משכנתא חוץ בנקאית שאלות ותשובות

בשנים האחרונות יש יותר חברות מימון, בפיקוח משרד האוצר, הנותנות משכנתא חוץ בנקאית.
התחרות הגדולה בין חברות המימון   גורמת לריביות לרדת בהתמדה.
 גם ההתפתחות הגדולה של תחום הפינטק, תורמת להגברת התחרות,יותר חברות הלוואות פרטיות נכנסותאל התחום.

משכנתא חוץ בנקאית לא מה שחשבת – מנפצים את הסטיגמה

לחברות המימון שאינן בנק, יצא שם לא טוב לאורך השנים. יש בציבור הרחב קונוטציות שליליות של ריביות נשך ושוק אפור.
הסטיגמה הזו גרמה  להרבה לווים לא להתקרב אל חברות מימון חוץ בנקאי.
כשהצעתי בשנים קודמות ללקוחות לקחת הלוואה לא ממוסד בנקאי, מייד נתקלתי בפרצופים מבועתים.
בשנים האחרונות קמו הרבה חברות מימון רשומות ומפוקחות . יש רגולציה בתחום וניתן להשיג ריביות אטרקטיביות.
 ניתן לקחת הלוואות מחברות ביטוח כמו כלל משכנתאות והראל ביטוח אשר נותנות משכנתא חוץ בנקאית. גם אפשר לפנות אל חברת הלוואות חברתיות  כמו טריא ובלנדר נותנות הלוואות למסורבי בנקים.

מי צריך לקחת משכנתא חוץ בנקאית

כיועץ אני מעדיף כמובן  שהלקוחות ייקחו את המשכנתא במערכת הבנקאית.
מעטים המקרים שבהם לקוח יעדיף מרצונו לקחת הלוואה לא דרך בנק משכנתאות.

אבל יש מצבים שאי אפשר לקחת משכנתא בבנק. 
למשל:
מסורבי משכנתא במערכת הבנקאית :הבנקים לאחרונה הרבה יותר בררנים ,  הם כבר שבעים במתן משכנתאות. הסיכון של הבנק מהסקטור של מימון דיור  הולך וגדל.
אני נתקל ביותר מקרים של סירוב משכנתא ללקוחות שבעבר לא הייתה כל בעיה לאשר להם הלוואה בנקאית .

מקרים אחרים קשורים לאפשרות מימון דירה להשקעה

לאחרונה גוברים ה
מקרים בהם רק פניה לקבלת משכנתא חוץ בנקאיץ יכולה  לסייע בפיתרון

משכנתא חוץ בנקאית

המאמרים שלי יכולים לחסוך לך עשרות אלפי שקלים, כדאי לך להשאר מעודכן:

משכנתא חוץ בנקאית ברכישת דירה להשקעה

בעקבות המאבק של בנק ישראל ומשרד האוצר בעליית המחירים.
המפקח על הבנקים אוסר על לקיחת משכנתא על נכס קיים לצורך רכישת נכס חדש. 
כלומר אם יש לך דירה בבעלותך ורצית לקנות דירה להשקעה.
כמובן שאפשר לקחת משכנתא של עד 50% על הדירה הנרכשת ,הדירה להשקעה.
אבל היום כבר אי אפשר למשכן את הדירה שלך,הקיימת לצורך השלמת התשלום.
ניתן לעקוף תקנה זו על ידי לקיחת משכנתא חוץ בנקאית.

יועץ משכנתאות פרטי יוכל לסייע בידך להשיג מימון של עד 50% ולפעמים אפילו עד70% במישכון הדירה שבבעלותך.
להסבר מפורט ניתן לקרוא את המאמר קניית דירה שנייה ללא הון עצמי

לקיחת משכנתא חוץ בנקאית בגלל היסטוריית אשראי שלישית

מדובר בדרך כלל על התנהלות אשראי שלילית לאורך תקופה ארוכה.
 לקוחות שהיו להם מספר החזרים של תשלומים הוראות קבע או צ'קים. כמובן מקרים של תיקי הוצאה לפועל.
ההתנהלות הכלכלית והיסטוריית האשראי מתועדת במחשבי הבנקים וגם בסוכנויות אשראי שתפקידם לאגור נתוני אשראי על לקוחות. ולהפיק דוח מרכז לפי בקשה.

במקרים רבים יועץ משכנתאות מומלץ יוכל לאשר משכנתא למרות התנהלות אשראי בעייתית. אבל זה תלוי כמובן בנתוני הלקוחות וביכולת המקצועית של היועץ.

בהלוואה כל כך מורכבת לאישור  כדאי לבחור יועץ חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות.

נתקלתי לא אחת בלקוחות שהסיבה להודעת סירוב משכנתא לאחר אישור עקרוני נבעה מאירוע מהעבר הרחוק. היתה בעבר בעיה כלהשיא ,זמנית, בהתנהלות בחשבון .לפעמים אפילו בגלל טעות הבנק.ברוב המקרים הבעיה נפתרה ונשכחה. אבל מחשבי הבנק עדיין זוכרים הכל. ומוציאים התראה לבנקאי. ומשם הדרך לסירוב משכנתא קצרה.

כדאי לשים לב: יש נטיה של לקוחות להגיש בקשה למספר בנקים למרות שהם קיבלו סירוב משכנתא. הם חושבים שאולי בבנק אחר, יתן אישור עקרוני למשכנתא. זו סיטואציה מאוד מסוכנת.
הגיעו אלי לקחות שהגישו בקשה למשכנתא במספר בנקים וקיבלו סירוב.

אם בנק אחד מסרב. כנראה גם הבנקים האחרים יסרבו.
קשה מאוד לשכנע בנק לאשר משכנתא לאחר שהתקבל סירוב ללקוח. יועץ משכנתאות מקצועי יוכל לנסות לתקן את המצב

מסורבי משכנתא בגלל הכנסות מדווחות נמוכות

כאשר ההכנסות הרשמיות והמדווחות נמוכות לעומת גובה החזר המשכנתא החודשי. הבנק עלול לסרב לתת משכנתא. או דורש להקטין את סכום ההלוואה המאושרת.
לפי תקנות בנק ישראל, החזר משכנתא חודשי לא יכול לעבור 40% מהכנסה פנויה. לפעמים ההכנסות המדווחות אינן מספיקות. ולכן מתקבלת הודעת סירוב משכנתא לאחר אישור עקרוני.
הבנקים מסתכלים רק על הכנסות אשר מדווחות לרשויות המס. במקרה של שכירים הבנק בודק שהפקדת המשכורת בבנק תואמת את הסכום בתלוש השכר.
במקרים בהם יש הכנסות משכירות דירה, שאמורות אבל לא מדווחות לרשויות המס. הבנק לא יכול להתחשב בהכנסות אלה לצורך חישוב החזר משכנתא חודשי.
לא, הבנק לא מדווח לרשויות המס על כך.
אבל הבנק מבקש לראות שומת מס אישית כדי לראות שההכנסות משכירות מדווחות. כך בבנקים יתכנו מקרים בהם הלקוחות מתבססים על הכנסות משכירות. אבל הבנק לא יכול להכיר בהן.
חברות הלוואות חוץ בנקאיות  לא מחוייבות בתקנות בנק ישראל. לכן נושא שיעור החזר מהכנסה פנויה פחות משמעותי עבורם. אבל עדיין יש בדיקה עמוקה של הלווים והעסקה.

משכנתא חוץ בנקאית בגלל בעית רישום בנכס הנרכש

בנק למשכנתאות כפוף לרגולציה מחמירה.
כל בקשה של הלוואה כנגד נכס עוברת תהליך חיתום אשראי וגם חיתום ובדיקה של הנכס.
ישנם נכסים שלא ניתן לרשום משכנתא עליהן בטאבו .לעיתים יש  הערות בנסח שלא מאפשרות לבנק לבצע רישום משכנתא.
 וכך, למרות שהלקוחות חזקים, עם התנהלות תקינה והנסות גבוהות. אם יש בעית רישום . הבנק לא מוכן להתקדם. במידה ויש אישור של עורך הדין להתקדם בעסקה. ניתן לפנות אל חברות מימון אשר נותנות משכנתא חוץ בנקאית. חברות המימון הרבה יותר יצירתיות במתן פתרון למסורבי משכנתא.

המלצת לקוחה על ארז שמש יועץ משכנתאות פרטי

איזו ריבית משלמים במשכנתא חוץ בנקאית

חוק אשראי הוגן מסדיר את הכללים לפיקוח חברות מימון חוץ בנקאי. ומגביל את הריבית המקסימלית לכ 15% בשנה.
כמו כן הכנסת אישרה את תיקון 5 לחוק אשראי הוגן, מה שמאפשר ליותר חברות מימון להציע הלוואות בפיקוח משרד האוצר תוך כללים להגנת הלווים

ברור שמדובר בריבית מאוד גבוהה, אבל היא המקסימלית 
הלוואות לא בנקאיות בריבית נמוכה    6%-8%
משכנתא  חוץ בנקאית בריבית ממוצעת    9%-14%   

ככל שגוף המימון גדול יותר התנהלות דומה יותר לבנק. למשל בלקיחת הלוואות מחברות ביטוח. הריביות קרובות יותר לריביות משכנתא ממוצעות בנקים.זו דרך יחידה כמעט לקחת הלוואה לא בנקאיות בריבית נמוכה.
אבל  חברות הביטוח בררניות בתיקים שהם לוקחים בדומה לבנקים.הם לא מוכנים לקחת כל תיק.
 לעומת זאת חברות מימון חוץ בנקאי, קרנות השקעה, חברות הלוואות פרטיות. שגם הם מבוקרות על ידי משרד האוצר. ניתן לקבל הלוואות קצת יותר יקרות מבנקים.  חברות אלה מתמחות במתן פתרון למסורבי משכנתא . 

מי יכול לתת משכנתא חוץ בנקאית

יועץ משכנתאות מומחה מכיר את חברות הלוואות גופי המימון  . יועץ יגיש את  הבקשה למשכנתא חוץ בנקאית לחברת המימון המתאימה לאופי העסקה והלקוחות.
יש שוני גדול מאוד בין חברות ההלוואה. הן בטווח הריביות והן באופי העסקאות שהן מוכנות ויודעות לטפל. ובעיקר בכל הקשור לתהליך החיתום ואישור הבקשה בחברת המימון. הקשרים של יועץ חוסכים כסף רב .

 

כלל משכנתאות :  חברת כלל משכנאות נותנת הלוואה כנגד נכס. בדרך כלל לא אוהבים לאשר משכנתאות בדרגה שנייה. וגם מאוד בררנים בלקוחות. אבל הריביות קרובות מאוד אל ריביות המערכת הבנקאית.
יתרון נוסף הוא שחברת כלל משכנתאות לא כפופה לפיקוח על הבנקים.  יועץ  יוכל לנסות להגדיל את מסלול הפריים עד 40% בניגוד למקסימום 30% במשכנתא בנקאית.
הלוואה חוץ בנקאית כלל ניתנת במסלולים : פריים, ריבית קבועה צמודה. והחל משנת 2020 גם ריבית קבועה לא צמודה. כמו כן לחברת כלל משכנתאות יש מוצר של משכנתא הפוכה שנותן עוד מרחב של פתרונות מימון.

הראל משכנתאות : הראל ביטוח יצאה עם מוצר של משכנתא הפוכה . מתחרה עם חברת כלל .

הלוואה חוץ בנקאית מימון ישיר: נכון לסוף שנת 2020
מימון ישיר הפסיקו לתת משכנתאות בשיעבוד נכס. 

הלוואות מחברות ביטוח

כלל משכנתאות :  חברת כלל משכנאות נותנת הלוואה כנגד נכס. בדרך כלל לא אוהבים לאשר משכנתאות בדרגה שנייה. וגם מאוד בררנים בלקוחות. אבל הריביות קרובות מאוד אל ריביות המערכת הבנקאית.
יתרון נוסף הוא שחברת כלל משכנתאות לא כפופה לפיקוח על הבנקים.  יועץ  יוכל לנסות להגדיל את מסלול הפריים עד 40% בניגוד למקסימום 30% במשכנתא בנקאית.
הלוואה חוץ בנקאית כלל ניתנת במסלולים : פריים, ריבית קבועה צמודה. והחל משנת 2020 גם ריבית קבועה לא צמודה. כמו כן לחברת כלל משכנתאות יש מוצר של משכנתא הפוכה שנותן עוד מרחב של פתרונות מימון.

הראל משכנתאות : הראל ביטוח יצאה עם מוצר של משכנתא הפוכה . מתחרה עם חברת כלל .

הלוואה חוץ בנקאית מימון ישיר: נכון לסוף שנת 2020
מימון ישיר הפסיקו לתת משכנתאות בשיעבוד נכס. 

חברות הלוואות חברתיות

יותר חברות וגופי מימון נכנסו אל שוק משכנתאות חוץ בנקאיות והלוואות בשיעבוד דירה. בעקבות תיקוני חוק אשראי הוגן השוק נפתח לעוד גופים .
בין הגופים הבולטים של הלוואות חברתיות ניתן למצוא את טריא ואת בלנדר. מדובר בפלטפורמה טכנולוגית אשר משדכת אנשים שרוצים להשקיע ולקבל תשואה. לבין לווים שמבקשים הלוואה או משכנתא. העיקרון הוא שככל שיותר אנשים משתתפים בהלוואה כך הסיכון מתפזר.

המלצות יועץ משכנתאות ארז שמש נייח

מה היתרונות של משכנתא חוץ בנקאית

היתרון העיקרי זו הגמישות 
ככל שגוף המימון יותר גמיש ויצירתי כך ניתן למצוא פתרונות יצירתיים עבור: הלוואות למסורבי בנקים, משכנתא למוגבלים,
 אמנם, יתכן וריבית ההלוואה דרך חברת מימון תהיה יותר גבוהה מריבית הבנק.
 
אבל צריך לזכור, לוקחים משכנתא לכל מטרה חוץ בנקאית רק כשחייבים ואין פתרון אחר.

רישום משכנתא בדרגה שנייה : נניח יש לך דירה עם משכנתא מבנק . ויש לך צורך לקחת עוד משכנתא לכל מטרה. פנית לבנק וביקשת להגדיל את המשכנתא על הנכס שבבעלותך.
מסיבה כלשהי הבנק שלך סרב לבקשה.
בעזרת יועץ משכנתאות מורשה ניתן להגיע אל גוף מימון שמוכן לתת את ההלוואה תמורת רישום דרגה שנייה לבנק. כלומר במקרה של אי פרעון קודם הבנק מקבל את סכום החוב כי הוא רשום כדרגה ראשונה. ורק אחריו גוף המימון החוץ בנקאי הלוואה שנתן את ההלוואה השנייה.

רישום הארת הזהרה : יש גופים שנותנים הלוואה חוץ בנקאית תמורת רישום הארת אזהרב בלבד בנסח הטאבו. מצד אחד זה תהליך יותר קל מאשר דקגה שנייה. אבל לעיתים ההסרה של הרישום יותר מורבת.

חסרונות של משכנתא חוץ בנקאית

חשוב להבין. הלוואה חוץ בנקאית אינה ברירת המחדל.
הרי הריביות גבוהות מאוד לעומת להלוואה בנקאית
כמו כן תקופת ההלוואה קצרה משמעותית לעומת הלוואה בנקאית
לכן  החזר הלוואה חודשי עלול להיות מאוד גבוהה.
זה לא מתאים לכל אחד
 לכן חייבים להכין תכנית כלכלית מסודרת, כיצד לסדר את הבעיות הפיננסיות.איך לנקות את הרישום הבעיתי  כדי למחזר את המשכנתא חזרה אל המערכת הבנקאית.
לצערי גופים חוץ בנקאיים ממשים דירות יותר בקלות מאשר בנקים במקרה של אי החזר הלוואה.לא היית רוצה להגיע למצב כזה.
כמו כן, הגופים שנותנים את הכסף אינם יציבים ומבוססים כמו בנקים.קרנות ההלוואה הן עדיין בבעלות פרטית. נכון הלקוח הוא בצד המקבל את הכסף. אבל עדיין כדאי לקחת את הכסף מגוף או קרן השקעות יחסית גדולה ויציבה.

הכי חשוב. צריך להבין מה ההסיבה שהבנק סרב לתת משכנתא. אולי עדיף לא לקחת תוספת בגוף חוץ בנקאי. אולי כדאי קודם לעשות סדר כלכלי . לסדר את ההוצאות. הרי במקרים רבים החזר הלוואה חודשי בגוף חוץ בנקאי גבוהה מאוד. ועלול להכביד עוד יותר את ההתנהלות הכלכלית

 

חומרים נלווים להורדה:

מצגת המאמר

ארז שמש יועץ משכנתאות עצמאי
אודות כותב המאמר:

בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים. למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.

נהנית? כדאי להעביר את זה הלאה.
שיתוף ב facebook
לשיתוף בפייסבוק
שיתוף ב whatsapp
לשיתוף בוואטסאפ
שיתוף ב email
לשיתוף במייל

מאגר הידע המלא בנושא משכנתא

מאגר הידע המלא בנושא משכנתא

ליווי מלא לקבלת משכנתא

ליווי מלא לקבלת משכנתא

ליווי פיננסי לעסק שלך

ליווי פיננסי לעסק שלך

מדריכים בחינם עבורך להורדה

מדריכים בחינם עבורך להורדה

עכשיו זה קצת יותר מובן?

עולם המשכנתאות והפיננסיים עשוי מעט להפחיד, אבל בשבילי זו שפה מדוברת.
בשביל זה אני כאן – לעשות לך קצת סדר. אשמח לשתף אותך במאמרים נוספים: