תנאים לקבלת משכנתא צ'קליסט

תנאים לקבלת משכנתא – הנושאים שהבנק בודק

 רצוי לדעת מראש תנאים לקבלת משכנתא, לפני הגשת בקשת משכנתא לבנק. ישנם תנאי משכנתא שכל הבנקים בודקים כחלק מתקנות בנק ישראל.   בהתאם לסוג הנכס ולמצב הלווה יתכנו תנאים לקבלת משכנתא שונים.
לכן כדאי לדעת מראש מהם קריטריונים לקבלת משכנתא אותה רוצים לקחת.

כאן ניתן לצפות בסרטון המאמר - למי שממהר

הון עצמי מינימלי לרכישת דירה - תנאי לקבל תמשכנתא

הבנק בודק את שיעור המימון המבוקש בעסקת הרכישה. כלומר, מה החלק של ההלוואה המבוקשת מהבנק מתוך מחיר הדירה.
לדוגמא :מחיר הדירה 2.3  מליון שקלים ומבקשים משכנתא מיליון שקל. במקרה זה שיעור המימון הוא 45%. כלומר הבנק נותן הלוואה של 45% ואת השאר , 1.2 מליון צריך להביא כהון עצמי לרכישת דירה ראשונה.
הון עצמי מינימלי כתנאי למשכנתא משתנה בהתאם לסוג הנכס הנרכש:
תנאים לקבלת משכנתא לדירה ראשונה: הון עצמי לרכישת דירה של לפחות 25%.
תנאים ללקיחת משכנתא בשיפור דיור:  מצב בו מצהירים על כוונה  למכירת דירה נוכחית לצורך רכישת דירה חדשה. אחד התנאים לקבלת משכנתא הוא הון עצמי של לפחות 30%.
קריטריונים לקבלת משכנתא ברכישת דירה נוספת : אם בבעלותך דירה וברצונך לרכוש דירה נוספת. תנאי לקבלת משכנתא הוא תשלום הון עצמי של לפחות 50% משווי הדירה.
ככל ששיעור המימון נמוך יותר הבנק יציע משכנתא בתנאים טובים יותר. עמידה בהון העצמי המינמילי הוא תנאי חשוב מאוד בקבלת משכנתא ,כל זאת בכפוף לבדיקת יכולת החזר המשכנתא שלך .

בדיקת יכולת החזר משכנתא - תנאי לקבלת משכנתא

הבנק רוצה לוודא שיש לך את יכולת לשלם את המשכנתא בעזרת ההכנסות המוצהרות. הבנק עורך בדיקת יכולת החזר משכנתא מתוך ההכנסה המשותפת נטו בניכוי ההלוואות. כי זו למעשה ההכנסה הפנויה לצורך החזר המשכנתא.

לדוגמה: ההכנסה המשותפת נטו של גיל ואורלי היא 16,000 ₪.יש הלוואות בהחזר חודשי של כ 2,500 ₪. הם מבקשים לרכוש נכס במחיר של 1.8 מ' ויש להם הון עצמי של 800 אלף, מבקשים משכנתא של 1000000 שקל
הבנק רואה הכנסה פנויה רק של 13,500 לצורך בדיקת יכולת החזר משכנתא החודשי. לפי תקנת בנק ישראל תנאי ללקיחת משכנתא הוא יחס החזר שלא עובר את ה 40% מההכנסה הפנויה .

החזר חודשי במשכנתא של מיליון שקל הוא  כ5,000 שקלים לחודש. בהתאם לתמהיל משכנתא שמתאים לרוכשים.
במקרה הזה הלווים אינם עומדים בתנאים ללקיחת המשכנתא. בגלל שיחס ההחזר שלהם עובר את ה 40% המותרים. 6,000/13,500 כ 44%. ואכן גיל ואורלי קיבלו סרוב מהבנק כאשר הגישו בקשה למשכנתא. 
עצה חשובה: אחד התנאים ללקיחת משכנתא הוא החזר עד 40% מתוך הכנסה פנויה. בפועל הבנקים משתדלים לא לעבור 35% יחס החזר .לפני שמגישים בקשה עבור אישור עקרוני למשכנתא רצוי לבדוק האם ההחזר החודשי הגיוני.

ניהול חשבון בנק תקין - קריטריונים לקבלת משכנתא

התנהלות חשבון בנק תקינה ,לפחות בשלושת החודשים לפני הגשת בקשת המשכנתא מהווה תנאי משכנתא קריטי.
כמובן, חשוב לשמור על התנהלות תקינה,ללא חריגה מהמסגרת, או ללא החזרי צ'קים וכדומה לאורך כל השנה. אבל בעיקר בתקופה שלפני לקיחת המשכנתא.
בעת הגשת הבקשה למשכנתא, הבנקאי עובר שורה אחר שורה בתדפיס תנועות החשבון.
כחלק מתהליך אישור עקרוני למשכנתא הבנק עורך דירוג לקוח.הבנק רוצה לדעת מה מידת הסיכון של הלקוח, מה הסיכוי שהלקוח לא יעמוד בהחזר המשכנתא החודשי. כאשר הבנק רואה התנהלות חשבון בנק תקינה ונורמטיבית, מידת אי הודאות קטנה. וכך הבנק יותר בטוח שההלוואה תוחזר לאורך התקופה. ירידת הסיכון מגולמת בהצעת ריבית משכנתא יותר נמוכה.

עד איזה גיל ניתן לקבל משכנתא

הבנק רוצה לוודא שהמשכנתא אכן תוחזר בזמן לאורך השנים. בנוסף לבדיקת יכולת ההחזר הבנק רוצה לוודא שלאורך חיי המשכנתא או לפחות ברובה. יהיו מספיק הכנסות כדי לשלם את המשכנתא.
גיל מקסימלי לקבלת משכנתא  הוא 75. במידה ונלקחת משכנתא בפריסה מקסימלית למשך 30 שנה גיל מקסימלי לקבלת משכנתא הוא 45.
חשוב לתכנן את המשכנתא כך שרובה יוחזר במהלך שנות העבודה בה יש הכנסות מסודרות. נכון שאי אפשר לנבא מה יהיה מחר. אבל כל עוד נמצאים בגיל התעסוקה כדאי מאוד להחזיר את המשכנתא.
יש בנקים שמחשבים את גיל מקסימלי לקבלת משכנתא  בהתאם לגיל הלווה הצעיר במשכנתא.
חלק מתכנון תמהיל משכנתא זה היכולת להחזיר את המשכנתא בשנות העבודה. יש מקרים מיוחדים בהם ניתן לקבל , בעזרת יועץ משכנתאות מקצועי אישור עד גיל 80.

חשוב לזכור שתשלום משכנתא בגילאים מאוחרים עלולה להיות בעלת משמעות כבדה מאוד . לכן,כדאי לבדוק, האם ניתן לעמוד בהחזר המשכנתא גם בשנים הבאות, נניח עוד 10 או 20 שנה. כאשר לוקחים משכנתא מעל גיל 50 כדאי להיפגש עם יועץ משכנתאות פרטי. ככל שהלווים מבוגרים יותר כך הבנק רואה חשיפה גדולה יותר. מה שיכול לבוא לידי ביטוי בריביות גבוהות . וגם עלויות ביטוח המשכנתא עולות בצורה

מצב בריאותי המאפשר ביטוח משכנתא

ביטוח משכנתא הוא תנאי לקבלת משכנתא . מדובר על רכישת ביטוח חיים על סכום המשכנתא עבור כל אחד מהלווים. חשוב לוודא שהמצב בריאותי מאפשר רכישת ביטוח חיים.
הבנק רוצה להבטיח שהתשלומים של המשכנתא לא יפסקו גם אם אחד מהלווים חלילה נפטר. מדובר על רכישת  ביטוח חיים בנוסף לביטוחים הקיימים . במידה ויש חשש שאחד מהלווים לא בר ביטוח. כדאי לומר זאת לבנקאי.
אסור לבנק לסרב לתת משכנתא במידה. אבל הבנק צריך לאשר פטור מביטוח חיים.
עצה חשובה: במקרים מסוימים הפרמיה החודשית לביטוח חיים של לווה חולה עלולה היות גבוהה. כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות פרטי בנוגע לפתרונות אשר יספקו את הבנק. אם כך ברור שלהיות בר ביטוח השפעה חשובה על המשכנתא שהבנק יציע.

"העבודה איתו היתה סופר נעימה,החיסכון עצום"

המלצות יועץ משכנתאות ארז שמש נייח
המלצה יועץ משכנתאות ארז שמש נייד

תנאים ללקיחת משכנתא לעצמאים

משכנתא  לעצמאים , זה סיפור שונה לחלוטין. כתבתי מדריך מלא על  משכנתא לעצמאים  ובו פירוט כל מה שצריך לדעת ולעשות לפני שניגשים לבנק.
עצמאי?
עצה חשובה עבורך: כאשר עצמאי רוכש דירה הבנק מבקש אישור רואה חשבון על הכנסות והרווח בעסק שלך, גם עבור התקופה מתחילת השנה ועל השנה המלאה הקודמת.
לכן מומלץ מאוד לדחות הוצאות לא הכרחיות לאחר לקיחת המשכנתא. שכן ההוצאות מקטינות את הרווח באישור רואה החשבון על הכנסות שהבנק מבקש. אשר מהווה את הבסיס לבדיקת יכולת החזר משכנתא עבור עצמאי לכן חשוב לתכנן מראש.
בעל עסק שים לב: במקרים רבים עצמאים מעדיפים לבצע רכישות לעסק כדי להקטין את חבות המס באותו חודש. התנהלות עסקית זו ברורה. אבל היא יכולה לפגוע באישור הבנק בבדיקת התנאים לקבלת הלוואה מהבנק  עבור עצמאי.
לפני לקיחת משכנתא כדאי להיפגש עם יועץ משכנתאות לצורך הכוונה ראשונית.

תנאים לקבלת משכנתא ליחיד

בשנים האחרונות  יותר יחידים רוכשים דירה. הבנקים מדווחים על יותר משכנתא לחיילים, משכנתא לרווקים, משכנתא ליחידים. הבנקים נערכים לאשר משכנתאות כאלה.
במקרים רבים לרוכש יחיד קשה יותר לעמוד ביחס החזר משכנתא של עד 35% מהכנסה פנויה.הבנקים מחמירים את בדיקת יכולת החזר משכנתא שמתבססת על משכורת אחת.
כמו כן במקרה של משכנתא ליחיד, כדאי לבדוק שוב את מידת הסיכון במשכנתא, עד כמה ההחזר על המשכנתא עלול לקפוץ בשנים הקרובות. האם תוכל לעמוד בעליית החזר של 500 שקלים או אפילו 1,000 שקלים תוך 5 או 7 שנים.

מצב רישומי תקין של הנכס הוא אחד מהתנאים לקבלת משכנתא

יש חובה לזיהוי ודאי של הנכס . את הזיהוי עושה שמאי מקרקעין מוסמך אשר בודק את הנכס . יש מקרים בהם יש בעיה ברישום הנכס. כמו כן במקרה ויש בנייה ללא היתרים או חריגות מהיתרים עלולה להיווצר בעיה. לעתים זה מקשה מאוד על אישור המשכנתא על ידי הבנק. יש בנקים שיותר מקלים עם מצב של דירה מפוצלת לכן כדאי לדבר עם יועץ משכנתאות פרטי

עצה חשובה: הכרחי להוציא נסח טאבו לפני כל התקדמות בעסקה. חשוב שעורך הדין שמייצג את הקונים יבדוק את כל הנושא הרישומי. לא לזלזל בנושא, היו מקרים רבים שניתקלתי בהם כיועץ משכנתאות פרטי,בהם החוזה נחתם . והבנק לא אישר משכנתא בגלל בעיות רישומיות שעורך הדין התעלם מהם או חשב שהן שוליות. יכול להיות שנושאים רישומיים לא מפריעים מבחינה משפטית לחתום על חוזה רכישה, אבל לבנקים זה מאוד חשוב.

תנאים לקבלת משכנתא לדירה ראשונה

לא משנה כמה דירות רכשת תמיד זוכרים את המשכנתא הראשונה. את המתח והלחץ לפני החתימות בבנק. ההבנה לגבי האחריות של עמידה בהחזר החודשי.
תנאים לקבלת משכנתא לדירה ראשונה פשוטים. צריך להביא 25% הון עצמי.
הבעיה של חלק ניכר מהזוגות הצעירים יש קושי להביא סכום כזה.לכן כשמדובר בלקיחת משכנתא לזוגות צעירים. חשוב לשים לב לגובה המשכנתא, לתמהיל המשכנתא. ובעיקר להשתנות גובה החזר משכנתא חודשי.

תנאים לקבלת הלוואה מהבנק

משכנתא היא סוג של הלוואה. ההבדל הוא שבמשכנתא יש שיעבוד של נכס לטובת הבנק. לכן הריבית לרוב זולה יותר מהלוואה רגילה והבנק יכול לתת את המשכנתא לתקופה ארוכה יותר.
לעיתים אי אפשר לקחת משכנתא ויש צורך לבדוק תנאים ללקיחת משכנתא מהבנק. במקרה של הלוואה הבנק מתבסס רק על המשכורות ועל ההתנהלות בחשבון. לכן אחת התנאים לקבלת משכנתא מהבנק מעבר להכנסות מספקטת. זה גם התנהלות חשבון בנק תקינה בחודשים לפני הגשת הבקשה להלוואה.

מידע שתוכלו לשמור אצלכם

מצגת המאמר

ארז שמש יועץ משכנתאות עצמאי
כותב המאמר: ארז שמש יועץ משכנתאות פרטי

למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.
חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות.
בשנת 2020 חסכתי ללקוחות כ 48 מליון שקל בריביות והצמדה. וליוויתי עשרות משפחות בתהליך לקיחת משכנתא.
בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים.

נהנת מהתוכן? כדאי לשתף את המאמר עם מי שהנושא רלבנטי
שיתוף ב facebook
לשיתוף בפייסבוק
שיתוף ב whatsapp
לשיתוף בוואטסאפ
שיתוף ב email
לשיתוף במייל
שירותים נוספים עבורך

מאגר הידע המלא בנושא משכנתא

מאגר הידע המלא בנושא משכנתא

ליווי מלא לקבלת משכנתא

ליווי מלא לקבלת משכנתא

ליווי פיננסי לעסק שלך

ליווי פיננסי לעסק שלך

מדריכים בחינם עבורך להורדה

מדריכים בחינם עבורך להורדה

נהנת מהתוכן? כדאי לשתף את המאמר עם מי שהנושא רלבנטי
רוצה ללמוד עוד על משכנתא ?

עולם המשכנתאות והפיננסיים עשוי מעט להפחיד, אבל בשבילי זו שפה מדוברת.
בשביל זה אני כאן – לעשות לך קצת סדר. אשמח לשתף אותך במאמרים נוספים: