תנאים לקבלת משכנתא – הנושאים שהבנק בודק

האם יש תנאים לקבלת משכנתא  ? כן בהחלט, הקריטריונים נקבעים על ידי בנק ישראל ומשתנים מפעם לפעם
האם לכל בנק יש תנאים שונים לקבלת משכנתא ? לכל בנק יש  פרשנויות  לתקנות בנק ישראל
כדאי לדעת מראש מהם  הקריטריונים ללקיחת משכנתא ? כן בהחלט זה יעזור לאשר את הבקשה למשכנתא
אני עצמאי, האם אני  יכול לקחת משכנתא ? כן בהחלט הבנק בודק תנאים שונים עבור משכנתא לעצמאי
מה לגבי משכנתא ליחיד ? לכל בנק יש רשימת תנאים לקבלת משכנתא ליחיד

תנאים לקבלת משכנתא נכון לשנת 2022

הון עצמי מינימלי
יכולת החזר משכנתא
התנהלות אשראית תקינה
גיל הלווים
מצב בריאותי- אפשרות לביטוח משכנתא
מצב רישומי של הנכס

תנאים לקבלת משכנתא

הון עצמי מינימלי – תנאי לקבלת משכנתא

הבנק בודק את שיעור המימון המבוקש בעסקת הרכישה. כלומר, מה החלק של ההלוואה המבוקשת מהבנק מתוך מחיר הדירה.
תנאים לקבלת משכנתא לדירה ראשונה: הון עצמי לרכישת דירה של לפחות 25%.
תנאים ללקיחת משכנתא בשיפור דיור:  מצב בו מצהירים על כוונה  למכירת דירה נוכחית לצורך רכישת דירה חדשה. אחד התנאים לקבלת משכנתא הוא הון עצמי של לפחות 30%.
קריטריונים לקבלת משכנתא ברכישת דירה נוספת : אם בבעלותך דירה וברצונך לרכוש דירה נוספת. תנאי לקבלת משכנתא הוא תשלום הון עצמי של לפחות 50% משווי הדירה.

לדוגמא :מחיר הדירה 2.3 
תנאי לקבלת משכנתא לדירה ראשונה  הוא הון עצמי מינימלי של 25%. כלומר צריך להביא "מהבית" כ 575 אלף
אם מדובר בשיפור דיור צריך להראות הון עצמי של 30% . כלומר להראות שיש 690 אלף ש"ח לפני שוקחים משכנתא על נכס נרכש

חשוב להבין :ככל ששיעור המימון נמוך יותר הבנק יציע משכנתא בתנאים טובים יותר. תנאי משכנתה זה קריטי
אני מציע לך לקרוא מאמר מאוד חשוב על הון עצמי למשכנתא .

תנאי לקבלת משכנתא – יכולת החזר משכנתא

הבנק רוצה לוודא שיש לך יכולת לשלם את המשכנתא בעזרת ההכנסות המוצהרות.
הבנק עורך בדיקת יכולת החזר משכנתא מתוך ההכנסה המשותפת נטו בניכוי ההלוואות. כי זו למעשה ההכנסה הפנויה לצורך החזר המשכנתא.

לדוגמה:
ההכנסה המשותפת נטו של גיל ואורלי היא 16,000 ₪.
יש הלוואה של כ 80 אלף ש"ח עם החזר בהחזר חודשי של כ 2,500 ₪.
הם מבקשים לרכוש נכס במחיר של 1.8 מ' ויש להם הון עצמי של 800 אלף
מבקשים משכנתא של 1000000 שקל
הבנק רואה הכנסה פנויה רק של 13,500 לצורך בדיקת יכולת החזר משכנתא החודשי. לפי תקנת בנק ישראל תנאי ללקיחת משכנתא הוא יחס החזר שלא עובר את ה 35 % מההכנסה הפנויה .

החזר חודשי במשכנתא של מיליון שקל הוא  כ5,000 שקלים לחודש.
בהתאם 
לתמהיל משכנתא שמתאים לרוכשים.
במקרה הזה גיל ואורלי  אינם עומדים בתנאים ללקיחת המשכנתא.
בגלל שיחס ההחזר שלהם עובר את ה 40% המותרים.
 6,000/13,500 כ 44%.
 ואכן גיל ואורלי
קיבלו סרוב מהבנק כאשר הגישו בקשה למשכנתא. 

החל משנת 2022 הבנקים למשכנתאות מחמירים בבדיקת יכולת ההחזר.

חלק ניכר מהבנקים מאפשרים החזר משכנתא שלא עובר 1/3 מההכנסה.
בגלל עליית מחירי הדיור ועליית ריביות המשכנתא ההחזר החודשי עולה.
כך שנוצר מצב שבגלל אי עמידה ביחס ההחזר המחמיר לקוחות לא יכולים לקבל משכנתא
חשוב לתכנן בעזרת יועץ משכנתאות מומלץ את תמהיל המשכנתא הנכון אשר מתחשב בעליית הריביות והאינפלציה

עצת זהב

החזר חודשי במשכנתא של מיליון שקל הוא כ5,000 שקלים לחודש. בהתאם לתמהיל משכנתא שמתאים לרוכשים. במקרה הזה גיל ואורלי אינם עומדים בתנאים ללקיחת המשכנתא. בגלל שיחס ההחזר שלהם עובר את ה 40% המותרים. 6,000/13,500 כ 44%. ואכן גיל ואורלי קיבלו סרוב מהבנק כאשר הגישו בקשה למשכנתא.

ההתנהלות תקינה בחשבון הבנק – קריטריוןנים בקבלת משכנתא

התנהלות חשבון בנק תקינה ,לפחות בשלושת החודשים לפני הגשת בקשת המשכנתא מהווה תנאי משכנתא קריטי.
כמובן, חשוב לשמור על התנהלות תקינה,ללא חריגה מהמסגרת, או ללא החזרי צ'קים וכדומה לאורך כל השנה.
אבל בעיקר כדאי לשים לב בתקופה שלפני לקיחת המשכנתא.
בעת הגשת הבקשה למשכנתא, הבנקאי עובר שורה אחר שורה בתדפיס תנועות החשבון.
כחלק מתהליך אישור עקרוני למשכנתא הבנק עורך דירוג לקוח.
הבנק רוצה לדעת מה מידת הסיכון של הלקוח, מה הסיכוי שהלקוח לא יעמוד בהחזר המשכנתא החודשי. כאשר הבנק רואה התנהלות חשבון בנק תקינה ונורמטיבית, מידת אי הודאות קטנה. וכך הבנק יותר בטוח שההלוואה תוחזר לאורך התקופה. ירידת הסיכון מגולמת בהצעת ריבית משכנתא יותר נמוכה.

תנאי לקבלת משכנתא – התנהלות חשבון תקינה

התנהלות חשבון בנק תקינה ,לפחות בשלושת החודשים לפני הגשת בקשת המשכנתא היאוה תנאי משכנתא חשוב.
כמובן, חשוב לשמור על התנהלות תקינה,ללא חריגה מהמסגרת,לאורך כל השנה.
 אבל בעיקר כדאי לשים לב בתקופה שלפני לקיחת המשכנתא. בעת הגשת הבקשה למשכנתא, הבנקאי עובר שורה אחר שורה בתדפיס תנועות החשבון.
כחלק מתהליך אישור עקרוני למשכנתא הבנק עורך דירוג לקוח. הבנק רוצה לדעת מה מידת הסיכון של הלקוח, מה הסיכוי שהלקוח לא יעמוד בהחזר המשכנתא החודשי. כאשר הבנק רואה התנהלות חשבון בנק תקינה ונורמטיבית, מידת אי הודאות קטנה. וכך הבנק יותר בטוח שההלוואה תוחזר לאורך התקופה. ירידת הסיכון מגולמת בהצעת ריבית משכנתא יותר נמוכה.

תנועות חשבון בנק למשכנתא
שיפור דירוג אשראי

תיקון דירוג אשראי – טעות מסוכנת

בשנה האחרונה אני נתקל ביותר  לקוחות אשר התפתו וביקשו לתקן את דירוג האשראי שלהם.
בין אם חזר בעבר צ'ק או חודש שהמשכנתא לא שולמה.
זו טעות חמורה
לפנות אל גורמים שמבטיחים שיפור דירוג זו טעות חמורה.
אשר יכולה לגרום לסירוב הבנק לתת משכנתא
במקום זאת צריך לפנות אל יועץ משכנתאות פרטי אשר ידע איך להתמודד עם המצב וכיצד יש להגיש לבנק

עד איזה גיל ניתן לקבל משכנתא

הבנק רוצה לוודא שהמשכנתא אכן תוחזר בזמן לאורך השנים. בנוסף לבדיקת יכולת ההחזר הבנק רוצה לוודא שלאורך חיי המשכנתא או לפחות ברובה. יהיו מספיק הכנסות כדי לשלם את המשכנתא.
גיל מקסימלי לקבלת משכנתא  הוא 75. במידה ונלקחת משכנתא בפריסה מקסימלית למשך 30 שנה גיל מקסימלי לקבלת משכנתא הוא 45.
חשוב לתכנן את המשכנתא כך שרובה יוחזר במהלך שנות העבודה בה יש הכנסות מסודרות. נכון שאי אפשר לנבא מה יהיה מחר. אבל כל עוד נמצאים בגיל התעסוקה כדאי מאוד להחזיר את המשכנתא.
יש בנקים שמחשבים את גיל מקסימלי לקבלת משכנתא  בהתאם לגיל הלווה הצעיר במשכנתא.
חלק מתכנון תמהיל משכנתא זה היכולת להחזיר את המשכנתא בשנות העבודה. יש מקרים מיוחדים בהם ניתן לקבל , בעזרת יועץ משכנתאות מקצועי אישור עד גיל 80.

חשוב לזכור שתשלום משכנתא בגילאים מאוחרים עלולה להיות בעלת משמעות כבדה מאוד . לכן,כדאי לבדוק, האם ניתן לעמוד בהחזר המשכנתא גם בשנים הבאות, נניח עוד 10 או 20 שנה. כאשר לוקחים משכנתא מעל גיל 50 כדאי להיפגש עם יועץ משכנתאות פרטי. ככל שהלווים מבוגרים יותר כך הבנק רואה חשיפה גדולה יותר. מה שיכול לבוא לידי ביטוי בריביות גבוהות . וגם עלויות ביטוח המשכנתא עולות בצורה

מצב בריאותי המאפשר ביטוח משכנתא

ביטוח משכנתא הוא תנאי לקבלת משכנתא . מדובר על רכישת ביטוח חיים על סכום המשכנתא עבור כל אחד מהלווים. חשוב לוודא שהמצב בריאותי מאפשר רכישת ביטוח חיים.
הבנק רוצה להבטיח שהתשלומים של המשכנתא לא יפסקו גם אם אחד מהלווים חלילה נפטר. מדובר על רכישת  ביטוח חיים בנוסף לביטוחים הקיימים . במידה ויש חשש שאחד מהלווים לא בר ביטוח. כדאי לומר זאת לבנקאי.
אסור לבנק לסרב לתת משכנתא במידה. אבל הבנק צריך לאשר פטור מביטוח חיים.
עצה חשובה: במקרים מסוימים הפרמיה החודשית לביטוח חיים של לווה חולה עלולה היות גבוהה. כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות פרטי בנוגע לפתרונות אשר יספקו את הבנק. אם כך ברור שלהיות בר ביטוח השפעה חשובה על המשכנתא שהבנק יציע.

"העבודה איתו היתה סופר נעימה,החיסכון עצום"

המלצות יועץ משכנתאות ארז שמש נייח
המלצה יועץ משכנתאות ארז שמש נייד

תנאים ללקיחת משכנתא לעצמאים

משכנתא  לעצמאים , זה סיפור שונה לחלוטין. כתבתי מדריך מלא על  משכנתא לעצמאים  ובו פירוט כל מה שצריך לדעת ולעשות לפני שניגשים לבנק.
עצמאי?
עצה חשובה עבורך: כאשר עצמאי רוכש דירה הבנק מבקש אישור רואה חשבון על הכנסות והרווח בעסק שלך, גם עבור התקופה מתחילת השנה ועל השנה המלאה הקודמת.
לכן מומלץ מאוד לדחות הוצאות לא הכרחיות לאחר לקיחת המשכנתא. שכן ההוצאות מקטינות את הרווח באישור רואה החשבון על הכנסות שהבנק מבקש. אשר מהווה את הבסיס לבדיקת יכולת החזר משכנתא עבור עצמאי לכן חשוב לתכנן מראש.
בעל עסק שים לב: במקרים רבים עצמאים מעדיפים לבצע רכישות לעסק כדי להקטין את חבות המס באותו חודש. התנהלות עסקית זו ברורה. אבל היא יכולה לפגוע באישור הבנק בבדיקת התנאים לקבלת הלוואה מהבנק  עבור עצמאי.
לפני לקיחת משכנתא כדאי להיפגש עם יועץ משכנתאות לצורך הכוונה ראשונית.

תנאים לקבלת משכנתא ליחיד

בשנים האחרונות  יותר יחידים רוכשים דירה. הבנקים מדווחים על יותר משכנתא לחיילים, משכנתא לרווקים, משכנתא ליחידים. הבנקים נערכים לאשר משכנתאות כאלה.
במקרים רבים לרוכש יחיד קשה יותר לעמוד ביחס החזר משכנתא של עד 35% מהכנסה פנויה.הבנקים מחמירים את בדיקת יכולת החזר משכנתא שמתבססת על משכורת אחת.
כמו כן במקרה של משכנתא ליחיד, כדאי לבדוק שוב את מידת הסיכון במשכנתא, עד כמה ההחזר על המשכנתא עלול לקפוץ בשנים הקרובות. האם תוכל לעמוד בעליית החזר של 500 שקלים או אפילו 1,000 שקלים תוך 5 או 7 שנים.

מצב רישומי תקין של הנכס הוא אחד מהתנאים לקבלת משכנתא

יש חובה לזיהוי ודאי של הנכס . את הזיהוי עושה שמאי מקרקעין מוסמך אשר בודק את הנכס . יש מקרים בהם יש בעיה ברישום הנכס. כמו כן במקרה ויש בנייה ללא היתרים או חריגות מהיתרים עלולה להיווצר בעיה. לעתים זה מקשה מאוד על אישור המשכנתא על ידי הבנק. יש בנקים שיותר מקלים עם מצב של דירה מפוצלת לכן כדאי לדבר עם יועץ משכנתאות פרטי

עצה חשובה: הכרחי להוציא נסח טאבו לפני כל התקדמות בעסקה. חשוב שעורך הדין שמייצג את הקונים יבדוק את כל הנושא הרישומי. לא לזלזל בנושא, היו מקרים רבים שניתקלתי בהם כיועץ משכנתאות פרטי,בהם החוזה נחתם . והבנק לא אישר משכנתא בגלל בעיות רישומיות שעורך הדין התעלם מהם או חשב שהן שוליות. יכול להיות שנושאים רישומיים לא מפריעים מבחינה משפטית לחתום על חוזה רכישה, אבל לבנקים זה מאוד חשוב.

תנאים לקבלת משכנתא לדירה ראשונה

לא משנה כמה דירות רכשת תמיד זוכרים את המשכנתא הראשונה. את המתח והלחץ לפני החתימות בבנק. ההבנה לגבי האחריות של עמידה בהחזר החודשי.
תנאים לקבלת משכנתא לדירה ראשונה פשוטים. צריך להביא 25% הון עצמי.
הבעיה של חלק ניכר מהזוגות הצעירים יש קושי להביא סכום כזה.לכן כשמדובר בלקיחת משכנתא לזוגות צעירים. חשוב לשים לב לגובה המשכנתא, לתמהיל המשכנתא. ובעיקר להשתנות גובה החזר משכנתא חודשי.

תנאים לקבלת הלוואה מהבנק

משכנתא היא סוג של הלוואה. ההבדל הוא שבמשכנתא יש שיעבוד של נכס לטובת הבנק. לכן הריבית לרוב זולה יותר מהלוואה רגילה והבנק יכול לתת את המשכנתא לתקופה ארוכה יותר.
לעיתים אי אפשר לקחת משכנתא ויש צורך לבדוק תנאים ללקיחת משכנתא מהבנק. במקרה של הלוואה הבנק מתבסס רק על המשכורות ועל ההתנהלות בחשבון. לכן אחת התנאים לקבלת משכנתא מהבנק מעבר להכנסות מספקטת. זה גם התנהלות חשבון בנק תקינה בחודשים לפני הגשת הבקשה להלוואה.

מידע שתוכלו לשמור אצלכם

מצגת המאמר

ארז שמש יועץ משכנתאות עצמאי
כותב המאמר: ארז שמש יועץ משכנתאות פרטי

למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.
חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות.
בשנת 2020 חסכתי ללקוחות כ 48 מליון שקל בריביות והצמדה. וליוויתי עשרות משפחות בתהליך לקיחת משכנתא.
בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים.

נהנת מהתוכן? כדאי לשתף את המאמר עם מי שהנושא רלבנטי
שיתוף ב facebook
לשיתוף בפייסבוק
שיתוף ב whatsapp
לשיתוף בוואטסאפ
שיתוף ב email
לשיתוף במייל
שירותים נוספים עבורך

מאגר הידע המלא בנושא משכנתא

מאגר הידע המלא בנושא משכנתא

ליווי מלא לקבלת משכנתא

ליווי מלא לקבלת משכנתא

ליווי פיננסי לעסק שלך

ליווי פיננסי לעסק שלך

מדריכים בחינם עבורך להורדה

מדריכים בחינם עבורך להורדה

נהנת מהתוכן? כדאי לשתף את המאמר עם מי שהנושא רלבנטי
רוצה ללמוד עוד על משכנתא ?

עולם המשכנתאות והפיננסיים עשוי מעט להפחיד, אבל בשבילי זו שפה מדוברת.
בשביל זה אני כאן – לעשות לך קצת סדר. אשמח לשתף אותך במאמרים נוספים: