משכנתא לזוגות צעירים כל הדרכים לרכישת דירת החלומות
אתם לפני קניית דירה ?
בשעה טובה
אני יודע שיש כמה חששות , אז קודם כל ולהירגע
תוכן עניינים
במחשבון ניתן לגלות:
- כמה משכנתא אפשר לקבל בהתאם להכנסות שלכם
- מה ההחזר החודשי
- בכמה החזר המשכנתא יעלה אם ריבית תעלה ב1%
לפני שלוקחים משכנתא לדירה ראשונה מה כדאי לבדוק?
1) האם יש מספיק הון עצמי
2) עד הכניסה לדירה האם אפשר לעמוד גם בתשלום שכירות במקביל למשכנתא
3) לחשב את החשיפה האפשרית למדד תשומות הבניה על המחיר הסופי
4) להשאיר קצת כסף לכניסה לדירה, תמיד יש הוצאות
5) במידה והחזר המשכנתא עולה ב 500-1000 ש,ח, האם אפשר לעמוד בהחזרים
משכנתא לזוגות צעירים עד 85%
יש אפשרות לקבלת תוספת של 10% או 15%
בנוסף ל 75% משכנתא לדירה ראשונה מהבנק
בעזרת יועץ משכנתאות, לאחר בדיקת ההשפעה של ההלוואה המשלימה
יש אפשרות במקרים מסויימים לקבל השלמה למשכנתא.
היתרון בפיתרון זו הפריסה ארוכה של ההלוואה המשלימה לאורך הרבה שנים
ברכישת דירה ראשונה ניתן לקבל עד 75% משווי הנכס
ברכישת דירת קבלן שווי הדירה שממנו נקבעת המשכנתא הוא המחיר בחוזה.
ברכישת דירה מוכנה/יד2 השווי נקבע לפי המחיר בחוזה או הערכת שמאי הנמוכה מבינהן
במידה ועומדים בתנאי הזכאות יש אפשרות לקבל חלק מהמשכנתא בריבית זכאות . כלומר זכאים לתנאים טובים מתנאי השוק.
לצורך קבלת משכנתא לדירה ראשונה יש צורך בהוכחת הון עצמי של לפחות 25%
זוגות החיים ביחד ללא הסכם נשואים, ידועים בציבור.
או אלה המבקשים לרכוש דירה לפני הנישואים.יכולים לקחת משכנתא
הבנק יכול לסרב לתת משכנתא גם כשיש אישור עקרוני ?
כן, לצערי מקרים כאלה קורים יותר לאחרונה
כדאי לשים לב:
בעיקר כשקונים דירת קבלן או דירה יד2 עם כניסה ארוכה
לפני החתימה על חוזה הרכישה עורכי הדין או הקבלן מבקשים מהקונים להציג אישור עקרוני למשכנתא
זה הגיוני מאוד
הבנק מאשר את המשכנתא בהתאם לגובה ההחזר בעת האישור אל מול ההכנסות ביום האישור
אבל כאשר ריביות המשכנתא עולות, כן גם ההחזר החודשי עולה
במקרה שלוקחים את המשכנתא בפועל כמה חודשים לאחר חתימת החוזה
במידה והריביות עולות, יתכן מצב בו ההכנסות לא מספיקות לאשר את סכום המשכנתא שמבקשים
במקרה כזה הבנק נאלץ לסרב למשכנתא גם לאחר שהחוזה נחתם
חלק מהשיקולים המשפיעים על משכנתא לזוגות צעירים
- יכולת החזר היום
- בדיקת יכולת החזר כשהוצאות הבית יעלו
- בדיקת יכולת החזר כתוצאה מעלייה בריבית המשכנתא
- כמה שנים נוכל לגור בדירה לפני שנצטרך לעבור
- כאשר קונים דירה קטנה של 3-4 חדרים, סביר להניח שתוך כמה שנים הרוכשים ישפרו דירה.
- ניתן לצפות לשידרוג ושיפור דיור של הדירה הנוכחית תוך 5 עד 7 שנים.
- המשפחה גדלה הצרכים משתנים ומחפשים דירה גדולה יותר
- יש לזה השפעה גדולה על קנסות היוון בעת מכירת הדירה בעתיד. כדי לשוחח עם יועץ משכנתאות מומלץ לפני שלוקחים משכנתא
הדגשים לבניית תמהיל עבור משכנתא לדירה ראשונה
במקרים בהם מדובר בהלוואה גדולה או יש בעיה ביכולת ההחזר.
אני נוהג לקחת את המקסימום האפשרי במסלולים משתנים לתקופה ארוכה .
ולהתאים את החלק הקבוע בהתאם ליכולת ההחזר.
לדעתי משכנתא לצעירים כזו יש מספר יתרונות:
1) אותו החזר יכול "לקנות יותר משכנתא". בפריסה ארוכה ההחזר החודשי קטן וכך ניתן להגדיל יותר את סכום המשכנתא הנלקח
2) תמהיל משכנתא בנוי כך שהקרן תרד כמה שיותר בשנים הראשונות.
3) קנסות היוון עתידיות : העדפה של ריבית קבועה צמודה לעומת ריבית קבועה לא צמודה אשר היא יקרה יותר. כך אני מקטין חשיפה לקנסות היוון בעתיד.
גם אם מוכרים את הדירה המשכנתא מסולקת על ידי הקונה.
לכן אני אישית מעדיף להשתמש בריבית צמודה קבועה. צריך להתחשב בחשש מהתפרצות אינפלציה בשנים הקרובות.
חסרונות:
1) התמהיל ברובו במרכיבים משתנים כך שיש חשיפה גדולה לעלייה בהחזר
2) בחלקים צמודים למדד קרן ההלוואה צמוד למדד -כלומר משלמים במשך מספר שנים אבל הקרן יורדת לאט
הקבלן מציע לך עסקת 20/80 האם זה כדאי לך
כמה הון עצמי צריך כדי לקחת משכנתא לדירה ראשונה
בהתאם לתקנות בנק ישראל ניתן לקחת מימון של עד 75% ממחיר הדירה כמשכנתא.
לדוגמא:
מחיר דירה כ 1.3 מ' שקל
ניתן לקחת משכנתא של מיליון ש"ח
הבנק פחות אוהב הלוואות בשיעור מימון גבוהה של 70%-75%.
הבנק בודק האם יש בכלל יכולת החזר משכנתא של 1000000 .
לאחר מכן הבנק בודק את המקורות להשלמת ההון העצמי.
הבנק ירצה לראות אסמכתא לאותם 300 אלף שקל הון העצמי . במקרים רבים לפני מסירת אישור משכנתא עקרוני.
כן, בנק המשכנתאות יבקש לראות צילומי יתרות חשבון שלכם ושל של ההורים במידה ואתם מתכוונים להיעזר בהם לרכישת הדירה.
חשוב מאוד : כאשר המשכנתא מהווה כ 75% ממחיר הנכס הבנק דורש קודם תשלום של כל ההון העצמי ורק אז את המשכנתא.
לכן חשוב מאוד לעשות רשימה של כל המקורות הפיננסים שיש לצורך קניית הדירה. לצורך כל הכנתי עבורך צ'ק ליסט פיננסי שיעזור לךלעשות סדר בכל מקורות ההון העצמי שלך.
הטבות בלקיחת משכנתא לזוגות צעירים
משרד השיכון מעניק הטבות בריבית זכאות לרוכשי דירה ראשונה
הניקוד נקבע בהתאם לפרמטרים שונים:
מספר שנות נישואין
מספר ילדים
שנות שירות צבאי
מספר אחים ואחיות לבעל ולאשה
ניתן להשתמש להיכנס אל מחשבון זכאות משרד השיכון כדי לגלות את הסכום מההלוואה הניתנת בריבית מוזלת
הלוואה משלימה להון עצמי לצורך מימון הדירה
זוגות רבים נאלצים לקחת הלוואה משלימה למשכנתא.כמובן שרבים נעזרים בהורים לצורך רכישת דירה. וזה לגיטימי במציאות הכלכלית שבה אנו נמצאים.
יש מספר בעיות עם הלוואה משלימה למשכנתא
1) ההחזר על הלוואות אלה גבוהה מאוד כי מדובר בהלוואות שניתנות לתקופה קצרה יחסית 5-7 שנים בלבד.
2) החזר ההלוואה מקטין את ההכנסה הפנויה לצורך חישוב החזר המשכנתא על ידי הבנק. אני אסביר קצת יותר בהרחבה הלוואה להשלמת הון עצמי יקרה הן מבחינת ההחזר החודשי והן מבחינת הריבית. אבל הריבית פחות קריטית כי מדובר בהלוואה קצרה.
דוגמא:
מחיר דירה 1.3 מ'
משכנתא לדירה ראשונה 75% כ975 אלף
השלמת הון עצמי למשכנתא דרך הלוואה 325 אלף
כבר כאן יש בעיה כי בנקים לא אוהבים לאשר סכומים כאלה גדולים ללקוחות ובעיקר כאשר מדובר בהשלמת הון עצמי לקניית דירה. מנהל האשראי בבנק אומר, אם אין ללקוח אתת ההון המינימלי לרכישת הדירה-עדיף שלא יקנה .
האמת יש הגיון בגישת הבנק אבל נניח חייבים לקחת הלוואה מכיוון שמדובר בהלוואה מסחרית, שהבטוחה היחידה זה חשבון העו"ש והמשכורת . מדובר בריביות גבוהות יחסית כי אין לבנק בטוחה יציבה.
נניח הבנק מאשר את ההלוואה ל 7 שנים שזה ממש מעולה
ההחזר החודשי על ההלוואה הוא כ 4000 ₪ כל חודש למשך 7 שנים
זה ממש החזר גבוהה רק ,לשם השוואה במשכנתא ל 30 שנה בהחזר של 4000 אפשר לקחת בבנק כ 900 אלף ₪.
כלומר אותו החזר חודשי קונה רק 325 אלף בהלוואה רגילה לעומת 900 אלף .
או השאירו פרטים לקבלת שיחה חוזרת:
כדאי מאוד לשים לב למדד תשומות הבניה
מחיר הדירה בדירות קבלן צמוד במקרים רבים למדד תשומות הבניה. יש לכך השפעה עצומה על המחיר הסופי שהדירה תעלה.
ההצמדה היא מיום חתימת החוזה על יתרת הסכום שעוד לא שולם לקבלן.
מציע לך לקרוא מאמר על השפעת מדד תשומות הבניה.
כדאי לקחת בחשבון אפשרות הקדמת תשלומים לקבלן במידה וניתן לעמודגם נתשלומי שכירות עד הכניסה לדירה ובמקביל תשלומי משכנתא מלאים או חלקיים . ממועד מחתימת החוזה עם הקבלן על הכניסה לדירה עוברות להם לפחות שנתיים. בשנים האלה ממשיכים לגור בשכירות.
בחוזים עם קבלנים יש מנגנון תשלומים בהתאם להתקדמות הבנייה. אם יש צורך לקחת משכנתא בשיעור גבוהה. צריך להיערך למצב בו משלמים גם שכירות וגם משכנתא. ניתן להקטין את ההחזר חודשי על ידי בקשה לשלם רק ריבית.אבל אז הקרן של המשכנתא לא יורדת. ובסוף תקופת הגרייס משלמים ריבית מהתחלה. כל מה ששילמתם לא היה על חשבון המשכנתא כדאי להיעזר ביועץ משכנתאות פרטי כדי לתכנן בצורה טובה את התשלומים וההתנהלות הכספית עד הכניסה לדירה
חישוב מס רכישה ברכישת דירה ראשונה
מס רכישה דירה מחושב לפי מדרגות. ככל שמחיר הדירה גבוהה יותר כך משלמים יותר מס רכישה.
חשוב מאוד: אי אפשר להוסיף את תשלום מס הרכישה למשכנתא. כלומר חייבים להיערך מראש לצורך תשלום מס הרכישה.
למשל : חישוב מס רכישה דירה ראשונה עבור קניית דירה במחיר של 2.2 מ' שקל:
עד 1744505 יש פטור ממס רכישה
עד 2069205 מס רכישה של 3.5% כלומר רק 11365 ש"ח
מ 2069205 עד 2200000 מדרגת מיסוי של 5% כלומר רק עוד 6450 ש"ח
סך מס רכישה דירה ראשונה לפי הדוגמא 17,905 ש"ח בלבד
יש הגדרות לגבי מי נחשב בעל דירה. לפי החוק מי שמחזיק מעל 1/3 בנכס מוגדר בעל דירה. יש סייגים שונים, למשל אם מדובר בירושה. לכן כדאי מאוד להיוועץ עם עורך דין לפני שפונים ללקיחת משכנתא לזוגות צעירים
מצגת המאמר
למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה. חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות. בשנת 2020 חסכתי ללקוחות כ 48 מליון שקל בריביות והצמדה. וליוויתי עשרות משפחות בתהליך לקיחת משכנתא.בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים.
