חותמת אישור עקרוני למשכנתא

אישור עקרוני למשכנתא השלב הראשון למשכנתא טובה

אישור עקרוני למשכנתא הוא אחד השלבים החשובים ביותר בתהליך רכישת דירה.
לצערי רבים נוטים לזלזל בו.
חוסר ההבנה של הלווים כבר בשלב ראשוני זה, עלולה לעלות לך עשרות אלפי שקלים בתשלומים  לבנק

 

בסוף המאמר ריכזתי עבורך הדגשים וטיפים חשובים

מה זה אישור עקרוני למשכנתא

 מסמך רשמי של הבנק הכולל את התנאים העיקריים בהלוואת המשכנתא.
לפי תקנת בנק ישראל לכל אדם יש זכות לפנות אל בנק הנותן משכנתאות ולבקש אישור  רשמי.
ללא כל עלות

עצה חשובה  : קבלת המסמך מהבנק לא מחייבת אותך לקחת משכנתא בבנק בו קבלת את אישור משכנתא עקרוני.

זו זכות שלך לקבל אישור משכנתא.
כמו כן התברר כי לווים רבים לוקחים משכנתא בהתאם לתנאים באישור העקרוני. זו טעות וגם הטעיה של הבנק. מדובר בריביות לפני משא ומתן. לא ריביות סופיות.

לא כל דף מהבנק עם ריבית הוא אישור עקרוני

דוגמא לטופס בנק שאינו אישור עקרוני פורמלי
דוגמא לסיכום פגישה עם בנקאי משכנתאות. זה לא אישור עקרוני בכלל

בנקים למשכנתאות לא תמיד שמחים להפיק אישור עקרוני. מבחינת הבנק מדובר גם בזמן של הבנקאי  שמכין את הבקשה.
 כל בקשה עוברת תהליך אישור של בנקאי בכיר במחלקת אשראי. 
כל עוד נשמר תוקף אישור עקרוני למשכנתא הריביות מחייבות את הבנק.לכן כאשר הבנקאי חושב שלא מדובר בלקוח רציני או לא מדובר בעסקה אמיתית שבסופה הבנק יתן משכנתא. אין באמת אינטרס לבנקאי להשקיע.
חלק מהבנקים נותנים מסמכים שלא מחייבים אותם.
יש בנקאים שנותנים מסמכים שונים, או אפילו רושמים את תמהיל המשכנתא על נייר.
זה לא מחייב את הבנק

חשוב מאוד-להתעקש על אישור רשמי ופורמלי

 

חייבים לקחת את התמהיל והריביות שמופיעים באישור?

הלקוח לא מחוייב לקחת את התמהיל שמופיע באישור העקרוני

למעשה , לדעתי ממש אסור לך לקחת את ההצעה שמופיעה באישור.
מדובר בהצעה ראשונית בלבד, עם תקופות ריביות ומסלולי משכנתא שאינם מומלצים או מתאימים לעסקה שלך.
למרות זאת לצערי לא מעט לקוחות לוקחים משכנתא לפי תמהיל משכנתא שהופיע באישור העקרוני. וכך מפסידים הרבה מאוד כסף.

הבנק חייב לאשר את הבקשה ?

אישור עקרוני למשכנתה , כשמו הוא רק עקרוני.
מדובר בבדיקה ראשונית ודיי שטחית של מכלול  הנתונים שהוגשו על ידי הלקוחות בהגשת בקשה לאישור עקרוני למשכנתא.

לא מדובר באישור סופי.

במידה ומתגלה בעיה בלווים או אי בהירות בהכנסות. הבנק עלול לא להסכים לתת משכנתא. לדחות את הבקשה

כאשר יש סרוב בבנק, קשה מאוד אחר כך לקבל אישור .
במידה וההכנסות לא יכולות לתמוך בגובה של החזר המשכנתא עלולים לקבל סרוב
לכן, לא לזלזל באישור משכנתא עקרוני. זה חשוב מאוד. כבר בשלב זה כדאי מאוד לפנות אל יועץ משכנתאות פרטי .

בכמה בנקים כדאי לקבל אישור עקרוני

לפני חתימה על חוזה מומלץ לקבל אישור עקרוני רק מבנק אחד
לא צריך לפנות ליותר מאחד בשלב זה
כדאי לפנות שוב אל הבנק כחודשים לפני מועד התשלום בהתאם לחוזה כדי להתחיל תהליך משכנתא.

מאמרים קשורים:

תוך כמה זמן מקבלים משכנתא 

כמה משכנתא אפשר לקחת  

קיבלתי אישור עקרוני למשכנתא ,מה כדאי לבדוק בו

תוקף הריביות : לבדוק שתוקף הריביות נשמר ל 24 ימים מיום הוצאת המסמך על ידי הבנק.

 זה חשוב מאוד כי לעיתים יש עדכונים של האישור אבל התאריך האישור האחרון לא מתעדכן.
וכך ימי שמירת הריבית נספרים מתאריך ישין .

שווי הנכס :  מומלץ לראות שמחיר הדירה שמופיע באישור המשכנתא תואם  את השווי של הדירה אותם ברצונך לקנות. 
למה זה חשוב ?
נניח מבקשים משכנתא של מיליון שקל עבור רכישת דירה בשווי של 1.6 מ'.
 יש הבדל אם מדובר גם במשכנתא של 1,000,000 שקל על שווי נכס של 2 מ' ₪.
 במקרה הראשון שיעור המימון יהיה 62% ובשני רק 50%. מדובר בריביות שונות בכל הצעה

התניות : בכל אישור יש התניות ספציפיות לעסקה. חשוב מאוד לבדוק את ההתניות כי הן כאמור תנאי של הבנק לביצוע המשכנתא. רבים מתעלמים או לא מודעים להתניות. וכך ברגע הביצוע עלולות להיות בעיות אחת ההתניות הנפוצות זה כנסת ערבים או סילוק הלוואה קיימת.

איך מוציאים אישור משכנתא

אפשר לפנות אל המוקדים של הבנקים או לפנות אל סניף.

 לאופן הגשת בקשה לאישור עקרונילמשכנתא חשיבות רבה מאוד על המשכנתא הסופית שתילקח ועל התנאים שבה.

לכן מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות פרטי בהגשת הבקשה לבנק.
 יועץ משכנתאות עצמאי  יוכל לקבל אישור עקרוני טוב .
לפי  תקנת בנק ישראל הבנקים למשכנתאות מחוייבים לבחון כל בקשה לאישור משכנתא אבל לא מחויב לתת אישור למשכנתא

 המסמכים הדרושים להוצאת אישור משכנתא:
תעודות זהות כולל ספח פתוח
תנועות בנק שלושה חודשים אחרונים
תלושי שכר שלושה חודשים אחרונים
אישור בעלות על חשבון בנק
 פירוט הלוואות

משכנתא לעצמאים יש צורך במסמכים אחרים. המשתנים בהתאם לבקשה ולעסק הלווה אבל בדרךכלל הבנק מבקש עבור הלוואה לעצמאי :
שומת מס אחרונה מלאה
טופס בחתימת רואה חשבון על הכנסות שנה קלנדרית מלאה קודמת (יואר דצמבר שנה קודמת)
מסמך מרואה חשבון על הכנסות שנה נוכחית תנועות חשבון בנק של העסק

חשוב מאוד : לצערי יותר קשה לאשר משכנתא עבור עצמאי. כדאי  להגיש בעזרת יועץ משכנתאות מומלץ.
הבנקים בודקים ביתר קפדנות עצמאים 

יועץ משכנתאות המלצות של מיכל על ארז שמש
המלצת לקוחות על ארז שמשיועץ משכנתאות מומלץ

המאמרים שלי יכולים לחסוך לך עשרות אלפי שקלים, כדאי לך להשאר מעודכן:

כמה זמן לוקח לקבל אישור עקרוני

האישור עדיין מחייב את הבנק בצורה כלשהי, בעיקר בתקופת שמירת הריבית. לכן ,ככל שהחומר הדרוש להגשת הבקשה מועבר בצורה טובה כך יותר קל לאשר את הבקשה.

כמו כן להתרשמות הבנקאי מהלווים משמעות עצומה בהמלצת הבקשה ובריביות בהצעה.
לכן חשוב לבוא מוכנים ומסודרים לפגישה.
יועץ משכנתאות פרטי יודע להעריך אם קיים קושי ובעיתיות בהגשת הבקשה. ומצד שני יוכל למנף לקוחות טובים ולהשיג עבור הצעה בתנאים יותר טובים.

 בימים רגילים אפשר לקבל אישור עקרוני תוך מספר ימים. אבל כאשר יש חשד כלשהו לטיב הלקוחות וליכולת ההחזר. אי הודאות הזו מתורגמת כמובן לריביות יותר יקרות ולהתניות יותר קשות באישור. לכן , גם בשלב האישור העקרוני מוטב להגיש את הבקשה בעזר  יועץ משכנתאות מומלץ

אישור עקרוני למשכנתא אונליין

משכנתא דיגיטלית של בנק לאומי מאפשר קבלת אישור עקרוני למשכנתא אונליין.
משבר הקורונה גרם לבנקים לצאת מאיזור הנוחו שלהם. ולבצע שינויים מרחיקי לכת ביחסית לבנק. בנושא ייעול התהליכים של לקיחת משכנתא.
בנק לאומי למשכנכתאות יצא אפילו בפיילוט לחתימות על חוזה משכנתא באינטרנט.
בנקים רבים מאפשרים הגשת בקשה למשכנתא דרך מוקדים טלפוניים. הבעיה שמוקדים אלה עמוסים מאוד וממינים הרבה זמן עד לקבלת מענה.

לאחר קבלת אישור למשכנתא ניתן לבחור לאיזה סניף להעביר את המשכנתא להמשך טיפול. 
להחלטה זו חשיבות רבה כפי שכתבתי בתחילת המאמר. כי יש שונות גדולה בריביות בין הסניפים. לכן לא כדאי לבקש להעביר את הטיפול רק לסניף שקרוב אליך. 

ארבעה אנשים שסובלים מכאב ראש בגללל מיגרנה לחץ וגם משכנתא
מדריך משכנתא יפחית לך את כאב הראש -לחיצה על התמונה והמדריך המלא אצלך

מה תוקף אישור משכנתא

צריך להבדיל בין תוקף שמירה הריבית שנשמרת ל 24 ימים מהוצאת המסמך מהבנק.לבין התוקף של האישור העקרוני עצמו אשר נע בין חודש לשלושה חודשים מיום הוצאת האישור.

עצה חשובה :  מומלץ מאוד לדאוג להארכת תוקף האישור העקרוני מפעם לפעם בעזרת יועץ משכנתאות מוסמך. הרבה יותר קל לחדש אישור משכנתא קיים במערכת מאשר להוציא בעתיד אישור חדש מהתחלה.
בחידוש האישור העקרוני, הבנק מבקש בדרך כלל תלושי שכר ותנועות בנק. אם אין שינוי מהותי החידוש נעשה בצורה מהירה.

אם היה שינוי בשכר או בתנאים אחרים. מומלץ מאוד לידע את הבנק בעת חידוש האישור מחדש. בנק זה לא גוף שאוהב הפתעות. מומלץ לשמור על שקיפות מלאה עם הבנק.

סירוב משכנתא לאחר אישור עקרוני

לצערי אני נתקל במקרים בהם הבנק  שולח ללקוח הודעה על סירוב משכנתא לאחר אישור עקרוני. זה מצב נוראי ממש. כי בדרך כלל חוזה כבר נחתם והקונים העבירו כספים מהון עצמי כי הם התבססו על האישור העקרוני שהבנק נתן להם.

כשמדובר בלקיחת משכנתא לעצמאים יש יותר סיכון . כי לקראת לקיחת המשכנתא הבנק בודק באופן יסודי את התנהלות הכספית של הלווים ובעיקר של בעל העסק. 
ואכן בבדיקה שנערכה נמצא כי רבע מהבקשות של עצמאים למשכנתא לא מאושרות על ידי הבנק.
רק לקראת הביצוע הבנק מוציא דו"ח אשראי או דו"ח  BDI.  בדרך כלל לצורך אישור עקרוני הבנק לא בודק בצורה מקיפה ויסודית את התנהלות האשראי. ומסתפק רק בתנועות הבנק ומספר נתונים כלליים. לכן התקבל אישור עקרוני אבל יש סירוב משכנתא לאחר בדיקת דו"ח האשראי.

אפשר להימנע מקבלת סירוב משכנתא לאחר אישור עקרוני. אם ידוע לך התנהלות לא טובה בעסק או בחשבון הבנק צריך לומר זאת לבנקאי מראש. לא לחכות שהבנקאי יגלה זאת.  גילוי הבעיה יכול להגיע לאחר חתימת חוזה מכירה.
יועץ משכנתאות פרטי יוכל לסיע באישור משכנתא כזו. יש דרכים לאשר בקשות למשכנתא גם בהתנהלות פיננסית לא טובה בעבר

אישור עקרוני מזרחי טפחות

יש מספר נקודות שכדאי לשים לב בקבלת אישור עקרוני מזרחי טפחות. בחלק העליון של האישור מופיע תאריך פקיעת תוקף הריביות בהצעה. הבנק מציין את פרטי הלווים  וההכנסה הפנויה שלהם.
החלק  העיקרי הוא תמהיל המשכנתא בהצעה. הכולל סוג ריבית המשכנתא , בסיס הצמדה, תקופה, שיעור ריבית שנתית. וכמובן סכום המשכנתא

חלק חשוב שרבים נוטים להיתעלם ממנו הוא ההתניות הספציפיות.  הבנק יכול להתנות תנאים ספציפיים להלוואה. הם מפורטים בחלק  נפרד של אישור עקרוני מזרחי טפחות.
בהתניות מפורט האם הבנק מבקש ערבים בהלוואה, האם יש התניות על ביטוח וכ'

אישור עקרוני מזרחי טפחות
התניות למשכנתא מזרחי טפחות

אישור עקרוני לאומי

אישור עקרוני לאומי כולל את הפרטים שהחוק קובע שחייבים להופיע בטופס. מדובר בטופס יותר תמציתי אשר נותן בדף אחד את כל הפרטים הרלבנטים. מטרת ההלוואה חשובה יש מספר סוגי הלוואות משכנתא. לדיור, שיפוצים, איחוד הלוואות.  פירוט של מסלולי המשכנתא בהצעה. תוקף שמירת הריבית מופיע בצורה ברורה . גם שיעור המימון מופיע.
במסמך אישור עקרוני לאומי ,מתחת לפירוט מסלולי המשכנתא יש את פירוט ההתניות הספציפיות במשכנתא

אישור עקרוני לאומי
סיכום המאמר - טיפים חשובים

כמה נקודות חשובות בהוצאת אישור עקרוני למשכנתא

  • מומלץ להוציא אישור למשכנתא בשלב מוקדם . כמובן לפני חתימת חוזה
  • יש חשיבות באיזה סניף מוציאים את האישור
  • הצעת הבנק אינה מחייבת אותך. חובה לבצע מכרז ריביות
  • תוקף הריביות הוא 24 ימים בלבד
  • משכנתא לעצמאים  – כדאי לקרוא את המאמר לפני הגשת בקשה לאישרו משכנתא
  • סירוב לאחר אישור עקרוני – כן זה קורה. אם ידוע לך על סיבה כלשהי לסירוב הבקשה על ידי הבנק. כדאי להגיש את הבקשה לבנק על ידי יועץ משכנתאות פרטי.

המאמרים שלי יכולים לחסוך לך עשרות אלפי שקלים, כדאי לך להשאר מעודכן:

חומרים נלווים להורדה:

מצגת המאמר

ארז שמש יועץ משכנתאות עצמאי
אודות כותב המאמר:

בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים. למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.

נהנית? כדאי להעביר את זה הלאה.
שיתוף ב facebook
לשיתוף בפייסבוק
שיתוף ב whatsapp
לשיתוף בוואטסאפ
שיתוף ב email
לשיתוף במייל

ליווי מלא לקבלת משכנתא

לפרטים נוספים >>
לחצו לפרטים נוספים

ליווי פיננסי לעסק שלך

לפרטים נוספים >>
לחצו לפרטים נוספים

המדריך ללקיחת משכנתא

להורדת המדריך מתנה >>
להורדת המדריך

בדיקת סטטוס פיננסי למשפחות

להורדת המדריך מתנה >>
להורדת המדריך
עכשיו זה קצת יותר מובן?

עולם המשכנתאות והפיננסיים עשוי מעט להפחיד, אבל בשבילי זו שפה מדוברת.
בשביל זה אני כאן – לעשות לך קצת סדר. אשמח לשתף אותך במאמרים נוספים: