מדד מחירי הדירות בישראל: הגורמים התומכים בעלייה ובירידה

מדד מחירי הדירות בישראל נותן מידע היסטורי אבל יכול לסמן מגמה . זה המדד הנכון ביותר והמדוייק ביותר .
אבל אותך מעניין לדעת האם מחירי הדירות יורדים ? מחירי הדירות לאן ? במאמר יש פירוט גורמים התומכים במגמה של מחירי דירות יעלו לצד גורמים שמצביעים על אפשרות של שינוי מגמה וירידה.
הנתונים אומרים שבחודשים האחרונים היתה עלייה מצטברת של כ 4% של מדד מחירי הדירות

נושאי המאמר

מדד מחירי הדירות

מהו מדד מחירי הדירות

מדד מחירי הדירות הוא מדד שמפורסם באופן נפרד ממדד המחירים לצרכן.
המדד כולל את מחירי הדירות החדשות והיד שנייה כאחד, וכן קיים מדד ייעודי של הלמ"ס עבור הדירות החדשות בלבד.

אופן חישוב מדד מחירי הדירות

המדד מחושב מדי חודשיים, 45 יום לאחר תקופת ההתייחסות.
לדוגמה, המדד שמתפרסם ב-15 במרץ משווה את עסקאות ינואר-פברואר לאלו של נובמבר-דצמבר.
החישוב לוקח בחשבון מאפיינים שונים של הדירות כמו מחוז, סוג נכס, מספר חדרים, רמה חברתית-כלכלית, גיל הדירה ועוד.
החישוב מנקה את ההשפעה של השינויים באיכות הדירות כדי להשוות מחירים באיכות קבועה לפי אזור ותקופה

המדד לא קובע את המחיר האמיתי של הדירה

השווי הסופי של דירה נקבע בסופו של דבר לאחר הסכמה בין מוכר לקונה. מדד מחירי הדיור לא קובע כמה שווה הדירה בפועל .אלא משמש אומדן לגבי מגמות בשוק הנדלן. יש הרבה גורמים שמשפיעים על השאלה כמה שווה הדירה שלי.

מחירי הדירות לאן ?

אחת השאלות הגדולות היא מחירי הדירות לאן ? 
יש כמובן גורמים התומכים בעליית מחירים ויש  פרמטרים שמחזקים את התחזית של מחירי הדירות ירדו
כמובן להשאלה  מה יהיו מחירי הדירות לאחר המלחמה   השפעה רבה
הנתונים נכתבו באמצע 2024 כאשר עדיין המלחמה או הלחימה נמשכת.
אלו נקודות שאני חושב שתומכות בכל אפשרות. אין כמובן בכך משום המלצה כלשהי ואין להסתמך עליהן בקבלת החלטה

המשך עליית מחירי הדיור בשנית 2024 ו 2025

  1. עלויות הבנייה עולות:  מחסור בעובדים מיומנים בענף הבנייה מוביל לתחרות על עובדים, וגורם לעלייה בשכרם. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה השכר הממוצע בתחום הבניה עלה בכ 7.5% בשנה האחרונה.  וכן קפיצה בעלויות חומרי הגלם וההובלה. חשוב להסתכל על תחזית מדד תשומות הבניה .
  2.  מחירי הדירות לאחר המלחמה : יש ציפיות בקרב הציבור, לקפיצה משמעותית של מחירי הדירות לאחר המלחמה. ולכן רבים רוצים לרכוש עכשיו .שוק הנדל"ן עובד על ציפיות.
  3. ריבית משכנתאות :  ציפיות להמשך עליות ריבית הפריים והאינפלציה גורמות לרוכשים פוטנציאליים להקדים רכישות דירה, מחשש לעלייה נוספת בעלויות המשכנתא בעתיד.
  4. חזרתם של המשקיעים : לאחר הירידות הזמניות  בערי הדרום בתקופת הלחימה, חלק מהמשקיעים חזרו לפעילות רכישה באזורים אלו. 
  5.  מבצעי הקבלנים : קניית דירה 20/80 משפיעים על עלייה בביקוש. ההערכה היא שתנאי תשלום 20/80 מעלים את מחיר הדירה בכ 1%-3% , הקבלנים לגלגלים חלק מעלויות המימון למחיר הדירה
תמונה לטופס

6.  מפונים : מספר המפונים שטרם חזרו לבתיהם אחרי הלחימה האחרונה עדיין גבוה. חלקם מחפשים כעת דירות קבע לקראת שנת לימודים חדשה. ביקושים אלה מגדילים את הלחץ על מחירי הדירות בערים מסוימות.
7. שכר הדירה מטפס : לפי נתוני מדד שכר הדירה של הלמ"ס, שכר הדירה הממוצע עלה בכ-40% בארבע השנים האחרונות, כולל עליות חדות יותר עם חידוש חוזים. עליות אלה מהוות תמריץ להשקעה בנדל"ן להשכרה ותורמות לעליית מחירי הדירות בישראל.
8. למרות ציפיות להעלאות ריבית נוספות, הציבור מתרגל לרמת הריבית הנוכחית, ומבין שזו המציאות בתקופה הקרובה ומחפש דירות לרכישה. 
9. ביקושים כבושים : גידול האוכלוסייה בישראל, בקצב שנתי של 1.9%, מוביל לעלייה משמעותית בביקוש לדירות, ומהווה גורם מרכזי לעלייב  המתמשכת. בשנת 2023 היתה ירידה בעסקאות  כך שהיום חלק גדול יותר מהציבור בשלבי חיפוש דירה

מחירי הדירות ירדו ? האמנם

  1. האטה כלכלית או מיתון : בשילוב של חוסר ודאות על שוק הדיור. בתקופות אלו, צמיחה כלכלית איטית או אף שלילית, פוגעת ביכולת החיסכון של משקי בית רבים. הכנסה פנויה נמוכה יותר, פיטורי עובדים ופחות ביטחון תעסוקתי, גורמים לדחיית רכישת דירה חדשה. כתוצאה מכך, הביקוש לדיור יורד, ולחצים לירידת מחירים מתחילים להיווצר.
  2. עלייה חדה בריבית המשכנתאות משמשת כבלם משמעותי למגמת ההתיקרות. התייקרות משמעותית זו מקשה על רכישת דירה, הן עבור רוכשים פוטנציאליים שאינם מצליחים לעמוד בתנאי ההחזר החדשים, והן עבור אלו שכן נוטלים משכנתא ומתקשים לעמוד בתשלומים החודשיים הגבוהים. כתוצאה מכך, הביקוש הכללי לדירות יורד, ולחץ על מחירים מתחיל להיווצר. ירידה בביקוש, עקב התייקרות משמעותית של רכישת דירה, עשויה להוביל בסופו של דבר גם לירידה במחירים.
  3. ירידה בציפיות הציבור : ציפיות הציבור למחירי דירות עתידיים משפיעות על ההחלטות של רבים להקדים רכישה או לדחותה. אם הציפיות בשוק הן לירידת מחירים בעתיד, חלק מהרוכשים הפוטנציאליים יבחרו להמתין ולא לרכוש בתקופה הנוכחית. ירידה בביקוש מצד הרוכשים מוזילה בפועל את המחירים, כך שהציפיות הופכות למגשימות עצמן.
  4. אי הוודאות הפוליטית: חוסר יציבות פוליטית גורמת למשקיעים ולרוכשי דירות פוטנציאליים להמתין, מה שגם מפחית את הביקוש ויכול להוביל לירידה במחירים.
  5. גידול בהיצע : אמנם לא מתקרב לספק את כל הביקוש אבל. מלאי הדירות החדשות: נכון לסוף מרץ 2024, מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה עמד על כ-66,680 דירות, כ-20% יותר בהשוואה למרץ 2023.
  6. על פי נתוני הלמ"ס, מספר התחלות הבנייה של דירות חדשות  ברבעון הראשון של 2024, עלה בכ-15% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2023.
יועץ משכנתאות פרטי

לייעוץ ראשוני ללא התחייבות

או השאירו פרטים לקבלת שיחה חוזרת:

מדד מחירי הדירות בישראל לפי שנים

שינוי באחוזיםשנה
(-1.7)
2023
16.92022
11.52021
42020
3.42019
(-1.6)2019
2.32017
6.72016
7.8
2015
4.62014
8.12013
6.82012

התמודדות עם קשיים בחישוב מדד מחירי הדיור

למרות שמוכרי דירות חייבים לדווח על עסקאות נדל"ן בתוך 50 יום, בפועל זה לא תמיד קורה והנתונים המגיעים ללמ"ס אינם מדויקים לחלוטין. כתוצאה מכך, בשנים האחרונות פותח בלמ"ס מודל חיזוי שמצמצם את טווח הטעויות למינימום. כמו כן, כמות העסקאות בתקופת המדידה משפיעה, כיוון שהמחיר מחושב בממוצע ויכול להשתנות יותר בקלות בחודשים עם מעט עסקאות. לכן המדדים הם ארעיים ומתעדכנים בחודשים שלאחר הפרסום.

האם מדד מחירי הדיור של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אמינים?

סוגיית אמינות מדדי מחירי הדירות היא נושא מורכב ושנוי במחלוקת, המעורר דיונים רבים ויוצר לעתים סתירות בין נתוני גופים שונים כמו הלמ"ס, השמאים וגורמים פרטיים. השמאים טוענים שהם חיים את השטח ורואים את הקפיצה במחירי הדירות שלא באים לידי ביטוי מלא במדד של הלמ"ס
בנוסף אתגר המרכזי נעוץ במורכבות המדידה עצמה.
למשל, כאשר שתי דירות נמכרות באותו מחיר מדווח, המדד עשוי להצביע על יציבות במחירים.
אולם, פרטים נסתרים כמו אפשרות לשינויי דיירים ללא תשלום ,  מימון חלקי של המשכנתה , עשויים לשקף הוזלה משמעותית שאינה באה לידי ביטוי בנתונים הרשמיים.
מצב זה מדגיש את הקושי בקביעת מדד מדויק המשקף את המציאות המורכבת של שוק הנדל"ן, ומסביר את הצורך בפיתוח שיטות מדידה מתקדמות יותר, כפי שמתכנן הלמ"ס עם המדד החדש שישקף את השינוי במחירים לאחר ניכוי הטבות מימון.

חשבת כמה כסף זרקת על שכירות?
אולי הגיע הזמן לזרוק
את בעל הבית ולקנות דירה?

לחצו על התמונה ואעזור לכם
להפסיק לזרוק כסף

מדד מחירי השכירות

לצערי אני לא איש בשורות, בשאלה הנצחית האם כדאי לקנות דירה או לשכור אין תשובה ברורה . הבעיה שלצד עליית מחירי הדיור יש גם עלייה בשכר הדירה
שלושה גורמים עיקריים משפיעים על דינמיקת שוק השכירות:

  1. המצב בשוק הדירות למכירה : מחירים עולים , קשה יותר לקנות דירה מה שמעלה את הביקוש לדירות שכורות
  2. היצע הדירות הזמינות להשכרה: בשל המצב הכלכלי שמשפיע על גם על בעלי דירות  והגדלת המיסוי הצפויה גורמת מוכרים את דירתם והצע דירות להשכרה יורד
  3. תנאי האשראי והמימון הקיימים : התייקרות המשכנתא מאלצת בעלי בית רבים להעלות את שכר הדירה 

מצב השכירות בישראל

בישראל, נכון ליולי 2023, היו כ-2.9 מיליון דירות בסך הכל. מתוך כלל הדירות, 2.05 מיליון (70.8%) היו בבעלות פרטית, בעוד 28.6% היו דירות בשכירות.
נתונים אלה מצביעים על שינוי מגמה בעשור האחרון: בעוד שלפני עשור שיעור הדירות בבעלות עמד על 75.2%, כיום הוא נמוך יותר, ובמקביל חלה עלייה בשיעור הדירות המושכרות מ-24.3% ב-2013 ל-28.6% ב-2023.
שינוי זה משקף מגמה של ירידה בבעלות על דירות ועלייה בשכירות, אם כי שיעור הבעלות על דירות בישראל עדיין נותר גבוה יחסית.

ארז שמש יועץ משכנתאות עצמאי

אודות כותב המאמר: ארז שמש יועץ משכנתאות פרטי

למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.
חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות.
בשנה האחרונה חסכתי ללקוחותי כ 48 מליון שקל בריביות והצמדה. ליוויתי עשרות משפחות בתהליך לקיחת משכנתא.בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים.

התמחות : מיחזור משכנתא , כמה עולה יועץ משכנתאות , ריבית הפריים
 
משכנתא הפוכה ,  Mortgage broker in Israel