מיחזור משכנתא: חלון הזדמנויות לחיסכון במשכנתא
משכנתא זה מוצר דינאמי, מומלץ לבדוק את התאמת המשכנתא למצבך הפיננסי אחת לשנה או אחת לשנתיים עם הבנק או בעזרת יועץ משכנתאות אובייקטיבי.
למרות גובה הריביות עדיין ניתן למחזר משכנתא כדי לשפר את היציבות שלה
יש היום עדיין הזדמנות טובה להשיג חיסכון במשכנתא של עשרות אלפי שקלים תוך קיצור של מספר שנים במשכנתא
מתי כדאי לבצע מיחזור משכנתא
- כאשר יש אפשרות לשפר את התנאים של ההלוואה, למשל כיום סביבת ריבית משכנתא נמוכה .
- כאשר יש שינוי ביכולת הפיננסית שלך ואפשר להעלות או להוריד את ההחזר החודשי.
- כאשר האינפלציה עולה מאוד (זה לא המצב בשנים האחרונות)
האם כדאי לבצע מיחזור משכנתא רק כאשר הריביות נמוכות ? לא רק
משכנתא צריכה להיות מותאמת ליכולת הפיננסית שלך וליכולת לעמוד בהחזר משכנתא חודשי. בדיקה תקופתית של ההלוואה, בעזרת יועץ משכנתאות אובייקטיבי, הוא אחד הדברים החשובים ביותר שמשק בית צריך לעשות.
כאשר יש שינוי בהכנסות ובמצב הכלכלי: למשל אם הייתה עליה במשכורת, התקבל בונוס גדול, או גידול בהוצאות למשל עבור גני ילדים'. כדאי להתאים את גובה החזר משכנתא חודשי למצב הכלכלי.
הנה מה שקורה לרוב לוקחי המשכנתאות
לקחת משכנתא לפני שנים, כזוג צעיר.
בחודשים הראשונים הסתכלת כל חודש ובדקת בחשבון הבנק כמה ירד ההחזר החודשי למשכנתא .
אני זוכר כשכקנייתי את הדירה הראשונה, הדפסתי את לוח הסילוקים שקיבלתי מהבנק. וכל חודש מחקתי את התשלום שירד. נראה לך שהתמדתי?
עם הזמן המשכנתא הופכת להיות משהו שמתרגלים אליו.
התשלום החודשי נהפך כמו מס, כמו הוצאה קבועה שלא מתייחסים אליה.
וכך עוברות להם שנים רבות. בשנים האלה בדרך כלל המשכורות עולות. מתקדמים בעבודה או העסק מתפתח. אבל ההחזר נשאר ברמה שקבעת כשלקחת אותה לפני שנים.
מה כדאי להיזהר כאשר ממחזרים משכנתא
החיסכון הצפוי תלוי כמובן בהערכות ותחזיות. ככל שהערכות לגבי איפלציה צפויה גבוהות יותר, כך החיסכון הצפוי גבוהה יותר.
האינפלציה משפיעה בעיקר במשכנתאות שחלק ניכר מהן כיום צמודות למדד ולאחר המיחזור מקטינים את החלק הצמוד.
וכך נוצר חיסכון
עד כאן זה בסדר.
צריך להזהר מהערכות מופרזות לאינפלציה בעתיד , ככל שתחזית המדד ועליית האינפלציה גבוהות יותר כך מראים חיסכון עתידי גבוהה יותר.
יש יועצים אשר מניחים שינוי אינפלציה עתידי גבוהה וכך מגדילים את החיסכון שהם מראים לך.
למחזר ולהזהר-כתבתי מאמר על מה צריך לבדוק ולהזהר לפני מיחזור משכנתא
בנק ישראל מפרסם תחזית אינפלציה תפויה למהלת ה 12 חודשים הקרובים. כו כן לבנק ישראל יש יעד אינפלציה העומד בין אחוז לשלוה אחוזים. הבנק משתדל לשמור על קו האמצע.
מומלץ לשאול את יועץ המשכנתאות שמראה חיסכון גדול איזה הנחות מדד ושינויי ריבית הוא לקח במודל.
כמו כן הגודל לא קובע, לא תמיד היועץ שיציג על הנייר חיסכון יותר גדול באמת צודק. יכול להיות שהיועץ הפריז בהערכות שלו כדי למשוך אותך ולגרום לך להשתמש בשירותיו.
מיחזור משכנתא זו לקיחת משכנתא חדשה . זו עדיין התחייבות, לכן כדאי לבחור יועץ משכנתאות מומלץ.
דוגמא ראשונה: מחזור משכנתאות בעקבות שינוי במצב הכלכלי
טוב, עד עכשיו ארז דיברת בסיסמאות. דבר איתי במספרים.
זוג צעיר לקח משכנתא של מיליון שקל לפני חמש שנים.
הם היו בתחילת הקריירה המקצועית שלהם.
עם ילדים קטנים. גני ילדים פרטיים והמון הוצאות .
ההכנסות המשותפות היו רק 15 אלף.
כדי שיוכלו "לגמור את החודש" הם רצו את החזר משכנתא חודשי הנמוך ביותר שהבנק נתן ולתקופה הארוכה ביותר.
בני הזוג החזירו כ 3,800 שקלים עבור משכנתא של 10000000.
מדובר בהחזר משכנתא חודשי נמוך, אבל הוא מהווה חלק ניכר מתוך הכנסה משותפת של 15 אלף.
אמנם, מדובר רק בכ 25% מהכנסתם. אבל האחוזים מטעים. לאחר תשלום המשכנתא ההכנסה הפנויה הייתה רק 11 אלף. די קשה להתנהל כך אבל הם היו בתחילת דרכם.
עברו 5 שנים, המשכורות עלו, הילדים גדלו. כבר לא היו הוצאות על גני ילדים פרטיים. בני הזוג החליטו לבדוק מיחזור משכנתא. ההכנסות שלהם עלו ל 24 אלף.
נוצר חיסכון במשכנתא , כתוצאה מהחלטת בני הזוג למחזר משכנתא ולהגדיל את ההחזר החודשי רק ל 5,000 שקלים התבררה כמשתלמת.
בצעד הזה הם חסכו כ 356 אלף שקלים בעיקר קיצרו את המשכנתא ב 7 שנים.
חישוב מחזור:
בתהליך רכישת דירה בחודשים הקרובים. חבל להמר על כספך.
זה הזמן להתקשר אלי עכשיו ולהתחיל לחסוך כסף
דוגמא שניה: מיחזור משכנתא כאשר יש ירידה בריבית משכנתא ממוצעת
זה כבר יותר ברור, אם ריבית משכנתא ממוצעת ירדה אפשר לעשות מיחזור משכנתא לריביות טובות יותר.
נחזור למשכנתא שלקחו הזוג הצעיר בדוגמא הקודמת.
לאחר חמש שנים מלקיחת המשכנתא,הריבית הממוצעת ירדה בחצי אחוז.
מצורף חישוב מחזור בעזרת מחשבון מיחזור משכנתא
מדהים לראות איזה חיסכון במשכנתא .
ההחזר משכנתא ממוצע לא השתנה ולמרות זאת, בגלל ירידת הריבית יש חיסכון של כ 190 אלף שקלים ( אבל אין קיצור של משך המשכנתא).
למתקדמים ולאמיצים שהתמידו וקראו עד עכשיו:
1. כמה חיסכון אפשר להשיג גם כאשר הריבית ירדה בחצי אחוז בממוצע וגם כשמגדילים החזר ב1,000 שקלים כמו בדוגמא.
( חולצה ותקליט לפותרים נכונה)
2. בדוגמא, פישטתי את המצב והנחתי שלאחר חמש שנים יתרת המשכנתא נשארה מליון שקלים . בטח שמת לב שלא יתכן שהמשכנתא "עבדה" חמש שנים והיתרה נשארה מיליון.
האמת שהמצב בפועל לא רחוק, וזה עצוב מאוד.
בני הזוג בדוגמא שלנו, שלקחו משכנתא של 1000000 ארוכה עם החזר נמוך, שילמו לבנק במשך חמש שנים 245 אלף שקלים!!! אבל המשכנתא ירדה רק ב 72 אלף.
זו כל הירידה בקרן אם לאחר חמש שנים הם רצו למכור את דירתם יתרת המשכנתא ירדה להם רק ב 72 אלף למרות שהם שילמו לבנק 245 אלף.
ההפרש אלה ריביות והצמדה. לכן חשוב מאוד לדעת איך לתכנן משכנתא.
משק בית מפסיד בממוצע כ 140,000 ש"ח בעסקת משכנתא בגלל חוסר ידע פיננסי כדאי לך להתקשר אלי כבר עכשיו ולהתחיל לחסוך 054-8600447
מה צריך לבדוק לפני שמבצעים מיחזור משכנתא
1. האם יש קנסות פירעון והאם כל התהליך עדיין כדאי למרות הקנסות. יועץ משכנתא מומלץ, בודק את כדאיות המחזור ולוקח בחשבון משתנים רבים כולל קנס היוון. באופן מפתיע ככל שקנס ההיוון יותר גדול כך החיסכון יותר גבוהה .
2. האם נוכל לעמוד בהחזר החדש
הבנק אמר שיש לך משכנתא מצוינת ולא כדאי למחזר משכנתא
ברור שזה מה שהבנק יגיד.
מיחזור משכנתאות פוגע בבנק וברווחים שלו. למה? נניח לפני 5 שנים "לחצת ידיים" מטאפורית עם הבנק והבטחת לשלם לבנק 5% ריבית כל שנה למשך 25 שנים.
פתאום לאחר חמש שנים ריבית המשכנתאות בשוק ירדה ל 4%. ברור שכדאי לך למחזר. אבל מבחינת הבנק ברגע שמיחזרת הבנק הפסיד הכנסה של 1% למשך 20 השנים הנותרות. לא מעט.
תהליך מיחזור משכנתא
אפשר לפנות לבנק בו מתנהלת המשכנתא שלך ולבקש מהבנקאי לבחון עבורך את כדאיות מיחזור משכנתא.
אבל כפי שהסברתי בפסקה הקודמת זה לא תמיד כדאי. כי זה מנוגד לאינטרסים של הבנק.
וחשוב להבין כבר עכשיו שהבנק לא חבר שלך. הבנק גוף מסחרי שרוצה להרוויח.
אפשרות נוספת היא להוציא דוח יתרת סילוק משכנתא מאתר הבנק או לפנות אל מוקד המשכנתאות של הבנק ולבדוק בעצמך את הכדאיות.
לנוחיותך ריכזתי את רשימת הטלפונים של מוקדי הבנקים למשכנתאות. כך לפחות התירוץ של "אין לי את הטלפון של הבנק" לא רלבנטי יותר
מוקד בנק מזרחי טפחות 8860*
מוקד בנק משכן (הפועלים) 2401*
מוקד דיסקונט משכנתאות *2009
מוקד לאומי משכנתאות 3200*
מוקד איגוד למשכנתאות 03-5191001
ההמלצה שלי : בנושא כה מורכב, פונים אל יועץ משכנתאות מומלץ שיבדוק עבורך את כדאיות מיחזור משכנתא בצורה אובייקטיבית שדואגת רק לאינטרסים שלך ולחיסכון שלך. יועץ ילווה אותך בכל תהליך מיחזור משכנתא.
עלות מחזור משכנתא
כמה עולה למחזר משכנתא זו שאלה שחוזרת פעמים רבות תהליך מיחזור משכנתאות דומה לתהליך של לקיתת הלוואה חדשה.
מחזור משכנתאות מחירים דומים עלות ייעוץ משכנתאות. למרות שבמקרים לא מועטים העבודה שמשקיע יועץ משכנתאות פרטי בטיפול בתיק מחזור רב יותר בעיקר כאשר עושים מחזור משכנתא בבנק אחר.
האם חייבים למחזר את המשכנתא בבנק בו לקחתי אותה
התשובה היא לא. אפשר לעשות מחזור משכנתא בבנק אחר למרות מחזור משכנתא בבנק אחר הוא תהליך בירוקרטי ארוך יותר ומסורבל לעיתים רבות כדאי. המלצה שלי לעיתים הפער חיסכון בין מחזור פנימי לבין מחזור משכנתא בנק אחר הוא לא גבוהה. במקרים כאלה אני ממליץ להישאר בבנק שלך. תהליך מיחזור משכנתא בבנק שלך יותר פשוט.
מחשבון מחזור
בין אם מחזור משכנתא בבנק אחר או בבנק שלך. מחשבון מחזור דומה למחשבון משכנתא . אבל החוכמה איך לנתח נכון את המידע שנותן מחשבון מחזור ואיך לבנות תמהיל משכנתא מומלץ חדש. בעזרת מחשבון מחזור חודשי יוכל היועץ להמליץ על כדאיות המיחזור.
לאלה שהגיעו עד לכאן: במידה ואני מוצא שהחיסכון במשכנתא בעקבות המיחזור נמוך מ 30 אלף אני לא גובה שכר טרחה ומדריך אותך איך למחזר ומה התמהיל המומלץ. שלחו עכשיו יתרת סילוק עדכנית
עכשיו יש חלון הזדמנויות שהיה לאחרונה רק בשנת 2015, ריבית משכנתא היום בשפל, מציע לבדוק מקסימום תצליחו. כדאי לבדוק כדאיות מיחזור משכנתא.
בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים. למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.
עולם המשכנתאות והפיננסיים עשוי מעט להפחיד, אבל בשבילי זו שפה מדוברת.
בשביל זה אני כאן – לעשות לך קצת סדר. אשמח לשתף אותך במאמרים נוספים:
