תוך כמה זמן מקבלים משכנתא
כמה זמן לוקח לקבל משכנתא תלוי בכל כך הרבה משתנים. חלקם תלויים בך, חלקם בבנק שלך וחלק מהמשתנים תלוי במוכרים. מה הקשר בין פרשת אתי אלון ובנק למסחר ולמשכנתא שלך ? כדאי להמשיך לקרוא.
ההמלצה שלי: עדיף להקדים ולשלם למוכרים לפני יום התשלום מאשר לאחר ולהגיע להפרת חוזה. כרגיל אני מגיע ישר לנושא הפוסט בלי ללכת מסביב: כיועץ משכנתאות פרטי, אני מתחיל את תהליך לקיחת המשכנתא לפחות חודש עד חודש וחצי מתאריך התשלום מכספי המשכנתא בחוזה. וזה במצב שיש לי כבר מראש אישור עקרוני וגם במקרים של עסקה פשוטה.
ועכשיו, תוך כמה זמן מקבלים משכנתא?
בתור יועץ משכנתאות פרטי אני לוקח טווח של בין חודש לחודש וחצי לפני מועד התשלום. וזה בעסקה פשוטה, נניח עסקת טאבו יד שניה. למה כל כך הרבה ימים? כי יש הרבה שלבים בעת לקיחת משכנתא אופטימלית. גם יש הרבה דברים שלא תלויים בך:
1. זמינות הבנקאי: לא תמיד הבנקאי פנוי לטפל בתיק שלך. יש עומס. ואז עוברים הרבה ימים בין קביעת פגישה אחת לשניה. כאן חסר טופס וכאן תשובה מתעכבת, ומועד התשלום מתקרב. . לכן יש יתרון לקחת יועץ משכנתא מומלץ, אשר יכול לזרז את תהליך לקיחת המשכנתא ולקדם את הטיפול בתיק.
יועץ טוב, יוצר עם השנים מערכת יחסים אישית עם בנקאי המשכנתאות ויודע כיצד לקדם תיקים דחופים בבנק. יש לקחת בחשבון תקופות של עומס , וגם חופשות של בנקאים. בעקבות פרשת אתי אלון והמעילה בבנק למסחר, הבנקים מחייבים את העובדים לקחת חופשה ארוכה רציפה של כשבוע שלם. כך בתקופות כמו יולי אוגוסט או בחגים חסרים בנקאים.
2. בירוקרטיה לפני קבלת הכסף: אמרת בנק אמרת בירוקרטיה. כבר חתמת בבנק חתמת על משכנתא בבנק. עכשיו יש את שלב הביטחונות. הבנק לא מעביר אל המוכרים סתם משכנתא על מיליון שקל.
זה שלב מעיק ומציק שלוקח זמן רב. בעיקר אם לא ערוכים אליו מראש. יועץ משכנתאות מומלץ יכול לייעל עבורך את השלב הזה. הבנק מבקש בין השאר, הערכת שמאי על הדירה הנרכשת ועוד רישומים של הערת אזהרה לטובת הבנק. יש רשימה ארוכה של משימות ומטלות שצריך לעשות.
כיום יש 24 ימים מתאריך הוצאת האישור העקרוני. בהם הבנק מתחייב לשמור על ריבית המשכנתא ללא שינוי. בתקופה הזו צריך להשלים את כל הביטחונות. לא להאמין אבל עד לאחרונה הבנק נתן לקונה רק 12 ימים להשלמת המשימות מיום קבלת האישור העקרוני ולשמירת ריבית המשכנתא עד העברת הכסף למוכרים. זו הייתה כמעט משימה בלתי אפשרית.
בעקבות התערבות של התאחדות יועצי המשכנתאות שאני חבר בה, בנק ישראל האריך את התקופה ל 24 ימים.
ועכשיו, תוך כמה זמן מקבלים משכנתא? – תלוי ביכולת המשא ומתן שלך
כל פעם שהבנק משנה את תמהיל המשכנתא שלך או משנה את ריבית המשכנתא שהוא מציע לך, התמהיל עובר תהליך של אישור מחדש בבנק. לכן זו טעות לחשוב שאישור עקרוני נעשה רק פעם אחת. אמנם לא בכל פעם בודקים את כל המסמכים וההכנסות. אבל עדיין לא מדובר באישור במקום.
ולמה זה חשוב? כי הריביות באישור הבנק נשמרות למשך 24 ימים בלבד. והימים נספרים מהיום בו הונפק אישור התמהיל. למשל אם האישור הונפק ביום חמישי והבנקאי שלח לך אותו בסוף יום העבודה , כבר הלכו להם יומיים של שישי ושבת. וכל פעם שבנק משנה את הריבית או התמהיל זה דורש אישור פורמלי של הבנק. כל אישור כזה יכול לקחת יומיים שלושה. לכן חשוב מאוד לדעת מראש מה תמהיל המשכנתא והריביות. אחרת מבזבזים זמן יקר בהמתנה לאישור הריבית כל פעם.
המאמרים שלי יכולים לחסוך לך עשרות אלפי שקלים, כדאי לך להשאר מעודכן:
זו בדיוק העבודה של יועצי משכנתאות מומלצים
לדעת לבצע את המו"מ בצורה יעילה ומהירה. בלי לבזבז זמן יקר בהמתנה לאישור משכנתא אופטימלית עבורך. אם לא הבנת , מדובר על 24 ימים רגילים, קלנדריים. כולל חגים סופ"ש. למרות שמדובר ב 24 ימים אין מספיק זמן. צריך למצות את המו"מ בין הבנקים השונים וגם לבצע את העברת הכסף בפועל למוכרים.
יועץ משכנתאות מומלץ יודע איך לתזמן את המו"מ בין הבנקים השונים וגם שיישאר מספיק זמן לביצוע המטלות לפני קבלת הכסף. אין טעם להתחיל את המו"מ מוקדם מאוד כי ריבית המשכנתא שקיבלת מהבנק תקפות רק ל 24 ימים. ואם מועד התשלום רחוק יותר יהיה צורך באישור חדש. ליכולת לבצע משא ומתן מהיר, לחתור לריביות הנכונות ופרק זמן קצר יש חשיבות רבה בלקיחת משכנתא אופטימלית. זה יתרון נוסף בלקיחת יועץ משכנתאות עצמאי. היכולת לתזמן את כל הצעות הבנקים השונות לאוטו טווח זמן זו מיומנות גבוהה ודורשת מקצועיות לא קטנה.
כמה זמן לוקח לקבל משכנתא? תלוי האם למוכרים יש משכנתא
במידה ולמוכרים יש משכנתא , צריך לתכנן יותר ימים בשביל לבצע את המשכנתא. למה? כי הבנק שלך לא יעביר שקל כל עוד יש הערת אזהרה לטובת הבנק שנתן משכנתא עבור המוכר.
ובצדק, כי הבנק שלך לא מוכן להיות דרגה שניה בהלוואה. וברגע שיש עדין למוכרים משכנתא אף בנק לא יתן לך משכנתא עד שהלוואת המוכר לא תסולק.
אז מה עושים? הבנק שלך מבקש מהמוכרים להציג מכתב כוונות מהבנק שלהם. מכתב הכוונות אומר שהבנק של המוכרים מתכוון לסלק את המשכנתא אם יועבר אליו הסכום המדויק המופיע במכתב הכוונות. עדי לתאריך המופיע במכתב! ואז, כאשר הכסף עובר מהבנק שלך לבנק המוכר לכיסוי המשכנתא. הבנק של המוכר צריך לסלק את המשכנתא וגם להסיר את רישום המשכנתא בטאבו.
זה תהליך שיכול לקחת ימים רבים. ורוכשים רבים לא מודעים לתהליך הזה ולכן מגיעים פעמים רבות למצב של הפרת חוזה. יועצי משכנתאות מומלצים מודעים לתרחישים האלה וידעו כיצד לנווט את תהליך לקיחת המשכנתא. כך שהזמן שלוקח לקבל משכנתא יהיה קצר ככל האפשר. יועץ משכנתאות אובייקטיבי ידע למנוע ממך מצב של הפרת חוזה. וידע היטב כיצד לתכנן הזמן שלוקח לקבל משכנתא.
מתי כדאי לקחת משכנתא
לפעמים כדאי לקחת משכנתא כמה שיותר מוקדם.
משכנתא היא בדרך כלל כסף אחרון בעסקה. אבל במקרים מסוימים, במידה ולא מדובר באחוז מימון גבוה של כ 70%-75%. כדאי לשקול הקדמת תשלום למוכר ולקיחת משכנתא. נכון, מתחילים לשלם את המשכנתא קודם, אבל יש לצעד הזה חיסכון עצום על סך התשלומים לבנק. כאשר לוקחים משכנתא מוקדם, מצליחים לקבע את ריבית משכנתא. וכך בעיקר בתקופה לא רגועה במשק או בשוק ההון, ניתן לקבע את גובה ריבית המשכנתא לאורך כל תקופת החזר המשכנתא.
אז נכון, יהיו כמה חודשים בהם תשלום המשכנתא יכביד קצת. אבל יש יתרון גדול בזה שניתן לקבל את ריבית המשכנתא עצה חשובה : גם אם לא צריך לשלם את כל סכום המשכנתא למוכר. כדאי עדיין לקחת משכנתא בחלקים. אני מציע למשוך את המסלולים עם ריבית משכנתא קבועה. כדי לקבע את ריביות משכנתא לאורך כל חיי המשכנתא.
החזר משכנתא 900 אלף שקלים כאשר מקדימים תשלומים
לדוגמא: מחיר דירה 1.5 מ'. כניסה שנה ממועד חתימה חוזה נחתם ושולמו 400 אלף שקלים למוכר מהון עצמי צריך משכנתא של 900 אלף שקלים להשלמת התשלום עוד שנה. מה השינוי של החזר משכנתא של 900 אלף בשינוי של 1% בלבד של ריבית משכנתא ממוצעת. יש לקונה אפשרות לחכות שנה ולקחת אז את המשכנתא או להקדים את לקחת משכנתא בריביות של היום.
היתרון הוא שאם צופים עליית ריבית כדאי לקחת את המשכנתא היום. כי אם בעוד שנה ריבית משכנתא ממוצעת תהיה גבוהה באחוז אחד בלבד בכל ההשפעה תהיה תשלום של כ 230 אלף שקלים יותר. גם התשלום הראשון של החזר משכנתא 900 אלף שקלים יעלה מכ 3,508 כיום לכ3,988 עוד שנה. כי ריבית משכנתא ממוצעת בנק ישראל עלתה באחוז בדוגמא כאן.
כלומר סך החזר משכנתא 900 אלך יעלה ביותר מ 230 אלף כי חיכית שנה, ובזמן הזה ריביות המשכנתא עלו באחוז בממוצע.
כמה זמן לוקח לקבל אישור עקרוני
קבלת אישור עקרוני זה השלב הראשון מול הבנק. רצוי לקבל אישור עקרוני עוד בשלב תכנון רכישת הדירה ובשלב החיפוש. בדרך כלל לפני חתימה על חוזה הקנייה עצמו, רבים מוציאים אישור עקרוני. בקבלת האישור אפשר להיות רגועים שיש בנק שמוכן לתת משכנתא. אבל לפעמים זה מאוחר מידי. כי נניח מסיבה כלשהי הבנק מסרב. ואז נוצר לחץ כי כבר הגשת הצעת מחיר למוכרים, הוחלפו טיוטות הסכם ביו עורכי הדין. לפעמים מתווך לוחץ כבר לחתום. ובין כל הלחץ הזה פתאום יש סרוב מסיבה כלשהיא. באמת לא נעים.
מה אני מציע לעשות? עוד בשלב הראשוני של חיפוש הדירה אני מציע להיפגש עם יועץ משכנתא פרטי אשר יעזור בקביעת גובה המשכנתא הנכון עבורך, וגם ישיג לך אישור עקרוני בצורה מהירה ומקצועית. כמה זמן לוקח לקבל אישור עקרוני תלוי גם במורכבות העסקה. אבל במידה וכל החומר הדרוש לבנק לצורך בדיקת הלווים מדובר ביומיים עד שלושה ימים.
עצה חשובה: לא לחתום על חוזה לפני שיש אישור עקרוני פורמלי מבנק. אפילו אם לא נראית בעיה כלשהי. לא כדאי לקחת סיכון. כיועץ משכנתאות פרטי ראיתי מקרים בהם כביכול לא היה חשש לאישור משכנתא, לקוחות מעולים, וברגע האחרון משהו השתבש.
חשוב לדעת: במידה והאישור העקרוני ניתן לפני יותר משלושה חודשים, הבנק יבקש את כל המסמכים שוב כדי לאשר את המשכנתא. כדאי לקחת זאת בחשבון.
אם הגעת עד כאן הבנת שיש הרבה נושאים
שמתחבאים מאחורי השאלה הפשוטה
כמה זמן לוקח לקבל משכנתא?
ארז שמש 0548600447
חומרים נלווים להורדה:
אודות כותב המאמר:
בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים. למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.
נהנית? כדאי להעביר את זה הלאה.
עכשיו זה קצת יותר מובן?
עולם המשכנתאות והפיננסיים עשוי מעט להפחיד, אבל בשבילי זו שפה מדוברת.
בשביל זה אני כאן – לעשות לך קצת סדר. אשמח לשתף אותך במאמרים נוספים:
