביטוח. מדובר במשכנתא חוץ בנקאית.
אשר ניתנת בתנאים דומים לריביות בבנקים למשכנתאות
הסכום המקסמלי של לקיחת משכנתא על דירה קיימת הוא 500 אלף ש"ח בלבד לצורך קניית דירה להשקעה.
למה רק 500 אלף : 1,800/2-400=500 אלף ש"ח בלבד
כלומר לאחר לקיחת תוספת למשכנתא, תהיה משכנתא של 900 אלף על הדירה הקיימת שברשותך (400 המשכנתא הקיימת ועוד הגדלת משכנתא של ה-500 לצורך רכישת דירה שנייה).התוספת הזו מהווה הון עצמי לדירה שניה.
שלב 2 : לקיחת משכנתא לדירה שניה
לאחר שביצענו משכון נכס קיים לטובת קניית נכס נוסף . אפשר לקחת משכנתא לדירה להשקעה בהתאם לתקנות בנק ישראל עד 50% ממחיר הבית.
כאמור מחיר הדירה הוא 1 מ' ניתן לקחת משכנתא להשקעה של 500 אלף כך ביצענו רכישת דירה ללא הון עצמי 500 אלף לקיחת משכנתא על דירה קיימת 500 אלף משכנתא דירה להשקעה
כמה מחזירים על כל המשכנתאות שלקחת
עכשיו צריך להסתכל על הדבר החשוב ביותר, החזר משכנתא חודש מחושב לפי לוח סילוקין שפיצר על כל המשכנתאות.
בדיקת גובה ההחזזרים על סך המשכנתאות לפי הדוגמא:
כל ההלוואות ל 25 שנה
פירוט החזרי משכנתא :
משכנתא כנגד נכס קיים 400 אלף : החזר חודשי 2283
גדלת משכנתא קיימת של 500 אלף החזר חודשי משכנתא 2791
משכנתא על דירה שניה , 500 אלף , החזר חודשי משכנתא של 2,791 ש"ח
כלומר סך החזרי המשכנתא החודשיים יעמדו על 7,865 שקלים בחודש.
החזר משכנתא חודשי עבור הדירה החדשה יעמוד על 5,582 ש"ח וזה בלי לשקלל את מס הרכישה ושאר הוצאות העסקה.
האם זו עסקה כדאית או לא?
מה גובה השכירות שאפשר לקבל על הדירה להשקעה?
האם יהיהו קנסות היוון בעת סילוק משכנתא או מכירת הנכס בעתיד ? ועץ משכנתאות מומלץיוכל לשבת איתך על הנתונים ולבדוק אתך האם העסקה הזו כדאית לך.
קצת סטטיסיטקה בנוגע לכמות דירות להשקעה בישראל
כ 28% ממשקי הבית בישראל גרים בשכירות בשל עליית מחירי הדירות.
שיעור משקי הבית הגרים בדירה שכורה עלה מאוד בשנים האחרונות
אם חשבת על קניית דירה להשקעה? אתה לא לבד כ10.1% ממשקי הבית בישראל בשנת 2024 מחזיקים בבעלותם שתי דירות או יותר.
מדובר בעלייה תלולה לעומת 3.2% בלבד בשנת 2003
בארה"ב למשל שיעור הגרים בשכירות בשנת 2023 היה כ 35.2%,מדובר בפער משמעותי לעומת המצב בישראל.
מה עושים כאשר חסר כסף לרכישת דירה שנייה
אם חסר הון עצמי למשכנתא אז צריך למצוא מקורות להשלמה:
1. קרן השתלמות/הלוואה על חשבון קרן השתלמות
2. לקיחת הלוואה, צריך לבדוק את ההשפעה על ההכנסה הפנויה
3. משכון דירה של ההורים לטובת משכנתא.
4. במקרים מסויימים אפשר לקחת משכנתא הפוכה לצעירים לעזרה בהשלמת הכסף החסר
הוצאות נלוות לעסקה של קניית דירה שניה
נקודה חשובה: כספי המשכנתא של הבנק מועברים ישירות אל המוכרים. גם אם מדובר משכנתא על נכס קיים בבעלותך. רוכשים רבים חושבים שאם מדובר על משכנתא על הנכס שלהם אז כספי המשכנתא מועברים אל החשבון שלהם. זה לא נכון. למה זה חשוב? מקובל שבחתימת החוזה, הקונה מעביר תשלום ראשון למוכר. מדובר בדרך כלל בכ 10%-15%. בדרך כלל סכום זה משולם מהון העצמי של הקונה. לכן חייבים לקחת זאת בחשבון.
מה הבנק בודק כדי לאשר משכנתא על דירה שניה
הבנקים לא כל כך אוהבים עסקאות של לקיחת משכנתא בלי הון עצמי בעיקר כשמדובר ברכישת דירה שנייה.
בדוגמא הקודמת. ללקוחות היתה רק משכנתא של על 500 אלף.
ההלקוח החליט משיקוליו שלו לקנות דירה בלי הון עצמי
בנק משכנתאות רואה לפניו התחיבות שקפצה מ 500 אלף ל 1.4 מ'. הבנק נמצא במקום לא כל כך נוח.
אז מה הבנק בודק:
1. סגירות עסקה:הון עצמי+הגדלת משכנתא+משכנתא על דירה להשקעה = מחיר דירה להשקעה במידה וסף המשכנתאות לא מספיקות לרכישת הנכס.צריך להראות אסמכתאות עבור הכספים שיש לך לצורך השלמת רכישה במקרים מסויימים הבנק ירצה לראות מקור לתשלום מס הרכישה
2) בדיקת יכולת החזר: הבנק בודק בעזרת חישוב משכנתא אם הרוכש יוכל לעמוד בכל התשלומים בהתאם לתנאי ההכנסה הפנויה.בדוגמא ההחזרים החודשיים עומדים על 6,474 שקלים.הבנק מאשר החזר עד גובה של 35% בצורה שמרנית.
תקנת בנק ישראל מדברת החזר משכנתא חודשי לא יעבור את ה 40% מההכנסה הפנויה. כלומר הבנק רוצה לראות הכנסה פנויה לצורך משכנתא של מעל 18,500 נטו.
אבל הבנק גם מתחשב במקרים מסויימים בגובה השכירות שאפשר לקבל על הדירה השנייה במידה ותושכר. זאת באמצעות הסתמכות על חוזה שכירות קיים או על הערכת שמאי.
נניח שכר הדירה החודשי הוא 3500 ש"ח. כלומר , לצורך אישור עקרוני למשכנתא . הבנק רוצה לראות הכנסות נטו לאחר הלוואות גובה של לפחות 18000 – 15,500 גם כאן יש פרשנות שונה לכל בנק, לכן חשוב לדבר עם יועץ משכנתאות כדי לקבל משכנתא אובייקטיבית. לפני שמבצעים מהלך של רכישת דירה להשקעה.
כמה מילים על מס רכישה
מגיע כל הכבוד למי ששרד כמעט 2000 מילים על נושא כזה. המסקנה היא לדעתי שבעסקה כל מורכבת שמצריכה שלוש עד ארבע הלוואות שונות. יועץ משכנתאות פרטי הוא משהו שאסור לוותר עליו. הן מבחינת החיסכון בזמן, הבירוקרטיה מול הבנקים והחיסכון הכספי העצום.
זהו, עד כאן
מגיע כל הכבוד למי ששרד כמעט 2000 מילים על נושא כזה. המסקנה היא לדעתי שבעסקה כל מורכבת שמצריכה שלוש עד ארבע הלוואות שונות. יועץ משכנתאות פרטי הוא משהו שאסור לוותר עליו. הן מבחינת החיסכון בזמן, הבירוקרטיה מול הבנקים והחיסכון הכספי העצום.
שירותים נוספים עבורך
נהנית מהתוכן? כדאי להעביר למי שהנושא רלבנטי עבורו
ארז שמש יועץ משכנתאות פרטי
למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.
חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות.
בשנה האחרונה חסכתי ללקוחותי כ 48 מליון שקל בריביות והצמדה. ליוויתי עשרות משפחות בתהליך לקיחת משכנתא.בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים.
התמחות : מסלולי משכנתא מומלצים , משכנתא בפורטוגל , כמה עולה יועץ משכנתאות , חסרונות משכנתא הפוכה , Mortgage rates in Israel, מה הפריים היום.
מידע נוסף איך לקחת משכנתא מותאמת לצרכיך
