אתר בנייה השפעת מדד תשומות הבנייה

מדד תשומות הבניה 2021 השפעה על תשלומים לקבלן

חישוב מדד תשומות הבניה משפיע על מחיר הסופי של דירת קבלן.
כך שאם העסקה שלך זה רכישת יד שניה ,יש לך פטור מלהתעמק בנושא הזה. אני לא מגרש אותך חלילה.

 אז כפי שאני נוהג במאמרים קודמים , תמיד אני נותן את המידע החשוב בתחילת המאמר.

 

קבלנים רבים מצמידים את מחיר הדירה אל מדד תשומות הבניה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. בצורה כזו הקבלן יכול להגן על עצמו קצת במקרה של עלייה במחירי חומרי הגלם . ארחיב על כך בהמשך המאמר.

כל יתרת החוב שלך לקבלן מוצמדת לעלייה במחירי הבנייה. וההתחשבנות נעשית בכל תשלום ותשלום. שינוי במדד משפיע מאוד על התוספת שצריך לשלם לקבלן בכניסה לדיקה. לכן כדאי לבדוק בעזרת מחשבון הצמדה למדד תשומות הבניה את גובה תוסםת התשלום הצפויה.

כמה אשלם לקבלן בגלל ההצמדה

עד שלא רואים דוגמא מספרית קשה להבין את ההשפעה של עליית תשומות הבניה על מחיר דירת הקבלן. כאמור ההצמדה נעשית על יתרת החוב לקבלן.

ניקח דוגמא: חתמת חוזה עם קבלן על רכישת של דירת יד ראשונה מקבלן מחיר דירה 2.2 מ'
הקבלן מבין  שרוב הרוכשים הם רוכשי דרה ראשונה, ויקחו משכנתא לזוגות צעירים. לכן הקבלן מציע הסדרי תשלום מאוד מפתים.לוח  תשלומים 20/80 .
תשלום בחתימה על החוזה של 440 אלף שהם 20% והיתרה בכניסה לדירה החדשה עוד שלוש שנים.
לאחר התשלום הראשון לקבלן יתרת החוב לקבלן היא 2200-440=1760

הנחה : המדד  עולה ב 2% כל שנה
לאחר 3 שנים יתרת החוב לקבלן תהיה 1868 אלפי שקלים.
אופן חישוב יתרת התשלום לקבלן לאחר שלוש שנים  1760*1.02*1.02*1.02=1867.7
1867.7-1760= 107.7

חישוב מדד תשומות בנייה בצורה פשטנית  הראה שגובה התוספת העתידית יכולה להגיע  108,000 ש"ח עוד שלוש שנים

מדובר בתוספת תשלום שמהווה כ 4.8% ממחיר הדירה המקורי זה הרבה מאוד כסף.

כלומר ממש לקראת הכניסה לדירה החדשה. הקבלן מודיע לך חגיגית שצריך לשלם לו עוד כ-108 אלף שקלים לא נעים בכלל!!

לקוראים המתמידים מחכה עצת זהב ממש בסוף המאמר

כדאי לזכור שמדד תשומות הבניה למגורים מאוד תנודתי, למשל ב 2010 הוא עלה ב 3.9% בשיעור שנתי.
אדגים את התוספת למחיר הדירה  לפי שינוי של 3.9% חשוב לזכור מדובר בריבית דריבית.

מחיר הדירה בעוד 3 שנים יהיה 1.974 כלומר התוספת למחיר הדירה הוא 214 אלף שקלים ,זה סכום מטורף, כ 10% ממחיר הדירה המקורי

אז הבנת שזה נושא שלא כדאי להתעלם ממנו , וההשפעה שלו מאוד חמורה.
רוכשי דירה ראשונה עלולים להיות במצב ממש לא נעים .מאיפה משיגים עוד 214 אלף שקלים לאחר שכבר שילמת את כל ההון העצמי.

האם כדאי להקדים תשלומים לקבלן כדי לחסוך את השפעת מדד תשומות הבניה

זה כבר מתחיל להיות מורכב. יש מספר מצבים: 

– יש לך את ההון העצמי לצורך העברת כסף לקבלן
– לקיחת משכנתא על מנת לשלם לקבלן החזר המשכנתא בתשלום חודשי מלא ( קרן+ריבית) או בגרייס

עבור אלה שממהרים ורוצים תשובה מהירה אז התשובה שלי היא כזו:

אם יש לך יכולת לעמוד בהחזרים של המשכנתא. אני ממליץ בחום על הקדמת תשלומים לקבלן.

קוני דירה ראשונה מקבלן אומרים לי , "למה לי לשלם לקבלן כל כך מוקדם ?". "אני עושה יותר תשואה על הכסף אצלי".

הגישה שלי היא שלא מהמרים על הכסף שמיועד לרכישת דירה. כמו שמרוויחים בהשקעות כך ניתן להפסיד. מה יקרה אם המדד  יקפוץ, הרי היו שנים שההצמדה היתה כמעט ל 4% . כמו כן ריביות המשכנתא יכולות לעולות עוד שלוש שנים .

זה החלק המעניין. יועץ משכנתאות פרטי יוכל לגדר את הסיכונים עבורך
אני מציע  לך, לשקול שלם חלק ניכר מההון העצמי ולא לחכות. אין טעם לשמור את הכסף אצלך ולחכות. כמובן כל מקרה לגופו לאחב בדיקה מעמיקה של הנתונים

ארז, דבר איתי במספרים, אז כמה אפשר לחסוך?

חוזרים לדוגמא מספרית מתחילת המאמר:

מחיר הדירה כאמור 2.2מ
הסדר התשלומים שהקבלן מציע ן 80/20
440 ישולמו במעמד  חתימת החוזה היתרה
1760במהלך  שלוש שנים
10% תשלום אחרון בעת הכניסה לדירה מהון עצמי.
כלומר הסכום הדרוש במשכנתא הוא 1.54 מ'  מדובר בשיעור מימון של כ 70% ממחיר הבית.

 

עומדות בפניך שלוש אפשרויות

האם לקחת כבר עכשיו משכנתא של 1.54 לשלם החזר מלא קרן וריבית  בכל תקופת הבנייה

לקחת משכנתא עכשיו ולשלם רק ריבית מה שקרוי גרייס חלקי במשך תקופת הבניהה. כי סביר להניח שכשמדובר במשכנתא לזוגות צעירים גרים בשכירות בתקופת הבנייה

 לקחת משכנתא רק עוד 3 שנים עם סיכון של ריביות משכנתא גבוהות יותר עוד 3 שנים


ארבעה אנשים שסובלים מכאב ראש בגללל מיגרנה לחץ וגם משכנתא
זה הזמן לחסוך מעצמך כאב ראש - המדריך השלם למשכנתא בלחיצת כפתור

יתרונות בהקדמת תשלומים לקבלן (לקחת משכנתא של 1.54 עכשיו)

 

1) מבטלים את ההצמדה של מדד תשומות הבנייה נניח של כ 108 אלף ש"ח
2) מקבעים ריביות משכנתא נמוכות שיש היום לאורך כל חיי המשכנתא
3) במשך שלוש השנים עד הכניסה לדירה המשכנתא עובדת. יתרת הקרן יורדת בכ 108 אלף ש"ח

תשלומי הריבית מקזזים את ביטול ההצמדה, אבל יש חיסכון גדול בכך שיתרת הקרן טקנה והמשכנתא עבדה כל תקופת הבנייה.
חסרונות
צריכים לשלם מרגע לקיחת המשכנתא כ 5800 ש"ח כל חודש החזר משכנתא. החזר כזה יכול להכביד על רוכשי דירה ראשונה.

צילום של ארז שמש יועץ משכנתאות עצמאי עם מחשב נייד

משק בית מפסיד בממוצע כ 140,000 ש"ח בעסקת משכנתא בגלל חוסר ידע פיננסי כדאי לך להתקשר אלי כבר עכשיו ולהתחיל לחסוך 054-8600447

איך מחושב מדד תשומות הבניה

באופן עקרוני הייתי צריך לפתוח כך את המאמר. אבל אני מאמין בלתת ערך ולענות לך על מה שבאמת מציק לך. עכשיו לשאר הנושאים הקשורים לנושא.

לוקח זמן לבנות בניין, כשנתיים עד שלוש שנים. בתקופה הזו הקבלן חשוף לשינויים של מחירי הגלם והתשומות. הרי כשקבלן נכנס לפרויקט הוא מחשב את הרווח לפי עלויות חומרי הגלם בתחילת הפרויקט.

אם יש עליה במחירי חומרי הגלם הרווחיות עלולה להפגע. את זה הקבלן לא יכול להרשות לעצמו כי גם כך המרווח של קבלני ביצוע מאוד נמוכים. החל משנת 1956 הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עורכת חישוב של מדד תשומות הבניה ומפרסמת אותו בכל 15 לחודש. המדד משקף ומחשב את השינוי במחירים של כ 100 חומרי גלם שירותים ותשומות הדרושים לצורך בניית מגורים: ברזל, זכוכית, מלט, בטון וכ'. הבנת את העיקרון.

לכל פריט יש משקל המדד והעליה של המחיר לעומת חודש קודם משוקללת לשינוי באותו חודש. מחירים נאספים על ידי מדגם של קבלנים בארץ. כך המדד משקף יותר נכון את השינוי בעלות הבניה עבור קבלנים. זו הסיבה שקבלנים מצמידים את מחירי הדירה למדד זה החל מיום רכישת הבית.

המלצה של דרור על יועץ משכנתאות פרטי ארז שמש
יועץ משכנתאות המלצות-המלצה של קטיה על ארז שמש יועץ משכנתא

מתי מתפרסם מדד תשומות הבניה

החל משנת 1956 הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עורכת חישוב של מדד תשומות הבניה ומפרסמת אותו בכל 15 לחודש.

ועכשיו לחלק של שאלות נפוצות ותשובות מפתיעות.

האם אפשר לקחת מסגרת משכנתא גדולה יותר שכוללת תשלום עבור תשומות הבניה

התשובה הקצרה: כן.

 אבל זה יותר מורכב נניח מחיר דירה 2.2 מ', שולמו 440 אלף נותרו כ 1760 המספרים מוכרים כי זו הדוגמא שליוותה אותנו במאמר משכנתא זה כסף אחרון , אבל קיבלנו אישור עוד לפני חתימת ההסכם על מסגרת לכל ה 60% 1760 אלף עברו מספר חודשים ושילמנו מהון עצמי 100 החוב לקבלן רק 1660 אבל המסגרת של המשכנתא נותרה עדיין 1760 במקרה הזה ניתן להשתמש ביתרת מסגרת שנותרה ,100 אלף לצורך תשלום לקבלן על עליית מחיר בגלל תשומות הבניה.

איך אפשר להימנע מתשלומים בגלל הצמדה למדד תשומות הבניה הכל זה עניין של משא ומתן עם הקבלן. בזמן המשא ומתן לפני החתימה על החוזה. כאשר מסכמים את כל הנושאים המסחריים. צריך לבקש מהקבלן לא להיות צמודים למד תשומות הבניה. זה נדיר שקבלנים מסכימים, אבל ראיתי לא מעט קונים שהצליחו. 

אפשר לבקש הצמדה למדד אחר למשל מדד המחירים לצרכן ,שכפי שראינו עולה פחות מהשינוי במדד תשומות הבניה. חייבים לנסות מקסימום תצליחו אפשרות אחרת היא להקדים תשלומים לקבלן ,התייחסתי לאפשרות הזו במאמר. אכתוב מאמר נפרד על הנושא הזה.

מדד תשומות הבניה תחזית

בשנת  2018 השינוי היה 2% , מדד תשומות הבניה 2017 היה 1.9% , מתחילת שנת 2019 עלה המדד ב 0.9% רואים שבעבר המדד היה גבוה מאוד ותנודתי . ובשנים האחרונות הוא סביב ה-1%-2% אבל אין התנהגות העבר יכולה לשקך את מדד תשומות הבניה תחזית.

עצת זהב

לאורך השנים רואים התנהגות שחוזרת עליה במדד תשומות הבניה. המדד שמפורסם בינואר ודצמבר גבוהה באופן משמעותי משאר החודשים. לכן, חשוב לתכנן לקיחת משכנתא עם יועץ משכנתאות אובייקטיבי. לפני חודשים אלה. כדי למנוע הצמדה של יתרת התשלום לקבלן לעליית המדד .

מה עולה יותר לאורך השנים מדד המחירים או מדד מחירי הבניה

קונים דירה ראשונה מקבלן אומרים לי בפגישות רבות. " אני אחסוך כסף בפיקדון צמוד למדד המחירים" מדד תשומות הבניה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הוקם בשנת 1956. החל משנה זו חישוב מדד תשומות הבניה השנתי תמיד עלה. בניגוד למדד המחירים לצרכן שיורד בחלק מהשנים בשנים האחרונות מדד תשומות הבניה עולה בצורה גבוהה יותר ממדד המחירים לצרכן.

גרף מדד תשומות הבניה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

המאמרים שלי יכולים לחסוך לך עשרות אלפי שקלים, כדאי לך להשאר מעודכן:

מחשבון הצמדה למדד תשומות הבניה

הרשת מלא בסוגים שונים של מחשבון הצמדה למדד תשומות הבניה. כל המחשבונים לוקחים את המידע מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לכן כולם אותו דבר. הם זהים. מדובר בנושא יותר חשוב מרק צורת חישוב מדד תשומות הבניה. 

אם חשוב לך שאיש מקצוע יסתכל על כל התמונה. ובנה עבורך לוח תשלומים שנוח לך ולא לקבלן. זה המקום לפנות אלי. אוכל לחסוך לך עשרות ומאות אלפי שקלים בתכנון נכון של התשלומים וצמצום השפעת מדד תשומות הבניה.

ארז שמש יועץ משכנתאות עצמאי

אודות כותב המאמר:

בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים. למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.

נהנית? כדאי להעביר את זה הלאה.
שיתוף ב facebook
לשיתוף בפייסבוק
שיתוף ב whatsapp
לשיתוף בוואטסאפ
שיתוף ב email
לשיתוף במייל

ליווי מלא לקבלת משכנתא

לפרטים נוספים >>
לחצו לפרטים נוספים

ליווי פיננסי לעסק שלך

לפרטים נוספים >>
לחצו לפרטים נוספים

המדריך ללקיחת משכנתא

להורדת המדריך מתנה >>
להורדת המדריך

בדיקת סטטוס פיננסי למשפחות

להורדת המדריך מתנה >>
להורדת המדריך

עכשיו זה קצת יותר מובן?

עולם המשכנתאות והפיננסיים עשוי מעט להפחיד, אבל בשבילי זו שפה מדוברת.
בשביל זה אני כאן – לעשות לך קצת סדר. אשמח לשתף אותך במאמרים נוספים: