זוג עומד מחובק ומחזיק מפתח לדירה ראשונה לאחר שלקחו משכנתא לזוגות צעירים

משכנתא לזוגות צעירים

משכנתא לזוגות צעירים לעיתים היא אחד המכשולים הראשונים שרוכשים נתקלים בתהליך קניית דירה ראשונה. קונים רבים מתחילים את המרוץ של רכישת דירה ראשונה מייד לאחר החתונה או בשנים הראשונות לאחריה.

 למרות שאפשר להתווכח על הכדאיות הכלכלית של קניית דירה ראשונה לעומת שכירות. עדיין חלק ניכר מהקונים הצעירים, חדורי מטרה ולא יעצרו עד שישיגו את היעד הנכסף דירות לזוגות צעירים . 
במדינות רבות בעולם זה לא המצב, ורבים גרים בשכירות ארוכת טווח. במדינת ישראל זה נהפך לנורמה מקובלת . לאחר החתונה קונים דירות לצעירים.

מאפיינים של משכנתא לזוגות צעירים

תנאים לקבלת משכנתא לדירה ראשונה 

הון עצמי למשכנתא זוגות צעירים – מקורות מימון

משכנתא לזוגות צעירים ללא הון עצמי

משכנתא לצעירים – תמהיל משכנתא מומלץ 

צילום קרוב של ארז שמש יועץ משכנתאות

משכנתא לזוגות צעירים

הגדרה של זוגות צעירים רחבה מאוד, ונוגעת לתחומי חיים רבים. בהכללה ניתן לומר שמדובר ברוכשי דירה ראשונה. אשר נמצאים בשלבים הראשונים בקריירה.
במקרים רבים מדובר ברמות שכר נמוכות. קצב המעבר בין עבודות מהיר יחסית, כי רוצים להתקדם בקריירה.  מתמודדים במקרים רבים בגידול ילדים קטנים וכן התמודדות עם לחצים כלכליים.

 כל אלו מקשים על לקיחת משכנתא לצעירים.

תנאים לקבלת משכנתא לדירה ראשונה

בנק למשכנתאות מתפרנס בעיקר ממכירת משכנתא לדירה ראשונה.

כן, הבנק מוכר משכנתאות ובמחירים לא רעים בכלל

כשמדובר ברכישת דירות לצעירים הבנק מסתכל על ההכנסה כיום ובודק  האם לתת אישור משכנתא עקרוני בהתאם לנתונים כיום.

מצד אחד הבנק אמור להתחשב בקריירה העתידית, בקפיצה שיש במשכורות בשנים הראשונות. בתחום הלימוד והמקצוע. בקיצור במה שקוראים ה"פוטנציאל" .
 אבל בנק הוא מוסד שמרן מאוד הפועל בהתאם לרגולציה של בנק ישראל. כחלק מניהול הסיכונים, הבנק מסתכל רק על המשכורת כיום.

 

לצערי, הייתי עד למקרים בהם הבנק סרב לתת משכנתא לצעירים,למרות שמדובר בלקוחות עם שכר עתידי גבוהה. לא פעם ליוויתי רוכשים שאחד מבני הזג היה בסוף לימודים או בסטאז של מקצוע יוקרתי.
היה ברור שהמשכורות בעתיד הקרוב יהיו  הרבה יותר גבוהות מהמשכורות כסטודנטים. אבל ברוב המקרים את הבנק זה לא מעניין

יועץ משכנתאות המלצות של מיכל על ארז שמש
המלצת לקוחות על ארז שמשיועץ משכנתאות מומלץ

הון עצמי למשכנתא לזוגות צעירים

הון עצמי למשכנתא זוגות צעירים  הוא אחד התנאים לקבלת משכנתא לדירה ראשונה עבור הבנק.
 בהתאם לתקנות בנק ישראל ניתן לקחת מימון של עד 75% ממחיר הדירה כמשכנתא

לדוגמא
מחיר דירה כ 1.3 מ' שקל
ניתן לקחת משכנתא של מיליון ש"ח
חשוב להבין שהבנק פחות אוהב הלוואות בשיעור מימון גבוהה של 70%-75%. לכן הבנק בודק היטב את מקורות הון עצמי למשכנתא לזוגות צעירים.
קודם הבנק בודק  האם יש בכלל יכולת החזר משכנתא של 1000000  ,לאחר מכן הבנק  בודק את מקורות ההון העצמי.


במקרים רבים הבנק ירצה לראות אסמכתא להון העצמי לפני מסירת אישור משכנתא עקרוני.
 כן, בנק המשכנתאות יבקש לראות צילומי יתרות חשבון שלכם ושל של ההורים במידה ואתם מתכוונים להיעזר בהם לרכישת הדירה.

חשוב מאוד : כאשר המשכנתא מהווה כ 75% ממחיר הנכס הבנק דורש קודם תשלום של כל ההון העצמי ורק אז את המשכנתא. לכן חשוב מאוד לעשות רשימה של כל המקורות הפיננסים שיש לצורך קניית הדירה. לצורך כל הכנתי עבורך צ'ק ליסט פיננסי שיעזור לך לגלות כמה הון עצמי למשכנתא יש לך

תמהיל משכנתא מומלץ לזוגות צעירים

בשיחה  שאני עושה עם לקוחות במסגרת תהליך ייעוץ משכנתא אני מנסה להבין מה אופק המגורים בדירה הנרכשת.
אם מדובר בדירה קטנה ,סביר להניח שתוך כמה שנים הרוכשים ישפרו דירה. ויעברו לדירה גדולה יותר.
במקרים רבים כשקונים דירה ראשונה , זו דירה בת שלושה עד ארבעה חדרים.
לכן ניתן לצפות שידרוג ושיפור דיור של הדירה הנוכחית תוך 5 עד 7 שנים. יש מקרים שנשארים יותר שנים בדירה ויש מקרים שכמעט לאחר שנה משדרגים. אבל זה הממוצע

למסלולי משכנתא מומלצים לרוכשי דירה ראשונה

תמהיל משכנתא לצעירים שונה במקרים רבים מתמהיל רבים.
אני נוהג לקחת את המקסימום האפשרים במסלולים משתנים לתקופה ארוכה . ולהתאים את החלק הקבוע בהתאם ליכולת ההחזר.

לדעתי משכנתא לצעירים כזו יש מספר יתרונות:

1) אותו החזר יכול "לקנות יותר משכנתא". בפריסה ארוכה ההחזר החודשי קטן וכך ניתן להגדיל יותר את סכום המשכנתא הנלקח
2) תמהיל משכנתא  בנוי כך שהקרן תרד כמה שיותר בשנים הראשונות.
3) קנסות היוון עתידיות : העדפה של ריבית קבועה צמודה לעומת ריבית קבועה לא צמודה אשר היא יקרה יותר. כך אני מקטין חשיפה לקנסות היוון בעתיד.

בלקיחת משכנתא לדירה ראשונה לצעירים , סביר להניח שאפשרות  של מיחזור או סילוק המשכנתא תתרחש בשנים הקרובות. בדרך כלל 5 עד 7 שנים מרכישת הדירה.
גם אם מוכרים את הדירה המשכנתא מסולקת על ידי הקונה. לכן אני אני אישית מעדיף להשתמש בריבית צמודה קבועה. כי החשש מהתפרצות אינפלציה בשנים הקרובות לא גבוה. כך אני משיג ללקוחות ריבית משכנתא נמוכה. ומקטין את החשיפה העתידית לקנסות היוון אם בכלל.בלקיחת משכנתא

מה חשוב להבין כשלוקחים משכנתא לזוגות צעירים

בגלל עליית מחירי הדירות לאורך השנים האחרונות בישראל . יש יותר קושי כיום לרכוש דירה.

סכום המשכנתא הממוצעת  עלתה בשנים האחרונות. לכן  כיום המשכנתא נפרסת ליותר שנים.
אם לפני עשור המשכנתא הממוצעת שנלקחה היתה של 550-650 .
כיום המשכנתא הממוצעת היא כ 750-800 אלף.
מדובר בגידול של כ23% בגובה המשכנתא הממוצעת. 

מכאן נובע הבדל משמעותי נוסף בין משכנתאות אשר נלקחו לפני עשר שנים להיום.
המשכנתאות היום יותר ארוכות בכ 5 שנים לעומת אלו שנלקחו עשור קודם. בגלל שהסכומים המבוקשים עולים לכן יש צורך להאריך את המשכנתא כדי שההחזר יספיק לקחת את הסכום הדרוש.

במקרים רבים משכנתא לדירה ראשונה לצעירים נלקחת ל 30 שנה, כי הרוכשים ממש חייבים לקחת את מקסימום המשכנתא שההחזר משכנתא חודשי יכול "לקנות". 
הבנק מבצע   חישוב משכנתא לפי החזר חודשי .

חשוב להבין
: שלא מדובר בלקיחת משכנתא אופטימלית .
בעיקר חשוב לעמוד תנאים לקבלת משכנתא לדירה ראשונה.
לא מומלץ בכלל  להישאר עם משכנתא כזו לאורך שנים.
ברגע שאפשר לבצע מיחזור משכנתא  כשההכנסות עולות כדאי לעשות זאת.

במידה והריבית עולה  ב1% או אפילו 2% לרבים מהלווים יהיה קשה לעמוד בהחזר משכנתא חודשי גם הבנקים מבינים זאת.
בנקים למשכנת יודעים שחלק  מהלווים  לא ימחזר את המשכנתא.
 רבים ישארו עם משכנתא ארוכה מידי ומשכנתה שחשופה לשינויי ריבית והצמדה.
כך הבנק למשכנתאות עושה כסף.

כמה הון עצמי למשכנתא לזוגות צעירים צריך ?

מה קורה כאשר אין מספיק הון עצמי לאישור משכנתא ?
דבר ראשון וחשוב, לא חייבים לקנות דירה בכל מחיר

לא חייבים לקנות דירה יקרה. צריך להסתכל תמיד מה העלות של כל ההלוואות שלוקחים לצורך הרכישה .

אפשרות אחת היא שיעבוד נכס הורים לצורך קניית דירה ראשונה. ההורים ממשכנים את הדירה שלהם. הכסף מועבר אל הקונים.
כסף זה מהווה הון עצמי למשכנתא זוגות צעירים.

פתרון זה אינו מתאים לכל אחד וצריך הסכמת ההורים והבנה של יכולת החזר המשכנתא.

אפשרות נוספת היא להשתמש בכספים נזילים של קרנות השתלמות. או לקיחת הלוואה כנגד כ 80% מהכסף הזמין בקופה.

כתבה על עתיד פרוייקט מחיר למשתכן 

ארבעה אנשים שסובלים מכאב ראש בגללל מיגרנה לחץ וגם משכנתא
להורדת מדריך משכנתא מלא לשנת 2021 יש ללחוץ על התמונה וכאב הראש יעלם.

הלוואה משלימה לצורך קבלת משכנתא לזוגות צעירים ללא הון עצמי

יותר ויותר לאחרונה אני נשאל איך לקנות דירה בלי הון עצמי ?
 כאשר אין את הון עצמי למשכנתא זוגות רבים נאלצים לקחת הלוואות לצורך השלמת הון עצמי.
כמובן שרבים נעזרים בהורים לצורך רכישת דירה. וזה לגיטימי במציאות הכלכלית שבה אנו נמצאים.

 מה הבעיה עם הלוואות כאלה
 1) ההחזר על הלוואות אלה גבוהה מאוד כי מדובר בהלוואות שניתנות לתקופה קצרה יחסית 5-7 שנים בלבד.
 2) החזר ההלוואה מקטין את ההכנסה הפנויה לצורך חישוב החזר המשכנתא על ידי הבנק.
 אני אסביר קצת יותר בהרחבה
הלוואה להשלמת הון עצמי יקרה הן מבחינת ההחזר החודשי והן מבחינת הריבית. אבל הריבית פחות קריטית כי מדובר בהלוואה קצרה.

דוגמא

מחיר דירה 1.3 מ'
משכנתא מקסימלית 975 אלף
השלמת הון עצמי למשכנתא דרך הלוואה 325 אלף
איך משלימים את ההון העצמי החזר? לוקחים הלוואה מבנק לצורך השלמת הון עצמי.
כבר כאן יש בעיה כי בנקים לא אוהבים לאשר סכומים כאלה גדולים ללקוחות ובעיקר כאשר מדובר בהשלמת הון עצמי לקניית דירה.
הבנק אומר, אם אין ללקוח אתת ההון המינימלי לרכישת הדירה-עדיף שלא יקנה .
האמת יש הגיון בגישת הבנק אבל נניח חייבים לקחת הלוואה מכיוון שמדובר בהלוואה מסחרית, שהבטוחה היחידה זה חשבון העו"ש והמשכורת . מדובר בריביות גבוהות יחסית כי אין לבנק בטוחה יציבה.
 נניח הבנק מאשר את ההלוואה ל 7 שנים שזה ממש מעולה
ההחזר החודשי על ההלוואה הוא כ 4000 ₪ כל חודש למשך 7 שנים

זה ממש החזר גבוהה רק ,לשם השוואה במשכנתא ל 30 שנה בהחזר של 4000 אפשר לקחת בבנק כ 900 אלף ₪.

 כלומר אותו החזר חודשי קונה רק 325 אלף  בהלוואה רגילה  לעומת 900 אלף במשכנתא .

הלוואה משלימה להון עצמי פוגעת במשכנתא שלך

נניח ההכנסה   נטו של הרוכשים היא 14000
ברגע שהם לקחו את הלוואה משלימה להון העצמי ההכנסה לצורך המשכנתא ירדה ל 10000 . כי הם משלמים 4000 ש"ח על ההלוואה לצורך השלמת ההון העצמי.
בהתאם לרגולציה של בנק ישראל,  הבנק למשכנתאות מאשר כ 35%-40%  מהכנסה פנויה כהחזר מקסימלי למשכנתא .
כלומר הבנק לא מאפשר להחזיר יותר מ 3500 ₪ בחודש
מחיר הדירה בדוגמא הוא 1300 ,צריך משכתא של 975 אלף זה קצת קשה להחזיר סכום כזה בעזרת 3500 ש,ח בלבד

כאשר רוכשים דירה מקבלן צריך לשים לב לכמה נקודות חשובות

השפעת מדד תשומות הבניה

מחיר הדירה בדירות קבלן צמוד במקרים רבים למדד תשומות הבניה. יש לכך השפעה עצומה על המחיר הסופי שהדירה תעלה. ההצמדה היא מיום חתימת החוזה על יתרת הסכום שעוד לא שולם לקבלן.

מציע לך לקרוא מאמר על השפעת מדד תשומות הבניה 
כדאי לקחת בחשבון  אפשרות הקדמת תשלומים במידה וניתן לשלם גם תשלומי שכירות עד הכניסה לדירה ובמקביל תשלומי משכנתא מלאים או חלקיים . ממועד מחתימת החוזה עם הקבלן על הכניסה לדירה עוברות להם לפחות שנתיים.
בשנים האלה ממשיכים לגור בשכירות.
בחוזים עם קבלנים יש מנגנון תשלומים בהתאם להתקדמות הבנייה. אם יש צורך לקחת משכנתא בשיעור גבוהה. צריך להיערך למצב בו משלמים גם שכירות וגם משכנתא. ניתן להקטין את החזר משכנתא חודשי על ידי בקשה לשלם רק ריבית.
אבל אז הקרן של המשכנתא לא יורדת. ובסוף תקופת הגרייס משלמים ריבית מהתחלה. כל מה ששילמתם לא היה על חשבון המשכנתא כדאי להיעזר ביועץ משכנתאות פרטי כדי לתכנן בצורה טובה את התשלומים וההתנהלות הכספית עד הכניסה לדירה

מס רכישה דירה ראשונה

מס רכישה דירה ראשונה מחושב לפי מדרגות. ככל שמחיר הדירה גבוהה יותר כךמשלמים יותר מס רכישה

חשוב מאוד : מס רכישה משולם בדרך כלל תוך 60 ימים מחתימת חוזה. אי אפשר להוסיף את תשלום מס הרכישה למשכנתא. כלומר חייבים להיערך עם מספיק הון עצמי לצורך תשלום מס הרכישה

למשל : חישוב מס רכישה דירה ראשונה  עבור קניית דירה במחיר של 2.2  מ' שקל

עד 1744505 יש פטור ממס רכישה לדירה ראשונה

עד 2069205 מס רכישה של 3.5% כלומר רק 11365 ש"ח

מ 2069205 עד 2200000 מדרגת מיסוי של 5% כלומר רק עוד 6450 ש"ח

סך מס רכישה דירה ראשונה לפי הדוגמא 17,905 ש"ח בלבד

רק לשם המחשה אם היה מדובר ברכישת דירה להשקעה . מס רכישה לדירה להשקעה היה 119077

עד מדרגה של 1292280 מס רכישה של 5% מהשקל הראשון >> 64614 ש"ח

מסכום 1292281 עד מחיר הדירה 2200000 מס רכישה של 6% >>>  54463 ש"ח

 

כלומר יש הטבה לרוכשי דירה ראשונה בתשלום מס הרכישה

 

יש הגדרות לגבי מי נחשב בעל דירה. לפי החוק מי שמחזיק מעל 1/3 בנכס מוגדר בעל דירה. יש סייגים שונים, למשל אם מדובר בירושה. לכן כדאי מאוד להיוועץ עם עורך דין לפני שפונים ללקיחת משכנתא לזוגות צעירים

 

המאמרים שלי יכולים לחסוך לך עשרות אלפי שקלים, כדאי לך להשאר מעודכן:

הקשיבו לפודקאסט העוסק במאמר

קונה דירה בחודשים הקרובים?
אל תהמר על כספך, אל תסמוך על המזל
באיזה יום תתפוס את פקיד המשכנתאות בבנק
ארז שמש 054-8600447

חומרים נלווים להורדה:

מצגת המאמר

ארז שמש יועץ משכנתאות עצמאי
אודות כותב המאמר:

בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים. למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.

נהנית? כדאי להעביר את זה הלאה.
שיתוף ב facebook
לשיתוף בפייסבוק
שיתוף ב whatsapp
לשיתוף בוואטסאפ
שיתוף ב email
לשיתוף במייל

ליווי מלא לקבלת משכנתא

לפרטים נוספים >>
לחצו לפרטים נוספים

ליווי פיננסי לעסק שלך

לפרטים נוספים >>
לחצו לפרטים נוספים

המדריך ללקיחת משכנתא

להורדת המדריך מתנה >>
להורדת המדריך

בדיקת סטטוס פיננסי למשפחות

להורדת המדריך מתנה >>
להורדת המדריך
עכשיו זה קצת יותר מובן?

עולם המשכנתאות והפיננסיים עשוי מעט להפחיד, אבל בשבילי זו שפה מדוברת.
בשביל זה אני כאן – לעשות לך קצת סדר. אשמח לשתף אותך במאמרים נוספים: