משכנתא לדירה שניה

כל מה שרציתם לדעת על לקיחת משכנתא לדירה שנייה

כמה משכנתא אפשר לקחת על דירה שניה

בהתאם לתקנות בנק ישראל ניתן לקחת מהבנק משכנתא לדירה שנייה עד 50% משווי הדירה הנרכשת בשיעבוד הדירה הנרכשת. 

מה כדאי לבדוק לפני קנית דירה להשקעה

לא תמיד עסקת רכישת דירה להשקעה מתבררת כהשכעה מוצלחת. לפני לקיחת משכנתא לדירה להשקעה כדאי לבחון מספר נושאים
מיסוי: בישראל נושא המיסוי מורכב,  כדאי להבין את המשמעות של מס הרכישה  ולנסות להעריך אומדן של מיסוי בעת מכירת הדירה בעוד מספר שנים.  עלות המיסוי עלולה  להגיע למאות אלפי שקלים. וכדאי להתיעץ עם איש מקצוע.
הוצאות נלוות: ככל שהדירה הנרכשת ישנה יותר כך צריך לקחת בחשבון הוצאות ותיקונים.  לא אחת נתקלים בהוצאות של החלפת מזגנים, פיצוץ בצנרת, בעיות חשמל וכ'
תקופת בה הדירה לא מושכרת: חלק ניכר מהדירות  ברף המחירים הנמוך נמצא בפריפריה. כדאי לקחת בחשבון תקופה בה הדירה לא תהיה מושכרת.בתקופה זו לא מתקבלים הכנסות משכירות אבל הוצאות שוטפות כמו ארנונהועד בית , חשמל ממשיכים לשלם. אני ממליץ  להתחשב ב 11 חודשי שכירות בשנה. 
החזר חודשי בלקיחת משכנתא לדירה להשקעה : לתשלום על משכנתא שנייה השפעה גבוהה על כדאיות העסקה.
לתמהיל המשכנתא חשיבות גדולה על כדאיות העסקה, יש להתאים את המשכנתא לתוכניות של המשקיע בנכס. יש הבדל במסולי המשכנתא אשר יועץ משכנתאות יציע לך  לרכישת דירה שתושכר לטווח ארוך לעומת דירה שמתכוונים למכור תוך 3-4 שנים.

שוק המשכנתאות רותח ושובר שיאים . מחירי הדירות עולים. בנק ישראל מנסה לצמצם את היקף המשקיעים  .טיוטה חדשה של בנק ישראל אוסרת על לקיחת משכנתא על נכס בבעלותך לצורך קניית דירה להשקעה.
מדובר בפגיעה קשה במשקיעים.
אמנם מדובר בטיוטה, אבל הרצון של המפקח על הבנקים לצנן את השוק ולהקשות  על משקיעים ברורה היטב. 
כדאי למהר ולנצל את המצב הנוכחי עד אישור התקנה,אם ברצונך לקנות דירה שניה

כמה משכנתא אפשר לקחת על דירה שניה

כחלק מהבדיקה כמה משכנתא אפשר לקחת על דירה שניה.יש אפשרות במקרים מסוימים להתחשב בהכנסה משכירות שתתקבל על הדירה הנרכשת. במידה ויש חוזה שכירות בתוקף כדאי להציג לבנקאי המשכנתאות. במידה והדירה הנרכשת אינה מושכרת, כצריך לבקש מהשמאי להוסיף התיחסות לשכירות עתידית בדוח השמאות שלו. רק כך הבנק יוכל להתיחס להכנסות משכירות כחלק מההכנסה שלך לצורך החזר משכנתא שנייה

חשוב לקחת בחשבון גם את החזר משכנתא על דירה קיימת ,במידה ויש כזו וגם  את התשלומים עבור הלוואה לרכישת דירה להשקעה.

העיקרון המוביל את המשקיעים הוא שהשכירות של הדירה להשקעה תחזיר לפחות את המשכנתא. במידה והדירה הנרכשת כבר מושכרת,כדאי להראות חוזה שכירות בתוקף של דיירים הגרים בשכירות בדירה הנרכשת.

"אין סיכוי שהינו מגיעים לתוצאה יותר טובה מאשר זו שארז השיג לנו"

המלצות על יועץ משכנתאות פרטי שירה מובייל
יועץ משכנתאות המלצות שירה נייח

לא תמיד הבנק ירצה לתת משכנתא להשקעה

הבנק לא אוהב לתת משכנתאות על נכסים בשווי נמוך. ובצדק. כי הבנק משקיע את אותם משאבים על משכנתא של 1.5 מליון לעומת משכנתא לדירה הלשקעה ממוצעת של של 500-600  אלף.
כאשר הבנקים עמוסים וקורסים ממש. משכנתא על דירה שניה לא ממש בראש סדר העדיפות של הבנקים למשכנתאות.
הבנקים גם לא אוהבים למשכן נסים זולים, שכן בדרך כלל מצב הפיזי של הנכס לא טוב, לפעמים יש בעיות בנכס בצורת בעיות רישום או קושי לזהות באופן מובהק את הנכס על ידיש השמאי. כל אלה מצריכים טיפול של מחלקה משפטית
בנקים לא נוטים לתת הלוואה לרכישת דירה בשווי של מתחת למיליון. וכאשר שוק המשכנתאות בוער יש בנקים אשר מוכנים להסתכל על עסקה בשווי של למעלה מ 1.2 מ

איזו ריבית אפשר לקבל בלקיחת משכנתא להשקעה

בגלל שבמקרים רבים מדובר על קניית דירות במחיר נמוך, כךגם באופן ממוצע מדובר על משכנתאות נמוכות. 
הבנק מסתכל על רווח בשקלים מהמשכנתא. 
ככל שהמשכנתא קטנה יותר כך הרווח של הבנק בכסף נמוך יותר.
הבנק רוצה להרוויח, לכן במקרים רבים הריבית שהבנק יציע לרכישת דירה להשקעה תהיה גבוהה משמעותית .
בתקופה הנוכחית של 2021 הבנקים בכלל לא יסתכחו על משכנתא של מתחת 300 אלך או אפילו 400 אלף.

יועץ משכנתאות מומלץ יוכל לקדם את הטיפול בבקשה שלך בצורה מהירה. לנתב את הבקשה לסניף המתאים. וכמובן להשיג עבורך ריביות משכנתא תחרותיות.

האם יש הבדל בין הריבית עבור משכנתא על דירה קיימת לבין משכנתא של הדירה השניה?

באופן עקרוני לא צריך להיות הבדלים בריבית. אבל בפרקטיקה יש הפרשים. 
ריבית הבנק  במישכון דירה קיימת לרכישת דירה שניה גבוהות יותר מאשר הלוואה בשיעבוד הדירה הנרכשת בלבד. ההפרש בריביות יכול לנוע עד 0.5% שזה מאוד משמעותי. יש בנקים שבהם ההפרש יותר גבוהה ויש בנקים בהם אין כמעט הבדל בין ריבית במישכון דירה קיימת.

כדאי לדעת: במקרים רבים לבנק יש פרשנות שונה ומשתנה בנוגע לסכום המשכנתא המשכנתא על הדירה הקיימת. אחד הכללים בפרקטיקה שניתן לקחת עד 50% משווי הדירה הקיימת ולא יותר מ 50% משווי הדירה הנרכשת.בעת מישכון דירה.

בקיצור, הנושא מורכב, כדאי לדבר עם יועץ משכנתאות פרטי.

מורכב, אז הנה דוגמא לחישוב משכנתא לרכישת דירה שניה:

 לצחי וענת דירה בשווי של 2 מליון ש"ח ,ללא משכנתא.הם רוצים לרכוש דירה שעולה 800 אלף.

בעיקרון ניתן למשכן נכס קיים לטובת רכישת נכס נוסף עד 50% מהנכס הקיים.
כלומר ניתן לקחת משכנתא בשעבוד הנכס הקיים בגובה של 1 מליון ש"ח.
אבל בגלל שהדירה הנרכשת עולה רק 800 אלף. ניתן לקחת רק 400 אלף כמשכנתא על הנכס הקיים.

מס רכישה על דירה להשקעה

בעת בדיקת הכדאיות הכלכלית של קניית דירה שנייה חייבים להתייחס למס רכישה.חישוב מס הרכישה בקניית דירה נוספת שונה מהמיסוי ברכישת דירה יחידה.
האוצר מבקש להעלות את המיסוי על דירה שניה. כי לפי ראיית בנק ישראל, משקיעים "מתחרים" עם רוכשי דירה ראשונה על היצע הדירות הנמצאות בשוק. זה עלול להשפיע בין השאר על עליית מחירי דירות.הממשלה מנסה לעודד רוכשי דירה ראשונה למגורים.

מדרגות המס בקניית דירה שנייה  התעדכנו בסוף שנת 2020:
עד 1.292 מ' מס רכישה של 5%
מ 1.292 עד ל כ 3.877 מס רכישה של כ 6%

דוגמא לחישוב מס רכישה בקניית דירה שנייה. מחיר דירה 2 מ' שקל:
עד 1,292,280 שקל מס רכישה של 5% >>>>> מס רכישה של 64,614 ש"ח
מ 1,292,281 עד 2,000,000 מס רכישה של 6% >>>תשלום מס רכישה של 42,463 ש"ח.

לשם השוואה ברכישת דירה יחידה  המס ברכישת דירה ראשונה רק 8,942

מתי כדאי לקחת משכנתא על דירה שניה וגם משכנתא על דירה קיימת

במקרה כזה העסקה מורכבת, ויש לשקול מספר שילובים של משכנתאות הן של משכנתא על הדירה השניה והן משכנתא על דירה קיימת. חשוב מאוד לערוך את הסימולציה בעזרת יועץ משכנתאות מוסמך. שכן ישנם ניואנסים רבים אשר יכולים להשפיע מאוד על ההחזר החודשי ועל כדאיות ההשקעה.

חומרים נלווים להורדה:

מצגת המאמר

הקשיבו לפודקאסט העוסק במאמר

ארז שמש יועץ משכנתאות עצמאי

כותב המאמר: ארז שמש יועץ משכנתאות פרטי

למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה. חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות. בשנת 2020 חסכתי ללקוחות כ 48 מליון שקל בריביות והצמדה. וליוויתי עשרות משפחות בתהליך לקיחת משכנתא.בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים.

נהנית? כדאי לשתף את מי שרלבנטי עבורו

שיתוף ב facebook
לשיתוף בפייסבוק
שיתוף ב whatsapp
לשיתוף בוואטסאפ
שיתוף ב email
לשיתוף במייל

איך עוד אוכל לעזור לך

מאגר הידע המלא בנושא משכנתא

מאגר הידע המלא בנושא משכנתא

ליווי מלא לקבלת משכנתא

ליווי מלא לקבלת משכנתא

ליווי פיננסי לעסק שלך

ליווי פיננסי לעסק שלך

מדריכים בחינם עבורך להורדה

מדריכים בחינם עבורך להורדה

עכשיו זה קצת יותר מובן?

עולם המשכנתאות והפיננסיים עשוי מעט להפחיד, אבל בשבילי זו שפה מדוברת.
בשביל זה אני כאן – לעשות לך קצת סדר.