קופת חיסכון מחרסינה כך מגיעים להון עצמי למשכנתא

כמה הון עצמי צריך למשכנתא -צפו לפתעה

כמה הון עצמי צריך למשכנתא היא אחת השאלות החשובות שעולות עוד בשלב הראשוני של בדיקת התקציב לחיפוש דירה.

כמה הון עצמי צריך לדירה

  • הון עצמי לדירה ראשונה: לפחות 25% ממחיר הדירה כהון עצמי לקבלת משכנתא
  • ברכישת דירה חליפית – שיפור דיור, כלומר מכירת דירה יחידה בבעלותך ורכישת דירה אחרת: יש צורך בהון עצמי למשכנתא בגובה של לפחות 30% משווי הדירה כהון עצמי לקבלת משכנתא.
  • הון עצמי לדירה שנייה: משכנתא לדירה שנייה ניתנת עד 50% מערך הנכס הנרכש . וגם על כך יש התאמות שונות. אם כך, ניתן להבין כי סוג הדירה הנרכשת קובע כמה הון עצמי צריך לדירה . 

כמה הון עצמי צריך כדי לקנות דירה ראשונה

הון עצמי למשכנתא עבור משכנתא לזוגות צעירים  הופכת לנושא בוער ומדובר כיום. רוכשים נאבקים בשביל להגיע לרמה המינימלית של הון העצמי לדירה ראשונה הדרוש. במקרים רבים רוכשי דירה ראשונה לוקחים הלוואות משכנתא גדולות מאוד. כך הם חשופים לעליית ריבית. וגם חשופים להגדלת ההחזר החודשי אשר שוחק את ההכנסה נטו שלהם. הון עצמי לדירה ראשונה הוא כ-25% לפחות משווי הבית הנרכש. במקרים רבים לווים מתקשים להשיג את כל ההון העצמי למשכנתא. 

סכום התחלתי למשכנתא

משכנתא ניתנת בדרך כלל ככסף אחרון עבור רכישת הדירה. בחוזה הקניה של הדירה מפורטים לוחת התשלומים מול המוכר. ישנם חוזים עם שני תשלומים וראיתי חוזים עם עשרה מועדים שונים. ישנם שני כללים מקובלים שצריך להתייחס אליהם:

1) משכנתא ניתנת על ידי הבנק ככסף אחרון בתשלום עבור קניית הדירה
2) הבנק לא מאשר העברת כספי משכנתא  למוכרים כחלק מהתשלום הראשון.

התשלום הראשון בעת חתימת החוזה, הוא בדרך כלל בגובה 10%-15% ממחיר הדירה. והכסף הזה הוא חלק מההון העצמי לרכישת דירה. את זה חייבים לזכור בעת תכנון הרכישה.

בתהליך רכישת דירה בחודשים הקרובים. חבל להמר על כספך.
זה הזמן להתקשר אלי עכשיו ולהתחיל לחסוך כסף  054-8600447

הלוואה על חשבון קרן השתלמות

אז כיצד אפשר לקחת משכנתא לללא הון עצמי.

ניתן להשתמש בצורה חכמה בקרנות השתלמות: ניתן לקחת הלוואה על חשבון קרן ההשתלמות כחלק מחישוב סכום התחלתי למשכנתא. זו למעשה הלוואה להון עצמי למשכנתא אולם יש לקחת בחשבון מספר דברים:

1) מדובר בהלוואה קצרה יחסית כ-5 עד 7 שנים. לכן ההחזר החודשי יהיה יחסית גבוה

2) מצד אחד זו אמנם הלוואה להון עצמי למשכנתא אשר תיחשב כמובן כחלק מחישוב הון עצמי למשכנתא.
 מצד שני החזר ההלוואה החודשי ירד מחישוב ההכנסה הפנויה שהבנק מחשב לצורך בדיקת החזר המשכנתא.

דוגמה: נניח ההכנסות המשותפות הם 16,000 אלף נטו ללא הלוואות כלשהן. ולקחת עכשיו הלוואה כנגד קרן השתלמות או כל הלוואה אחרת נניח של 300 אלף ל-5 שנים כלומר החזר חודשי על ההלוואה בגובה של 3500 – 5,000 ש"ח . ההכנסה ירדה מ 16 אלף נטו ל 11 או 12.5.

המשמעות לכך היא שסכום ההחזר החודשי שהבנק ירשה לנו תקטן מסכום של כ 5,600 לסכום של 3,850-4375 ש"ח.

סכום החזר החודשי המקסימלי יקבע את סכום המשכנתא שנוכל לקחת. לכן, חשוב מאוד להתייעץ עם יועץ משכנתאות פרטי, לא עם פקיד הבנק. בעיקר לצורך בדיקת כמה הון עצמי צריך בשביל משכנתא. הבעיה שבמקרים רבים לרוכשים  צעירים אין הרבה ותק במקום העבודה וגם המשכורות ההתחלתיות נמוכות. לכן קרן השתלמות לא יכולה להספיק כמקור כספי מספק, לצורך יכולת לקיחת משכנתא לזוגות צעירים ללא הון עצמי.

הלואה בנקאית משלימה להון עצמי לרכישת דירה

מה עושים כאשר לא ניתן לקחת הלוואה או אין קרן השתלמות?  במקרים כאלה לוקחים הלוואה משלימה להון עצמי
מדובר בהלוואות מבנקים או גופים פיננסים לצורך השלמת הון עצמי למשכנתא

היתרון : במידה והסכום הדרוש להשלמת הון עצמי למשכנתא נמוך, הלוואות אלה יכולות להספיק

החיסרון בהלוואה בנקאית להשלמת הון עצמי

1) תקופת ההלוואה קצרה לכן ההחזר החודשי גבוה
2) ריבית ההלוואה דרך כלל גבוהה

3) במקרים רבים הסכום שניתן ללוות קטן מאוד. כי מדובר בהלוואת סולו . כלומר הבטחון היחידי של הבנק הוא המשכורות בלבד. אין בטחון אחר . במקרה של משכנתא הבטחון של הבנק זה הנכס עצמו

הלוואת הצטרפות כהשלמה להון עצמי לרכישת דירה

כפי שהבנת במקרים רבים הסכום שהבנק מציע כהלוואה משלימה נמוך מאוד כ 30,000-50,000 בלבד.
אבל יש מקרים חריגים בהם הבנק ממש יוצא מגידרו ונותן הלוואה משלימה בתנאים מצויינין.  ואפילו הלוואה  ללא ריבית

כאשר מצטרפים לבנק  ופותחים חשבון משכורת פעיל

הבנק אוהב לגייס לקוחות חדשים, וכדי לפתות לפתוח חשבון בנקים רבים יוצאים בקמפיין גיוס. במסגרתו נותנים הלוואות בתנאים ממש מעולים.
היתרון בהלוואת הצטרפות

1) סכומים שניתנים גבוהים לרוב מהלוואה בנקאית רגילה

2) תנאי המשכנתא, בעיקר תקופת ההלוואה ארוכות יותר ולכן ההחזר החודשי נמוך יותר

3)  ניתן לקבל במקרים רבים הלוואה ללא ריבית

הטבת הצטרפות בפתיחת חשבון בבנק יהב

הלוואת הצטרפות בנק יהב

השוואה מול הלוואה רגילה

זו אפשרות מצויינת של הלוואה להשלמת הון עצמי. מדובר בתנאים טובים שקשה מאוד לקבל בהלוואה רגילה.  הלוואה ארוכה יחסית.

נניח הבנק שלך הציע לך הלוואה רגילה של 100 אלך ש,ח ל 5 שנים בריבית של P+2%

המאמרים שלי יכולים לחסוך לך עשרות אלפי שקלים, כדאי לך להשאר מעודכן:

הון עצמי משכנתא זוגות צעירים מחיר למשתכן

רכישת דירה במסגרת פרוייקט מחיר למשתכן זו האפשרות הקרובה ביותר של משכנתא ללא הון עצמי. כי במסגרת הפרוייקט ניתן לקחת עד 90% משווי השוק של הדירה או במקרים רבים הבנקים מסתפקים ב 10% בלבד משווי הדירה.
בדרך כלל גובה ההון העצמי במשכנתא לזוכות צעירים במחיר למשתכן נגזר הערכת הבנק לשווי הדירה.
יש הבדל בין הבנקים לגבי אומדן שווי השוק

יש בנקים אשר שולחים שמאי למרות שמדובר במקרים רבים בדירות שלא התחילה עבודה ובנייה. או מדובר בפרוייקטים בשלבים ראשונים.
יש בנקים המסתפקים בטבלאות של הבנק

חשוב לדעת : יש הבדל גדול בהכרכת השווי של כל בנק לאותו פרוייקט של מחיר למשתכן. לכן יש הבדל על כמה הון עצמי צריך למשכנתא בכל בנק. לפעמים כדאי בפרוייקט מסויים של מחיר למשתכן לבחור בנק אחד על אחר בגלל הערכת השווי .
ככל שהערכת השווי גבוהה יותר כך צריך פחות הון עצמי למשכנתא.

גם בלקיחת משכנתא לרווקים יש את הקושי בגיוס הון עצמי

הצגת הון עצמי למשכנתא בקבלת אישור עקרוני למשכנתא:

כאשר מבקשים מהבנק אישור משכנכתא . רצוי להגיד מראש לבנק אם המשכנתא היא כסף שנועד לתשלום אחרון בקניית הדירה. או שהמשכנתא היא כסף לתשלום אמצעי (החל מתשלום שני).

במידה וחלק מהון עצמי למשכנתא נמצא אצל ההורים או חברי משפחה אחרים, ומובטח לטובת רכישת הדירה. הבנק יבקש תדפיס בנק בו מצוי הכסף עם חתימת ההורים שהם אכן מתכוונים להעביר כסף כהון עצמי לרכישת דירה. אם לא מציינים זאת, הבנק מניח שמדובר שכסף המשכנתא שהבנק נותן נועד לתשלום האחרון. כלומר, הקונים ישתמשו בכל ההון העצמי לרכישת דירה לפני לקיחת המשכנתא.

חייבים לקבל אישור מהבנק למשכנתא ככסף אמצעי. האישור חייב להופיע בהתניות על גבי האישור העקרוני. הבנק מוודא בדרך כלל בשיחה עם הקונים שיש להם את סכום התחלתי למשכנתא.

יועץ משכנתאות המלצות של מיכל על ארז שמש
ריבוע ירוק עם כיתובת בשחור שקורא לחתום על משכנתא בבנק עם יועץ משכנתאות פרטי

בדיקת הון עצמי לרכישת דירה בשלב בלקיחת המשכנתא:

בשלב חתימה על חוזה המשכנתא, הבנק בודק כמה הון עצמי שולם בפועל עד עכשיו. הבנק בודק אם גובה המשכנתא המבוקשת היא בגובה היתרה הסופית להשלמת כל התשלום על הדירה. אם יש כספים סגורים בתוכניות חיסכון או בקרנות נאמנות סגורות. יש לוודא שניתן יהיה להשתמש בכסף הזה לפני לקיחת המשכנתא. ניתן לקרוא עוד על במאמר תוך כמה זמן מקבלים משכנתא 
חשוב לבדוק לפני חתימת החוזה כי יש את כל סכום התחלתי למשכנתא .

מחשבון הון עצמי למשכנתא

רבים מסתכלים רק על היתרה בחשבון הבנק ואולי גם על הסכום שנצבר בתכנית חיסכון לצורך חישוב הון עצמי למשכנתא. אבל בעידן שלנו' עם ריבוי של מקומות עבודה. לכל אחד מאיתנו נפתחו מספר קרנות השתלמות . ולעיתים מספר תוכניות חיסכון. חישוב הון עצמי למשכנתא יכול להיות מורכב.

עדות שחר פליישמן על ארז שמש יועץ משכנתאות

הוצאות נלוות שיש צורך להתחשב בהן בעת חישוב הון עצמי למשכנתא

יש לקחת בחשבון הוצאות נלוות שעליהם יש לשלם מההון העצמי לכן יש להתחשב בהם כשנבדוק כמה הון עצמי צריך בשביל משכנתא.

– תשלום לעו"ד
– מחשבון מס רכישה
– עלות תיווך
– יועץ משכנתאות פרטי
– שיפוץ דירה לצורך כניסה
– ריהוט וכו'

לכן כשבודקים כמה הון עצמי צריך למשכנתא. יש לקחת בחשבון את כל ההוצאות הנלוות שנצטרך לשלם אותם מתוך ההון העצמי. במקרים רבים נצטרך להגדיל את סכום ההלוואה לרכישה מהבנק בהתאם. לכן, הבדיקה של הון עצמי למשכנתא חשובה. נתקלתי במקרים שלאחר לקיחת המשכנתא הרוכשים גילו שחסר להם כסף לתשלום למוכרים. כי חישוב הון עצמי למשכנתא לא בוצע נכון ולא לקח בחשבון הוצאות שונות.

הון עצמי לרכישת דירה מקבלן

חשוב מאוד לקחת בחשבון שעלות דירה הנרכשת מקבלן צמודה למדד תשומות הבניה . סכום זה משולם בדרך כלל בקבלת הדירה


רק להמחשה – מדד תשומות הבניה בשנת 2017 היה כ 1.9% . דוגמא להשפעת מדד תשומות הבניה על עלות הבית. נניח נרכשה דירה מקבלן במחיר של 1.8 מליון ש"ח. כניסה כשנתיים מחתימת חוזה.

בדרך כלל בקניית דירה מקבלן, הקבלן מציע הסדר של 20% תשלום במעמד החוזה ו 80% בעת הכניסה לדירה. בהנחה שמדד תשומות הבניה הוא כ-1.9% בכל שנה בשנה הראשונה מחיר הדירה יעלה בכ-12.8 אלף בשל מדד תשומות הבניה בשנה השניה מחיר הדירה יעלה בכ-13.1 אלף בשל מדד תשומות הבניה בסך הכל מחיר הדירה שלנו יעלה בכ 26 אלף ש"ח בגלל עליית תשומות הבניה.

עצה חשובה: אם יש צפי לעלייה במדד תשומות הבניה יש לשקול את הכדאיות של המבצעים של הקבלנים של 20% /80%. תשלום ראשון של 20% ובמסירה את היתרה לכן, חשוב מאוד לבדוק עם יועץ משכנתאות פרטי, לא עובד בנק, את כדאיות הקדמת התשלומים לקבלן.

 לכן חשוב לקחת בחשבון את השפעת עליית מדד תשומות הבניה בחישוב ההון עצמי בקניית דירה מקבלן 

כמה הון עצמי למשכנתא צריך לפרוייקט מחיר למשתכן

סכום ההון העצמי למשכנתא של מחיר למשתכן ירד לאחרונה לסכום של 60 אלף ש"ח בלבד בפרויקטים מסוימים.

לסיכום המאמר - המלצות שלי

1) ממליץ מאוד להשתמש בצ'ק ליסט שהכנתי עבורך לחישוב הון עצמי למשכנתא
2) מפנה אותך למאמר חשוב שכתבתי על שלבים בלקיחת משכנתא 
3) אל תלך לבנק לפני שקראת את מדריך המשכנתא המלא .

חומרים נלווים להורדה:

מצגת המאמר

צילום קרוב של ארז שמש יועץ משכנתאות
אודות כותב המאמר:

בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים. למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.

נהנית? כדאי להעביר את זה הלאה.
שיתוף ב facebook
לשיתוף בפייסבוק
שיתוף ב whatsapp
לשיתוף בוואטסאפ
שיתוף ב email
לשיתוף במייל

ליווי מלא לקבלת משכנתא

לפרטים נוספים >>
לחצו לפרטים נוספים

ליווי פיננסי לעסק שלך

לפרטים נוספים >>
לחצו לפרטים נוספים

המדריך ללקיחת משכנתא

להורדת המדריך מתנה >>
להורדת המדריך

בדיקת סטטוס פיננסי למשפחות

להורדת המדריך מתנה >>
להורדת המדריך

כמה כסף מסתתר במשכנתא שלך

השלב בראשון בדרך לחיסכון הוא הוצאת יתרות סילוק
מלאו כאן את הפרטים ואשלח לכם הוראות בווצאפ איך לבדוק מול הבנק שלך
תוך 24 שעות ישלח אליך דו"ח מפורט עם כדאיות החיסכון

עכשיו זה קצת יותר מובן?

עולם המשכנתאות והפיננסיים עשוי מעט להפחיד, אבל בשבילי זו שפה מדוברת.
בשביל זה אני כאן – לעשות לך קצת סדר. אשמח לשתף אותך במאמרים נוספים:

זה הזמן לגלות

כמה נשאר לך לשלם במשכנתא?

אין לך מושג כמה נותר לך לשלם?
מלאו כאן את הפרטים ואשלח לכם הוראות בווצאפ איך לבדוק מול הבנק
מה היתרה  שלכם לתשלום המשכנתא!