כמה זמן לוקח לקבל משכנתא
לוח זמנים מומלץ לקבלת משכנתא
כמה זמן לקוח לקבל משכנתא ? לוח זמנים מומלץ:
1) הוצאת אישור עקרוני למשכנתא עד ארבעה עד עשרה ימים
2) קביעת תמהיל משכנתא מומלץ –שבוע
3) מכרז ריביות וניהול משא ומתן עם הבנק עד שלושה שבועות
4) ביצוע משימות לאחר החתימות בבנק על המשכנתא עד עשרה ימים.
במציאות לא הכל מסתדר כמו בתכנון. יש עיכובים שונים שאת חלקם ניתן לצפות חלקם באים בהפתעה.
ההמלצה שלי: אני מתחיל את תהליך לקיחת המשכנתא לפחות חודשיים מתאריך התשלום מכספי המשכנתא בחוזה.
גורמים העלולים לאריך את זמן לקיחת המשכנתא
עומס גדול בבנקים וחוסר זמינות של בנקאים
1. זמינות הבנקאי: לא תמיד הבנקאי פנוי לטפל בתיק שלך. יש עומס. ואז עוברים הרבה ימים בין קביעת פגישה אחת לשניה. כאן חסר טופס וכאן תשובה מתעכבת, ומועד התשלום מתקרב.
יש לקחת בחשבון תקופות של עומס , וגם חופשות של בנקאים. בעקבות פרשת אתי אלון והמעילה בבנק למסחר, הבנקים מחייבים את העובדים לקחת חופשה ארוכה רציפה של כשבוע שלם. כך בתקופות כמו יולי אוגוסט או בחגים חסרים בנקאים.
יועץ משכנתאות מקצועי יוצר עם השנים מערכת יחסים אישית עם בנקאי המשכנתאות ויודע כיצד לקדם תיקים דחופים בבנק.
לכן,אם חייבים לקחת משכנתא מהירה , יש יתרון לקחת יועץ משכנתאות מומלץ, אשר יכול לזרז את תהליך לקיחת המשכנתא ולקדם את הטיפול בתיק.
הבנקים קורסים מרוב עומס. היקף נטילת המשכנתאות עובר כל חודש שיא חדש. לקוחות רבים מתלוננים שהבנק לא חוזר אליהם. משאירים הודעות בבנק ולא חוזרים. פגישה נקבעת רק עוד מספר שבועות.
הבנקים מתחילים לסנן תיקים ולברור את הבקשות הטובות עבורם.
לכן בלקיחת משכנתא בשנת 2022 מומלץ מאוד להיעזר ביועץ משכנתאות פרטי
כמה זמן לוקח לקבל משכנתא -הבירוקרטיה לאחר החתימות
2. בירוקרטיה לפני קבלת הכסף: אמרת בנק אמרת בירוקרטיה. כבר חתמת בבנק חתמת על משכנתא בבנק. עכשיו יש את שלב הביטחונות. הבנק לא מעביר אל המוכרים סתם משכנתא על מיליון שקל.
זה שלב מעיק ומציק שלוקח זמן רב. בעיקר אם לא ערוכים אליו מראש. יועץ משכנתאות מומלץ יכול לייעל עבורך את השלב הזה. הבנק מבקש בין השאר, הערכת שמאי על הדירה הנרכשת ועוד רישומים של הערת אזהרה לטובת הבנק. יש רשימה ארוכה של משימות ומטלות שצריך לעשות.
כיום יש 24 ימים מתאריך הוצאת אישור עקרוני למשכנתא . בהם הבנק מתחייב לשמור על ריבית המשכנתא ללא שינוי. בתקופה הזו צריך להשלים את כל הביטחונות. לא להאמין אבל עד לאחרונה הבנק נתן לקונה רק 12 ימים להשלמת המשימות מיום קבלת אישור משכנתא ולשמירת ריבית המשכנתא עד העברת הכסף למוכרים. זו הייתה כמעט משימה בלתי אפשרית.
בעקבות התערבות של התאחדות יועצי המשכנתאות שאני חבר בה, בנק ישראל האריך את התקופה ל 24 ימים.
תוך כמה זמן מקבלים משכנתא? – תלוי ביכולת המשא ומתן שלך
כל פעם שהבנק משנה את תמהיל המשכנתא שלך או משנה את ריבית המשכנתא שהוא מציע לך.
הצעת המשכנתא עוברת תהליך של אישור מחדש בבנק.
לכן זו טעות לחשוב שאישור עקרוני למשכנתא נעשה רק פעם אחת. אמנם לא בכל פעם בודקים את כל המסמכים וההכנסות. אבל עדיין לא מדובר באישור מהיר במקום.
ולמה זה חשוב? כי הריביות באישור הבנק נשמרות למשך 24 ימים בלבד. הימים נספרים מהיום בו הונפק אישור התמהיל.
למשל אם האישור הונפק ביום חמישי והבנקאי שלח לך אותו בסוף יום העבודה , כבר הלכו להם יומיים של שישי ושבת. יש בנקים שגם לא עובדים ביום ראשון כף התעופף לו עוד יום.
כל פעם שבנק משנה את הריבית או התמהיל זה דורש אישור פורמלי של הבנק. כל אישור כזה יכול לקחת יומיים שלושה. לכן חשוב מאוד לדעת מראש מה תמהיל המשכנתא והריביות. אחרת מבזבזים זמן יקר בהמתנה לאישור הריבית כל פעם
אם למוכר יש משכנתא - תהליך לקיחת המשכנתא ארוך יותר
במידה ולמוכרים יש משכנתא , הזמן לצורך לקיחת המשכנתא ארוך יותר.
בנק המשכנתאות שלך לא יעביר שקל למוכר, כל עוד יש הערת אזהרה לטובת הבנק שנתן משכנתא עבור המוכר. ובצדק, כי הבנק שלך לא מוכן להיות דרגה שניה בהלוואה. וברגע שיש עדין למוכרים משכנתא אף בנק לא יתן לך משכנתא עד שהלוואת המוכר לא תסולק.
שלושת השלבים הראשונים בלקיחת משכנתא הם זהים :
ההבדל הוא שהמוכרים מציגים מכתב כוונות מהבנק בו יש להם משכנתא .
מכתב הכוונות אומר שהבנק של המוכרים מתכוון לסלק את המשכנתא אם יועבר אליו הסכום המדויק המופיע במכתב הכוונות.
חשוב לדעת שלמכתב הכוונות יש תוקף.
כאשר הכסף עובר מהבנק שלך לבנק המשכנתאות של המוכר לכיסוי המשכנתא שלו. הבנק של המוכר צריך לסלק את המשכנתא וגם להסיר את רישום המשכנתא בטאבו.
הבנק שלך מבקש הסכמה לרישום משכנתא דרגה שנייה מבנק המוכר. לאחר מכן הבנק שלך רושם הארת אזהרה. אז מבוצעת המשכנתא. ומחכים לשטרות ביטול משכנתא של המוכרים
תהליךארוך ארוך
זה תהליך שיכול לקחת ימים רבים. רוכשים רבים לא מודעים לתהליך הזה ולכן מגיעים פעמים רבות למצב של הפרת חוזה.
יועץ משכנתאות מומחה ,מודע לתרחישים האלה ,ויצליח לנווט את תהליך לקיחת המשכנתא.
כך שהזמן שלוקח לקבל משכנתא יהיה קצר ככל האפשר.
יועץ משכנתאות מקצר את זמן לקיחת המשכנתא
יש צורך לבצע את המו"מ בצורה יעילה ומהירה. בלי לבזבז זמן יקר בהמתנה לאישור משכנתא אופטימלית עבורך. הבנק שומר את תוקף הריביות רק ל 24 ימים.
אם לא הבנת , מדובר על 24 ימים רגילים, קלנדריים. כולל חגים סופ"ש. למרות שמדובר ב 24 ימים אין מספיק זמן. צריך למצות את המו"מ בין הבנקים השונים וגם לבצע את העברת הכסף בפועל למוכרים.
יועץ משכנתאות מומלץ יודע איך לתזמן את המו"מ בין הבנקים השונים וגם שיישאר מספיק זמן לביצוע המטלות לפני קבלת הכסף. אין טעם להתחיל את המו"מ מוקדם מאוד כי ריבית המשכנתא שקיבלת מהבנק תקפות רק ל 24 ימים. ואם מועד התשלום רחוק יותר יהיה צורך באישור חדש. ליכולת לבצע משא ומתן מהיר, לחתור לריביות הנכונות ופרק זמן קצר יש חשיבות רבה בלקיחת משכנתא אופטימלית. זה יתרון נוסף בלקיחת יועץ משכנתאות עצמאי. היכולת לתזמן את כל הצעות הבנקים השונות לאוטו טווח זמן זו מיומנות גבוהה ודורשת מקצועיות לא קטנה.
מתי מתחילים לשלם משכנתא
ההמלצה שלי לפעמים להתחיל לשלם משכנתא לפני התאריך בחוזה
משכנתא היא בדרך כלל כסף אחרון בעסקה. אבל במקרים מסוימים, במידה ולא מדובר באחוז מימון גבוה של כ 70%-75%. כדאי לשקול הקדמת תשלום למוכר ולקיחת משכנתא. נכון, מתחילים לשלם משכנתא קודם, אבל יש לצעד הזה יש יתרונות.
כאשר לוקחים משכנתא מוקדם, מצליחים לקבע את ריבית משכנתא. וכך בעיקר בתקופה לא רגועה במשק או בשוק ההון, ניתן לקבע את גובה ריבית המשכנתא לאורך כל תקופת החזר המשכנתא.
אז נכון, יהיו כמה חודשים בהם תשלום המשכנתא יכביד קצת. אבל יש יתרון גדול בזה שניתן לקבל את ריבית המשכנתא עצה חשובה : גם אם לא צריך לשלם את כל סכום המשכנתא למוכר. כדאי עדיין לקחת משכנתא בחלקים. אני מציע למשוך את המסלולים עם ריבית משכנתא קבועה. כדי לקבע את ריביות משכנתא לאורך כל חיי המשכנתא.
החזר משכנתא 900 אלף שקלים כאשר מקדימים תשלומים
לדוגמא: מחיר דירה 1.5 מ'. כניסה שנה ממועד חתימה חוזה נחתם ושולמו 400 אלף שקלים למוכר מהון עצמי צריך משכנתא של 900 אלף שקלים להשלמת התשלום עוד שנה. מה השינוי של החזר משכנתא של 900 אלף בשינוי של 1% בלבד של ריבית משכנתא ממוצעת. יש לקונה אפשרות לחכות שנה ולקחת אז את המשכנתא או להקדים את לקחת משכנתא בריביות של היום.
היתרון הוא שאם צופים עליית ריבית כדאי לקחת את המשכנתא היום. כי אם בעוד שנה ריבית משכנתא ממוצעת תהיה גבוהה באחוז אחד בלבד בכל ההשפעה תהיה תשלום של כ 230 אלף שקלים יותר. גם התשלום הראשון של החזר משכנתא 900 אלף שקלים יעלה מכ 3,508 כיום לכ3,988 עוד שנה. כי ריבית משכנתא ממוצעת בנק ישראל עלתה באחוז בדוגמא כאן.
כלומר סך החזר משכנתא 900 אלך יעלה ביותר מ 230 אלף כי חיכית שנה, ובזמן הזה ריביות המשכנתא עלו באחוז בממוצע.
כמה זמן לוקח לקבל אישור עקרוני למשכנתא
בדרך כלל לפני חתימה על חוזה הקנייה עצמו, רבים מוציאים אישור עקרוני.כך אפשר להיות רגועים שיש בנק מסכים לתת משכנתא כל עד התנאים העיקריים לא השתנו. אבל לפעמים זה מאוחר מידי. כי נניח מסיבה כלשהי הבנק מסרב. ואז נוצר לחץ כי כבר הגשת הצעת מחיר למוכרים, הוחלפו טיוטות הסכם ביו עורכי הדין. לפעמים מתווך לוחץ כבר לחתום. ובין כל הלחץ הזה פתאום יש סרוב מסיבה כלשהיא. באמת לא נעים.
מה אני מציע לעשות? עוד בשלב הראשוני של חיפוש הדירה אני מציע להיפגש עם יועץ משכנתא פרטי אשר יעזור בקביעת גובה המשכנתא הנכון עבורך, וגם ישיג לך אישור עקרוני בצורה מהירה ומקצועית. כמה זמן לוקח לקבל אישור עקרוני תלוי גם במורכבות העסקה. אבל במידה וכל החומר הדרוש לבנק לצורך בדיקת הלווים מדובר ביומיים עד שלושה ימים.
עצה חשובה: לא לחתום על חוזה לפני שיש אישור משכנתא עקרוני רשמי מבנק. אפילו אם לא נראית בעיה כלשהי. לא כדאי לקחת סיכון. כיועץ משכנתאות פרטי ראיתי מקרים בהם כביכול לא היה חשש לאישור משכנתא, לקוחות מעולים, וברגע האחרון משהו השתבש.
ניתן לקרוא במאמר על המשמעות של אישור עקרוני
כותב המאמר: ארז שמש יועץ משכנתאות עצמאי
למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.
חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות.
בשנה האחרונה חסכתי ללקוחותי כ 48 מליון שקל בריביות והצמדה. ליוויתי עשרות משפחות בתהליך לקיחת משכנתא.בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים.
שירותים נוספים עבורך
מאגר הידע המלא בנושא משכנתא
מאגר הידע המלא בנושא משכנתא
ליווי מלא לקבלת משכנתא
ליווי מלא לקבלת משכנתא
ליווי פיננסי לעסק שלך
ליווי פיננסי לעסק שלך
מדריכים בחינם עבורך להורדה
מדריכים בחינם עבורך להורדה
עולם המשכנתאות והפיננסיים עשוי מעט להפחיד, אבל בשבילי זו שפה מדוברת.
בשביל זה אני כאן – לעשות לך קצת סדר.
