הקדמת תשלומים לקבלן

מדד תשומות הבניה 2022 השפעה על תשלומים לקבלן

קבלנים רבים מצמידים את מחיר הדירה אל מדד תשומות הבניה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. בצורה כזו הקבלן יכול להגן על עצמו קצת במקרה של עלייה במחירי חומרי הגלם . ארחיב על כך בהמשך המאמר.

יתרת החוב שלך לקבלן מוצמדת לעלייה במחירי הבנייה. וההתחשבנות נעשית בכל תשלום ותשלום. שינוי במדד משפיע מאוד על התוספת שצריך לשלם לקבלן בכניסה לדיקה. לכן כדאי לבדוק בעזרת מחשבון הצמדה למדד תשומות הבניה את גובה תוספת התשלום הצפויה.

מדד תשומות הבניה בכ 5.6%   בשנת 2021.  מדובר בתוספת תשלום בלתי צפוייה של עשרות אלפי שקלים בשנה.
במידה ויש לך יכולת לעמוד בהחזרים של המשכנתא. אני ממליץ בחום לשקול הקדמת תשלומים לקבלן.

כמה אשלם לקבלן בהתאם לתחזית מדד תשומות הבנייה

עד שלא רואים דוגמא מספרית קשה להבין את ההשפעה של עליית תשומות הבניה על מחיר דירת הקבלן.להזכירך,ההצמדה נעשית רק על יתרת החוב לקבלן.
דוגמא:
מחיר דירת קבלן 2.2 מ' שקל.
הקבלן מציע לוח תשלומים של 20/80. מדובר בהצעה מפתה לקהל לוקחי משכנתא לזוגות צעירים.
תשלום בחתימה על החוזה של 440 אלף שהם 20% ממחיר הדירה. והיתרה בכניסה לדירה החדשה עוד שלוש שנים.
הנחה : המדד  עולה ב 2% כל שנה.
מייד לאחר התשלום הראשון לקבלן יתרת החוב לקבלן היא 2200-440=1760.
אבל לאחר 3 שנים יתרת החוב לקבלן תהיה 1866 אלפי שקלים.  1760*1.06 בקירוב.

 

חישוב מדד תשומות בנייה בצורה פשטנית  הראה שגובה התוספת העתידית יכולה להגיע  106,000 ש"ח עוד שלוש שנים.

 מדובר בתוספת תשלום שמהווה כ 4.8% ממחיר הדירה המקורי.

זה הרבה מאוד כסף.

כלומר ממש לקראת הכניסה לדירה החדשה. הקבלן מודיע לך חגיגית שצריך לשלם לו עוד כ-106 אלף שקלים לא נעים בכלל!!

לזוכים בתוכנית מחיר מטרה כדאי מאוד לשים לב לנושא הזה.

איך מחושב מדד תשומות הבניה

לוקח זמן לבנות בניין, כשנתיים עד שלוש שנים. בתקופה הזו הקבלן חשוף לשינויים של מחירי הגלם והתשומות. הרי כשקבלן נכנס לפרויקט הוא מחשב את הרווח לפי עלויות חומרי הגלם בתחילת הפרויקט.
אם יש עליה במחירי חומרי הגלם הרווחיות עלולה להפגע. את זה הקבלן לא יכול להרשות לעצמו כי גם כך המרווח של קבלני ביצוע מאוד נמוכים.

החל משנת 1956 הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עורכת חישוב של המדד  ומפרסמת אותו בכל 15 לחודש. המדד משקף ומחשב את השינוי במחירים של כ 100 חומרי גלם שירותים ותשומות הדרושים לצורך בניית מגורים: ברזל, זכוכית, מלט, בטון וכ'. הבנת את העיקרון.

לכל פריט יש משקל המדד והעליה של המחיר לעומת חודש קודם משוקללת לשינוי באותו חודש.

מחירים נאספים על ידי מדגם של קבלנים בארץ. כך המדד משקף יותר נכון את השינוי בעלות הבניה עבור קבלנים. זו הסיבה שקבלנים מצמידים את מחירי הדירה למדד זה החל מיום רכישת הבית.

האם כדאי להקדים תשלומים לקבלן כדי לחסוך את השפעת מדד תשומות הבניה

אני חוזר לדוגמא המספרית מתחילת המאמר.
מחיר הדירה כאמור 2.2מ
לוח התשלומים שהקבלן מציע ן 80/20
440 ישולמו במעמד  חתימת החוזה 
10% תשלום אחרון בעת הכניסה לדירה מהון עצמי.
הסכום הדרוש במשכנתא הוא 1.54 מ'  מדובר בשיעור מימון של כ 70% ממחיר הבית.

עומדות בפניך שלוש אפשרויות:
א) לקחת כבר עכשיו משכנתא של 1.54 לשלם החזר מלא קרן וריבית  בכל תקופת הבנייה
ב) לקחת משכנתא עכשיו ולשלם רק ריבית מה שקרוי גרייס חלקי במשך תקופת הבניהה. כי סביר להניח שכשמדובר במשכנתא לזוגות צעירים גרים בשכירות בתקופת הבנייה.
ג) לקחת משכנתא רק עוד 3 שנים עם סיכון של ריביות משכנתא גבוהות יותר עוד 3 שנים.

יתרונות בהקדמת תשלומים לקבלן (לקחת משכנתא של 1.54 עכשיו)

1) מבטלים את ההצמדה של מדד תשומות הבנייה נניח של כ 108 אלף ש"ח
2) בעזרת תמהיל משכנתא מותאם אישית מקבעים ריביות משכנתא נמוכות שיש היום לאורך כל חיי המשכנתא
3) במשך שלוש השנים עד הכניסה לדירה המשכנתא עובדת. יתרת הקרן יורדת בכ 108 אלף ש"ח.תשלומי הריבית מקזזים את ביטול ההצמדה, אבל יש חיסכון גדול בכך שיתרת הקרן קטנה. והמשכנתא עבדה כל תקופת הבנייה.

חסרונות
צריכים לשלם מרגע לקיחת המשכנתא כ 5800 ש"ח כל חודש החזר משכנתא. החזר כזה יכול להכביד על רוכשי דירה ראשונה.

מדד תשומות הבניה תחזית

אם היה לי כדור בדולח הייתי יכול להכית תחזית מדד תשומות הבניה.
בשנה האחרונה רואים עליה חדה במדדים. מגמת התיקרות חמרי הגלם נמשכת. לכן תחזית מדד תשומות הבניה מעידה על עליה. עד כמה היא תמשיך להיות גבוהה? קשה לנחש.
כתבות נוספות
דאגה לרוכשי הדירות- כלכליסט
מי נפגע מעליית צחירי חומרי הגלם

מה עולה יותר לאורך השנים מדד המחירים או מדד מחירי הבניה

קונים דירה ראשונה מקבלן אומרים לי בפגישות רבות. " אני אחסוך כסף בפיקדון צמוד למדד המחירים" .
מדד תשומות הבניה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה התחיל להימדד בשנת 1956. החל משנה זו חישוב מדד תשומות הבניה השנתי תמיד עלה. בניגוד למדד המחירים לצרכן שיורד בחלק מהשנים בשנים האחרונות מדד תשומות הבניה עולה בצורה גבוהה יותר ממדד המחירים לצרכן.

גרף מדד תשומות הבניה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
ארז שמש יועץ משכנתאות עצמאי
אודות כותב המאמר: ארז שמש יועץ משכנתאות פרטי

למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.

חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות.

בשנה האחרונה חסכתי ללקוחותי כ 48 מליון שקל בריביות והצמדה. ליוויתי עשרות משפחות בתהליך לקיחת משכנתא.בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים.

נהנת מהתוכן ? כדאי להעביר אל מי שהנושא רלבנטי
שיתוף ב facebook
לשיתוף בפייסבוק
שיתוף ב whatsapp
לשיתוף בוואטסאפ
שיתוף ב email
לשיתוף במייל

שירותים נוספים עבורך

מאגר הידע המלא בנושא משכנתא

מאגר הידע המלא בנושא משכנתא

ליווי מלא לקבלת משכנתא

ליווי מלא לקבלת משכנתא

ליווי פיננסי לעסק שלך

ליווי פיננסי לעסק שלך

מדריכים בחינם עבורך להורדה

מדריכים בחינם עבורך להורדה

רוצה ללמוד עוד על משכנתא ?

עולם המשכנתאות והפיננסיים עשוי מעט להפחיד, אבל בשבילי זו שפה מדוברת.
בשביל זה אני כאן – לעשות לך קצת סדר.