גל ביטולי עסקאות 90/10: מה קורה לשוק הנדל"ן ב-2027
גל ביטולי עסקאות דירות מסוג 90/10 ו-20/80 שנחתמו ב-2024 מגיע כעת לרגע האמת: לפי נתוני משרד האוצר, בין ינואר לאוגוסט 2026 נרשם זינוק של 41% בביטולי עסקאות כאלה. במקביל, זינוק של 13.5% במשכנתאות החדשות ב-2025 משקף עסקאות ישנות, לא ביקוש נוכחי – מה שהופך את תחילת 2027 לנקודת מפנה אפשרית בשוק הנדל"ן.
השילוב הזה עשוי לשנות את המשוואה. אבל התמונה מורכבת יותר ממה שנראה בכותרות, וההחלטה שלכם חייבת להיות מבוססת על המצב האישי, לא על תחזיות של אחרים.
הפצצה מ-2024 שמתפוצצת עכשיו: למה נתוני המשכנתאות של 2026 מטעים
זה החלק שרוב הכתבים הכלכליים והפוסטים בפייסבוק מפספסים. וזה החלק החשוב ביותר במאמר הזה.
ב-2025 היקף המשכנתאות החדשות זינק ב-13.5% לעומת 2024, לסכום של 106 מיליארד שקל. במקביל, מכירות הדירות החדשות של הקבלנים באוקטובר 2025 צנחו ב-40% לעומת אשתקד.
איך מסתדרים שני הנתונים האלה יחד?
המשכנתאות שנלקחות היום הן של עסקאות התשלום המדורג של הקבלנים במודל 90/10 ו-20/80 שנחתמו ב-2024, שרק עכשיו מגיעות למועד המסירה, שבו הרוכש נדרש להשלים את התשלום.
לפי דוח מבקר המדינה שפורסם ביוני 2026, 28% מכל הדירות שנמכרו בפרויקטים בליווי בנקאי באוקטובר 2024 נמכרו בעסקאות עם דחיית תשלום משמעותית.
עכשיו הגל הזה מתגלגל אלינו. במקביל, נתונים שפורסמו לאחרונה חושפים תמונה מדאיגה:
זינוק של 41% בביטולי עסקאות בין ינואר לאוגוסט 2026.
כל העסקאות המבוטלות נחתמו בין 2023 ל-2025, כשחלקן הגדול לפי האוצר נסגרו דווקא ב-2024. כולן על בסיס מבצעי 90/10 ו-20/80.
ב-60% מהעסקאות המבוטלות מדובר בדירה שמועד מסירתה עוד שנתיים ומעלה. כלומר, גל הביטולים האמיתי עוד לפנינו.
ההשלכה למאמר של תחזיות: אי אפשר לפרש את נתוני המשכנתאות של 2026 כסימן להתאוששות אמיתית של השוק. הם משקפים פעילות של לפני שנתיים, לא של ההווה. וגל הביטולים של 2027 עלול לזרוק חזרה לשוק אלפי דירות שהקבלנים יצטרכו למכור בשוק שאין בו ביקוש.
איפה השוק עומד היום בלי סיסמאות
לפני שאני נכנס לתחזיות, בואו נעצור לרגע ונסתכל על מה שקורה עכשיו, במספרים.
- מלאי הדירות החדשות שלא נמכרו אצל הקבלנים עומד בסוף מאי 2026 על כ-84 אלף דירות ברמות שונות של מוכנות למכירה מלאה. זו רמה שוברת שיאים. אם נחזור שנתיים אחורה, המלאי היה בסביבות 65 אלף.
- מספר החודשים שדירה חדשה יושבת על המדף לפני מכירה עומד על כמעט 32 חודשים.
- הריבית של בנק ישראל ירדה ביולי 2026 ל-3.5%, בפעם השלישית מתחילת השנה. ריבית הפריים עומדת על 5% שזו הרמה הנמוכה מאז סוף 2022. חטיבת המחקר של בנק ישראל צופה עוד שתי הורדות ריבית במהלך השנה הקרובה.
- שיעור המשקיעים מכלל רוכשי הדירות ירד מכ-30% בתקופה שלפני העלאת המס ל-16% בלבד היום. משקיעים כמעט נעלמו מהשוק.
- במקביל, מחירי השכירות ממשיכים לעלות בכל הארץ. זו התמונה. עכשיו בואו נבין מה עומד להשתנות.
שלושה גורמים שהפוסטים בפייסבוק לא מספרים לכם
הנחות שלא רואים
כשמסתכלים על מדד מחירי הדירות של הלמ"ס, המחירים ירדו בממוצע בכ-0.1% ב-12 החודשים האחרונים.
אבל זה מטעה. סקרים בענף מראים שכמעט 40% מהעסקאות בשוק כוללות היום הטבות מימון ומבצעי קבלנים . שמגלמות הנחה ריאלית ממוצעת של כ-12.7% ממחיר הנכס.
הקבלנים מעדיפים לחתוך את המחיר "מתחת לרדאר" כדי להימנע מהורדת המחיר הציבורי במחירון. כלומר, הירידה האמיתית במחיר עמוקה בהרבה ממה שהמדדים הרשמיים מראים.
המוסדיים שנכנסים בשקט
קרנות פנסיה וחברות ביטוח החלו לרכוש דירות להשכרה בהיקפים גדולים. הם משלמים מס רכישה של 0.5% בלבד, ונהנים מפחת מוגבר. זה שינוי מבני. אם עד עכשיו השוק היה בעיקר של רוכשים פרטיים, היום המוסדיים הופכים לשחקן משמעותי . מה שעלול להוריד את היצע הדירות להשקעה של משקיעים פרטיים ולהעלות מחירי שכירות עוד יותר.
הבנקים כשחקן קריטי
האשראי שהבנקים העמידו ליזמי הנדל"ן בשנת 2025 עלה ב-40% להיקף של 69 מיליארד שקל בשנה אחת. הבנקים בעצם "מנשימים" את הקבלנים שנקלעו לקשיים. אבל זה לא יימשך לנצח. מי שבוחר לרכוש מקבלן חייב לבדוק את הגב הפיננסי שלו. פרויקט של קבלן ממונף בקבוצה קטנה בסיכון גבוה בהרבה מפרויקט של יזם עם עוצמה פיננסית.
מה יקרה למס הרכישה בסוף 2026
מס הרכישה על דירה שנייה עומד היום על 8% מהשקל הראשון. הוראת השעה מסתיימת ב-31 בדצמבר 2026. אם המדינה לא תאריך אותה, המס יחזור אוטומטית ל-5%, כפי שהיה בעבר.
לכאורה מדובר בירידה של 3% בלבד. בפועל, המשמעות הכספית עצומה. משקיע שרוכש דירה של 2 מיליון שקל יחסוך 60 אלף שקל.
בדירה של 3 מיליון – 90 אלף שקל.
האם ההוראה באמת תפוג? יש כאן שני כוחות מנוגדים. מצד אחד, משרד האוצר ובנק ישראל דוחפים להארכת המס הגבוה, כי הוא הוכיח את עצמו כמרסן ביקוש של משקיעים. מהצד השני כנראה יהיה קושי להאריך את התקנה . ברירת המחדל היא חזרה ל-5%.
מה זה אומר בפועל - למי שוקל דירה שנייה להשקעה
הכללים לקבלת משכנתא על דירה נוספת שונים משמעותית ממשכנתא לדירה ראשונה : שיעור המימון המקסימלי נמוך יותר, ההון העצמי הנדרש גדול יותר, והריביות בדרך כלל גבוהות יותר.
אני רואה שלוש שאלות שכל משקיע צריך לבחון:
האם התזרים החודשי חיובי? מה השכירות שאני יכול להשיג מול המשכנתא שאני צריך לשלם. אם התזרים חיובי העסקה כדאית.
במידה וההפרש לא שלישי אבל לא משפיע בצורה משמעותי על רמת החיים הייתי מתקדם .
אם מדובר פער משעותיתי ביו השכירות שמקבלים למשכנתא צריך סיבה טובה מאוד להיכנס אליה.
מה החלופה שלי בשוק ההון? זו שאלה קשה. שוק ההון בעליות משמעותיות מ-2023. משקיע רציונלי חייב להשוות תשואה מול תשואה. אבל צריך לזכור שנדל"ן מאפשר מינוף בזול שאין בשוק ההון.
האם אני יכול לחכות עוד חצי שנה? אם הוראת השעה פוקעת בסוף 2026, המשמעות היא חיסכון של 60-90 אלף שקל במס רכישה. משקיע שממילא בתהליך של איתור דירה, יכול להרוויח משמעותית אם ידחה סגירת עסקה מסוף אוקטובר-נובמבר 2026 לתחילת 2027 – במקרה שההוראה תפוג.
ארז שמש יועץ משכנתאות פרטי
למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.
חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות.
בשנה האחרונה חסכתי ללקוחותי כ 48 מליון שקל בריביות והצמדה. ליוויתי עשרות משפחות בתהליך לקיחת משכנתא.בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים.
התמחות : מסלולי משכנתא מומלצים , ריבית משכנתא הפוכה , כמה עולה יועץ משכנתאות
, Mortgage rates in Israel, מה הפריים היום , פגישת ייעוץ האם כדאי לקחת משכנת הפוכה , משכנתא בארה"ב ,