משכנתא לעסק כל מה שצריך לדעת
משכנתא לעסק היא פתרון נוח להלוואה לצרכי העסק ולא רק לרכישת משרד או חנות.
במקרים מסויימים בהגשת נכונה אפשר לקבל הלוואה לטובת העסק בשיעבוד דירת מגורים
סוגים שונים של משכנתא לעסק
ההגדרה של משכנתא לעסק כל כך רחבה שכדאי לעשות קצת סדר
משכנתא לקניית נכס מסחרי חנות או משרד
משכנתא עסקית בשיעבוד חנות או משרד קיימים
משכנתא לעסקים בשיעבוד דירת מגורים פרטית
- הרגולציה יותר מקלה ניתן לקבל תמהיל הלוואה נוח בפחות הגבלות
- אפשר לקזז הוצאות המשרד ותשלום המשכנתא כהוצאות העסק
- תהליך לקיחת משכנתא עסקית מהר יותר
חסרונות :
- תקופת המשכנתא קצרה לעומת הלוואה לדיור 10 עד15 שנה
- ריבית משכנתא לעסקים גבוהה יותר מריבית לדיור (אבל זולה יותר מהלוואה לכל מטרה)
- אישור המשכנתא : בדרך כלל מדובר במשכנתא לעצמאים . הבנקים פחות אוהבים עצמאים לכן בדיקה יותר מעמיקה.
- תוכנית עסקית : הבנק דורש במקרים רבים תוכנית עסקית לצורך האישור
יתרונות וחסרונות בלקיחת משכנתא לעסקים
הלוואה או משכנתא עסקית מה כדאי לקחת
כשמדובר בעסק במקרים רבים הבנק ירצה ערבון כלשהו למתן ההלוואה. אם יש נכס אז הבנק ירשום משכנתא .אבל במקרה של הלוואה עסקית הבנק ירשום שיעבוד כלשהו על העסק, שיעבוד צף.
ובמקרים מסויימים איפלו ערבות אישית של הלווה.
יש הבדל בין משכנתא להלוואה :בניגוד להלוואה רגילה מחשבון העוש שם הבטוחה היא המשכורת או הכסף בחשבון הבנק, בהלוואה מסחרית הבנק ידרוש ערבויות נוספות.
כדאי לבדוק את התנאים בין הלוואה למשכנתא לעסק.
ההבדל יהיה בעיקר בפריסה ההלוואה, שבמקרה הזה הן דומות
תמהיל משכנתא עסקית
כאן היופי, בגלל שלא מדובר בהלוואה לדיור הרגולציה על הבנקים פחות מחמירה. יש גמישות גדולה יותר בבחירת מסלולי משכנתא מומלצים .
גם בבחירת התקופה בהם ניתן לשלם גרייס. כלומר רק את הריבית.
במשכנתא מסחרית אפשר לקחת את כולה בריבית פריים . לא שאני ממליץ על כך. אבל זו אפשרות שאין למשל בהלוואה לדיור
ריביות הלוואה לעסק
מבחינת גובה הריביות התמונה קצת יותר מורכבת
מצד אחד הריביות יקרות יותר מריביות לדיור. גם כאשר ממשכנים דירת מגורים לטובת הלוואה לעסק
מצד שני, הריביות זולות יותר בצורה משמעותית לעומת חלופות אחרות שיש לבעל העסק.
למשל ריבית בהלוואה מסחרית זולה ממשכנתא לכל מטרה
סוגי ריביות
משכנתא לעסק בריבית פריים
משכנתא לעסקים בריבית קבועה לא צמודה
הלוואה עסקית בריבית צמודה
משכנתא עסקית בשיעבוד דירת מגורים
אפשר לקחת הלוואה לעסק בשיעבוד דירת מגורים
זו אכן הפתעה
בנקאים לא אוהבים לתת כזו משכנתא, ולא אוהבים לאשר אותה
בלקיחת משכנתא חוץ בנקאית לאחר בדיקה וההסבר המתאים אין בעיה
אבל אם יש משכנתא בבנק צריך לבצע הגדלת משכנתא קיימת ואת זה אפשר לעשות יותר בקלות בבנק בו המשכנתא נמצאת
היתרון הוא שההלוואה נפרסת לתקופה ארוכה כמו הלוואה לכל מטרה כ 20 עד 25 שנה
לעומת תנאים של הלוואה לעסק שניתנת מקסימות 12 עד 15 שנים
באופן עקרוני הרדולציה אוסרת על מתן הלוואה לעסק כנגד שירת מגורים
אבל בערת יועץ משכנתאות בבנק הנכון כנראה שאפשר לאשר זאת
משכנתא לנכס מסחרי
כמה משכנתא למשרד או חנות אפשר לקבל
שיעור המימון למשכנתא לקניית נכס מסחרי משתנה כמובן בהתאם לטיב הלווה ואיכות הנכס.
באופן עקרוני שיעור המימון של משכנתא עסקית לקניית משרד נמוכה ממגורים.
כיום ניתן להשיג משכנאת למשרד של כ 60% משווי הנכס במקרים מסויימים בעזרת יועץ משכנתאות מומחה אפילו 70%
זה תלוי כמובן באופן השימוש במשרד
האם מהרוכש מתכוון להשתמש במשרד או נכס עבורו לשימושו האישי
האם מדובר במשרד להשקעה כלומר המטרה היא קבלת שכירות
על הריביות נדבר בהמשך
האם כדאי לקנות משרד
צריך להבחין אם מדובר הרכישת משרד עבורך . כלומר היום אתה משלם שכירות וברצונך לקנות משרד
במקרה הזה משווים את גובה השכירות לעומת גובה המשכנתא הצפוי.
צריך לבדוק את מקורות הון עצמי למשכנתא שלך
אלטרנטיבות לכסף ועוד
אם ברצונך לקנות משרד כדי להשכיר אותו לבעלי עסקים אחרים
כאן הבדיקה שונה . ציך להשוות לתשואות השקעה אחרות למשל רכישת דירה להשקעה וכ'
צריך להבין מה המקור לתשלום משכנתא לרכישת המשרד בחודשים בהן המשרד לא מושכר
מזמין אותך להיפגש איתי
מה לבדוק לפני שקונים משרד ?
כאמור כדאי לבצע בדיקת כדאיות כלכלית
אבל יש כמה הבדלים בין משכנתא לעסק לרכישת משרד להלוואה למגורים
מיסוי : מס רכישה למשרד הוא 8% מהשקל הראשון
עלייה בהיצע : בכל מקום אני רואה שמוקמים בינייני משרדים חדשים, ככל שיהיהו יותר משרדים כך ייה קשה להשכיר את המשרד שלך והמחיר ירד בהתאם
בדיקה עסקית :
משכנתא עסקית בשיעבוד משרד או חנות
אם בבעלותך משרד או חנות יש אפשרות למשכן את הנכסים הלא לטובת העסק. זו משכנתא עסקית בשיעבוד משרד
ניתן להשתמש בכסף לשימושים שונים של העסק שלך, כן גם לגישור פערי הון חוזר.
היתרון הוא שלא צריך שלעבד את דירת המגורים לטובת הלוואה לעסק