משכנתא הפוכה כל מה שחשוב לך לדעת

מהי משכנתא הפוכה?

מדובר בהלוואה שניתן לקחת על נכס קיים כאשר בעלי הנכס מעל גיל 60.
ככל  שהמבקשים מבוגרים יותר כך ניתן לקחת סכום גדול יותר.
היתרון הוא שניתן לקחת כסף מהבנקלצרכים שונים גם בגילאים בהם כבר לא עובדים.

בניגוד להלוואה רגילה , משכנתא לגיל השלישי לא מוגבלת בזמן

מה אפשר לעשות בכספי ההלוואה?

כל מה שחשוב לדעת על משכנתא הפוכה
כל מה שחשוב לדעת על משכנתא הפוכה
  • שיפור רמת החיים על ידי הגדלת מקורות ההכנסה החודשיים
  • סכום כסף משמעותי המאפשר מעבר לדיור מוגן
  • עזרה לילדים בקניית דירה
  •  תשלום הלוואות יקרות או כיסוי משכנתא קיימת
  • מימון של טיול, שיפוץ הכסף נכנס ישירות אל חשבון הלקוחות בעוד שבהלוואה רגילה לדיור מועברת אל המוכרים

מה התנאים לקבלת משכנתא הפוכה

  • דירת מגורים בלבד בבעלות הלווים ועל שמם, עם רישום מסודר של הדירה 
  • הדירה ניתנת ללוה יחיד או זוג לווים מעל גיל 60 
  • רק בעלי הנכס גרים בבית
  • שווי דירה  מעל מיליון שקל
  • אין משכנתא על הכנס. במידה ויש כזו, כספי ההפוכה החדשה יכסו את ההלוואה הבנקאית 
  • הבנק/חברת הביטוח בודקת שהלקוחות מסוגלים לחתום בעצמם על ההסכם עם הבנק ווכי הם צלולים ומבינים את משמעות המלאה.
בניגוד לאישור של הבנק בקבלת הלוואה רגילה  אין צורך לבדוק  הכנסות ה, מדובר בתנאי חשוב ומקל על קבלת הכסף

יתרונות של משכנתא לגיל השלישי

ההלוואה ניתנת ללא הגבלת זמן
גמישות באפשרויות התשלום החודשי
אין צורך בביטוח חיים
לא בודקים יכולת החזר או משכורות
ניתן לפרוע בכל זמן ללא עמלת פירעון
הדירה נשארת תמיד בבעלות הלווים, לעולם לא עוברת לבנק
ממשיכים לגור בדירה שלהם, לא צריך לעבור דירה
גמישות במטרת ב'שת הכסף

ההלוואה ניתנת ללא הגבלת זמן

בניגוד להלוואות רגילות אשר ניתנות לטווח של שנתיים עד 5 שנים, או הלוואה לדיור הניתנת גם לתקופה מוגבלת בהתאם לגיל הלווים.
משכנתא הפוכה ניתנת עד ללא הגבלת זמן, פטירת אחרון הלווים.
היורשים יכולים לסלק את היתרה שנותרה שנה לאחר פטירת אחרון החייבים.
ליורשים יש מספיק זמן כדי להתארגן ולהחליט כיצד לסלק את החוב.

גמישות מלאה באפשרויות החזר ההלוואה

במשכנתא הפוכה יש גמישות גדולה מאוד באופן ההחזר .
יש מספר אפשרויות: תשלום מלא / תשלום ריבית / ללא תשלום / החזר חודשי מותאם

מסלול תשלום מלא :

תשלום קרן וריבית כמו בהלוואה רגילה. 

משתמשים בלוח תשלומים רגיל. 

היתרון הוא שיתרת החוב קטנה עם השנים. 

תשלום ריבית בלבד:

משלמים רק את הריבית בכל תשלום חודשי, לאורך כל חיי ההלוואה. 

הקרן , בסוף התקופה, תישאר בגובה ההלוואה המקורית.

ההחזר חודשי של ריבית בלבד נמוך מאשר החזר מלא של קרן וריבית.


בהלוואה רגילה הבנק נותן אפשרות לגרייס, תשלומי ריבית ניתנים לתקופה של לשנה עד חמש שנים במקרים קיצוניים. 

כך שהיתרון של אפשרות ריבית בלבד בהלוואה לגיל השלישי ברור.

מסלול לא משלם: (אפשר לא לשלם בכלל שום דבר למשך פרק זמן שרוצים)

לא משלמים החזר חודשי בכלל. 

מה שקרוי בלון. (הלוואה שמשלמים לאחר תקופה מהרגע שלוקחים)

הריבית מצטברת לסוף התקופה (משלמים עד שההלוואה נגמרת ומגיעה לתשלומים האחרונים שלה)
לווים רבים מתקשים לעמוד בהחזר מלא של החוב ואפילו מתקשים בתשלום רק של ריבית.

בהלוואה לגיל השלישי יש את האפשרות לדחות את תשלומי הריבית לסוף התקופה.צריך להבין שהריבית נצברת בשיטה של ריבית דריבית. לכן כדאי להיות מודעים למשמעות של אפשרות החזר כזו

בלון עם סיכה
זה סופו של כל בלון

תשלום גמיש

פתרון ייחודי של משכנתא הפוכה, הלווים יכולים להחליט מה גובה ההחזר החודשי שהם יכולים לעמוד בו, והיתרה תועמד כהלוואת בלון או תשלום ריבית בלבד

אין צורך בביטוח חיים

בלקיחת הלוואת דיור רגילה הבנק דורש ביטוח חיים של הלקוחות בגובה הסכום שנלקח. 

זה תנאי הכרחי לקבלת הכסף מהבנק

                                                      במשכנתא הפוכה הגוף המלווה לא דורש ביטוח חיים !!!

כך משכנתא לגיל השלישי הופכת לפתרון קל לקבלת כסף במקרים בהם יש קושי לקבל כיסוי ביטוחי.
בנוסף אין צורך בהצהרת בריאות. מגיל 80 יש גופים המבקשים אבחון פסיכוגריאטרי 

גיל הלווים לא מהווה מכשול ( למעשה גיל מבוגר הוא יתרון)

בנק נותן משכנתא ללווים עד גיל 75.  (שנהיה בריאים)

נניח זוג רוצה לקחת הלוואה רגילה מבנק כדי לעזור לבן שלהם ברכישת דירה.
ההורים בני 65 והם מבקשים לקחת מיליון שקל. 

הבנק יחשב החזר חודשי רק ל 10 שנים, כ 120 חודשים.
בגלל שהתקופה כל כך קצרה ההחזר החודשי יהיה גובה מאוד כ 9300 ₪ בחודש.
לווים מבוגרים רבים מתקשים לעמוד בהחזר כזה.

במשכנתא הפוכה יש גמישות כאמור בהחזר, כך שאין משמעות לגיל .

 

בהלוואה לגיל השלישי ככל שמבוגרים יותר כך ניתן לקבל יותר כסף.

 

ניתן לפרוע את ההלוואה בלי קנסות

מה היתרונות של הפנסיונית?

אחד היתרונות של הלוואה פנסיונית :

הוא שאפשר לפרוע ולסלק אותה בכל רגע נתון בלי קנסות פירעון הקיימות במשכנתאות רגילות. 
עמלת פירעון מוקדם יכולה להיות בסכומים גדולים ולהכביד מאוד בעת הסילוק.

"ארז חסך לנו המון המון כסף מול הבנקים"

יועץ משכנתאות פרטי המלצה של מרינה

החסרונות של משכנתא הפוכה, למי היא לא מתאימה

צריך להבין שמשכון דירה ולקיחת התחיבויות בשלבים מאוחרים של החיים אינו מומלץ במקרים רבים.
זו לא האפשרות הראשונה שכדאי לשקול. 

יש מספר חסרונות או סיכונים בעל לקיחת משכנתא הפוכה.

 

סכום ההלוואה עלול לא להספיק

לפעמים הכסף לא מספיק, כדי לקנות מה שרוצים או לעזור לילדים. 
אם הלווים נמצאים בטווח הגילאים של 60 עד 65 נניח, הסכום יהיה מוגבל רק ל 20% עד 25% מהדירה.

זה הרבה פעמים לא מספיק 

ועל פי המימון מגבילים את סכום ההלוואה עד 50% משווי הנכס.

כמה הון עצמי צריך למשכנתא
כמה הון עצמי צריך למשכנתא

 

בשנים האחרונות חלק ניכר מלוקחי משכנתא פנסיונית בטווח בגילאים 65-75 . 

הנמצאים בטווח  הגילאים בהם יש צורך לעזור לעיתים ליותר מילד אחד

הסכום אותו מאפשר הבנק לקבל במסגרת הלוואה לגיל השלישי מוגבל יחסית.

 

טבלת שיעור מימון משכנתא הפוכה בהתאם לגיל
כמה כסף אפשר לקבל במשכנתא הפוכה מתוך מחיר הדירה - טבלת כלל ביטוח

ריביות משכנתא הפוכה

הריביות לרוב קצת יותר גבוהות מהריביות של  הלוואה בנקאית  לדיור. 

אבל לא גבוהות בהרבה מהלוואה בנקאית הניתנת לכל מטרה.  

                                                      ריביות משכנתא הפוכה נעות בין 4.8 ל 5.6%

הריבית משתנה בהתאם לאופן  ההחזר של ההלוואה. תשלום רגיל של  קרן וריבית, תשלום של ריבית בלבד או צבירת ריבית לסוף התקופה.
ברוב גופי המימון מדובר בריביות צמודות למדד המחירים לצרכן

יש מספר סיבות לכך שהריביות יחסית גבוהות לעומת הלוואה לדיור:

זו הלוואה לכל מטרה שמתומחרת גם בבנקים בשיעור גבוה
בסופו של דבר אין באמת תחרות בתחום ובמחירים
הנקודה העיקרית היא שלחברת הביטוח קשה לתמחר כזו הלוואה בעיקר במצב בו הלווים מחליטים לא לשלם כלל. 

בניגוד להלוואה רגילה, יתרת ההלוואה רק גדלה במשכנתא הפוכה. וחברת הביטוח במקרים רבים לא מקבלת כלל החזרים

שווי הנכס בסוף תקופת ההלוואה

במשכנתא הפוכה ההורים ממשכנים את הנכס שבבעלותם היום, אשר בעתיד יועבר בירושה לילדים ולילדות. 
צריך להבין שבמידה ובוחרים במסלול של בלון ,כלומר צבירת הריבית עד לסוף תקופת החוב.
הריבית נצברת, ומצטרפת לקרן בסוף תקופה. 


כך שסכום ההלוואה בעת פירעון ההלוואה עלול להיות גבוהה יותר מהסכום המקורי שנלקח.
חייבים להבין זאת. 

הירושה שהאדם המבוגר משאיר ליורשיו עלולה להיות קטנה משמעותית.

בחור מסתכל למצלמה מנסה להבין כמה מחזירים על משכנתא של מיליון שקל
כמה יהיה הנכס שווה בעתיד

עלולים להיווצר סכסוכים משפטיים

נושא הירושה הוא נושא עדין ורגיש, לכן חברות הביטוח והבנקים מבקשות שהילדים יחתמו על מסמך

 שבו הילדים מצהירים שהם יודעים על כוונת ההורים לקחת הלוואה.
אין צורך בהסכמת הילדים לאישור לקיחת משכנתא 

חשוב לוודא  שהם מודעים לצעד של ההורים שכן יש לחוב  השפעה על הירושה העתידית.
יש להבין שיתכן שהיקף הנכסים העתידיים בירושה יפחתו. 

לעיתים הדירה המשועבדת הינה הנכס היחיד בירושת הילדים.

"ברור לנו שבנכס הבא תלווה אותנו גם כן"

המלצת לקוחה על ארז שמש יועץ משכנתאות פרטי

מי נותן משכנתא הפוכה

עד לא מזמן רק בחברת כלל ביטוח יש את  אפשרות לקבלת הלוואות לגיל השלישי. 

אולם חברות ביטוח רבות הבינו את הכדאיות העצומה של מתן הלוואות למגזר. 

ובשנים האחרונות עוד חברות ביטוח הצטרפו אל כלל. 

מה שמגביר את התחרותיות.

התנאים בין רוב הגופים דומים מאוד, אבל יש הבדלים גדולים בחיתום ובאישור ההלוואה . 

 יועץ מנוסה ידע להתאים את המקרה שלכם לגוף המלווה וכך לאשר בקלות ובתנאים מעולים את המשכנתא שלכם.

השלבים בקבלת משכנתא לגיל השלישי

 

  1. פגישה עם יועץ משכנתאות שידע מה הצרכים ולאיזה גוף מימון כדאי להעביר את הבקשה
  2. ממלאים טופס בקשה 
  3. איסוף מסמכים : תעודות זהות, טופס תשלום ארנונה אחרון, תנועות בנק שלושה חודשים, אישור היעדר חובות מהעירייה
  4. מזמינים שמאי שיעריך את הנכס
  5. שליחת המסמכים הדרושים לצורך אישור 
  6. נציג הגוף המלווה בדרך כלל נפגש עם המבקשים
  7. חתימת הלווים מול עו"ד על מסמכי החוזה
  8. ביצוע ההלוואה והעברת הכסף לחשבון 

תהליך אישור משכנתא הפוכה אמנם קצר אבל מורכב מאוד.

 חלק גדול מהבקשות לא מאושר בגלל תקלות או טעויות בהגשה. 

לכן רצוי להגיש את הבקשה בעזרת יועץ מנוסה שידע איך לגרום לאישור הבקשה בין גופי המימון השונים

 

מתי כדאי לקחת משכנתא הפוכה -דוגמאות

עזרה לילדים בקניית דירה

במשכנתא הפוכה ההורים ממשכנים את הנכס שבבעלותם היום, אשר בעתיד יועבר בירושה לילדים ולילדות. צריך להבין שבמידה ובוחרים במסלול של בלון.
הריבית נצברת, ומצטרפת לקרן בסוף תקופה.
 כך שסכום יתרת ההלוואה בעת הפירעון עלול להיות גבוהה יותר מהסכום המקורי שנלקח.

חייבים להבין זאת. 

כך למעשה הירושה שהאדם המבוגר משאיר ליורשיו עלולה להיות קטנה משמעותית.

תאור המקרה של לראובן ודינה

 לדינה וראובן בית בירושלים בשווי של כ 3.6 מ' שקל, הם בני 70.
ברצונם לעזור לשני הילדים שלהם בקניית דירה.
בהתאם לטבלת, הם יכולים לקבל כ 900 אלף שקל כמשכנתא הפוכה, וכך  לכל ילד 450 אלף ₪ כהון עצמי לרכישת הדירה.
לראובן ודינה הכנסות מביטוח לאומי ופנסיה בלבד , הם גם רוצים לשמור על רמת החיים שלהם.
לכן הם מעדיפים לקחת את ההלוואה במסלול של ריבית הנצברת לסוף התקופה.
כלומר לא לשלם באופן שוטף על ההלוואה.
הם קיבלו הצעה של 5% צמוד למדד

הריבית נצברת:
בשנה הראשונה הריבית הנצברת היא כ 45 אלף שקל 5% X900
בשנה השניה ה 5% מחושבים מ 945, ריבית נצברת , כלומר יתרת החוב בסוף השנה השנייה הוא כבר כ992 אלף 
בסוף השנה השלישית יתרת החוב עולה ל 1.042 מ'
תוכ 10 שנים יתרת החוב תעמוד על כ 1.46 מ' שמתוכם הריבית תהיה כ 566 אלף !!

 

שמירה על רמת חיים נאותה לאחר הפרישה מעבודה

מצד אחד תוחלת החיים עולה , ומצד שני הפנסיונרים עדיין ממשיכים להוציא כמעט את אותה רמת הוצאה שהיו רגילים לה . 

טסים לחו"ל, יוצאים לחופשות.
משכנתא הפוכה יכולה לעזור לשמור על רמת החיים המוכרת והנוחה. 

יש אפשרות לקחת את ההלוואה בצורת קצבה חודשים. 

ניתן לקבוע את גובה הקצבה כך שרמת החיים תישאר

תאור המקרה של דוד וחנה

דוד וחנה עבדו כל חייהם בארגונים מסודרים, היו להם משכורות יפות. 

חנה יצאה לפנסיה מוקדמת ולא צברה את מלוא זכויות הפנסיה. 

ההכנסות שלהם מכספי הפנסיה וביטוח לאומי  נמוכים  בכ 4000 ₪ מרמת השכר שלהם לפני הפרישה.
לדוד וחנה חיי חברה פעילים, הם מרבים לטוס לחו"ל, לצאת לחופשות. 

לבקר את הנכדים בארה"ב. 

הם מרגישים צעירים ברוחם ורוצים להמשיך להנות מהחיים אפילו יותר מאש יכלו להרשות לעצמם כאשר עבדו וגידלו את הילדים. 

חנה ודוד היו מתוסכלים אבל בעיקר מודאגים. 

הם הרגישו שקשה להם לעמוד רמת החיים שהורגלו אליה לאחר הפרישה מהעבודה והיציאה לפנסיה.
לאחר פגישת יעוץ משכנתא במשרדי בנינו יחד תוכנית מימון אשר תאפשר להם לשמור על  רמת החיים אליה הם שואפים.

נלקחה הלוואה לגיל השלישי של כ 600 אלף ₪.
בנינו אותה כך שכ 150 אלף יועברו לחשבונם ו 450 אלף יינתנו
כקצבה חודשית של כ 4000 ₪.

במשכנתא הפוכה הנלקחת בצורת קצבה חודשית,  משלמים ריבית על  סכום הקצבה החודשית. זה יתרון גדול מאוד 

לסיכום

אם קראת עד כאן מגיע לך מחיאות כפיים.
משכנתא הפוכה היא מכשיר מעולה  שעוזר גם למבודרים בעלי דירה אבל גם לילדם הזקוקים לכסף והון עצמי מההורים. 

למרות שנראה שמדובר בתהליך פשוט יש בו סיכונים רבים, וחלק לא קטן מהבקשות לא מאושר. 

אשמח לעזור לך בתהליך אישור תכנון ולקיחת משכנתא הפוכה.

חומרים נלווים להורדה:

מצגת המאמר

ארז שמש יועץ משכנתאות עצמאי
כותב המאמר: ארז שמש יועץ משכנתאות עצמאי

למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.
חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות.
בשנה האחרונה חסכתי ללקוחותי כ 48 מליון שקל בריביות והצמדה. ליוויתי עשרות משפחות בתהליך לקיחת משכנתא.
בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים.

שירותים נוספים עבורך
נהנית מהתוכן? כדאי להעביר למי שהנושא רלבנטי עבורו

מאגר הידע המלא בנושא משכנתא

מאגר הידע המלא בנושא משכנתא

ליווי מלא לקבלת משכנתא

ליווי מלא לקבלת משכנתא

ליווי פיננסי לעסק שלך

ליווי פיננסי לעסק שלך

מדריכים בחינם עבורך להורדה

מדריכים בחינם עבורך להורדה