גבר מול מסך לקראת לקיחת משכנתא לעצמאי

משכנתא לעצמאי המדריך המלא

תהליך לקיחת משכנתא לעצמאי יותר מורכב ודורש תכנון יותר מוקפד.
 בסוף המאמר ריכזתי עבורך טיפים מרכזיים שישזרו לך  בלקיחת משכנתא לעצמאים. אני ממליץ לך לקרוא את כל המאמר עד הסוף. לממהרים הטיפים ממתינים בסוף המאמר

ההבדל בין משכנתא לעצמאי ללקיחת משכנתא על ידי שכיר

החיים של עצמאי במדינה לא קלים. ממש מלחמת הישרדות. מס הכנסה, תשלום ביטוח לאומי, ספקים ולקוחות. תנאי תשלום של שוטף +שנה הבאה. בנוסף להתמודדות השוטפת עם ניהול העסק.

 לצערי גם מול הבנקים למשכנתאות המצב לא הכי נוח כאשר בעל/ת עסק המבקש משכנתא.

 

אין מה לעשות, הבנק מעדיף שכירים. הבנק אוהב ביטחון ויציבות ולכן כשהבנקאי רואה משכורות קבועות של שכירים. הוא מתמלא אושר ושמחה. כשמדובר בשכיר לבנק יש יותר ודאות בקביעת יכולת ההחזר של הלווה בעתיד. נכון שאין ביטחון תעסוקתי גם לשכירים. אבל עדיין אין מה להשוות לעומת רכבת ההרים של עצמאי בישראל.
אם שני אנשים שכיר ועצמאי יבואו לבנק ויבקשו לקחת משכנתא. כאשר כל התנאים זהים גובה ההכנסה. הבנק יתייחס יותר בחשדנות לעצמאי.

על מה הבנק מסתכל לצורך אישור משכנתא לעצמאים

1) יציבות : אין דבר שהבנק אוהב יותר מיציבות. הבנק רוצה לראות יציבות בהכנסות, יציבות בפעילות העסקית. לכן כדי שהבנק יאשר בקלות את המשכנתא חייבים להראות כמה שיותר נתונים שמעידים על עסק יציב.

 2) רווח : רבים חושבים שהבנק מסתכל על הכנסות ומכירות. הבנק מסתכל בעיקר על רווח בעסק. יש הבדל גדול בין הכנסות/מחזור/מכירות  לבין הרווח. ולצורך אישור משכנתא לעצמאי הבנק מסתכל על רווח לאחר מיסים. חשוב לתכנן את ההוצאות בעסק מראש ולא להיכנס להוצאות גדולות לפני הגשת בקשה למשכנתא. כי בניגוד לשכיר הבנק לא מסתכל רק על מחזור אלא על אומדן הרווח של בעל העסק.

 3) תחום הפעילות של העסק: יש ענפים יותר יציבים מאחרים. הבנק מתחשב בתחרות ביציבות של התחום בו העסק פועל. בעל בית קפה המבקש משכנתא. הבנק יבדוק בצורה יותר שמרנים את הנתונים.

 4) חוסן פיננסי : בעיקר עבור חברות בע"מ או שכירים בעלי שליטה. יש בנקים אשר יבקשו לראות מאזנים ודוחות כספיים כדי לבחון את מידת החוסן הפיננסי של העסק.

 5) היכולת של העסק לתמוך בתשלומי המשכנתא גם בשנים הבאות. במקרה של עצמאי לבנק יש יותר קושי להעריך את כושר ההחזר העתידי, כי יש שנים יותר טובות ויש תקופות יותר קשות. הבנק חושש מפגיעה ביכולת ההחזר של בעל עסק המבקש משכנתא.

עצמאי הלוקח משכנתא עלול להיכנס למילכוד מסוכן

מצד אחד בעל עסק שואף להקטין את חבות המס. לכן בעלי עסקים משקיעים בעסק ומבצעים רכישות והשקעות רבות אשר מקטינות את חבות המס.

אבל הבנק מסתכל על רווח לאחר מיסים לצורך בחינת יכולת ההחזר של העצמאי. ככל שיש יותר הוצאות רשומות כך ההכנסה הפנויה לצורך חישוב משכנתא קטנה.
טיפ זהב: חשוב להתכונן מראש מבחינת ההוצאות בעסק לפני לקיחת משכנתא. כדאי לדחות הוצאות או רכישות בעסק לאחר
קבלת   אישור עקרוני למשכנתא.

טיפ זהב למתקדמים : במידה והמשכנתא נלקחת קרוב לתחילת השנה ,להוצאות חד פעמיות גדולות יש יותר השפעה על אישור הבנק.
הבנק מסתכל על רווח מצטבר מתחילת השנה.
במידה וההכנסות החודשיות קבועות פחות או יותר להוצאה חד פעמית גדולה תהיה השפעה גדולה יותר על הרווח בתחילת השנה מאשר במצב זהה בסוף השנה

יועץ משכנתאות המלצות
יועץ משכנתאות המלצות

הכנסות עצמאי לצורך לקיחת משכנתא

הבנק מתייחס אך ורק אל ההכנסות המדווחות לרשויות המס. לכן הבסיס של הבנק לצורך אישור המשכנתא הוא שומת מס אחרונה.  וגם כמובן אישור רואה חשבון על הכנסות לתקופה מתחילת השנה עד מועד הגשת הבקשה לאישור משכנתא. ככל שניתן להציג יותר הכנסות מדווחות כך שורת הרווח תיהיה גדולה יותר

המסמכים הדרושים לקבלת משכנתא לעוסק מורשה

  • שומת מס אחרונה
  • אישור רואה חשבון על הכנסות בפורמט הבנק
  • פירוט הלוואות עסקיות
  • במקרים מסוימים אישור פתיחת תיק במס הכנסה

מעבר לאישורים אלה הבנק יבקש את המסמכים הרגילים כמו תנועות בנק, תעודות זהות, פירוט הלוואות וכ'.

ממסמכים להגשת בקשה לאישור משכנתא לעוסק פטור

מבחינת הבנק עוסק פטור הוא עצמאי לכל דברועליו להביא את אותם מסמכים כמו עוסק מורשה

נחכה לטלפון ממך 054-8600447

משכנתא עבור שכיר בעל שליטה

בעל שליטה בחברה בע"מ אשר מושך משכורת כל חודש מהעסק מוגדר כשכיר בעל שליטה.

כשמדובר בשכיר בעל שליטה הבנק מתייחס בצורה שונה במקצת לבדיקת הכנסות לצורך אישור ההלוואה המבוקשת

בשלב הראשון, הבנק יבדוק אם ההכנסות ממשכורת שהעצמאי מושך מספיקות להחזר המשכנתא. כלומר נעשית בדיקה של תלושי השכר כמו בדיקה של שכיר.
במידה המשכורת לא מספיקה יש אפשרות להתחשב ביתרת הרווחים שלא חולקו. כלומר יש אפשרות , שהבנק יוכל להתחשב בדיווידנדים שבעל העסק יכול למשוך.

אני לא מציע להתבסס על יתרת הרווחים שלא חולקה. בכל אופן, כשמדובר בשכיר בעל שליטה אני ממליץ להגיש את הבקשה בעזרת יועץ משכנתאות פרטי.
כי יש שונות גבוהה בהתייחסות של כל בנק לחישוב  הכנסה על סמך רווחים שלא חולקו או דיווידנדים

המאמרים שלי יכולים לחסוך לך עשרות אלפי שקלים, כדאי לך להשאר מעודכן:

טעויות נפוצות בלקיחת משכנתא של שכיר בעל שליטה

1) חוסר התאמה בין התלוש שמונפק לסכום שהעצמאי הפקיד בחשבון בהתאם לתקנות בנק ישראל לצורך בדיקת הכנסוה פנויה . הבנק ירצה לראות שתלושי השכר מופקדים באופן קבוע בחשבון הבנק. רצוי בתאריך קבוע.
ובנוסף בדיק שהסכום המופקד בחשבון הבנק תואם את תלוש השכר.

זו בדיקה חשובה מאוד, כי הבנק רוצה לראות שהתלוש לא פיקטיבי ואכן מופקד בצורה נכונה ומדויקת בחשבון הבנק של העצמאי. עצמאים רבים מנפיקים תלוש משכורת גבוהה לצרכי מס אבל מפקידים בחשבון סכומים שונים שלא תמיד תואמים את התלוש המופקד.
למשל עצמאי מוציא תלוש לעצמו על 10,000 שקל בחודש אבל מפקיד בחשבון רק 6,000. אין כאן התאמה  בהתאם לתקנות בנק ישראל

 2) פעמים רבות בשל שיקולי מס המשכורות שרושם בעל העסק, נמוכות יחסית. בתקופה רגילה שיקולי המיסוי מובנים. אבל כשלוקחים משכנתא, תלוש נמוך יכול להוות בעיה. אחת השגיאות המקובלות על ידי עצמאים, היא הגדלת המשכורת חודשיים לפני לקיחת המשכנתא. כך אפשר להראות לבנק שלושה תלושי שכר גבוהים אשר יוכלו לתמוך בהחזר. כמובן שהבנק בודק התאמה בין התלוש, לבין הסכום המופקד בבנק. אבל הבנק חכם, כשמדובר בעצמאי הבנק בודק גם סכומים מצטברים. כלומר הבנק בודק מה המשכורת הממוצעת לאורך התקופה מתחילת השנה עד לקיחת המשכנתא.

דוגמא מספרית לבדיקת הכנסות בעל עסק לצורך לקיחת משכנתא

עודד עצמאי בתחום הפרסום פנה אלי.
עודד ביקש לקחת משכנתא של 900 אלף שקל. כשרצה לבצע את המשכנתא  לקראת התשלום למוכר בנובמבר הבנק הודיע על סירוב משכנתא. עודד פנה אלי, כשלא ידע מה לעשות ממש כמה שבועות לפני מועד התשלום.
המשכורת שעודד מושך מהעסק בעצת רואה החשבון היא כ 8,000 ₪ כל חודש.
עודד פנה בחודש יולי לבנק כדי לברר האם יוכל לקחת את המשכנתא שמועד התשלום הוא נובמבר.
הבנק הודיע לו שהמשכורת המינימלית לצורך לקיחת המשכנתא הוא כ 12,000
בהתאם לכך,עודד הורה לרואה החשבון לרשום מחודש אוגוסט משכורת נטו של 12,000 ₪

אבל למרות  זאת התקבל סירוב משכנתא. למה ?
אמנם הבנק ראה שלושה תלושים עם שכר גבוה של כ 12,000 ₪ . אבל הבנק עשה ממוצע של הסכומים המצטברים:

במשך 7 חודשים השכר היה 8,000 כלומר סך הכל 56,000
במשך שלושה חודשים השכר היה 12,000 כלומר 36,000
ההכנסה המצטברת בעשרת החודשים 92,000
כלומר המשכורת הממוצעת החודשית היא רק 9,200 לא מספיק כדי לקחת את המשכנתא שעודד ביקש.

מסקנה : כדאי מאוד לשוחח עם יועץ משכנתאות  עוד בתחילת תהליך חיפוש  הדירה כשמדובר בעצמאי. כך ניתן לתכנן בצורה מיטבית את תהליך לקיחת המשכנתא

ארבעה אנשים שסובלים מכאב ראש בגללל מיגרנה לחץ וגם משכנתא

סירוב משכנתא לעצמאי

מחקר שבוצע לפני מספר שנים  ופורסם ב YNET  מצא ששיעור סירוב משכנתא לעצמאים עומד על יותר מרבע מהבקשות.
כאשר הלווה  גם בעצמאי/ת וגם בהורה יחיד הסיכוי לסירוב בקבלת משכנתא עומד על 35%.

מתברר שיש לא מעט מקרים של סירוב משכנתא לאחר אישור עקרוני עבור עצמאים. שזה בכלל מסוכן. כי במקרים רבים הודעת הסירוב של הבנק מגיעה לאחר חתימת חוזה. או במקרים יותר גרועים ממש סמוך למועד התשלום מכספי ההלוואה.

במקרים רבים הודעה על סירוב משכנתא מתקבל לאחר הוצאת דו"ח התנהלות אשראי או BDI הבנקים לא מוציאים בדרך כלל את הדו"ח הזה במתן האישור הראשוני. לכן יש לא מעט מקרים בהם עצמאי מקבל הודעה על סירוב משכנתא לאחר אישור עקרוני . בדו"ח זה מתוארת כל ההתנהלות שפיננסים של הלווים. יש פירוט של כל ההלוואות וכן כמות החזרות התשלומים , החזר הוראות קבע, תיקי הוצאה לפועל. עצמאים רבים נאלצים להתמודד עם קשיים רבים בניהול הפיננסי של העסק שלהם. לכן זה לא נדיר שיש מקרים מועטים של החזר תשלום או הוראת קבע.

עצה חשובה : לא להסתיר מהבנק בעיות שהיו בעסק, החזרי תשלומים לספקים או כל התנהלות אחרת שעלולה לסכן את קבלת המשכנתא. הבנק יגלה את הדברים האלה בעצמו . חשוב מאוד לתקשר את הנושא עם הבנק ולא לחכות שהבנק יוציא דו"ח אשראי ואז יגלה את הכל. יועץ משכנתאות מומלץ יוכל להעביר בקלות רבה יותר את הבקשה והאישור. ליועץ משכנתאות יש את הידע היכולת לגרום לאישור משכנתא אשר כולל התייחסות להתנהלות האשראי בעסק

מחכה לטלפון ממך 054-8600447

משכנתא עבור עצמאי עם עסק חדש

מבחינת הבנק עצמאי חייב להיות עם עסק פעיל לפחות שנה. כמובן שיש לא מעט מקרים בהם הצלחתי לאשר משכנתא עבור עסקים חדשים. אבל הבנק רואה סיכון גדול בעסקים חדשים.
אלה העסקים שנמצאים בסכנת  סגירה.
 לכן הבנק מתיחס אליהם בחשדנות. בניגוד לשכיר שהתחיל עבודה חדשה שצריך רק להראות תלושים וחוזה העסקה חדש. חובת ההוכחה על העצמאי. במידה והעסק נפתח בשנה קלנדרית קודמת וניתן להראות שומת מס למספר חודשים . יש יותר סיכוי להתקדם.

יועץ משכנתאות המלצות שירה נייח
המלצות על יועץ משכנתאות פרטי שירה מובייל

שלבים בלקיחת משכנתא לעצמאי

תמונה של ארז שמש מחייך ועומד לבוש חולצה מכופתרת יועץ משכנתאות פרטי

1) לבדוק שרמת הרווח מספיקה לצורך החזר חודשי של משכנתא
2) מומלץ להוציא דו"ח אשראי באתר בנק ישראל. כדי שלא יהיה הפתעות בלקיחת המשכנתא
 3) מומלץ לדחות הוצאות לא הכרחיות או חד פעמיות גדולות עד לקיחת המשכנתא
4) לוודא שיש שומת מס רשמית אחת לפחות
5) במידה ויש שונות גדולה בהכנסות בין תקופות שונות להכין הסבר משכנתא
 6) לוודא שכל ההכנסות מדווחות בצורה תקינה 7) הסכומים בתלושי השכר תואמים את סכום ההפקדות בחשבון הבנק

חומרים נלווים להורדה:

מצגת המאמר

צילום קרוב של ארז שמש יועץ משכנתאות

אודות כותב המאמר:

בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים. למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.

נהנית? כדאי להעביר את זה הלאה.
שיתוף ב facebook
לשיתוף בפייסבוק
שיתוף ב whatsapp
לשיתוף בוואטסאפ
שיתוף ב email
לשיתוף במייל

ליווי מלא לקבלת משכנתא

לפרטים נוספים >>
לחצו לפרטים נוספים

ליווי פיננסי לעסק שלך

לפרטים נוספים >>
לחצו לפרטים נוספים

המדריך ללקיחת משכנתא

להורדת המדריך מתנה >>
להורדת המדריך

בדיקת סטטוס פיננסי למשפחות

להורדת המדריך מתנה >>
להורדת המדריך

עכשיו זה קצת יותר מובן?

עולם המשכנתאות והפיננסיים עשוי מעט להפחיד, אבל בשבילי זו שפה מדוברת.
בשביל זה אני כאן – לעשות לך קצת סדר. אשמח לשתף אותך במאמרים נוספים: