הון עצמי

צפו להפתעה: כמה הון עצמי צריך למשכנתא?

חסכתם כסף בצד לדירה ועכשיו אתם שואלים את עצמכם, כמה הון עצמי צריך למשכנתא? התשובה במאמר הבא עומדת להפתיע אתכם. כמה הון עצמי צריך למשכנתא היא אחת השאלות החשובות שעולות עוד בשלב הראשוני של בדיקת התקציב לחיפוש דירה.

הקשיבו לפודקאסט העוסק במאמר

כמה הון עצמי צריך לדירה

  • הון עצמי לדירה ראשונה: לפחות 25% ממחיר הדירה כהון עצמי לקבלת משכנתא
  • ברכישת דירה חליפית – שיפור דיור, כלומר מכירת דירה יחידה בבעלותך ורכישת דירה אחרת: יש צורך בהון עצמי למשכנתא בגובה של לפחות 30% משווי הדירה כהון עצמי לקבלת משכנתא.
  • הון עצמי לדירה שנייה: משכנתא לדירה שנייה ניתנת עד 50% מערך הנכס הנרכש . וגם על כך יש התאמות שונות. אם כך, ניתן להבין כי סוג הדירה הנרכשת קובע כמה הון עצמי צריך לדירה . 
ריבית משכנתא
ריבית משכנתא

כאן ניתן לצפות בסרטון המאמר - למי שממהר

צפו בסרטון העוסק במאמר

הון עצמי למשכנתא לזוגות צעירים

הון עצמי למשכנתא זוגות צעירים הופכת לנושא בוער ומדובר כיום. מחיר הדיור היקר בישראל מקשה על זוגות צעירים לרכוש דירה. הם נאבקים בשביל להגיע לרמה המינימלית של הון העצמי לדירה ראשונה הדרוש. במקרים רבים זוגות צעירים לוקחים הלוואות משכנתא גדולות מאוד. כך הם חשופים לעליית ריבית. וגם חשופים להגדלת ההחזר החודשי אשר שוחק את ההכנסה נטו שלהם. הון עצמי לדירה ראשונה הוא כ-25% לפחות משווי הבית הנרכש. במקרים רבים לווים מתקשים להשיג את כל ההון העצמי למשכנתא. 

דרור והלה זוג צעיר, גרו בשכירות לאחר החתונה ותכננו במשך תקופה ארוכה לקנות בית. לאחר ליווי של כחודשיים. הצלחתי להשיג עבורים את המשכנתא שבעזרתה הם קנו את הבית שעליו הם חלמו. שמחתי מאוד לעזור לזוג הצעיר להגשים את חלום הבית אותו הם רצו.

סכום התחלתי למשכנתא

משכנתא ניתנת בדרך כלל ככסף אחרון עבור רכישת הדירה. בחוזה הקניה של הדירה מפורטים לוחת התשלומים מול המוכר. ישנם חוזים עם שני תשלומים וראיתי חוזים עם עשרה מועדים שונים. ישנם שני כללים מקובלים שצריך להתייחס אליהם:

1) משכנתא ניתנת על ידי הבנק ככסף אחרון בתשלום עבור קניית הדירה
2) הבנק לא מאשר העברת התשלום הראשון למוכרים כחלק מכספי המשכנתא.

התשלום הראשון בעת חתימת החוזה, הוא בדרך כלל בגובה 10%-15% ממחיר הדירה. והכסף הזה הוא חלק מההון העצמי לרכישת דירה. את זה חייבים לזכור בעת תכנון הרכישה.

בתהליך רכישת דירה בחודשים הקרובים. חבל להמר על כספך.
זה הזמן להתקשר אלי עכשיו ולהתחיל לחסוך כסף 054-8600447

המאמרים שלי יכולים לחסוך לך עשרות אלפי שקלים, כדאי לך להשאר מעודכן:

מה זה אישור עקרוני:

בתהליך רכישת דירה בחודשים הקרובים. חבל להמר על כספך. זה הזמו להתקשר בתהליך החיפוש המתקדם או לפני חתימת חוזה כדאי לדעת אם הבנק יאשר לתת לך משכנתא. לכן מבקשים מהבנק אישור עקרוני למשכנתא. הבנק בודק מספר נתונים בסיסיים,תלושי שכר ותנועות חשבון. הבנק מחליט אם לאשר או לא לאשר את המשכנתא. הריביות באישור תקפות ל 24 ימים בלבד. והאישור תקף לחודש/שלושה חודשים תלוי בבנק.

הצגת הון עצמי למשכנתא בקבלת אישור עקרוני:

כאשר מבקשים מהבנק אישור עקרוני למתן משכנתא. רצוי להגיד מראש לבנק אם המשכנתא היא כסף שנועד לתשלום אחרון בקניית הדירה. או שהמשכנתא היא כסף לתשלום אמצעי (החל מתשלום שני).

במידה וחלק מהון עצמי למשכנתא נמצא אצל ההורים או חברי משפחה אחרים, ומובטח לטובת רכישת הדירה. הבנק יבקש תדפיס בנק בו מצוי הכסף עם חתימת ההורים שהם אכן מתכוונים להעביר כסף כהון עצמי לרכישת דירה. אם לא מציינים זאת, הבנק מניח שמדובר שכסף המשכנתא שהבנק נותן נועד לתשלום האחרון. כלומר, הקונים ישתמשו בכל ההון העצמי לרכישת דירה לפני לקיחת המשכנתא.

חייבים לקבל אישור מהבנק למשכנתא ככסף אמצעי. האישור חייב להופיע בהתניות על גבי האישור העקרוני. הבנק מוודא בדרך כלל בשיחה עם הקונים שיש להם את סכום התחלתי למשכנתא.

בדיקת הון עצמי לרכישת דירה בשלב בלקיחת המשכנתא:

בשלב חתימה על חוזה המשכנתא, הבנק בודק כמה הון עצמי שולם בפועל עד עכשיו. הבנק בודק אם גובה המשכנתא המבוקשת היא בגובה היתרה הסופית להשלמת כל התשלום על הדירה. אם יש כספים סגורים בתוכניות חיסכון או בקרנות נאמנות סגורות. יש לוודא שניתן יהיה להשתמש בכסף הזה לפני לקיחת המשכנתא. ניתן לקרוא עוד על המרוץ להשגת המסמכים לאישור המשכנתא חשוב לבדוק לפני חתימת החוזה כי יש את כל סכום התחלתי למשכנתא .

הון עצמי למשכנתא 2019

מה גובה הון עצמי למשכנתא 2019. אין שינוי כשמדובר בתקנות בנק ישראל. כפי שכתבתי בפסקה הקודמת שיעור הון עצמי למשכנתא בשנת 2019 תלוי בסוג הדירה הנרכשת. בין אם דירה יחידה/שיפור דיור/דירה להשקעה. אבל לקראת סוף השנה הקודמת נכנסה תקנה חדשה אשר מחייבת את רוכשי הדירה לדווח לרשות המיסים את המקורות של ההון העצמי לרכישת דירה. התקנה נועדה כדי להקטין את השימוש במזומן כחלק מתשלום הון עצמי לרכישת דירה. התקנה נכנסה לתוקף בינואר 2019. אפשר יהיה לדווח גם באינטרנט אני מניח שכפי שנושא הון עצמי למשכנתא ב-2018 העסיק רוכשי דירות כך יעסיק גם בשנים הבאות.ניתן לחשב בעזרת מחשבון הון עצמי בצורה קלה את ההון העצמי שיש לקונים לצורך רכישת הדירה. 

מחשבון הון עצמי למשכנתא

חישוב הון עצמי למשכנתא קריטי עוד בשלב של חיפוש הדירה. הכנתי עבורך מחשבון הון עצמי למשכנתא.

רבים מסתכלים רק על היתרה בחשבון הבנק ואולי גם על הסכום שנצבר בתכנית חיסכון לצורך חישוב הון עצמי למשכנתא. אבל בעידן שלנו עם ריבוי של מקומות עבודה. לכל אחד מאיתנו נפתחו מספר קרנות השתלמות . ולעיתים מספר תוכניות חיסכון. חישוב הון עצמי למשכנתא יכול להיות מורכב.

כדי לעבוד בצורה מסודרת אני מציע להשתמש במחשבון הון עצמי למשכנתא.

משכנתא לזוגות צעירים
משכנתא לזוגות צעירים

משכנתא לזוגות צעירים ללא הון עצמי

אז כיצד אפשר לקחת משכנתא לזוגות צעירים ללא הון עצמי.

ניתן להשתמש בצורה חכמה בקרנות השתלמות: ניתן לקחת הלוואה על חשבון קרן ההשתלמות כחלק מחישוב סכום התחלתי למשכנתא. זו למעשה הלוואה להון עצמי למשכנתא אולם יש לקחת בחשבון מספר דברים:

1) מדובר בהלוואה קצרה יחסית כ-5 עד 7 שנים. לכן ההחזר החודשי יהיה יחסית גבוה

2) מצד אחד זו אמנם הלוואה להון עצמי למשכנתא אשר תיחשב כמובן כחלק מחישוב הון עצמי למשכנתא.

אבל מצד שני החזר ההלוואה החודשי ירד מחישוב ההכנסה הפנויה שהבנק מחשב לצורך בדיקת החזר המשכנתא.
דוגמה: נניח ההכנסות המשותפות הם 16,000 אלף נטו ללא הלוואות כלשהן. ולקחת עכשיו הלוואה כנגד קרן השתלמות או כל הלוואה אחרת נניח של 300 אלף ל-5 שנים כלומר החזר חודשי על ההלוואה בגובה של 3500 – 5,000 ש"ח . ההכנסה ירדה מ 16 אלף נטו ל 11 או 12.5.

המשמעות לכך היא שסכום ההחזר החודשי שהבנק ירשה לנו תקטן מסכום של כ 5,600 לסכום של 3,850-4375 ש"ח.

סכום החזר החודשי המקסימלי יקבע את סכום המשכנתא שנוכל לקחת. לכן, חשוב מאוד להתייעץ עם יועץ משכנתאות פרטי, לא עם פקיד הבנק. בעיקר לצורך בדיקת כמה הון עצמי צריך בשביל משכנתא. הבעיה שבמקרים רבים לזוגות צעירים אין הרבה ותק במקום העבודה וגם המשכורות ההתחלתיות נמוכות. לכן קרן השתלמות לא יכולה להספיק כמקור כספי מספק, לצורך יכולת לקיחת משכנתא לזוגות צעירים ללא הון עצמי.

מה עושים כאשר לא ניתן לקחת הלוואה או אין קרן השתלמות? זה מקרה יותר מורכב. במקרים כאלה שאין יכולת החזר של הלוואות או אין מספיק כסף שאפשר ללוות. ניתן לבקש מההורים לשעבד את הנכס בבעלותם ולקחת הלוואה לכל מטרה כחלק מהון עצמי לרכישת דירה. אלה הדרכים העיקריות כדי שאפשר יהיה לקחת משכנתא לזוגות צעירים ללא הון עצמי

עצה חשובה: עליך לזכור שבעת חתימת חוזה רכישת הדירה. עליך להביא בדרך כלל צ'ק בנקאי בגובה סכום התשלום הראשון שהוסכם בחוזה. בדרך כלל התשלום הראשון הוא בסכום שמעל הפיצוי המוסכם חוזה לפחות 10%-15%.

עדות שחר פליישמן על ארז שמש יועץ משכנתאות

הוצאות נלוות שיש צורך להתחשב בהן בעת חישוב הון עצמי למשכנתא

יש לקחת בחשבון הוצאות נלוות שעליהם יש לשלם מההון העצמי לכן יש להתחשב בהם כשנבדוק כמה הון עצמי צריך בשביל משכנתא.

– תשלום לעו"ד
– מחשבון מס רכישה
– עלות תיווך
– יועץ משכנתאות פרטי
– שיפוץ דירה לצורך כניסה
– ריהוט וכו'

לכן כשבודקים כמה הון עצמי צריך למשכנתא. יש לקחת בחשבון את כל ההוצאות הנלוות שנצטרך לשלם אותם מתוך ההון העצמי. במקרים רבים נצטרך להגדיל את סכום ההלוואה לרכישה מהבנק בהתאם. לכן, הבדיקה של הון עצמי למשכנתא חשובה. נתקלתי במקרים שלאחר לקיחת המשכנתא זוגות גילו שחסר להם כסף לתשלום למוכרים. כי חישוב הון עצמי למשכנתא לא בוצע נכון ולא לקח בחשבון הוצאות שונות.

הון עצמי לרכישת דירה מקבלן

חשוב מאוד לקחת בחשבון שעלות דירה הנרכשת מקבלן צמודה למדד תשומות הבניה. סכום זה משולם בדרך כלל בקבלת הדירה.

קישור למדדי תשומות הבנייה באתר בנק לאומי למשכנתאות 

רק להמחשה – מדד תשומות הבניה בשנת 2017 היה כ 1.9% . דוגמא להשפעת מדד תשומות הבניה על עלות הבית. נניח נרכשה דירה מקבלן במחיר של 1.8 מליון ש"ח. כניסה כשנתיים מחתימת חוזה.

בדרך כלל בקניית דירה מקבלן, הקבלן מציע הסדר של 20% תשלום במעמד החוזה ו 80% בעת הכניסה לדירה. בהנחה שמדד תשומות הבניה הוא כ-1.9% בכל שנה בשנה הראשונה מחיר הדירה יעלה בכ-12.8 אלף בשל מדד תשומות הבניה בשנה השניה מחיר הדירה יעלה בכ-13.1 אלף בשל מדד תשומות הבניה בסך הכל מחיר הדירה שלנו יעלה בכ 26 אלף ש"ח בגלל עליית תשומות הבניה.

עצה חשובה: אם יש צפי לעלייה במדד תשומות הבניה יש לשקול את הכדאיות של המבצעים של הקבלנים של 20% /80%. תשלום ראשון של 20% ובמסירה את היתרה לכן, חשוב מאוד לבדוק עם יועץ משכנתאות פרטי, לא עובד בנק, את כדאיות הקדמת התשלומים לקבלן.

 לכן חשוב לקחת בחשבון את השפעת עליית מדד תשומות הבניה בחישוב ההון עצמי בקניית דירה מקבלן 

כמה הון עצמי למשכנתא צריך לפרוייקט מחיר למשתכן

סכום ההון העצמי למשכנתא של מחיר למשתכן ירד לאחרונה לסכום של 60 אלף ש"ח בלבד בפרויקטים מסוימים.

לסיכום המאמר - המלצות שלי

1) ממליץ מאוד להשתמש בצ'ק ליסט שהכנתי עבורך לחישוב הון עצמי למשכנתא
2) מפנה אותך למאמר חשוב שכתבתי בנוגע לשלבים בלקיחת משכנתא
3) אל תלך לבנק לפני שקראת את המדריך החשוב שהכנתי עבורך.

חומרים נלווים להורדה:

מצגת המאמר

אודות כותב המאמר:

בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים. למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.

נהנית? כדאי להעביר את זה הלאה.

Share on facebook
לשיתוף בפייסבוק 0
Share on whatsapp
לשיתוף בוואטסאפ
Share on email
לשיתוף במייל

ליווי מלא לקבלת משכנתא

לפרטים נוספים >>

ליווי פיננסי לעסק שלך

לפרטים נוספים >>

המדריך ללקיחת משכנתא

להורדת המדריך מתנה >>

בדיקת סטטוס פיננסי למשפחות

להורדת המדריך מתנה >>

עכשיו זה קצת יותר מובן?

עולם המשכנתאות והפיננסיים עשוי מעט להפחיד, אבל בשבילי זו שפה מדוברת.
בשביל זה אני כאן – לעשות לך קצת סדר. אשמח לשתף אותך במאמרים נוספים:

סגירת תפריט
WhatsApp chat