מחשבון נדלן יד 2 yadara- סקירת מוצר
מאמר דעה
כמה שווה הדירה שלי ? מה הדרכים שבעזרתם אפשר לדעת כמה שוו הדירה שלי . ממה כדאי להיזהר ועל מי פחות לסמוך
גם למוכרים וגם לקונים חשוב לבדוק את שווי הדירה.
מוכר רוצה לקבל הערכת שווי דירה כדי לדעת מה המקסימום שהוא יכול לדרוש עבורה.
קונה רוצה לדעת כמה שווה הדירה כדי להבין האם המחיר המוצע גבוהה או תואם את מחיר השוק.
חישוב שווי דירה הוא נושא מורכב. כדי לקבל הערכת שווי מקצועית ומוסמכת עדיף לפנות אל שמאי . או כדאי לדבר עם מספר יועצי נדל"ן אשר מתמחים באיזור כדי לקבל אומדן.ואכן אתרים ואפליקציות כדוגמת yadata מציין שמדובר רק באומדן שלא מחליף שמאות מקצועית לצורך חישוב שווי דירה.
איך אפשר לדעת כמה שווה הדירה שלי ?
ישנם מספר מקורות מידע כדי לקבל אומדן לגבי הערכת שווי דירה
הערכת שווי דירה בחינם
1) לוחות פרסום דירות
2) מחשבון שווי דירה כדוגמת ידעת של יד 2 yadata
3) מחשבון שווי דירה רשות המיסים
הערכת שווי דירה בתשלום
1) מחירון דירות לוי יצחק
2) שמאי מקרקעין
לכל אחת מהאפשרויות יש יתרוות וחסרונות בממאמר אנסה לפרט את עיקרן
לוחות פרסום דירות למכירה
אחד מקורות המידע המוכרים ביותר. לוח פרסום כדוגמת יד2 נדלן, לוחות אחרים כדוגמת לוח דירות למכירה באתר מדלן, או הומלס
לפי פרסומים של יד2 המנהלת את לוח הפרסום הגדול ביותר , בכל רגע נתון מפורסמות כ 90 אלף מודעות בתחום הנדלן בלוחות השונים.
האם המחיר המופיע בלוחות משקף את המחיר האמיתי של הנכס
המחירים המוצגים בלוחות יד 2 מוטים לעיתים כלפי מעלה
צריך לזכור שמדובר בלוח פרסום בצשלום, מי שמשלם על המודעות הם בעלי הנכסים למכירה ובמקרים רבים מתווכים אשר משווקים את הנכסים בבלעדיות.
לכן במקרים רבים המחירים המפורסמים באתרי יד2 דירות מוטים כלפי מעלה ולכן יתכן מצב מחיר הדירה המבוקש ומפורסם במודעות גבוהה יותר משווי הנכס שיסגר בחוזה בפועל.
לפי הכתבה בעיתון גלובס במקרים רבים מוכרים מפרסמים מחיר נכס גבוהה יותר במודעה כדי שיהיה מקום למשא ומתן.
בעקבות בדיקה של מודעות מדברר שרוב המודעת באיזור המרכז הן של מתווכים. לכן תיתכן הטיה של המחיר באיזורי הפיריפריה
עד כמה אפשר לסמוך על האלגוריתם של יד 2
דעה אישית של כותב המאמר
באתר מחשבון שויי דירה 2, אין אינדיקציהמספקת, של מידת השפעת המחירים הנלקחים מתוך מודעות יד 2 על האלגוריתם של חישוב שווי הדירה המחושב במחשבון. לעומת הנתונים הנלקחים מאתר רשות המיסים.
כמו כן יתכן והעסקאות שבוצעו בפועל כפי שהן מופיעות מחשבון שווי דירה רשות המיסים נעשו מזמן או היו מספר מועט של עסקאות ברחוב המבוקש.
לאיש מקצוע, שמאי, מתווך, או מי שכבר מכיר את שוק הדירות באיזור. יש יכולת וידע לשקלל את כל הנתונים האלה ולהעריך את מידת הדיוק שלהן ולבצע התאמה. וכך לדעת עד כמה מחשבון יד 2 יודע לעשות זאת ועד כמה מדויק
מתי לא כדאי להסתמך רק על הערכת שווי דירה ידעת יד 2
במקרים בהם מדובר על נכס יקר למשל נכס של דירת גן או בית פרטי. או כשמדובר בנכס מיוחד ולא בר השוואה בצורה קלה.
אמנם מחשבון דירות יד 2 , לא נותן כרגע שווי עבור נכסים כאלה. אבל גם בעתיד אני לא ממליץ להסתמך על מערכת כדי לקבל הערכת שווי דירה עבור נכסים כאלה.
במקרים שיש חריגות בניה בנכס, ממש לא מומלץ להשתמש במערכת yadata . במקרים כאלה יש חשיבות רבה להערכת השמאי. צריך להבין עד כמה חריגות הבניה מהותיות וכיצד הן משפיעות על שווי הנכס. יש לכך השפעות על לקיחת המשכנתא מהבנק שלא קשורות לשווי הנכס.
דירת גן או דופלקס ? לא בטוח שהערכת שווי דירה יד 2 יעזור
בדקנו את מחשבון יד 2 עבור מספר נכסים כדי לבדוק עד כמה המערכת נותנת באמת שווי מדויק.
כמה נקודות שעלו מהבדיקה שלנו:
מחשבון נדלן יד 2 לא מספק שווי נכס עבור סוגים שונים של נכסים ודירות.
לצערנו יש נכסים שעדיין לא ניתן לקבל עבורם שווי בתוך מחשבון דירות יד 2. למשל עבור דירות גן, או דופלקסים וכ'. למרות שיש ישובים רבים בארץ אשר צורת בניה זו נפוצה .
בבדיקה שערכנו יש נכסים שמערכת yadata שולחת הודעה שאין מספיק נתונים כדי לתת שווי ערך לדירה למרות מחשבון שווי דירה רשות המיסים מראה עסקאות ברחוב או הרחובות הסמוכים.
קצת מוזר.
דירה משופצת מעלה את השווי ב 5.5% - האמנם?
הפרסומת של מחשבון הערכת שווי דירה של יד 2 לדעתי קצת מטעה לדעתנו :
תוספת של 5.5% על שווי דירה בגלל שיפוץ נראה לנו תוספת קצת מוגזמת.
ההמלצה שלנו למוכרים לא למהר להוסיף את השווי הזה אם בכלל עבור דירה משופצת. שיפוץ זה עניין של טעם אישי, לא כדאי לנסות להוסיף את עלות השיפוץ למחיר הדירה המבוקש.
לפי המידע של מחשבון דירה יד 2 דווקא בתל אביב וירושלים התוספת מחיר בגין השיפוץ קטנה יותר ופחות משתלמת. רק לידיעה.
אין כמו סיפור קצר להמחיש את הנקודה. במהלך סיור לקונים ומתעניינים ,המוכר ערך סיור בדירה והתפאר בשיפוץ המאסיבי שעשה בדירה,
"כאן שמתי שיש איטלקי"
"אריחי הריצוף מיובאים מספרד"
"האמבטיה כולל ג'אקוזי זוגי מפוארת"
המוכר העריך את עלות השיפוץ בכ-400 אלף שקלים.
"השיפוץ בכלל לא לטעמי, אני אצטרך להוציא הרבה כסף כדי להתאים את הדירה לטעם שלי"
היתה תשובת הקונה
המוכר נשאר המום, לא רק שהוא יכול לשכוח מתוספת מחיר על השיפוץ גם הקונה בכלל לא הראה התלהבות ממה שהוא ראה.
הלקוח יצטרף להוסיף משכנתא לשיפוץ כדי לתקן את הטעם הנורא של מהוכר
משק בית מפסיד בממוצע כ 140,000 ש"ח בעסקת משכנתא בגלל חוסר ידע פיננסי כדאי לך להתקשר אלי כבר עכשיו ולהתחיל לחסוך
שימוש במחשבון ידעתה יד 2 כאשר מוכרים את הבית
כמה שווה הדירה שלי זו שאלה שעולה במהלך תהליך המכירה. הרי לא מדובר במדע מדוייק.
לכן מחשבון שווי דירה עוזר לך רק לקבל הערכה כמה שווה דירתך.
לפני ההחלטה על מכירת דירה כדאי להתייחס לנקודות הבאות:
מה התמורה נטו שתקבל בניכוי המשכנתא הקיימת על הדירה
כמה משכנתא צריך לקחת כדי לקנות את הנכס החדש שברצונך לקנות לאחר המכירה
האם כדאי לגרור את המשכנתא לנכס אחר
כמה הון עצמי צריך למשכנתא
צריך לזכור ששווי הדירה שמתקבל ב yadata הוא לא השווי נטו, במידה ויש לך משכנתא על הנכס שברצונך למכור.
לדוגמא:
שווי הנכס שהתקבל עבור דירת 3.5 חדרים במגדל באחת השכונות במודיעין כ 2.2 מ'.
יש משכנתא של 600 אלף על הדירה .
ראית בית מעולה גדול ויפה שהמחיר שלו 2.6
מה עושים ?איך אפשר לקנות דירה לפני מכירה
השווי נטו שיתקבל ממכירת הדירה הוא רק 1.6 מ'. 2,200-600=1600 מה שחשוב זה השווי הנכס נטו . התמורה נטו קשורה לשאלה כמה משכנתא אפשר לקחת כדי לקנות את הנכס החדש. ואכן במקרה הזה יש צורך לקחת משכנתא של מיליון שקלים. יועץ משכנתאות מומלץ יוכל לעזור לך לתפור את כל עסקת הרכישה ללא צורך למכור את דירתך הנוכחית קודם.
שימוש מחשבון יד 2 כאשר קונים דירה
יש להוסיף לשווי הנכס שהתקבל באתר yadata הוצאות נלוות לעסקת הרכישה:
מס הרכישה. ניתן לבדוק את אומדן העלות של מס הרכישה במחשבון משרד האוצר. במידה ומדובר בדירה להשקעה מדובר במס רכישה של 8% מהשקל הראשון.
עלות עורך דין – קובל בין 0.3%-0.5% משווי הרכישה
עלות מתווך במידה ויש
מחיר יועץ משכנתאות
הוצאות שיפוץ
כל ההוצאות האלה מצטרפות לשווי הנכס שמתקבל במערכת. את ההוצאות האלה אי אפשר לשלם בעזרת משכנתא. משכנתא עוברת ישירות למוכרים. לכן חשוב לקחת יועץ משכנתאות פרטי אשר יחסוך וימנע אי נעימויות אפשריות בתהליך.
השלבים בלקיחת משכנתא לקניית נכס
מצאת נכס שאהבת, בדקת מה המחיר שלו במחשבון שווי נכס של יד 2. אבל מה עכשיו? כמה הון עצמי צריך בשביל משכנתא?
אחד הפחדים הגדולים של קונים זה שלא יוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא שלהם בעתיד. זה פחד מובן. משכנתא זה נושא מורכב.
רבים לא יודעים אבל משק בית מפסיד בעסקת משכנתא בממוצע קרוב ל-140,000 שקל בגלל חוסר הבנה פיננסית.
יועץ משכנתאות פרטי יכול לעזור לך לקחת את המשכנתא האופטימלית עבורך.
לסיכום
לדעתנו זה קצת יומרני להבטיח הערכת שווי מדוייקת לנכס תוך חמש דקות. למערכת yadata יש עוד מקום להשתפר. הדבר שחשוב לזכור שבכל עסקת רכישה המשכנתא שצריך לקחת יש מרכיב חשוב בהחלטה.
מצד שני יש שימוש של מאגר עצום של מודעות פרסום דירות למכירה שהופך את מחשבון נדלן יד 2 לכלי שכדאי לבדוק אותו.
אודות כותב המאמר:
בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים. למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.
נהנית? כדאי להעביר את זה הלאה.
