משכנתא חוץ בנקאית שאלות ותשובות

משכנתא חוץ בנקאית

משכנתא חוץ בנקאית הופכת בשנים האחרונות לפתרון מימון נפוץ כתוצאה מריבוי גופים חוץ בנקאיים אשר קיבלו אישור משרד האוצר למתן מימון  ומגבירים את התחרות גם מול הבנקים.
במקרים מסויימים יש עדיפות של משכנתא חוץ בנקאית לעומת הלוואה  

מה זו משכנתא חוץ בנקאית ?

משרד האוצר מתיר לחברות ביטוח ובתי השקעות  ואפילו לחברות פינטק להציע לציבור משכנתאות. כל המוסדות הפיננסים שנותנים משכנתא חוץ בנקאית מפוקחים על ידי משרד האוצר. 
בדרך כלל לצורך רכישת דירה פונים לבנק למשכנתאות אבל יש מקרים בהם דווקא למשכנתא חוץ בנקאית יש יתרון גדול מאוד.  יש יתרון בעובדה שמצד אחד יש פיקוח משרד האוצר אבל לא תחת הרגולציה המחמירה של המפקח על הבנקים.

היתרונות הגדולים בלקיחת משכנתא חוץ בנקאית לרכישת דירה

היתרונות נובעים ממספר גורמים חלקם מסחריים וחלקם קשורים לרגולציה ופיקוח.
קבלת יותר מ 50% כמשכנתא לדירה שנייה
משכנתא לדירה ראשונה אפשר לקבל יותר מ 75% לעומת הבנק שמותר לקחת עד 75%
ניתן לקחת משכנתא בדרגה שנייה בצורה יותר קלה
 משכנתא על נכס קיים לטובת רכישת דירה
האפשרות לאשר החזר משכנתא חודשי בשיעור גבוהה יותר מ 40% 

איזה פיקוח יש על חברות שנותנות משכנתא חוץ בנקאית

אחד הפחדים הגדולים ביותר של לווים זה הפחד שאין פיקוח על מי שמלווה את הכסף. למרות שברוב המקרים הסיכון נמצא אצל מי שלמווה את הכסף , הפחד עדיין מוצדק.
יש את החשש להתעסק עם גוף בעייתי ולפעמים לא כשר.
הגופים המוסדיים שנותנים הלוואות חוץ בנקאיות מפוקחים על ידי משרד האוצר או על יד המפקח על הביטוח. 
ההבדל הוא שהרגולציה על גופים חוץ בנקאיים מתירה במקרים רבים לתת הלוואות במצבים שהבנקים לא יכולים בגלל הפיקוח עליהם.
יועץ משכנתאות יודע לנתב את הבקשה לגוף המתאים עבורך

לפני שמגדילים את המשכנתא יש אפשרות להקטין בצורה חכמה את ההחזרים על הלוואות יקרות מקטימים את ההחזר ב50%

איחוד הלוואות

בעקבות המלחמה בדיקת חיסכון ללא עלות

איזה הלוואות חוץ בנקאיות אפשר לקבל ?

סוגי משכנתא חוץ בנקאים:

משכנתא לרכישת דירה ראשונה
משכנתא לרכישת דירה להשקעה
הלוואת גישור עד רכישה
משכנתא להחזר חובות משכנתא לאיחוד הלוואות
משכנתא הפוכה משכנתא למוסרבי בנקים ( בעיקר ללקוחות עם דירוג אשראי נמוך) הלוואת

יתרונות משכנתא חוץ בנקאית

משכנתא לרכישת דירה להשקעה או משכנתא לכל מטרה מוגבלת בבנק עד 50% משווי הנכס
חברות ביטוח יכולות לתת עד 60% ובמקרים מסויימים אף יותר
הגמישות הזו יכולה להפוך עסקה לריווחית כי אפשר לקחת יותר מימון. כך גם בלקיחת משכנתא לרכישת נכס בחו"ל

בעקבות המאבק של בנק ישראל ומשרד האוצר בעליית המחירים.
המפקח על הבנקים אוסר על לקיחת משכנתא על נכס קיים לצורך רכישת נכס חדש.
כלומר אם יש לך דירה בבעלותך ורצית לקנות דירה להשקעה. כמובן שאפשר לקחת משכנתא של עד 50% על הדירה להשקעה
אבל היום כבר אי אפשר למשכן את הדירה שלך,הקיימת לצורך השלמת התשלום.
ניתן לעקוף תקנה זו על ידי לקיחת משכנתא חוץ בנקאית.
 יועץ משכנתאות פרטי יוכל לסייע בידך להשיג מימון של עד 50% ולפעמים אפילו עד70% במישכון הדירה שבבעלותך. להסבר מפורט ניתן לקרוא את המאמר קניית דירה שנייה ללא הון עצמי

 נניח יש לך דירה עם משכנתא מבנק . ויש לך צורך לקחת עוד משכנתא לכל מטרה.
 פנית לבנק וביקשת להגדיל את המשכנתא על הנכס שבבעלותך.
מסיבה כלשהי הבנק שלך סרב לבקשה.
בעזרת יועץ משכנתאות מורשה ניתן להגיע אל גוף מימון חוץ בנקאי שמוכן לתת את ההלוואה תמורת רישום דרגה שנייה לבנק.
כלומר במקרה של אי פרעון קודם הבנק מקבל את סכום החוב של המשכנתא כי הוא רשום כדרגה ראשונה.
 ורק אחריו גוף המימון החוץ בנקאי הלוואה שנתן את ההלוואה השנייה.
 רישום הארת הזהרה :

 יש גופים שנותנים הלוואה חוץ בנקאית תמורת רישום הארת אזהרה בלבד בנסח הטאבו. מצד אחד זה תהליך יותר קל מאשר דרגה שנייה. אבל לעיתים ההסרה של הרישום יותר מורבת.

איזו ריבית משלמים במשכנתא חוץ בנקאית

השאלה איזו ריבית מקבלים במשכנתא חוץ בנקאית  מטעה בעיקר. אם משווים משכנתא לדירה ראשונה  ההבדל יהיה גדול.
אבל אם מבינים שפונים אל משכנתא חוץ בנקאית לצורך הלוואות אחרות. בדרך כלל מורכבות יותר. או כשרוצים לקחת משכנתא לכל מטרה במישכון דירה נוכחית. אז ההבדל לא גדול כל כך אם בכלל

ברור שמדובר בריבית מאוד גבוהה, אבל היא המקסימלית 
הלוואות לא בנקאיות בריבית נמוכה    p+2%  עד P+5%
משכנתא  חוץ בנקאית בתיקים מורכבים יכולים להגיע עד 15% 

ככל שגוף המימון גדול יותר התנהלות דומה יותר לבנק. למשל בלקיחת הלוואות מחברות ביטוח. הריביות קרובות יותר לריביות משכנתא ממוצעות בנקים.זו דרך יחידה כמעט לקחת הלוואה לא בנקאיות בריבית נמוכה.

הון עצמי למשכנתא כמה צריך

בכמה כסף תוכל לקנות דירה?

מחשבון ייחודי שיגלה לך

כמה משכנתא תוכל לקחת?

מה החזר משכנתא חודשי?

מה תקציב הדירה שתוכל לקנות?

מתי כדאי או נאלצים לקחת משכנתא חוץ בנקאית

כיועץ אני מעדיף כמובן  שהלקוחות ייקחו את המשכנתא במערכת הבנקאית. מעטים המקרים שבהם לקוח יעדיף מרצונו לקחת הלוואה לא דרך בנק משכנתאות.
אבל יש מצבים שאי אפשר לקחת משכנתא בבנק.

 התנהלות אשראי שלילית לאורך תקופה ארוכה כתוצאה  החזרים של תשלומים הוראות קבע או צ'קים.ה או תיקי הוצאה לפועל
ההתנהלות הכלכלית והיסטוריית האשראי מתועדת במחשבי הבנקים וגם בסוכנויות אשראי שתפקידם לאגור נתוני אשראי על לקוחות. במקרים רבים יועץ משכנתאות מומלץ יוכל לאשר משכנתא למרות התנהלות אשראי בעייתית.
 נתקלתי לא אחת בלקוחות שהסיבה להודעת סירוב משכנתא לאחר אישור עקרוני נבעה מאירוע מהעבר הרחוק. היתה בעבר בעיה כלהשיא ,זמנית, בהתנהלות בחשבון .לפעמים אפילו בגלל טעות הבנק.ברוב המקרים הבעיה נפתרה ונשכחה. אבל מחשבי הבנק עדיין זוכרים הכל. ומוציאים התראה לבנקאי. ומשם הדרך לסירוב משכנתא קצרה.

כאשר ההכנסות הרשמיות והמדווחות נמוכות לעומת גובה החזר המשכנתא החודשי. הבנק עלול לסרב לתת משכנתא. או דורש להקטין את סכום ההלוואה המאושרת.
לפי תקנות בנק ישראל, החזר משכנתא חודשי לא יכול לעבור 40% מהכנסה פנויה. לפעמים ההכנסות המדווחות אינן מספיקות. ולכן מתקבלת הודעת סירוב משכנתא לאחר אישור עקרוני.
הבנקים מסתכלים רק על הכנסות אשר מדווחות לרשויות המס. במקרה של שכירים הבנק בודק שהפקדת המשכורת בבנק תואמת את הסכום בתלוש השכר.
במקרים בהם יש הכנסות משכירות דירה, שאמורות אבל לא מדווחות לרשויות המס.
הבנק לא יכול להתחשב בהכנסות אלה לצורך חישוב החזר משכנתא חודשי.
לא, הבנק לא מדווח לרשויות המס על כך.
אבל הבנק מבקש לראות שומת מס אישית כדי לראות שההכנסות משכירות מדווחות. כך בבנקים יתכנו מקרים בהם הלקוחות מתבססים על הכנסות משכירות. אבל הבנק לא יכול להכיר בהן.
חברות הלוואות חוץ בנקאיות  לא מחוייבות בתקנות בנק ישראל. לכן נושא שיעור החזר מהכנסה פנויה פחות משמעותי עבורם. אבל עדיין יש בדיקה עמוקה של הלווים והעסקה.

בנק למשכנתאות כפוף לרגולציה מחמירה.
כל בקשה של הלוואה כנגד נכס עוברת תהליך חיתום אשראי וגם חיתום ובדיקה של הנכס.
ישנם נכסים שלא ניתן לרשום משכנתא עליהן בטאבו .לעיתים יש  הערות בנסח שלא מאפשרות לבנק לבצע רישום משכנתא.
 וכך, למרות שהלקוחות חזקים, עם התנהלות תקינה והנסות גבוהות. אם יש בעית רישום . הבנק לא מוכן להתקדם. במידה ויש אישור של עורך הדין להתקדם בעסקה. ניתן לפנות אל חברות מימון אשר נותנות משכנתא חוץ בנקאית. חברות המימון הרבה יותר יצירתיות במתן פתרון למסורבי משכנתא.

 גם כאן הבנקים כפופים לרגולציה יותר מחמירה

בלקיחת משכנתא לדירה ראשונה הבנק יכול לתת עד 75% מימון משווי הבית. בעזרת משכנתא חוץ בנקאית ניתן לקבל הלוואה משלימה של עד 85% בדרגה שנייה. כלומר לקבל עוד 10% יותר מהבנק
לפעמים 10% או אפילו פחות יכולים לעזור מאוד כאשר חסר הון עצמי 

ההבדל יותר משמעותי בלקיחת משכנתא לדירה שנייה . כבר כתבתי על זה
בעזרת משכנתא חוץ בנקאית אפשר לקנות דירה שנייה ללא הון עצמי

כאמור היצירתיות מאוד נרחבת כשמדובר במשכנתא חוץ בנקאית.
כאשר קונים דירה להשקעה אפשר להגיע ממש למצב בו קונים דירה ללא הון עצמי.
אפשר לקחת משכנתא בשיעור של 60% על הידרה הנרכשת ועד 50% משווי הדירה הקיימת
זה מורכב, אבל כתבתי מאמר על איך לקנות דירה להשקעה ללא הון עצמי

מה החסרונות של משכנתא חוץ בנקאית

משכנתא חוץ בנקאית אינה הפתרון הראשון ברוב המקרים, זו אינה ברירית המחדל. יש כמה חסרונות . אשר כיום כאשר ריביות המשכנתא עולות פחות משמעותיות

ריבית משכנתא חוץ בנקאית גבוהה

הלוואה חוץ בנקאית אינה ברירת המחדל. 
 הריביות גבוהות מאוד לעומת להלוואה בנקאית , תקופת ההלוואה קצרה לכן  החזר הלוואה חודשי עלול להיות מאוד גבוהה.
זה לא מתאים לכל אחד
לכן חייבים להכין תכנית כלכלית מסודרת, כיצד לסדר את הבעיות הפיננסיות.
איך לנקות את הרישום הבעיתי  כדי למחזר את המשכנתא חזרה אל המערכת הבנקאית. לצערי גופים חוץ בנקאיים ממשים דירות יותר בקלות מאשר בנקים במקרה של אי החזר הלוואה.
לא היית רוצה להגיע למצב כזה. כמו כן, הגופים שנותנים את הכסף אינם יציבים ומבוססים כמו בנקים.קרנות ההלוואה הן עדיין בבעלות פרטית.
אמנם  הלקוח הוא בצד המקבל את הכסף. כביכול הסיכון לא אצלו
אבל עדיין כדאי לקחת את הכסף מגוף או קרן השקעות יחסית גדולה ויציבה. הכי חשוב. צריך להבין מה ההסיבה שהבנק סרב לתת משכנתא. אולי עדיף לא לקחת תוספת בגוף חוץ בנקאי. אולי כדאי קודם לעשות סדר כלכלי . לסדר את ההוצאות. הרי במקרים רבים החזר הלוואה חודשי בגוף חוץ בנקאי גבוהה מאוד. ועלול להכביד עוד יותר את ההתנהלות הכלכלית

יתכן קושי למחזר את ההלוואה חזרה אל המערכת הבנקאית

חשוב להבין. הלוואה חוץ בנקאית אינה ברירת המחדל.  הריביות גבוהות מאוד לעומת להלוואה בנקאית כמו כן תקופת ההלוואה קצרה משמעותית לעומת הלוואה בנקאית לכן  החזר הלוואה חודשי עלול להיות מאוד גבוהה. זה לא מתאים לכל אחד לכן חייבים להכין תכנית כלכלית מסודרת, כיצד לסדר את הבעיות הפיננסיות.איך לנקות את הרישום הבעיתי  כדי למחזר את המשכנתא חזרה אל המערכת הבנקאית. לצערי גופים חוץ בנקאיים ממשים דירות יותר בקלות מאשר בנקים במקרה של אי החזר הלוואה.לא היית רוצה להגיע למצב כזה. כמו כן, הגופים שנותנים את הכסף אינם יציבים ומבוססים כמו בנקים.קרנות ההלוואה הן עדיין בבעלות פרטית. נכון הלקוח הוא בצד המקבל את הכסף. אבל עדיין כדאי לקחת את הכסף מגוף או קרן השקעות יחסית גדולה ויציבה. הכי חשוב. צריך להבין מה ההסיבה שהבנק סרב לתת משכנתא. אולי עדיף לא לקחת תוספת בגוף חוץ בנקאי. אולי כדאי קודם לעשות סדר כלכלי . לסדר את ההוצאות. הרי במקרים רבים החזר הלוואה חודשי בגוף חוץ בנקאי גבוהה מאוד. ועלול להכביד עוד יותר את ההתנהלות הכלכלית

מי נותן משכנתא חוץ בנקאית ?

בכל שנה כמות הגופים שנותנים משכנתא חוץ בנקאים גדלה בצורה משמעותית
יש חלוקה לקבוצות של גופים
חברות מימון שדומות לבנקים שנותנות משכנתאות לטווח ארוך
כלל משכנתאות
מנורה ביטוח
קרדיטו
מימון ישיר
BTB ) BE THE BANK)

חברות הנותנות הלוואות גישור או מימון תקופה קצרה בלבד
קרן קוואליטי מקבוצת IBI
טופ מימון
קרן גשרים
קרן DOI
קבוצת מיטב דש

חברות הלוואות חברתיות

בפלטפורמה טכנולוגית (PTP )אשר משדכת אנשים שרוצים להשקיע ולקבל תשואה בהתאם לרמת הסיכון שהמשקיע בוחר.לבין לווים אשר מבקשים לקבל הלוואה או משכנתא. טריא היא המשדכת בינהם לאחרונה התגלו מספר בעיות  נזילות בחלק מהחברות שנותנות הלוואות חברתיות בגלל עליית הריבית מהמשקיעים ביקשו למשוך את כספיהם . עליית הריבית יוצרת אלטרנטיבות השקעה שונות מול ההשקעה בחברת הלוואות חברתית, ובמקרים רבים בפחות סיכון לאור עליית הריבית והקשיים של חברות הלוואות חברתיות. הרשות לניירות ערך  מאפשרת להם לקנות בעצמן באופן ישיר הלוואות  של עמיתים שלהם.

למשכנתא חוץ בנקאית יצא שם לא טוב וחבל, בואו נהרוס כמה מיתוסים

לחברות המימון חוץ בנקאיות, יצא שם לא טוב לאורך השנים ולא בצדק.
בציבור התקבעו מיתוסים לגבי משכנתא הפוכה הסטיגמה הזו גרמה  להרבה לווים לא להתקרב אל חברות מימון חוץ בנקאי.

כשהצעתי בשנים קודמות ללקוחות לקחת הלוואה לא ממוסד בנקאי, מייד נתקלתי בפרצופים מבועתים.
בשנים האחרונות קמו הרבה חברות מימון רשומות ומפוקחות .
יש רגולציה בתחום וניתן להשיג ריביות אטרקטיביות. ניתן לקחת הלוואות מחברות ביטוח כמו כלל משכנתאות והראל ביטוח אשר נותנות משכנתא חוץ בנקאית. גם אפשר לפנות אל חברת הלוואות חברתיות  כמו טריא ובלנדר נותנות הלוואות למסורבי בנקים.

חומרים נלווים להורדה:

מצגת המאמר

ארז שמש יועץ משכנתאות עצמאי
אודות כותב המאמר:

בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים. למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה. משכנתא בקפריסיןמחשבון תשואה ריבית דריביתכמה עולה למחזר משכנתאכמה משכנתא אפשר לקבל
תמהיל משכנתא מומלץ , חסרונות משכנתא הפוכה ,

נהנית? כדאי להעביר את זה הלאה.
לשיתוף בפייסבוק
לשיתוף בוואטסאפ
לשיתוף במייל
מאגר הידע המלא בנושא משכנתא
מאגר הידע המלא בנושא משכנתא
ליווי מלא לקבלת משכנתא
ליווי מלא לקבלת משכנתא
ליווי פיננסי לעסק שלך
ליווי פיננסי לעסק שלך
מדריכים בחינם עבורך להורדה
מדריכים בחינם עבורך להורדה

עכשיו זה קצת יותר מובן?

עולם המשכנתאות והפיננסיים עשוי מעט להפחיד, אבל בשבילי זו שפה מדוברת.
בשביל זה אני כאן – לעשות לך קצת סדר. אשמח לשתף אותך במאמרים נוספים: