צילום של בית על מטבעות לאחר בדיקת עלות מיחזור משכנתא

עלות מיחזור משכנתא והאם זה בכלל כדאי

כמה עולה מיחזור משכנתא  ? אילו עלוית סמויות צפויות לך בתהליך  .
במאמר זה אכתוב גם על עלויות הבנק וגם וגם על עלות יועץ משכנתאות במיחזור הלוואה.

מיחזור פנימי הפתרון הזול

מיחזור משכנתא בבנק  בה המשכנתא הקיימת נמצאת נראה מיחזור פנימי.
כלומר אם המשכנתא שלך נלקחה בבנק הפועלים וממחזרים אותה בבנק הפועלים זה נקרא מיחזור משכנתא פנימי.

למה זה חשוב ?

הבנק לא "מעודד" אותך למחזר הלוואה.
הרי בעת מיחזור הלוואה הבנק מקטין את הרווח שלו . זרם תשלומי ריבית הצפוי מההלוואה שלך אל כיסי הבנק קטנים.

אין חשש שהבנק יפסיד בביצוע מיחזור.  גם בעת מחזור לריביות משכנתא הנמוכות ביותר עדיין הבנק מרוויח. אבל אין לבנק סיבה לעודד את הקטנת הרווח שלו מההלוואה שלך.
לכן בעת ביצוע מיחזור משכנתא פנימי הריביות שיציע הבנק לא יהיו הנמוכות ביותר שניתן להשיג.  הבנק יוצא מנקודת מוצא שהוא מקטין את הרווח ולכן רוצה לצמצם את ההפסד.
זו הסיבה שבדרך כלל במיחזור פנימי קשה לקבל הנחה בעמלת פתיחת תיק.

אז למה כדאי לבצע מיחזור משכנתא פנימי

היתרון של מיחזור פנימי הוא המהירות והקלות. יש הרבה מאוד הקלות בתהליך מיחזור פנימי. אין צורך בעריכת שמאות. תהליך הבטחונות יותר מהיר

כאשר החיסכון במשכנתא שמקבלים  לאחר תהליך מיחזור חיצוני  מצדיק את כל הבירוקרטיה וגם לא את עלות מיחזור המשכנתא.

 

יש עוד יתרונות במיחזור פנימי הקשורים לנושא בדיקת יכולת החזר וביטוח. אפשר לקרוא בהרחבה על נושאים אלה במאמר על מיחזור משכנתא 

יתרון נוסף הוא שניתן למחזר מסלולים ספציפיים במשכנתא. הבנקים מעודדים למשל, מיחזור משכנתא מהיר בלי מסלול הפריים. 

מיחזור בנק  הפועלים ניתן : ניתן  לבצע מיחזור משכנתא מהי.  כאשר משאירים  את המשכנתא בריבית הפריים ומשנים רק את שאר המסלולים. היתרון שלא צריך שמאי ועמלת פתיחת התיק ממש קטנה כ 200 שקלים בלבד.

מיחזור משכנתא צילום קרוב של ארז שמש יועץ משכנתאות
מיחזור משכנתא צילום קרוב של ארז שמש יועץ משכנתאות

כמה עולה למחזר משכנתא - מיחזור חיצוני

מיחזור משכנתא בבנק אחר נקרא מיחזור חיצוני

הבנק אליו ממוחזרת ההלוואה מתיחס להלוואה כאל כסף חדש, הלוואה חדשה. 
הריבית שהבנק יציע במיחזור חיצוני במקרים רבים זולה ממיחזור פנימי. כי הבנק רואה בך לקוח חדש.
מבחינת הבנק  מדובר בהלוואה חדשה. לכן יש יותר מקום להציע ללקוח ריבית משכנתא אטרקטיבית. כדי למשוך אותך. כך ניתן להגיע לחיסכון במשכנתא משמעותי

עלות מיחזור משכנתא קשורה גם לעמלת דמי טיפול או עמלת פתיחת תיק. במיחזור חיצוני ניתן לקבל הנחה יותר גדולה.

יתרון נוסף במיחזור חיצוני הוא שיעור המימון נקבע בהתאם לשמאות מעודכנת.
כאשר מחיר הבית עלה לאורך השנים החלק של המשכנתא משווי הבית יורד. ואז במיחזור חיצוני ניתן לקבל ריביות לפי שיעור מימון נמוך יותר.
לעומת מיחזור חיצוני שבו שיעור המימון הוא השיעור ההיסטורי בעת לקיחת המשכנתא

למה זה חשוב

נניח לקחת משכנתא של 1,000,000 שקל  עבור  בית שרכשת לפני מספר שנים ב 1.6 מ'.
קיבלת משכנתא מהבנק לפי שיעור מימון של 62.5%%.   (1000/1600)

עברו מספר שנים ערך הבית נכון להיום עלה נניח ל 1.8  מ'
ויתרת המשכנתא ירדה  ל 800 אלף
שיעור המימון ירד ל 44% %. לכן אפשר לקבל היום ריביות הרבה יותר זולות.

במיחזור פנימי הבנק יבדוק מה היה שיעור המימון במשכנתא המקורית 62.5% ויתן הצעה בהתאם מדרגת ריבית יותר גבוהה

מה החיסרון של מיחזור חיצוני ?

בעיקר מדובר בתהליך ארוך ומסורבל.
במיחזור חיצוני קודם לקבל את הסכמת הבנק הקיים לרשום הארת הזהרה לטובת הבנק החדש.
לאחר מכן צריך לסלק את המשכנתא הקיימת.
צריך  לחכות להסרת המשכנתא בפועל  בטאבו. זה תהליך שיכול להמשך עד 30 יום, אין לבנק אינטרס להזדרז.
ורק לאחר שיש נסח נקי אפשר לקבל משכנתא בבנק החדש.
לא תמיד החיסכון של מיחזור בבנק אחר שווה את כל הבירוקרטיה והזמן הארוך

כדאי לקרוא
האם כדאי יועץ משכנתאות  במחיזור-גלובס
מיחזור משכנתא,לפעמים מדובר בהרבה כסף-כתבה בגלובס

יועץ משכנתאות פרטי המלצה של מרינה
יועץ משכנתאות פרטי המלצה של מרינה
משק בית מפסיד בממוצע בעסקת משכנתא כ-160 אלף שקלים בגלל חוסר הבנה פיננסית

זה ממש סכום מטורף. רק לחשוב מה אפשר לעשות עם סכום כזה: טיסות לחו"ל, בגדים, חוגים וחופשות.

כמה עולה מיחזור משכנתא עם יועץ משכנתאות

כפי שהבנת תהליך מיחזור משכנתא דומה לתהליך לקיחת משכנתא חדשה. לכן עלות ייעוץ מיחזור משכנתא זהה לעלות ייעוץ משכנתאות של משכנתא רגילה.
למרות שבמקרים רבים מדובר בתהליך ארוך יותר מאשר משכנתא רגילה. כפי שמתרחש במקרים רבים בתהליך מיחזור חיצוני  

אני נוהג אחרת

לאחר בדיקת כדאיות מיחזור משכנתא ללא עלות:

אם הבדיקה שלי מראה שאין חיסכון והצעת המשכנתא שקבלת מעולה – אני מאחל לך בהצלחה. ויש לך אישור שיש לך משכנתא טובה.

אם החיסכון מתחת ל 50 אלף – אני מציע לך לבצע בעצמך מיחזור פנימי. אני מפנה אותך לבנק בעזרת תמהיל משכנתא מומלץ  ללא עלות.

לדעתי זו הצעה הוגנת.

אם מדובר בחיסכון משמעותי אני ממליץ  לבצע מיחזור משכנתא בעזרתי וכך לחסוך עשרות אלפי שקלים. כנראה במחיזור חיצוני שהוא יותר מורכב.אני מבצע עבורך את המיחזור מהתחלה ועד קבלת הכסף.

המאמרים שלי יכולים לחסוך לך עשרות אלפי שקלים, כדאי לך להשאר מעודכן:

חומרים נלווים להורדה:

מצגת המאמר

ארז שמש יועץ משכנתאות עצמאי
אודות כותב המאמר:

בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים. למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.

נהנית? כדאי להעביר את זה הלאה.
שיתוף ב facebook
לשיתוף בפייסבוק
שיתוף ב whatsapp
לשיתוף בוואטסאפ
שיתוף ב email
לשיתוף במייל

מאגר הידע המלא בנושא משכנתא

מאגר הידע המלא בנושא משכנתא

ליווי מלא לקבלת משכנתא

ליווי מלא לקבלת משכנתא

ליווי פיננסי לעסק שלך

ליווי פיננסי לעסק שלך

מדריכים בחינם עבורך להורדה

מדריכים בחינם עבורך להורדה

עכשיו זה קצת יותר מובן?

עולם המשכנתאות והפיננסיים עשוי מעט להפחיד, אבל בשבילי זו שפה מדוברת.
בשביל זה אני כאן – לעשות לך קצת סדר. אשמח לשתף אותך במאמרים נוספים: