כמה הון עצמי צריך למשכנתא

כמה הון עצמי צריך למשכנתא? מספר דרכים להשלמת הון עצמי

כמה הון עצמי צריך למשכנתא?
בקניית דירה  יחידה 25%
עבור שיפור דיור/דירה חליפית 70%
בקניית דירה נוספת/דירה להשקעה  50%
בעסקאות שונות נשרש הון עצמי למשכנתא בגובה שונה. במאמר יש פירוט של דרישת הון עצמי למשכנתא בהתאם לסוגי העסקה המבוקשת.

סכום התחלתי למשכנתא

בחוזה הקניה של הדירה מפורטים לוחות התשלומים של הקונה אל המוכר. ישנם חוזים הכוללים רק  שני תשלומים וראיתי חוזים עם עשרה מועדים שונים. מבחינת הבנקים למשכנתאות יש מספר כללים מקובלים שצריך להתייחס אליהם:
1) משכנתא ניתנת על ידי הבנק ככסף אחרון בתשלום עבור קניית הדירה
2) הבנק לא מאשר העברת כספי משכנתא  למוכרים כחלק מהתשלום הראשון.

התשלום הראשון בעת חתימת החוזה, הוא בדרך כלל בגובה 10%-15% ממחיר הדירה. סכום זה נחשב כחלק מההון העצמי לרכישת דירה. כלומר לא ניתן לקחת עבורו משכנתא כשמדובר ברכישת דירה ראשונה. 
כשמדובר בקניית דירה להשקעה יש אפשרות לקחת משכנתא גם על תשלום הראשון בחוזה במקרים מסויימים.

כמה הון עצמי צריך כדי לקנות דירה ראשונה

מחירי הדירות ממשיכים לטפס. רוכשים רבים נאבקים בשביל להגיע לרמה המינימלית של הון העצמי לדירה ראשונה.  במקרים רבים רוכשי דירה ראשונה לוקחים הלוואות משכנתא גדולות מאוד. כך הם חשופים לעליית ריבית. וגם חשופים להגדלת ההחזר החודשי אשר שוחק את ההכנסה נטו שלהם.
תנאי לקבלת משכנתא לדירה ראשונה  לפחות 25%  משווי הבית הנרכש. במקרים רבים לווים מתקשים להשיג את כל ההון העצמי למשכנתא. ולכן יש צורך בלקיחת הלוואות משלימות להון עצמי. בעיקר כשמדובר בלקיחת משכנתא לזוגות צעירים .

השלמת הון עצמי לקניית דירה מספר אפשרויות נפוצות

מחירי הדירות עולים זו תקופה אורכה ויוצרים בעיה בקרב זוגות צעירים. כיצד להשיג הון עצמי לדירה.  בעיה קשה זו מולידה פתרונות יצירתיים. הפתרון המתבקש היה להסתפק בדירה במחיר זול התואם את ההון העצמי. אבל לפעמים קשה מאוד להתפשר. מדובר בתופעה רחבה מאוד . להלן מספר אפשרויות לצורך  ה/שלמת הון עצמי למשכנתא.

הלוואה על חשבון קרן השתלמות

ניתן לקחת הלוואה על חשבון קרן ההשתלמות כחלק מחישוב סכום התחלתי למשכנתא. זו למעשה הלוואה להון עצמי למשכנתא.  יש לקחת בחשבון מספר דברים:
1) מדובר בהלוואה קצרה יחסית כ-5 עד 7 שנים. לכן ההחזר החודשי יהיה יחסית גבוה.
2) מצד אחד זו אמנם הלוואה להון עצמי למשכנתא אשר תיחשב כמובן כחלק מחישוב הון עצמי למשכנתא. מצד שני החזר ההלוואה החודשי ירד מחישוב ההכנסה הפנויה שהבנק מחשב לצורך בדיקת החזר המשכנתא.
דוגמה:
ההכנסות המשותפות הם 16,000 אלף נטו ללא הלוואות כלשהן.
שוקלים לקחת  הלוואה כנגד קרן השתלמות או כל הלוואה אחרת נניח של 300 אלף ל-5 שנים.
 החזר חודשי על ההלוואה בגובה של 3500 – 5,000 ש"ח .
ההכנסה הפנויה שרואה הבנק כדי לאשר את המשכנתא ירדה מ 16 אלף נטו ל 11 או 12.5. המשמעות היא שסכום החזר משכנתא חודשי שהבנק יוכל לאשר במקסימום. יקטן מסכום של כ 5,600 לפני לקיחת הלוואה כנגד קרן השתלמות.  להחזר של 3,850-4375 ש"ח. כאשר סכום ההחזר יורד כך סך המשכנתא המקסימלית שניתן לקחת יורד.

תמהיל משכנתא מומלץ

ההחזר החודשי המקסימלי שהבנק למשכנתאות מאשר,חייב לעמוד בהתאם לתקנות בנק ישראל. לכן, חשוב מאוד להתייעץ עם יועץ משכנתאות פרטי, לא עם פקיד הבנק לצורך בחירת תמהיל משכנתא מותאם אישית. בעיקר לצורך בדיקת כמה הון עצמי צריך בשביל משכנתא.
במקרים רבים לרוכשים  צעירים אין הרבה ותק במקום העבודה וגם המשכורות ההתחלתיות נמוכות. לכן קרן השתלמות לא יכולה להספיק כמקור כספי מספק, לצורך יכולת לקיחת משכנתא לזוגות צעירים ללא הון עצמי. יש צורך 

מישכון נכס הורים לטובת רכישת דירה

כשמחירי הדירות עולים בכל חודש זוגות רבים נעזרים בהורים לצורך גיוס הון עצמי לרכישת דירה. אמנם זו לא האפשרות הראשונה. אבל בשנים האחרונות הפכה להיות מאוד נפוצה.
כאשר להורים יש כסף נזיל בבנק, בתוכניות חיסכון או בהשקאעות שונות הם עוזרים בהעברת כסף לטבת הרכישה. במקרים בהםלהורים אין כסף נזיל ויש בבעלותם נכס. ניתן במקרים מסויימים למשכן את דירת ההורים לטובת השלמת הון עצמי לרכישת דירה ראשונה.
זה כבר נהיה סטנדרטי כמעט בכל משכנתא לזוגות צעירים. בגלל מחירי הדיור הגבוהים. אפילו צעירים עם משכורות יפות ויכולת החזר גבוהה מתקשים לגייס את הון עצמי לדירה וקבלים עזרה מההורים.
ההורים יכולים למשכן עד 50% משווי הנכס בבעלותם לצורך עזרב ברכישת הדירה של הבן/בת.

חשוב: התקנה האוסרת על מישכון נכס נוכחי לטובת דירה להשקעה/דירה נוספת אינו חל כאשר מדובר בדרגה ראשונה . כלומר ניתן למשכן דירת הורים לטובת רכישת דירה נוספת של בן/בת. גם אחים יכולים למשכן את דירתם

הלוואה להון עצמי

מה עושים כאשר לא ניתן לקחת הלוואה או אין קרן השתלמות?  במקרים כאלה לוקחים הלוואה להון עצמי .
מדובר בהלוואות מבנקים או גופים פיננסים לצורך השלמת הון עצמי למשכנתא.
היתרון : במידה והסכום הדרוש להשלמת הון עצמי למשכנתא נמוך, הלוואות אלה יכולות להספיק.
החיסרון בהלוואה בנקאית להשלמת הון עצמי:
 1) תקופת ההלוואה קצרה לכן ההחזר החודשי גבוה
2) ריבית ההלוואה דרך כלל גבוהה
3) במקרים רבים הסכום שניתן ללוות קטן מאוד. כי מדובר בהלוואת סולו . כלומר הבטחון היחידי של הבנק הוא המשכורות בלבד. אין בטחון אחר . במקרה של משכנתא הבטחון של הבנק זה הנכס עצמו

הלוואת הצטרפות כהשלמה להון עצמי לרכישת דירה

כפי שהבנת במקרים רבים הסכום שהבנק מציע כהלוואה משלימה נמוך מאוד כ 30,000-50,000 בלבד.
אבל יש מקרים חריגים בהם הבנק ממש יוצא מגידרו ונותן הלוואה משלימה בתנאים מצויינים.  ואפילו הלוואה ללא ריבית .כאשר מצטרפים לבנק  ופותחים חשבון משכורת פעיל.
הבנק אוהב לגייס לקוחות חדשים, וכדי לפתות לפתוח חשבון בנקים רבים יוצאים בקמפיין גיוס. במסגרתו נותנים הלוואות בתנאים ממש מעולים. היתרון בהלוואת הצטרפות:
1) סכומים שניתנים גבוהים לרוב מהלוואה בנקאית רגילה.
2) תנאי המשכנתא, בעיקר תקופת ההלוואה ארוכות יותר ולכן ההחזר החודשי נמוך יותר
3)  ניתן לקבל במקרים רבים הלוואה ללא ריבית.

 

כמה הון עצמי למשכנתא צריך לפרוייקט מחיר למשתכן

רכישת דירה במסגרת פרוייקט מחיר למשתכן או מחיר מטרה היא האפשרות הקרובה ביותר של משכנתא ללא הון עצמי. במסגרת הפרוייקט ניתן לקחת עד 90% משווי השוק של הדירה הבנקים מסתפקים בתשלום הון עצמי 10 אחוז בלבד. והשאר משכנתא.

בדרך כלל גובה ההון העצמי במשכנתא לזוגות צעירים במחיר למשתכן תלוי בהערכת הבנק לשווי הדירה. יש בנקים אשר מבקשים הערכת שמאי למרות שמדובר במקרים רבים בדירות שלא התחילה עבודה ובנייה. או מדובר בפרוייקטים בשלבים ראשונים. יש בנקים למשכנתאות המסתפקים בטבלאות פנימיות של הבנק.
חשוב לדעת : יש הבדל גדול בהכרכת השווי של כל בנק לאותו פרוייקט של מחיר למשתכן. לכן יש הבדל על כמה הון עצמי צריך למשכנתא בכל בנק.

לפעמים כדאי בפרוייקט מסויים של מחיר למשתכן לבחור בנק אחד על אחר בגלל הערכת השווי . ככל שהערכת השווי גבוהה יותר כך צריך פחות הון עצמי למשכנתא. גם בלקיחת משכנתא לרווקים ניתן להתגבר על הקושי בגיוס הון עצמי

הצגת הון עצמי למשכנתא בקבלת אישור עקרוני למשכנתא:

כאשר מבקשים מהבנק אישור משכנכתא . רצוי להגיד מראש לבנק אם המשכנתא היא כסף שנועד לתשלום אחרון בקניית הדירה. או שהמשכנתא היא כסף לתשלום אמצעי (החל מתשלום שני).

במידה וחלק מהון עצמי למשכנתא נמצא אצל ההורים או חברי משפחה אחרים, ומובטח לטובת רכישת הדירה. הבנק יבקש תדפיס בנק בו מצוי הכסף עם חתימת ההורים שהם אכן מתכוונים להעביר כסף כהון עצמי לרכישת דירה. אם לא מציינים זאת, הבנק מניח שמדובר שכסף המשכנתא שהבנק נותן נועד לתשלום האחרון. כלומר, הקונים ישתמשו בכל ההון העצמי לרכישת דירה לפני לקיחת המשכנתא.

חייבים לקבל אישור מהבנק למשכנתא ככסף אמצעי. האישור חייב להופיע בהתניות על גבי האישור העקרוני. הבנק מוודא בדרך כלל בשיחה עם הקונים שיש להם את סכום התחלתי למשכנתא.

"הרגשנו שאנחנו בידים טובות ואכפתיות"

יועץ משכנתאות המלצות של מיכל על ארז שמש

הצגת אסמכתא להון עצמי בעל לקיחת משכנתא

בשלב חתימה על חוזה המשכנתא, הבנק בודק כמה הון עצמי שולם בפועל עד עכשיו.
 הבנק בודק אם גובה המשכנתא המבוקשת היא בגובה היתרה הסופית להשלמת כל התשלום על הדירה. אם יש כספים סגורים בתוכניות חיסכון או בקרנות נאמנות סגורות. יש לוודא שניתן יהיה להשתמש בכסף הזה לפני לקיחת המשכנתא. ניתן לקרוא עוד על במאמר 
תוך כמה זמן מקבלים משכנתא 
חשוב לבדוק לפני חתימת החוזה כי יש את כל סכום התחלתי למשכנתא .

הוצאות נלוות שיש צורך להתחשב בהן בעת חישוב הון עצמי למשכנתא

יש לקחת בחשבון הוצאות נלוות שעליהם יש לשלם מההון העצמי לכן יש להתחשב בהם כשנבדוק כמה הון עצמי צריך בשביל משכנתא.

– תשלום לעו"ד
– מחשבון מס רכישה
– עלות תיווך
– יועץ משכנתאות פרטי
– שיפוץ דירה לצורך כניסה
– ריהוט וכו'

לכן כשבודקים כמה הון עצמי צריך למשכנתא. יש לקחת בחשבון את כל ההוצאות הנלוות שנצטרך לשלם אותם מתוך ההון העצמי. במקרים רבים נצטרך להגדיל את סכום ההלוואה לרכישה מהבנק בהתאם. לכן, הבדיקה של הון עצמי למשכנתא חשובה. נתקלתי במקרים שלאחר לקיחת המשכנתא הרוכשים גילו שחסר להם כסף לתשלום למוכרים. כי חישוב הון עצמי למשכנתא לא בוצע נכון ולא לקח בחשבון הוצאות שונות.

הון עצמי לרכישת דירה מקבלן

עלות דירה הנרכשת מקבלן צמודה למדד תשומות הבניה . סכום זה משולם בדרך כלל בקבלת הדירה.
מדד תשומות הבניה בשנת 2017 היה כ 1.9% . בשנת 2021 מדד תשומות הבניה עלה מאוד.
דוגמא להשפעת מדד תשומות הבניה על עלות הבית.
מחיר דירה מקבלן במחיר של 1.8 מליון ש"ח.
כניסה כשנתיים מחתימת חוזה.
בדרך כלל בקניית דירה מקבלן, הקבלן מציע הסדר של 20% תשלום במעמד החוזה ו 80% בעת הכניסה לדירה. בהנחה שמדד תשומות הבניה הוא כ-1.9% בכל שנה בשנה הראשונה מחיר הדירה יעלה בכ-12.8 אלף בשל מדד תשומות הבניה בשנה השניה מחיר הדירה יעלה בכ-13.1 אלף בשל מדד תשומות הבניה בסך הכל מחיר הדירה שלנו יעלה בכ 26 אלף ש"ח בגלל עליית תשומות הבניה.
אם יש צפי לעלייה במדד תשומות הבניה יש לשקול את הכדאיות של המבצעים של הקבלנים של 20% /80%. תשלום ראשון של 20% ובמסירה את היתרה לכן, חשוב מאוד לבדוק עם יועץ משכנתאות פרטי, לא עובד בנק, את כדאיות הקדמת התשלומים לקבלן. לכן חשוב לקחת בחשבון את השפעת עליית מדד תשומות הבניה בחישוב ההון עצמי בקניית דירה מקבלן

לסיכום המאמר - המלצות שלי

1) ממליץ מאוד להשתמש בצ'ק ליסט שהכנתי עבורך לחישוב הון עצמי למשכנתא
2) מפנה אותך למאמר חשוב שכתבתי על שלבים בלקיחת משכנתא 
3) כדאי לך לקרוא את מדריך המשכנתא המלא .

מידע שתוכלו לשמור אצלכם

מצגת המאמר

צילום קרוב של ארז שמש יועץ משכנתאות
כותב המאמר: ארז שמש יועץ משכנתאות פרטי

למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.
חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות.
בשנה האחרונה חסכתי ללקוחותי כ 48 מליון שקל בריביות והצמדה. ליוויתי עשרות משפחות בתהליך לקיחת משכנתא.
בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים.

נהנית? כדאי לשתף את המאמר עם מי שהנושא רלבנטי
שיתוף ב facebook
לשיתוף בפייסבוק
שיתוף ב whatsapp
לשיתוף בוואטסאפ
שיתוף ב email
לשיתוף במייל
שירותים נוספים במיוחד עבורך

מאגר הידע המלא בנושא משכנתא

מאגר הידע המלא בנושא משכנתא

ליווי מלא לקבלת משכנתא

ליווי מלא לקבלת משכנתא

ליווי פיננסי לעסק שלך

ליווי פיננסי לעסק שלך

מדריכים בחינם עבורך להורדה

מדריכים בחינם עבורך להורדה

רוצה ללמוד עוד על משכנתאות?

עולם המשכנתאות והפיננסיים עשוי מעט להפחיד, אבל בשבילי זו שפה מדוברת.
בשביל זה אני כאן – לעשות לך קצת סדר.