כמה זמן לוקח לקבל משכנתא
כמה זמן לוקח לקבל משכנתא ?
משך הזמן שלוקח לקבל משכנתא תלוי במספר גורמים, אך באופן כללי הוא בין 45 ל-90 יום
לוח זמנים כללי ללקיחת משכנתא
1) הוצאת אישור עקרוני למשכנתא עד ארבעה עד עשרה ימים
2) קביעת תמהיל משכנתא מומלץ -שבוע
3) מכרז ריביות וניהול משא ומתן עם הבנק עד שלושה שבועות
4) ביצוע משימות לאחר החתימות בבנק על המשכנתא עד עשרה ימים.
במציאות לא הכל מסתדר כמו בתכנון. יש עיכובים שונים שאת חלקם ניתן לצפות חלקם באים בהפתעה.
ההמלצה שלי: להתחיל את תהליך לקיחת המשכנתא לפחות חודשיים מתאריך התשלום מכספי המשכנתא בחוזה
מתחילת 2023 מורגשת עליית ריביות משמעותית בשוק המשכנתאות.
בשוק של ריביות עולות
לבנקים אין אינטרס לזרז את תהליך לקיחת המשכנתא.
כי בדרך כלל ההצעה הבאה שהבנק יתן תהיה יותר גבוהה מההצעה הקודמת
גורמים העלולים להאריך את זמן לקיחת המשכנתא
1. זמינות הבנקאי:
לא תמיד הבנקאי פנוי לטפל בתיק שלך.
יש עומס. ואז עוברים הרבה ימים בין קביעת פגישה אחת לשניה. כאן חסר טופס וכאן תשובה מתעכבת, ומועד התשלום מתקרב.
יש לקחת בחשבון תקופות של עומס , וגם חופשות של בנקאים.
בעקבות פרשת אתי אלון והמעילה בבנק למסחר, הבנקים מחייבים את העובדים לקחת חופשה ארוכה רציפה של כשבוע שלם.
לקחת בחשבון שבתקופות כמו יולי אוגוסט או בחגים חסרים בנקאים.
יועץ משכנתאות מקצועי יוצר עם השנים מערכת יחסים אישית עם בנקאי המשכנתאות
ויודע כיצד לקדם תיקים דחופים בבנק.
לכן,אם חייבים לקחת משכנתא מהירה , יש יתרון לקחת יועץ משכנתאות מומלץ,
אשר יכול לזרז את תהליך לקיחת המשכנתא ולקדם את הטיפול בתיק.
רוצה עוד כסף בחשבון הבנק?
הקטנת ההחזר החודשי שלך על כל ההלוואות בלפחות 50%
הצעד הראשון לעוד כסף בחשבון
כמה זמן לוקח לקבל משכנתא - הבירוקרטיה לאחר החתימות
כשחושביחם על בנק בנק חושבים מייד על בירוקרטיה טפסים ומסמכים.
כבר חתמת בבנק חתמת על משכנתא בבנק.
עכשיו יש את שלב הביטחונות. הבנק לא מעביר אל המוכרים סתם משכנתא על מיליון שקל.
זה שלב מעיק ומציק שלוקח זמן רב.
בעיקר אם לא ערוכים אליו מראש. יועץ משכנתאות מומלץ יכול לייעל עבורך את השלב הזה.
הבנק מבקש בין השאר, הערכת שמאי על הדירה הנרכשת ועוד רישומים של הערת אזהרה לטובת הבנק. יש רשימה ארוכה של משימות ומטלות שצריך לעשות.
כיום יש 24 ימים מתאריך הוצאת אישור עקרוני למשכנתא . בהם הבנק מתחייב לשמור על ריבית המשכנתא ללא שינוי. בתקופה הזו צריך להשלים את כל הביטחונות. לא להאמין אבל עד לאחרונה הבנק נתן לקונה רק 12 ימים להשלמת המשימות מיום קבלת אסמכתא לשמירת ריבית המשכנתא עד העברת הכסף למוכרים. זו הייתה כמעט משימה בלתי אפשרית.
בעקבות התערבות של התאחדות יועצי המשכנתאות שאני חבר בה, בנק ישראל האריך את התקופה ל 24 ימים.
תוך כמה זמן מקבלים משכנתא? – תלוי ביכולת המשא ומתן שלך
בכל פעם שהבנק משנה את ההצעה או אפילו משנה רק את ריבית הצעת המשכנתא עוברת תהליך של בדיקה מחדש בבנק.
לכן זו טעות לחשוב שאישור עקרוני למשכנתא נעשה רק פעם אחת. אמנם לא בכל פעם בודקים את כל המסמכים וההכנסות. אבל עדיין לא מדובר בתיקון מהיר
ולמה זה חשוב?
כי ריביות הבנק נשמרות למשך 24 ימים בלבד.
הימים נספרים מהיום בו הונפק התמהיל הפורמלי
למשל אם המסמך הונפק ביום חמישי והבנקאי שלח לך אותו בסוף יום העבודה ,
כבר הלכו להם יומיים של שישי ושבת.
יש בנקים שגם לא עובדים ביום ראשון כך התעופף לו עוד יום.
כל פעם שבנק משנה את הריבית או התמהיל זה דורש אישור פורמלי של הבנק.
כל בדיקה כזו יכולה לקחת יומיים שלושה.
לכן חשוב מאוד לדעת מראש מה תמהיל המשכנתא והריביות. אחרת מבזבזים זמן יקר בהמתנה לאישור הריבית כל פעםף
אם למוכר יש משכנתא - תהליך לקיחת המשכנתא ארוך יותר
במידה ולמוכרים יש משכנתא , הזמן לצורך לקיחת המשכנתא ארוך יותר.
בנק המשכנתאות שלך לא יעביר שקל למוכר, כל עוד יש הערת אזהרה לטובת הבנק שנתן משכנתא עבור המוכר. ובצדק, כי הבנק שלך לא מוכן להיות דרגה שניה בהלוואה. וברגע שיש עדין למוכרים משכנתא אף בנק לא יתן לך משכנתא עד שהלוואת המוכר לא תסולק.
שלושת השלבים הראשונים בלקיחת משכנתא הם זהים :
ההבדל הוא שהמוכרים מציגים מכתב כוונות מהבנק בו יש להם משכנתא .
מכתב הכוונות אומר שהבנק של המוכרים מתכוון לסלק את המשכנתא אם יועבר אליו הסכום המדויק המופיע במכתב הכוונות.
חשוב לדעת שלמכתב הכוונות יש תוקף.
כאשר הכסף עובר מהבנק שלך לבנק המשכנתאות של המוכר לכיסוי המשכנתא שלו. הבנק של המוכר צריך לסלק את המשכנתא וגם להסיר את רישום המשכנתא בטאבו.
הבנק שלך מבקש הסכמה לרישום משכנתא דרגה שנייה מבנק המוכר. לאחר מכן הבנק שלך רושם הארת אזהרה. אז מבוצעת המשכנתא. ומחכים לשטרות ביטול משכנתא של המוכרים
תהליךארוך ארוך
זה תהליך שיכול לקחת ימים רבים. רוכשים רבים לא מודעים לתהליך הזה ולכן מגיעים פעמים רבות למצב של הפרת חוזה.
יועץ משכנתאות מומחה ,מודע לתרחישים האלה ,ויצליח לנווט את תהליך לקיחת המשכנתא.
כך שהזמן שלוקח לקבל משכנתא יהיה קצר ככל האפשר.
יועץ משכנתאות מקצר את זמן לקיחת המשכנתא
יש צורך לבצע את המו"מ בצורה יעילה ומהירה. בלי לבזבז זמן יקר בהמתנה לאישור משכנתא אופטימלית עבורך. הבנק שומר את תוקף הריביות רק ל 24 ימים.
אם לא הבנת , מדובר על 24 ימים רגילים, קלנדריים. כולל חגים סופ"ש. למרות שמדובר ב 24 ימים אין מספיק זמן. צריך למצות את המו"מ בין הבנקים השונים וגם לבצע את העברת הכסף בפועל למוכרים.
יועץ משכנתאות מומלץ יודע איך לתזמן את המו"מ בין הבנקים השונים וגם שיישאר מספיק זמן לביצוע המטלות לפני קבלת הכסף. אין טעם להתחיל את המו"מ מוקדם מאוד כי ריבית המשכנתא שקיבלת מהבנק תקפות רק ל 24 ימים. ואם מועד התשלום רחוק יותר יהיה צורך באישור חדש. ליכולת לבצע משא ומתן מהיר, לחתור לריביות הנכונות ופרק זמן קצר יש חשיבות רבה בלקיחת משכנתא אופטימלית. זה יתרון נוסף בלקיחת יועץ משכנתאות עצמאי. היכולת לתזמן את כל הצעות הבנקים השונות לאוטו טווח זמן זו מיומנות גבוהה ודורשת מקצועיות לא קטנה.
מתי מתחילים לשלם משכנתא
ההמלצה שלי לפעמים להתחיל לשלם משכנתא לפני התאריך בחוזה
משכנתא היא בדרך כלל כסף אחרון בעסקה. אבל במקרים מסוימים, במידה ולא מדובר באחוז מימון גבוה של כ 70%-75%. כדאי לשקול הקדמת תשלום למוכר ולקיחת משכנתא. נכון, מתחילים לשלם משכנתא קודם, אבל יש לצעד הזה יש יתרונות.
כאשר לוקחים משכנתא מוקדם, מצליחים לקבע את ריבית משכנתא. וכך בעיקר בתקופה לא רגועה במשק או בשוק ההון, ניתן לקבע את גובה ריבית המשכנתא לאורך כל תקופת החזר המשכנתא.
אז נכון, יהיו כמה חודשים בהם תשלום המשכנתא יכביד קצת.
אבל יש יתרון גדול בזה שניתן לקבל את ריבית המשכנתא עצה חשובה : גם אם לא צריך לשלם את כל סכום המשכנתא למוכר.
כדאי עדיין לקחת משכנתא בחלקים. אני מציע למשוך את המסלולים עם ריבית משכנתא קבועה. כדי לקבע את ריביות משכנתא לאורך כל חיי המשכנתא.
כשמדובר בעסקה סטנדרטית אני מציע לקחת בחשבון לפחות חודשיים תתחילת התהליך עד העברת הכסף בפועל
כן, יש מספר גורמים שעלולים לעכב את תהליך לקיחת המשכנתא. למשל במידה ולמוכרים יש משכנתא על הדירה. רוב הגורמים המעכבים ידועים לכן כדאי לקרוא ולהיערך בהתאם
תוכך כעשרה ימים מהגשת הבקשה הכסף הועבר למוכרים
כמה זמן לוקח לקבל אישור עקרוני למשכנתא
בדרך כלל לפני חתימה על חוזה הקנייה עצמו, רבים מוציאים אישור עקרוני.כך אפשר להיות רגועים שיש בנק מסכים לתת משכנתא כל עד התנאים העיקריים לא השתנו. אבל לפעמים זה מאוחר מידי. כי נניח מסיבה כלשהי הבנק מסרב. ואז נוצר לחץ כי כבר הגשת הצעת מחיר למוכרים, הוחלפו טיוטות הסכם ביו עורכי הדין. לפעמים מתווך לוחץ כבר לחתום. ובין כל הלחץ הזה פתאום יש סרוב מסיבה כלשהיא. באמת לא נעים.
מה אני מציע לעשות? עוד בשלב הראשוני של חיפוש הדירה אני מציע להיפגש עם יועץ משכנתא פרטי אשר יעזור בקביעת גובה המשכנתא הנכון עבורך, וגם ישיג לך אישור עקרוני בצורה מהירה ומקצועית. כמה זמן לוקח לקבל אישור עקרוני תלוי גם במורכבות העסקה. אבל במידה וכל החומר הדרוש לבנק לצורך בדיקת הלווים מדובר ביומיים עד שלושה ימים.
עצה חשובה: לא לחתום על חוזה לפני שיש אישור משכנתא עקרוני רשמי מבנק. אפילו אם לא נראית בעיה כלשהי. לא כדאי לקחת סיכון. כיועץ משכנתאות פרטי ראיתי מקרים בהם כביכול לא היה חשש לאישור משכנתא, לקוחות מעולים, וברגע האחרון משהו השתבש.
ניתן לקרוא במאמר על המשמעות של אישור עקרוני
תפקיד חשוב של עורך דין מקצוען בקיצור זמני לקיחת משכנתא
עורך דין המתמחה בנושאי משכנתאות יכול לסייע רבות בקיצור משך הזמן שלוקח לאשר משכנתא.
ראשית, עורך דין בקיא בדרישות המסמכים של הבנקים ויכול להבטיח שהלקוח יגיש תיק מושלם ומלא כבר בפנייה הראשונית.
שנית, לעורך דין יש ניסיון רב בניסוח הסכמי משכנתא, מה שחוסך זמן רב של הליך וסגור מול הבנק.
שלישית, עורך דין יודע כיצד לטפל בבעיות ועיכובים העלולים לצוץ במהלך אישור המשכנתא בצורה יעילה. רביעית, עורך דין בקיא גם בחקיקה ורגולציה של משכנתאות ויכול להבטיח שהלקוח לא יפספס הטבות או הקלות שיקצרו את תהליך האישור. לסיכום, עורך דין מקצועי יכול לחסוך זמן רב ועלויות מיותרות בתהליך לקיחת המשכנתא.
לסיכום :
תהליך לקיחת משכנתא כולל שלבים רבים העלולים להתמשך זמן רב. על מנת לקצר ולייעל את התהליך, מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות מקצועי שיוכל לסייע בהתגברות על הבירוקרטיה וקידום הטיפול בבקשה.
כותב המאמר: ארז שמש יועץ משכנתאות פרטי
למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.
חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות.
בשנה האחרונה חסכתי ללקוחותי כ 48 מליון שקל בריביות והצמדה. ליוויתי עשרות משפחות בתהליך לקיחת משכנתא.בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים.
התמחות : מסלולי משכנתא מומלצים , כמה עולה יועץ משכנתאות, משכנתא לדירה בחו"ל , האם כדאי למחזר משכנתא ,משכנתא מיליון שח
נהנית מהתוכן? כדאי להעביר את המאמר למי שרלבנטי עבורו
שירותים נוספים עבורך
רוצה ללמוד עוד על משכנתא ?
עולם המשכנתאות והפיננסיים עשוי מעט להפחיד, אבל בשבילי זו שפה מדוברת.
בשביל זה אני כאן – לעשות לך קצת סדר.
