הלוואת גישור: המפתח לרכישת דירת חלומותיך בלי למכור את הנוכחית
מה זו הלוואת גישור?
- הלוואת גישור לדירה
- לוואת גישור למשכנתא
- הלוואת גישור עסקית
הלוואת גישור לדיור
תארו לעצמכם שאתם רוצים לקנות דירה חדשה, אבל עדיין לא מכרתם את הדירה הנוכחית שלכם. זה יכול ליצור בעיה – אין לכם מספיק כסף לקנות את הדירה החדשה, כי הכסף שלכם "תקוע" בדירה הישנה.
כאן נכנסת לתמונה הלוואת הגישור לדירה. זו משכנתא או הלוואה מיוחדת שהבנק נותן לזמן קצר, בדרך כלל עד שנה.
היא עוזרת לכם "לגשר" על הפער בזמן – היא נותנת לכם את הכסף שאתם צריכים עכשיו לקנות את הדירה החדשה, עד שתצליחו למכור את הדירה הישנה.
סוגי הלוואות גישור לדירה
- גישור על נכס קיים לצורך רכישת דירה חליפית ( כל מטרה)
- הלוואת גישור על דירה נרכשת ( דיור)
יתרונות הלוואת גישור לדירה? הלוואת גישור מאפשרת לכם
- לקנות דירה חדשה בלי לחץ למכור מהר את הדירה הישנה
- לנצל הזדמנויות טובות בשוק הדירות, לקנות דירה במחיר טוב בלי לחכות.
- לעבור לדירה החדשה בזמן שנוח לכם.
- ההלוואה מאפשרת לקונה לשלם את התשלום הראשון על הדירה החדשה לפני שקיבל את הכסף ממכירת הדירה הישנה.
חסרונות הלוואת גישור לדיור
1
2
3
צורך במכירת הדירה הישנה תוך פרק זמן קצר יחסית.
1. ריבית הלוואת גישור גבוהה יחסית לעומת ריבית משכנתא. בדרך כלל ריבית גישור היא משתנה כך שיש חשיפה לעליית ריבית על מכירת הנכס הקיים
2. צורך במכירת הדירה הישנה תוך פרק זמן קצר יחסית.
3. סיכון של ירידת מחירים בשוק הדיור, העלולה להוביל להפסד כספי. ירידה בביקוש לדירות באזור או גורמים כלכליים אחרים עלולים להוביל לירידה בערך הדירה שברשותכם. כתוצאה מכך, ייתכן שתתקשו למכור את הדירה במחיר שיספיק לכיסוי סכום הלוואת הגישור על הנכס הקיים
מה הכי חשוב לדעת על הלוואת גישור
הלוואת גישור היא לא הלוואת בלון : בהלוואת גישור חלקי או בשם המקובל הלוואת גרייס משלמים בכל חודש את מרכיב הריבית ובסוף התקופה את יתרת החוב.
בעוד שבהלוואת בלון כל הריבית וההצמדה משולמים בתשלום אחד בסוף התקופה. לא משלמים כלום במהלך ההלוואה.
בהלוואת בלון הריבית נצברת דרך מנגנון ריבית דריבית .
בדרך כלל הלוואת גישור לדיור היא בגרייס חלקי.
סוגי הלוואות גישור לדירה
כרגיל המוח היהודי רגיל לסבך כל דבר. כחלק מהמלחמה של בנק ישראל ברכישות של דירות להשקעה או דירה שנייה ומעלה. הוחמרה רגולציה בנוגע ללקיחת לדירה שנייה ומשכנתא לצורך שיפור דיור.
גישור על נכס קיים לצורך רכישת דירה חליפית ( כל מטרה)
- תקנת בנק ישראל :הרגולציה בישראל מאפשרת משכון דירה נוכחית רק לצורך רכישת דירה חליפית. במצב בו שרוצים לקנות דירה חדשה אבל הדירה הנוכחית לא נמכרה
- סכום הלוואת הגישור : תקנת בנק ישראל מאפשרת גישור על נכס קיים עד 50% ממחירו בניכוי משכנתא קיימת
- ריבית הלוואת גישור : בהלוואת גישור על נכס קיים הריביות הן ריביות לכל מטרה
- אופן החזר ההלוואה : יש אפשרות להחזר משכנתא רגיל של קרן וריבית ויש אפשרות לשלם רק ריבית כלומר הלוואת גרייס.
- תקופת ההלוואה : כאן צריך לשים לב, לפי התקנה התקופה מוגבלת לעד 18 חודשי כי מדובר בהצהרת דירה חליפית.
- מקור ההחזר : בדרך כלל מכירת הדירה הקיימת
- לאיזה בנק לפנות : אם יש משכנתא על הנכס אז כדאי לפנות לאותו בנק ואז מדובר בהגדלת משכנתא. אפשר לפנות לבנק אחר ואז מדובר במשכנתא בדרגה שנייה
חשוב לדעת
בזמן שהכסף מהלוואת הגישור ממתין לשימוש, מומלץ לשקול השקעה זמנית בקרן כספית .
קרנות אלו מציעות נזילות גבוהה ותשואה עדיפה על פני פיקדון בנקאי, מה שיכול לסייע בשמירה על ערך הכסף בתקופת ההמתנה.
הלוואת גישור במישכון הדירה הנרכשת (החדשה)
- מטרה ההלוואה : מימון רכישת דירה חדשה לפני מכירת הקיימת
- סכום הלוואת הגישור : תקנת בנק ישראל מאפשרת גישור על נכס קיים עד 70% ממחירו
- ריבית הלוואת גישור : בהלוואת גישור על נכס נרכש הריביות הן ריביות גישור לדיור
- אופן החזר ההלוואה : יש אפשרות להחזר משכנתא רגיל של קרן וריבית ויש אפשרות לשלם רק ריבית כלומר הלוואת גרייס.
- תקופת הלוואת גישור לשיור: בדרך כלל עד שנתיים.
חשוב לדעת
בגלל שמדובר במשכנתא על הדירה החדשה אפשר לפנות אל כל הבנקים. לפעמים הגישור על דירה קיימת תילקח בבנק אחד והגישור על הדירה החדשה מבנק אחר בהתאם להצעות. ניתן להגדיל את התחרות
מסלולי הלוואת גישור
- הלוואת גישור עם ריבית קבועה לא צמודה זו הלוואה בטוחה יחסית. אתם יודעים בדיוק כמה תשלמו כל חודש, כי הריבית לא משתנה. היא לא מושפעת מעליות מחירים . החיסרון הוא שבדרך כלל הריבית גבוהה יותר מהלוואות אחרות, כי הבנק רוצה להיות בטוח שהוא לא יפסיד אם המחירים יעלו.
- הלוואת גישור עם ריבית קבועה צמודה כאן הריבית נמוכה יותר מההלוואה הקודמת, אבל יש סיכון. אם מדד מחירי הדירות במשק עולים, גם התשלום שלכם יגדל. זה יכול להיות טוב כשהמחירים במשק לא עולים הרבה.
- הלוואת גישור במסלול פריים כשהריביות במשק נמוכות, זו יכולה להיות הלוואה זולה. הסכום שאתם חייבים לא גדל אם המחירים במשק עולים. אבל אם הריבית במשק עולה, גם התשלום שלכם יגדל. בהלוואת גישור, שהיא לזמן קצר, הסיכון לא
דברים שאולי לא ידעת על הלוואת גישור
- הלוואות גישור עד 3 שנים לא נחשבות ביחס ההחזר לפי הרגולציה. זה מאפשר גמישות רבה יותר במימון רכישת דירה חדשה.
- ניתן לקחת גישור על הנכס הקיים ועל הנכס הנרכש, כאשר עדיף לקחת יותר על הנכס הנרכש כי אפשר למחזר אותו לשפיצר (הלוואת דיור רגילה) בעתיד אם לא מוכרים את הדירה הקיימת.
- בנקים שונים מתייחסים אחרת להלוואות גישור. למשל, בנק טפחות מאפשר בלון מלא במקרים מסוימים, בנק הפועלים מאפשר עד שנה ברמת אגף, ובנק לאומי לא נותן בלון מלא אלא רק עד שנה וחצי.
- אם הכסף ממתין בהבעו"ש עד למכירת הדירה הנוכחית, כדאי לשקול השקעה זמנית בקרן כספית.
קרנות אלו מציעות נזילות גבוהה וריבית עדיפה על פיקדון בנקאי, מה שיכול לעזור לשמור על ערך הכסף בתקופת ההמתנה
ארז שמש יועץ משכנתאות פרטי
למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.
חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות.
בשנה האחרונה חסכתי ללקוחותי כ 48 מליון שקל בריביות והצמדה. ליוויתי עשרות משפחות בתהליך לקיחת משכנתא.בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים.
התמחות : מסלולי משכנתא מומלצים , משכנתא בפורטוגל , כמה עולה יועץ משכנתאות , חסרונות משכנתא הפוכה , Mortgage rates in Israel, מה הפריים היום.