משכנתא לזוגות צעירים

משכנתא לזוגות צעירים


רכישת דירה ראשונה זה אירוע מרגש , ולעיתים תהליך לקיחת משכנתא לזוגות צעירים יכול להיות מלחיץ מאוד. התפקיד שלי במאמר הוא להפיג לפחות חלק מהחחשות שלך.
הנושא של דירות לצעירים לא יורד מהדיון הציבורי בשנים האחרונות. מחירי הדירות שממשיכים לעלות. הקושי לגייס מספיק הון מחריף משנה לשנה. וכמובן המחסור של דירות לזוגות צעירים בשוק. 
בנוסף, כשמדובר בקניה דירה מקבלן ההצמדה למדד תשומות הבניה יכולה ממש להדיר שינה כשמדובר בקניית דירה ראשונה.

האם לקנות דירה או להמשיך לגור בשכירות

ובכן, זו שאלה כל כך עתיקה . יש עשרות מאמרים עם דעות שונות. עשרות טבלאות אקסל עם חישובים מסובכים מסתובבים ברחבי הרשת.
למרות שאפשר להתווכח על הכדאיות הכלכלית של קניית דירה לעומת שכירות. עדיין חלק ניכר מהקונים, חדורי מטרה ולא יעצרו עד שישיגו את היעד הנכסף של דירות לצעירים. במדינות רבות בעולם אין את המרדף לקניית דירה מייד לאחר החתונה. במדינות אחרות נפוצה שכירות ארוכת טווח. במדינת ישראל  הנורמה החברתית המקובלת היא שלאחר החתונה קונים דירה חדשה.
אני לא מתכוון לענות כאן על השאלה מה עדיף שכירות או משכנתא .כי הדעה שלי לא חשובה לדיון. ובעיקר, אם כבר הגעת למאמר הזה כנראה שקיבלת החלטה בנושא. 
מה שכן חשוב לי להגיש שלא כל החלטה בעולם האמיתי מתקבלת רק על פי טבלאות וחישובים. סליחה למהנדסים . יש עוד שיקולים רכים  וחשובים לא פחות כמו: העדר חוזי שכירות לטווח ארוך בארץ, להיות תלויים ברצונות של בעל הדירה.  אי אפשר לעצב לשפץ את הדירה כרצונך.  יש אילוצים שמחייבים אותך להישאר באיזור המגורים ולחפש דירות באותו איזור. באיזה שלבה נמאס לעבור דירות כל הזמן. 

משכנתא לזוגות צעירים

הגדרה של זוגות צעירים רחבה מאוד, ונוגעת לתחומי חיים רבים. בהכללה כמובן, ניתן לומר שמדובר לרוב ברוכשי דירה ראשונה. אשר נמצאים בשלבים הראשונים בקריירה.
במקרים רבים מדובר ברמות שכר נמוכות. קצב המעבר בין עבודות מהיר יחסית, כי רוצים להתקדם בקריירה.  מתמודדים עם גידול ילדים קטנים וכן התמודדות עם לחצים כלכליים. כל אלו מקשים על לקיחת משכנתא לצעירים.

לכן חשוב לבנות תמהיל משכנתא לזוגות צעירים בצורה כזו שמצד אחד הנשכתא תיהיה אופטימלית אך לא תפגע במצב בכלכלי 

בדיקת יכולת ההחזר בהתאם למצב הלווים כיום

בנק למשכנתאות מתפרנס בעיקר ממכירת משכנתא לזוגות צעירים. כן, הבנק מוכר משכנתאות לצעירים ובמחירים לא רעים בכלל.
כשמדובר ברכישת דירות לצעירים הבנק מסתכל על ההכנסה כיום ובודק האם לתת אישור משכנתא עקרוני בהתאם לנתונים כיום.

הבנק אמור להתחשב בקריירה העתידית, בקפיצה שיש במשכורות בשנים הראשונות. בתחום הלימוד והמקצוע. בקיצור במה שקוראים ה"פוטנציאל". אבל בנק הוא מוסד שמרן מאוד הפועל בהתאם לרגולציה של בנק ישראל. כחלק מניהול הסיכונים, הבנק מסתכל רק על המשכורת כיום.

לצערי, הייתי עד למקרים בהם הבנק סרב לתת משכנתא לצעירים,למרות שמדובר בלקוחות עם שכר עתידי גבוהה. לא פעם ליוויתי רוכשים שאחד מבני הזג היה בסוף לימודים או בסטאז של מקצוע יוקרתי. היה ברור שהמשכורות בעתיד הקרוב יהיו  הרבה יותר גבוהות מהמשכורות כסטודנטים. אבל ברוב המקרים את הבנק זה לא מעניין

כמה הון עצמי צריך כדי לקחת משכנתא לדירה ראשונה

בהתאם לתקנות בנק ישראל ניתן לקחת מימון של עד 75% ממחיר הדירה כמשכנתא.
לדוגמא:
מחיר דירה כ 1.3 מ' שקל
ניתן לקחת משכנתא של מיליון ש"ח

הבנק פחות אוהב הלוואות בשיעור מימון גבוהה של 70%-75%. קודם הבנק בודק האם יש בכלל יכולת החזר משכנתא של 1000000 ,לאחר מכן הבנק  בודק את המקורות להשלמת ההון העצמי. הבנק ירצה לראות אסמכתא  לאותם 300 אלף שקל הון העצמי . במקרים רבים לפני מסירת אישור משכנתא עקרוני.
 כן, בנק המשכנתאות יבקש לראות צילומי יתרות חשבון שלכם ושל של ההורים במידה ואתם מתכוונים להיעזר בהם לרכישת הדירה.

חשוב מאוד : כאשר המשכנתא מהווה כ 75% ממחיר הנכס הבנק דורש קודם תשלום של כל ההון העצמי ורק אז את המשכנתא. לכן חשוב מאוד לעשות רשימה של כל המקורות הפיננסים שיש לצורך קניית הדירה. לצורך כל הכנתי עבורך צ'ק ליסט פיננסי שיעזור לךלעשות סדר בכל מקורות ההון העצמי שלך.

חדש ניתן לקבל עד 85% משכנתא לדירה ראשונה

עולם המשכנתאות כל הזמן מתפתח. יש מוצרי מימון חדשים. תפקיד יועץ משכנתאות פרטי להתעדכן במגוון הפתרונות.
אחד המוצרים החדשים הוא קבלת עד 75% משכנתא מבנק למשכנתאות בשילוב עם קבלת השלמה של עד 10% מגוף מימון חוץ בנקאי גגדול כמו חברת ביטוח.
כלומר לוקחים מבנק משכנתאות משכנתא רגילה בשיעור מימון של עד 75% ביריביות של בנק. ומשלימים עד 10% כמשכנתא דרגה שנייה.
הפתרון הזה נותן יכולת לאפשר קניית דירה ראשונה. פתרון מאוד נוח של הלוואה משלימה להון עצמי

רוצה לדעת אם הפתרון הזה מתאים לך – מחכה להודעה או טלפון ממך

תמהיל מומלץ עבור משכנתא לזוגות צעירים

יש הרבה שיקולים אשר משפיעים על תמהיל המשנכתא לזוגות צעירים. מעבר לבדיקת יכולת החזר חשוב להבין מה התוכניות לגבי משך ואופק המגורים בדירה הנרכשת. אם מדובר בדירה קטנה של 3-4 חדרים,סביר להניח שתוך כמה שנים הרוכשים ישפרו דירה. ניתן לצפות לשידרוג ושיפור דיור של הדירה הנוכחית תוך 5 עד 7 שנים. המשפחה גדלה הצרכים משתנים ומחפשים דירה גדולה יותר יש משפחות שנשארות יותר שנים בדירה ויש מקרים שכמעט לאחר שנה משדרגים. אבל זה הממוצע .

במקרים בהם המשכנתא הנדרשת גדולה או יש בעיה ביכולת ההחזר.אני נוהג לקחת את המקסימום האפשרים במסלולים משתנים לתקופה ארוכה . ולהתאים את החלק הקבוע בהתאם ליכולת ההחזר.
לדעתי משכנתא לצעירים כזו יש מספר יתרונות:
1) אותו החזר יכול "לקנות יותר משכנתא". בפריסה ארוכה ההחזר החודשי קטן וכך ניתן להגדיל יותר את סכום המשכנתא הנלקח
2) תמהיל משכנתא  בנוי כך שהקרן תרד כמה שיותר בשנים הראשונות.
3) קנסות היוון עתידיות : העדפה של ריבית קבועה צמודה לעומת ריבית קבועה לא צמודה אשר היא יקרה יותר. כך אני מקטין חשיפה לקנסות היוון בעתיד.גם אם מוכרים את הדירה המשכנתא מסולקת על ידי הקונה. לכן אני אני אישית מעדיף להשתמש בריבית צמודה קבועה. צריך להתחשב בחשש מהתפרצות אינפלציה בשנים הקרובות.

הבהרה: אין באמור משום המלצה כלשהי לתמהיל משכנתא או ייעוץ

מה עוד חשוב להבין כשלוקחים משכנתא לזוגות צעירים

אם מדובר על רכישת דירה מקבלן צריך לשים לב ליכולת ההחזר גם של המשכנתא וגם של השכירות החודשית.  החזר המשכנתא הוא רק בהתאם לסכום שהועבר אל הקבלן. נניח נלקחה משכנתא של 1.2 מ' עם החזר של 5,000.  רק כשכל סכום המשכנתא מועבר לקבלן משלמים את מלוא ההחזר. אם נניח בהתאם ללוחות הזמנים התשלום הקרוב  מכספי המשכנתא  הוא רק של 300 אלף. רק על סכום זה משלמים ריבית.

הלוואה משלימה להון עצמי לצורך מימון הדירה

זוגות רבים נאלצים לקחת הלוואה משלימה למשכנתא.כמובן שרבים נעזרים בהורים לצורך רכישת דירה. וזה לגיטימי במציאות הכלכלית שבה אנו נמצאים.
יש מספר בעיות עם הלוואה משלימה למשכנתא
1) ההחזר על הלוואות אלה גבוהה מאוד כי מדובר בהלוואות שניתנות לתקופה קצרה יחסית 5-7 שנים בלבד.
 2) החזר ההלוואה מקטין את ההכנסה הפנויה לצורך חישוב החזר המשכנתא על ידי הבנק. אני אסביר קצת יותר בהרחבה הלוואה להשלמת הון עצמי יקרה הן מבחינת ההחזר החודשי והן מבחינת הריבית. אבל הריבית פחות קריטית כי מדובר בהלוואה קצרה.
דוגמא:
מחיר דירה 1.3 מ'
משכנתא לדירה ראשונה 75%   כ975 אלף
השלמת הון עצמי למשכנתא דרך הלוואה 325 אלף
כבר כאן יש בעיה כי בנקים לא אוהבים לאשר סכומים כאלה גדולים ללקוחות ובעיקר כאשר מדובר בהשלמת הון עצמי לקניית דירה. מנהל האשראי בבנק אומר, אם אין ללקוח אתת ההון המינימלי לרכישת הדירה-עדיף שלא יקנה .
האמת יש הגיון בגישת הבנק אבל נניח חייבים לקחת הלוואה מכיוון שמדובר בהלוואה מסחרית, שהבטוחה היחידה זה חשבון העו"ש והמשכורת . מדובר בריביות גבוהות יחסית כי אין לבנק בטוחה יציבה.

 נניח הבנק מאשר את ההלוואה ל 7 שנים שזה ממש מעולה
ההחזר החודשי על ההלוואה הוא כ 4000 ₪ כל חודש למשך 7 שנים
זה ממש החזר גבוהה רק ,לשם השוואה במשכנתא ל 30 שנה בהחזר של 4000 אפשר לקחת בבנק כ 900 אלף ₪.
 כלומר אותו החזר חודשי קונה רק 325 אלף  בהלוואה רגילה  לעומת 900 אלף במשכנתא .

כאשר רוכשים דירה מקבלן צריך לשים לב להצמדה למדד תשומות הבניה

מחיר הדירה בדירות קבלן צמוד במקרים רבים למדד תשומות הבניה. יש לכך השפעה עצומה על המחיר הסופי שהדירה תעלה.
 ההצמדה היא מיום חתימת החוזה על יתרת הסכום שעוד לא שולם לקבלן.
מציע לך לקרוא מאמר על השפעת מדד תשומות הבניה.
כדאי לקחת בחשבון  אפשרות הקדמת תשלומים לקבלן במידה וניתן לעמודגם נתשלומי שכירות עד הכניסה לדירה ובמקביל תשלומי משכנתא מלאים או חלקיים . ממועד מחתימת החוזה עם הקבלן על הכניסה לדירה עוברות להם לפחות שנתיים. בשנים האלה ממשיכים לגור בשכירות.
בחוזים עם קבלנים יש מנגנון תשלומים בהתאם להתקדמות הבנייה. אם יש צורך לקחת משכנתא בשיעור גבוהה. צריך להיערך למצב בו משלמים גם שכירות וגם משכנתא. ניתן להקטין את החזר משכנתא חודשי על ידי בקשה לשלם רק ריבית.אבל אז הקרן של המשכנתא לא יורדת. ובסוף תקופת הגרייס משלמים ריבית מהתחלה. כל מה ששילמתם לא היה על חשבון המשכנתא כדאי להיעזר ביועץ משכנתאות פרטי כדי לתכנן בצורה טובה את התשלומים וההתנהלות הכספית עד הכניסה לדירה

מס רכישה דירה ראשונה

מס רכישה דירה מחושב לפי מדרגות. ככל שמחיר הדירה גבוהה יותר כך משלמים יותר מס רכישה.
חשוב מאוד: אי אפשר להוסיף את תשלום מס הרכישה למשכנתא. כלומר חייבים להיערך מראש לצורך תשלום מס הרכישה.

למשל : חישוב מס רכישה דירה ראשונה  עבור קניית דירה במחיר של 2.2  מ' שקל:
עד 1744505 יש פטור ממס רכישה 
עד 2069205 מס רכישה של 3.5% כלומר רק 11365 ש"ח
מ 2069205 עד 2200000 מדרגת מיסוי של 5% כלומר רק עוד 6450 ש"ח
סך מס רכישה דירה ראשונה לפי הדוגמא 17,905 ש"ח בלבד
רק לשם המחשה אם היה מדובר ברכישת דירה להשקעה . מס רכישה לדירה להשקעה היה 119077.

עד מדרגה של 1292280 מס רכישה של 5% מהשקל הראשון >> 64614 ש"ח
מסכום 1292281 עד מחיר הדירה 2200000 מס רכישה של 6% >>>  54463 ש"ח
כלומר יש הטבה לרוכשי דירה ראשונה בתשלום מס הרכישה

יש הגדרות לגבי מי נחשב בעל דירה. לפי החוק מי שמחזיק מעל 1/3 בנכס מוגדר בעל דירה. יש סייגים שונים, למשל אם מדובר בירושה. לכן כדאי מאוד להיוועץ עם עורך דין לפני שפונים ללקיחת משכנתא לזוגות צעירים

חומרים נלווים להורדה:

מצגת המאמר

ארז שמש יועץ משכנתאות עצמאי
כותב המאמר: יועץ משכנתאות עצמאי

למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה. חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות. בשנת 2020 חסכתי ללקוחות כ 48 מליון שקל בריביות והצמדה. וליוויתי עשרות משפחות בתהליך לקיחת משכנתא.בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים.

נהנית? כדאי להעביר את זה הלאה.
שיתוף ב facebook
לשיתוף בפייסבוק
שיתוף ב whatsapp
לשיתוף בוואטסאפ
שיתוף ב email
לשיתוף במייל
מה עוד אפשר לקבל ממני

מאגר הידע המלא בנושא משכנתא

מאגר הידע המלא בנושא משכנתא

ליווי מלא לקבלת משכנתא

ליווי מלא לקבלת משכנתא

ליווי פיננסי לעסק שלך

ליווי פיננסי לעסק שלך

מדריכים בחינם עבורך להורדה

מדריכים בחינם עבורך להורדה

עכשיו זה קצת יותר מובן?

עולם המשכנתאות והפיננסיים עשוי מעט להפחיד, אבל בשבילי זו שפה מדוברת.
בשביל זה אני כאן – לעשות לך קצת סדר.