משכנתא לדירה שנייה זוג מקבל מפתח לדירה להשקעה

כל מה שרציתם לדעת על לקיחת משכנתא לדירה שנייה

משכנתא לדירה שנייה לצורך השקעה נחשבת אצל רבים כהשקעה סולידית ואיכותית אשר מייצרת הכנסה חודשית. היתרון בהשקעה בנדל"ן טמון בין היתר גם בעובדה שניתן למנף את הנכס וזאת על ידי קבלת הלוואה בצורת משכנתא לדירה שניה אשר משולמת בדרך כלל מדמי השכירות של הנכס המושכר.

האם מומלץ לקחת משכנתא לרכישת דירה שניה

בדיקת כדאיות לקיחת הלוואה לרכישת דירה שניה , מורכבת מהרבה מאוד פרמטרים שיש להתחשב בהם.
בעיקר המצב הכלכלי של הרוכשים.
 יש לקחת בחשבון את הוצאות החזר משכנתא חודשי ואת בדיקת ההכנסה האלטרנטיבית של התשואה בדירה הנרכשת לעומת כסף שמושקע באפיקי השקעה שונים.
בעת בניית תמהיל משכנתא כדאי להתחשב האם הדירה להשקעה תוחזק לטווח קצר או לא. רצוי לבדוק האם השכירות תכסה לפחות את ההחזר החודשי של משכנתא לדירה שניה.

"משק בית מפסיד בממוצע בעסקת משכנתא כ-160 אלף שקלים בגלל חוסר הבנה פיננסית"

מס רכישה על דירה להשקעה

בעת בדיקת הכדאיות הכלכלית של קניית דירה שנייה חייבים להתייחס למס רכישה.
חישוב מס הרכישה בקניית דירה נוספת שונה מהמיסוי ברכישת דירה יחידה.
משרד האוצר מבקש להעלות את המיסוי על דירה להשקעה. כי לפי ראיית בנק ישראל, משקיעים "מתחרים" עם רוכשי דירה ראשונה על היצע הדירות הנמצאות בשוק. זה עלול להשפיע בין השאר על עליית מחירי דירות.
הממשלה מנסה לעודד רוכשי דירה ראשונה למגורים.

מדרגות המס בקניית דירה שנייה  התעדכנו בסוף 2020

עד 1.292 מ' מס רכישה של 5%

מ 1.292 עד ל כ 3.877 מס רכישה של כ 6%

דוגמא לחישוב מס רכישה בקניית דירה שנייה

מחיר דירה 2 מ' שקל
עד 1,292,280 שקל מס רכישה של 5% >>>>> מס רכישה של 64,614 ש"ח
מ 1,292,281 עד 2,000,000 מס רכישה של 6% >>>תשלום מס רכישה של 42,463 ש"ח

אופן החישוב  (2,000,000-1,292,282) X 6%

סך מס רכישה  107,077 שקל

לשם השוואה ברכישת דירה יחידה  המס ברכישת דירה ראשונה רק 8,942

עצה חשובה: מבחינת רשות המיסים מי שמחזיק מעל שליש בדירה נחשב כבעל דירה.
בדירה מירושה החישוב שונה
לכן במקרה ויש בעלות על דירות נוספות, מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה במיסוי נדל"ן כדי להבין את המשמעות של מיסוי נדל"ן 

כמה משכנתא אפשר לקחת על דירה שניה

הבנקים מתחשבים גם במשכורות וגם בהכנסות משכירות כחלק מהבדיקה שלהם לכמה משכנתא אפשר לקחת על דירה שניה

 כמה משכנתא ניתן לקחת משכנתא על דירה שניה?  עד 50% משווי הדירה הנרכשת.

גם כאן התקנה נועדה להגביל רכישת דירות על ידי משקיעים. כדי לצמצם את התחרות מול זוגות צעירים הרוכשים את דירתם הראשונה למגורים. חשוב לקחת בחשבון גם את החזר משכנתא על דירה קיימת ,במידה ויש כזו
וגם  את התשלומים עבור הלוואה לרכישת דירה להשקעה.

העיקרון המוביל את המשקיעים הוא שהשכירות של הדירה להשקעה תחזיר לפחות את המשכנתא. במידה והדירה הנרכשת כבר מושכרת,כדאי להראות חוזה שכירות בתוקף של דיירים הגרים בשכירות בדירה הנרכשת.

מתי ניתן לקחת משכנתא שניה על הבית

ניתן לקחת תוספת משכנתא על הבית הקיים. אבל יש מספר הגבלות בנוגע למשכון נכס קיים לטובת קניית נכס נוסף. ההגבלה על תוספת משכנתא על הבית היא עד 50% משווי הנכס הממושכן בניכוי המשכנתא הקיימת יש אפשרות בעת לקיחת משכנתא לדירה שניה לקחת גם משכנתא על הדירה הנרכשת.

דוגמא: נניח שווי הנכס הקיים 1.6 מליון ש"ח
יש משכנתא בגובה של 300 אלף.
 לצורך קניית לדירה להשקעה נוכל לקחת משכנתא נוספת על הדירה הקיימת רק בגובה של עד 500 אלף.
למה רק 500 אלף ? ניתן לקחת משכנתא על הדירה הקיימת עד 50% משוויה כלומר כ800 אלף. יש משכנתא קיימת בגובה 300. לכן התוספת שנוכל לקחת כמשכנתא נוספת על הבית הוא רק 500 אלף.

ניתן לקחת תוספת משכנתא על הבית הקיים. אבל יש מספר הגבלות בנוגע למשכון נכס קיים לטובת קניית נכס נוסף. ההגבלה על תוספת משכנתא על הבית היא עד 50% משווי הנכס הממושכן בניכוי המשכנתא הקיימת יש אפשרות בעת לקיחת משכנתא לדירה שניה לקחת גם משכנתא על הדירה הנרכשת.

דוגמא: נניח שווי הנכס הקיים 1.6 מליון ש"ח יש משכנתא בגובה של 300 אלף. כחלק מהמשכנתא לדירה הנוספת נוכל לקחת משכנתא נוספת על הדירה הקיימת רק בגובה של עד 500 אלף. ניתן לקחת משכנתא על הדירה הקיימת עד 800 אלף. יש משכנתא קיימת בגובה 300. לכן התוספת שנוכל לקחת כמשכנתא נוספת על הבית הוא רק 500 אלף.

המלצות על יועץ משכנתאות פרטי שירה מובייל
יועץ משכנתאות המלצות שירה נייח

האם יש הבדל בין הריבית עבור משכנתא על דירה קיימת לבין משכנתא של הדירה השניה?

באופן עקרוני לא אמורות להיות הבדלים בריבית. אבל בפרקטיקה יש הפרשים. מה שעומד מאחורי ההפרשים הוא שמשכנתא נועדה לרכישת דירה למגורים של הלווים. ובמקרים כאלה הריביות אכן האטרקטיביות ביותר. ברכישת דירה להשקעה הריביות עלולות להיות יותר גבוהות. יש הבדלים גדולים מאוד בין הבנקים השונים לגבי פער הריביות.

עצה חשובה: במקרים רבים לבנק יש פרשנות שונה ומשתנה בנוגע לסכום המשכנתא המשכנתא על הדירה הקיימת. אחד הכללים בפרקטיקה שניתן לקחת עד 50% משווי הדירה הקיימת ולא יותר מ 50% משווי הדירה הנרכשת.

מורכב, אז הנה דוגמא לחישוב משכנתא לרכישת דירה שניה:

שווי דירה 2 מליון ש"ח ,ללא משכנתא.
בעלי הדירה רוצים לרכוש דירה שעולה 800 אלף.
בעיקרון ניתן למשכן נכס קיים לטובת רכישת נכס נוסף עד 50% מהנכס הקיים.
 כלומר ניתן לקחת משכנתא בשעבוד הנכס הקיים בגובה של 1 מליון ש"ח. אבל בגלל שהדירה הנרכשת עולה רק 800 אלף. ניתן לקחת רק 400 אלף כמשכנתא על הנכס הקיים.

מתי כדאי לקחת משכנתא על דירה שניה וגם משכנתא על דירה קיימת

במקרה כזה העסקה מורכבת, ויש לשקול מספר שילובים של משכנתאות הן של משכנתא על הדירה השניה והן משכנתא על דירה קיימת. חשוב מאוד לערוך את הסימולציה בעזרת יועץ משכנתאות מוסמך. שכן ישנם ניואנסים רבים אשר יכולים להשפיע מאוד על ההחזר החודשי ועל כדאיות ההשקעה.

המאמרים שלי יכולים לחסוך לך עשרות אלפי שקלים, כדאי לך להשאר מעודכן:

חומרים נלווים להורדה:

מצגת המאמר

הקשיבו לפודקאסט העוסק במאמר

ארז שמש יועץ משכנתאות עצמאי

אודות כותב המאמר:

בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים.

נהנית? כדאי להעביר את זה הלאה.

שיתוף ב facebook
לשיתוף בפייסבוק
שיתוף ב whatsapp
לשיתוף בוואטסאפ
שיתוף ב email
לשיתוף במייל

ליווי מלא לקבלת משכנתא

לפרטים נוספים >>
לחצו לפרטים נוספים

ליווי פיננסי לעסק שלך

לפרטים נוספים >>
לחצו לפרטים נוספים

המדריך ללקיחת משכנתא

להורדת המדריך מתנה >>
להורדת המדריך

בדיקת סטטוס פיננסי למשפחות

להורדת המדריך מתנה >>
להורדת המדריך

עכשיו זה קצת יותר מובן?

עולם המשכנתאות והפיננסיים עשוי מעט להפחיד, אבל בשבילי זו שפה מדוברת.
בשביל זה אני כאן – לעשות לך קצת סדר. אשמח לשתף אותך במאמרים נוספים: