אישור עקרוני למשכנתא השלב הראשון למשכנתא טובה
איך מוציאים אישור עקרוני למשכנתא ? ניתן בסניפים או דרך הגשה בדיגיטל
אפשר לקבל אישור עקרוני אונליין ? כן, יש יתרון של פשטות אבל גם לא מעט חסרונות
האם הבנק יכול לסרב למשכנתא ? כן, הגשה לא נכונה יכולה לגרור לסירוב משכנתא. ולאחרונה הסיכוי לסירוב יותר גבוהה
כמה זמן האישור העקרוני תקף ? הריביות תקפות בדרך כלל ל 24 ימים
כדאי להוציא אישור עקרוני עם יועץ משכנתאות ? כן יש לכך הרבה מאוד יתרונות
האם האישור העקרוני מחייב את הבנקים: לא תמיד, לכן במקרים רבים הבקשות הדיגיטליות פחות מומלצות
מה זה אישור עקרוני למשכנתא
מסמך רשמי של הבנק הכולל את התנאים העיקריים בהלוואת המשכנתא.
לפי תקנת בנק ישראל לכל אדם יש זכות לפנות אל בנק הנותן משכנתאות ולבקש אישור רשמי.
ללא כל עלות .
בעקבות הרפורמה של בנק ישראל, האישור העקרוני הפך למסמך ארוך ומורכב מאוד.
קשה להבין אותו.
המסמך מכיל בין 50 ל 60 עמודים עמוסים במספרים ונתונים.
קבלת המסמך מהבנק לא מחייבת אותך לקחת משכנתא בבנק בו קבלת את אישור משכנתא עקרוני.
בסקר של הרשות לצרכנות התברר כי לווים רבים לוקחים משכנתא בהתאם לתנאים באישור העקרוני.
זו טעות וגם הטעיה של הבנק. מדובר בריביות לפני משא ומתן. לא ריביות סופיות.
בסקר של הרשות לצרכנות התברר כי לווים רבים לוקחים משכנתא בהתאם לתנאים באישור העקרוני.
זו טעות וגם הטעיה של הבנק. מדובר בריביות לפני משא ומתן. לא ריביות סופיות.
אישור עקרוני למשכנתא אונליין
בעקבות הרפורמה של בנק ישראל הבנקים מחוייבים לאפשר בקשה למשכנתא דיגיטלית באתרי הבנק.
הבנקים מחוייבים להוציא אישור עקרוני אונליין תוך 5 ימים .
מדובר במהפכה של ממש , משכנתא דיגיטלית
אבל צריך להיזהר !!!
אישור עקרוני למשכנתא אונליין או דרך מוקד בדרך כלל מתקבל רק על סמך הצהרת המבקש.
ברוב המקרים הבנקים לא בודקים לעומק את הבקשה
מדובר רק באישור של יכולת ההחזר "אשראית"
בבקשת משכנתא שהוגשה באתר האינטרנט הבנק לא בודק את העסקה עצמה,לא נכנס לעומק של בדיקת ההכנסות.
הבנק לא מחוייב בכלל לבדוק מסמכים- הכל על סמך הצהרת המגיש
במקרים קצת מורכבים של הכנסות גבוליות יתכן ויתקבל סירוב למשכנתא וחבל
במקרים רבים לא כדאי להסתמך על אישור עקרוני בדיגיטל
מתי פחות מומלץ לקבל אישור עקרוני אונליין
במקרים מסויימים לא כדאי להגיש בקשה לבד דרך מוקד או להגיש בקשה למשכנתא בדיגיטל באתרי הבנק
כאשר ההכנסות גבוליות
כאשר מדובר בעצמאי או בשכיר בעל שליטה
כאשר מדובר בעסקה מורכבת
לפני שממהרים למלא את הפרטים באתרי האינטרנט של הבנקים למשכנתאות כדאי להבין:
הבנק שומר לעצמו את הזכות לחזור בו מהאישור עקרוני אונליין,אם יתברר שההכנסות בפועל , או כל פרט אחר בהגשה,לאחר בדיקת מסמכים, לא תואמות את הנתונים שהוצהרו בהקמת הבקשה למשכנתא בדיגיטל.
זה לא אישור עקרוני
לא כל מסמך מהבנק עם ריביות זה אישור עקרוני
בנקים למשכנתאות לא תמיד שמחים להפיק אישור עקרוני. מבחינת הבנק מדובר גם בזמן של הבנקאי שמכין את הבקשה.
כל בקשה עוברת תהליך אישור של בנקאי בכיר במחלקת אשראי.
כל עוד נשמר תוקף אישור עקרוני למשכנתא הריביות מחייבות את הבנק.לכן כאשר הבנקאי חושב שלא מדובר בלקוח רציני או לא מדובר בעסקה אמיתית שבסופה הבנק יתן משכנתא. אין באמת אינטרס לבנקאי להשקיע.
חלק מהבנקים נותנים מסמכים שלא מחייבים אותם.
יש בנקאים שנותנים מסמכים שונים, או אפילו רושמים את תמהיל המשכנתא על נייר.
זה לא מחייב את הבנק
חשוב מאוד-להתעקש על אישור רשמי ופורמלי
חייבים לקחת את התמהיל והריביות שמופיעים באישור?
הלקוח לא מחוייב לקחת את התמהיל שמופיע באישור העקרוני
למעשה , לדעתי ממש אסור לך לקחת את ההצעה שמופיעה באישור.
מדובר בהצעה ראשונית בלבד, עם תקופות ריביות ומסלולי משכנתא שאינם מומלצים או מתאימים לעסקה שלך.
למרות זאת לצערי לא מעט לקוחות לוקחים משכנתא לפי תמהיל משכנתא שהופיע באישור העקרוני. וכך מפסידים הרבה מאוד כסף.
הבנק חייב לאשר את הבקשה ?
אישור עקרוני למשכנתה , כשמו הוא רק עקרוני.
מדובר בבדיקה ראשונית ודיי שטחית של מכלול הנתונים שהוגשו על ידי הלקוחות בהגשת בקשה לאישור עקרוני למשכנתא.
לא מדובר באישור סופי.
במידה ומתגלה בעיה בלווים או אי בהירות בהכנסות. הבנק עלול לא להסכים לתת משכנתא. לדחות את הבקשה
כאשר יש סרוב בבנק, קשה מאוד אחר כך לקבל אישור .
במידה וההכנסות לא יכולות לתמוך בגובה של החזר המשכנתא עלולים לקבל סרוב
לכן, לא לזלזל באישור משכנתא עקרוני. זה חשוב מאוד. כבר בשלב זה כדאי מאוד לפנות אל יועץ משכנתאות פרטי .
בכמה בנקים כדאי לקבל אישור עקרוני
לפני חתימה על חוזה מומלץ לקבל אישור עקרוני רק מבנק אחד
לא צריך לפנות ליותר מאחד בשלב זה
כדאי לפנות שוב אל הבנק כחודשים לפני מועד התשלום בהתאם לחוזה כדי להתחיל תהליך משכנתא.
מאמרים קשורים:
קיבלתי אישור עקרוני למשכנתא ,מה כדאי לבדוק בו
תוקף הריביות : לבדוק שתוקף הריביות נשמר ל 24 ימים מיום הוצאת המסמך על ידי הבנק.
זה חשוב מאוד כי לעיתים יש עדכונים של האישור אבל התאריך האישור האחרון לא מתעדכן.
וכך ימי שמירת הריבית נספרים מתאריך ישין .
שווי הנכס : מומלץ לראות שמחיר הדירה שמופיע באישור המשכנתא תואם את השווי של הדירה אותם ברצונך לקנות.
למה זה חשוב ?
נניח מבקשים משכנתא של מיליון שקל עבור רכישת דירה בשווי של 1.6 מ'.
יש הבדל אם מדובר גם במשכנתא של 1,000,000 שקל על שווי נכס של 2 מ' ₪.
במקרה הראשון שיעור המימון יהיה 62% ובשני רק 50%. מדובר בריביות שונות בכל הצעה
התניות : בכל אישור יש התניות ספציפיות לעסקה. חשוב מאוד לבדוק את ההתניות כי הן כאמור תנאי של הבנק לביצוע המשכנתא. רבים מתעלמים או לא מודעים להתניות. וכך ברגע הביצוע עלולות להיות בעיות אחת ההתניות הנפוצות זה כנסת ערבים או סילוק הלוואה קיימת.
איך מוציאים אישור משכנתא
אפשר לפנות אל המוקדים של הבנקים או לפנות אל סניף.
לאופן הגשת בקשה לאישור עקרונילמשכנתא חשיבות רבה מאוד על המשכנתא הסופית שתילקח ועל התנאים שבה.
לכן מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות פרטי בהגשת הבקשה לבנק.
יועץ משכנתאות עצמאי יוכל לקבל אישור עקרוני טוב .
לפי תקנת בנק ישראל הבנקים למשכנתאות מחוייבים לבחון כל בקשה לאישור משכנתא אבל לא מחויב לתת אישור למשכנתא
המסמכים הדרושים להוצאת אישור משכנתא:
תעודות זהות כולל ספח פתוח
תנועות בנק שלושה חודשים אחרונים
תלושי שכר שלושה חודשים אחרונים
אישור בעלות על חשבון בנק
פירוט הלוואות
משכנתא לעצמאים יש צורך במסמכים אחרים. המשתנים בהתאם לבקשה ולעסק הלווה אבל בדרךכלל הבנק מבקש עבור הלוואה לעצמאי :
שומת מס אחרונה מלאה
טופס בחתימת רואה חשבון על הכנסות שנה קלנדרית מלאה קודמת (יואר דצמבר שנה קודמת)
מסמך מרואה חשבון על הכנסות שנה נוכחית תנועות חשבון בנק של העסק
חשוב מאוד : לצערי יותר קשה לאשר משכנתא עבור עצמאי. כדאי להגיש בעזרת יועץ משכנתאות מומלץ.
הבנקים בודקים ביתר קפדנות עצמאים
המאמרים שלי יכולים לחסוך לך עשרות אלפי שקלים, כדאי לך להשאר מעודכן:
כמה זמן לוקח לקבל אישור עקרוני
הבנקים מחוייבים לשלוח תשובה לבקשה שהוגשה בסניף/במוקד/באתר הבנק תוך 5 ימי עבודה.
מצד אחד מדובר בזמן קצר מאוד.
מצד שני, בגלל הזמן המועט שיש לבנקים לעבור על הבקשה. במקרים רבים בגלל לחץ הזמן בקשות מסויימות שהוגדות בדיגיטל מסורבות בעוד שאם היו מוגשות בסניף בהצגת מסמכים הן היו מאושרות.
כאמור, בהגשה במוקד הבנקים למשכנתאות או הגשת משכנתא דיגיטלית, הבנק מסתמך רק על הצהרת המגיש.
מה תוקף אישור משכנתא
צריך להבדיל בין תוקף שמירה הריבית שנשמרת ל 24 ימים מהוצאת המסמך מהבנק.לבין התוקף של האישור העקרוני עצמו אשר נע בין חודש לשלושה חודשים מיום הוצאת האישור.
עצה חשובה : מומלץ מאוד לדאוג להארכת תוקף האישור העקרוני מפעם לפעם בעזרת יועץ משכנתאות מוסמך. הרבה יותר קל לחדש אישור משכנתא קיים במערכת מאשר להוציא בעתיד אישור חדש מהתחלה.
בחידוש האישור העקרוני, הבנק מבקש בדרך כלל תלושי שכר ותנועות בנק. אם אין שינוי מהותי החידוש נעשה בצורה מהירה.
אם היה שינוי בשכר או בתנאים אחרים. מומלץ מאוד לידע את הבנק בעת חידוש האישור מחדש. בנק זה לא גוף שאוהב הפתעות. מומלץ לשמור על שקיפות מלאה עם הבנק.
סירוב משכנתא לאחר אישור עקרוני
לצערי אני נתקל במקרים בהם הבנק שולח ללקוח הודעה על סירוב משכנתא לאחר אישור עקרוני. זה מצב נוראי ממש. כי בדרך כלל חוזה כבר נחתם והקונים העבירו כספים מהון עצמי כי הם התבססו על האישור העקרוני שהבנק נתן להם.
כשמדובר בלקיחת משכנתא לעצמאים יש יותר סיכון . כי לקראת לקיחת המשכנתא הבנק בודק באופן יסודי את התנהלות הכספית של הלווים ובעיקר של בעל העסק.
ואכן בבדיקה שנערכה נמצא כי רבע מהבקשות של עצמאים למשכנתא לא מאושרות על ידי הבנק.
רק לקראת הביצוע הבנק מוציא דו"ח אשראי או דו"ח BDI. בדרך כלל לצורך אישור עקרוני הבנק לא בודק בצורה מקיפה ויסודית את התנהלות האשראי. ומסתפק רק בתנועות הבנק ומספר נתונים כלליים. לכן התקבל אישור עקרוני אבל יש סירוב משכנתא לאחר בדיקת דו"ח האשראי.
אפשר להימנע מקבלת סירוב משכנתא לאחר אישור עקרוני. אם ידוע לך התנהלות לא טובה בעסק או בחשבון הבנק צריך לומר זאת לבנקאי מראש. לא לחכות שהבנקאי יגלה זאת. גילוי הבעיה יכול להגיע לאחר חתימת חוזה מכירה.
יועץ משכנתאות פרטי יוכל לסיע באישור משכנתא כזו. יש דרכים לאשר בקשות למשכנתא גם בהתנהלות פיננסית לא טובה בעבר
אישור עקרוני מזרחי טפחות
יש מספר נקודות שכדאי לשים לב בקבלת אישור עקרוני מזרחי טפחות. בחלק העליון של האישור מופיע תאריך פקיעת תוקף הריביות בהצעה. הבנק מציין את פרטי הלווים וההכנסה הפנויה שלהם.
החלק העיקרי הוא תמהיל המשכנתא בהצעה. הכולל סוג ריבית המשכנתא , בסיס הצמדה, תקופה, שיעור ריבית שנתית. וכמובן סכום המשכנתא
חלק חשוב שרבים נוטים להיתעלם ממנו הוא ההתניות הספציפיות. הבנק יכול להתנות תנאים ספציפיים להלוואה. הם מפורטים בחלק נפרד של אישור עקרוני מזרחי טפחות.
בהתניות מפורט האם הבנק מבקש ערבים בהלוואה, האם יש התניות על ביטוח וכ'
אישור עקרוני למשכנתא לאומי
אישור עקרוני לאומי כולל את הפרטים שהחוק קובע שחייבים להופיע בטופס. מדובר בטופס יותר תמציתי אשר נותן בדף אחד את כל הפרטים הרלבנטים. מטרת ההלוואה חשובה יש מספר סוגי הלוואות משכנתא. לדיור, שיפוצים, איחוד הלוואות. פירוט של מסלולי המשכנתא בהצעה. תוקף שמירת הריבית מופיע בצורה ברורה . גם שיעור המימון מופיע.
במסמך אישור עקרוני לאומי ,מתחת לפירוט מסלולי המשכנתא יש את פירוט ההתניות הספציפיות במשכנתא
כמה נקודות חשובות בהוצאת אישור עקרוני למשכנתא
- מומלץ להוציא אישור למשכנתא בשלב מוקדם . כמובן לפני חתימת חוזה
- יש חשיבות באיזה סניף מוציאים את האישור
- הצעת הבנק אינה מחייבת אותך. חובה לבצע מכרז ריביות
- תוקף הריביות הוא 24 ימים בלבד
- משכנתא לעצמאים – כדאי לקרוא את המאמר לפני הגשת בקשה לאישרו משכנתא
- סירוב לאחר אישור עקרוני – כן זה קורה. אם ידוע לך על סיבה כלשהי לסירוב הבקשה על ידי הבנק. כדאי להגיש את הבקשה לבנק על ידי יועץ משכנתאות פרטי.
המאמרים שלי יכולים לחסוך לך עשרות אלפי שקלים, כדאי לך להשאר מעודכן:
מצגת המאמר
בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים. למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.
עולם המשכנתאות והפיננסיים עשוי מעט להפחיד, אבל בשבילי זו שפה מדוברת.
בשביל זה אני כאן – לעשות לך קצת סדר. אשמח לשתף אותך במאמרים נוספים:
