תנאים לקבלת משכנתא – מה באמת חשוב לבנק לדעת [2023]
מה התנאים לקבלת משכנתא ? יש קריטריונים שנקבעים על ידי בנק ישראל ומשתנים מפעם לפעם
לכל בנק יש גם תוספות ופרשנות ייחודית של תנאים לקבלת משכנתא . כל בנק שם דגש שונה בתהליך האישור ולכן חשוב לדעת לאיזה בנק להגיש את הבקשה מראש.
יש בבנקים שיותר קל להגיש סקטורים שונים כמו עצמאים, בקשות מורכבות מבחינת הכנסה ,תושבי חוץ וכ
למה הבנקים מוסיפים תנאים לקבלת משכנתא
הבנק מעמיד הלוואה גדולה , משכנתא של מיליון שקל היא ממוצעת כיום. זה הרבה כסף. הבנקים רוצים בעיקר להיות בטוחים בחוסן הפיננסי של הלווים להחזיר לאורך שנים את המשכנתא. לכן במקרים רבים הבנקים מוסיפית תנאים
זו טעות לחשוב שלבנק אין בכלל מה לדאוג כי יש לבנק בטחונות, יש אפשרות למכור את הדירה אם לא עומדים בהחזרים. הבנק רוצה שקט, רוצה שתשכחו מהמשכנתא ותמשיכו לשלם לו כל חודש. הבנקים לא רוצים מודעות בעיתון וכתבות על משפחות שהבנק סילק מדירתם, לא רוצים להתעסק בפינוי ומכירת נכסים.
לכן הבנק בודק היטב את הלווים בתהליך קבלת אישור העקרוני למשכנתא
גם בהתאם לנתוני הלווים נקבעת הריבית המוצעת, ככל שמצב הלקוחות טוב כך הריבית המוצעת תהיה נמוכה . ולהיפך, אם רמת הסיכון של הבנק במתן ההלוואה בהתאם לנתונים גבוהה, הבנק מתמחר את הסיכון בריבית גבוהה יותר. ואף לעיתים מסרב לתת משכנתא
לפני שבכלל ממשיכים תנאי בסיסי שיש נכס או דירה שאפשר למשכן
משכנתא זו הלוואה גדולה שבה הבנק או חברת הביטוח במשכנתא חוץ בנקאית נותנים הלוואה כנגד בטחונות. הביטחון של הבנק בהלוואה כה גדולה זה שיעבוד או משכון של דירה.
כל עוד ההלוואה קיימת הבנק הוא שותף שלכם בדירה, והשיעבוד מבטיח לבנק את המשך ההלוואה בצורה תקינה
הרוב המקרים מדובר בדירה הנרכשת על ידי הלווים.
אבל אפשר גם לשעבד נכס שלהורים או בן משפחה מדרגה ראשונה
יש אפשרות לקחת משכנתא הפוכה שזו אחת האפשרויות המקובלות להשלמת הון עצמי
הון עצמי ראשוני תנאי לקבלת משכנתא
הון עצמי זה הכסף שהבאתם מהבית לצורך הרכישה עצמה. לא כולל תשלום למס רכישה, תיווך, שיפוץ וכ'.
ככל שהבאתם יותר הון עצמי ריבית המשכנתא יותר טובה כי הסיכון של הבנק קטן.
- תנאים לקבלת משכנתא לדירה ראשונה : מינימום 25% הון עצמי
- בשיפור דיור הקריטריונים יותר מורכבים: מצב בו מצהירים על כוונה למכירת דירה נוכחית לצורך רכישת דירה חדשה. תנאי לקבלת משכנתא הוא הון עצמי של לפחות 30%.
- תנאים לקבלת משכנתא לדירה שנייה : לפחות 50% ממחיר הדירה כסף מהבית
גם אם חסר הון עצמי לא לדאוג, יש מגוון אפשרויות
כתבתי על מגוון אפשרויות שמאפשרות לך השלמת הון עצמי למשכנתא .
תנאי לקבלת משכנתא הוא בדיקת היכולת לעמוד בהחזרי המשכנתא
זה הדבר שהכי חשוב לבנק, שהלווים יוכלו להחזיר את ההלוואה כל חודש במשך שנים בלי הפרעה. הבנק רוצה לוודא שיש לך יכולת לשלם את המשכנתא בעזרת ההכנסות המוצהרות.
המומחיות העיקרית של הבנק זה ניהול סיכונים. לאור הניסון הרב של הבנקים הם עושים בדיקת יכולת החזר מתוך ההכנסה המשותפת נטו בניכוי ההלוואות. כי זו למעשה ההכנסה הפנויה לצורך החזר המשכנתא.
לדוגמה:
ההכנסה נטו של גיל ואורלי היא 16,000 ₪. יש להם הלוואה של כ 80 אלף ש"ח עם החזר בהחזר חודשי של כ 2,500 ₪ שמסתיימת עוד שנתיים
הם מבקשים לרכוש נכס במחיר של 1.8 מ' ויש להם הון עצמי של 800 אלף. מבקשים משכנתא של 1000000 שקל
הבנק רואה הכנסה פנויה רק של 13,500 לצורך בדיקת יכולת החזר משכנתא החודשי. לפי תקנת בנק ישראל תנאי ללקיחת משכנתא הוא יחס החזר שלא עובר את ה 35 % מההכנסה הפנויה . וכיום הבנקים אפחלו מחמירים ובודקים לפי 1/3 מההכנסה הפנויה
החזר חודשי מינימלי הוא כ 5400 בחודש, לכן במקרה הזה גיל ואורלי אינם עומדים תנאים ללקיחת המשכנתא.
בגלל שיחס ההחזר שלהם עובר א ת ה 40% המותרים.
מה הצעתי להם לעשות ?
או לסלק את ההלוואה שנותרה ואז להגדיל את ההכנסה הפנויה
או לחילופין לקצר את ההלוואה ב 7 חודשים כך שהתקופה תתקצר ל18 חודשים. ואז הבנק לא מתחשב בהלוואה בחישוב
החל משנת 2022 הבנקים למשכנתאות מחמירים בבדיקת יכולת ההחזר.
חלק ניכר מהבנקים מאפשרים החזר משכנתא שלא עובר 1/3 מההכנסה.
בגלל עליית מחירי הדיור ועליית ריביות המשכנתא ההחזר החודשי עולה.
כך שנוצר מצב שבגלל אי עמידה ביחס ההחזר המחמיר לקוחות לא יכולים לקבל משכנתא
חשוב לתכנן בעזרת יועץ משכנתאות מומלץ את תמהיל המשכנתא הנכון אשר מתחשב בעליית הריביות והאינפלציה
עצת זהב
ההתנהלות תקינה בחשבון הבנק – קריטריוןנים בקבלת משכנתא
התנהלות חשבון בנק תקינה ,לפחות בשלושת החודשים לפני הגשת בקשת המשכנתא מהווה תנאי משכנתא קריטי.
כמובן, חשוב לשמור על התנהלות תקינה,ללא חריגה מהמסגרת, או ללא החזרי צ'קים וכדומה לאורך כל השנה.
אבל בעיקר כדאי לשים לב בתקופה שלפני לקיחת המשכנתא.
בעת הגשת הבקשה למשכנתא, הבנקאי עובר שורה אחר שורה בתדפיס תנועות החשבון.
כחלק מתהליך אישור עקרוני למשכנתא הבנק עורך דירוג לקוח.
הבנק רוצה לדעת מה מידת הסיכון של הלקוח, מה הסיכוי שהלקוח לא יעמוד בהחזר המשכנתא החודשי. כאשר הבנק רואה התנהלות חשבון בנק תקינה ונורמטיבית, מידת אי הודאות קטנה. וכך הבנק יותר בטוח שההלוואה תוחזר לאורך התקופה. ירידת הסיכון מגולמת בהצעת ריבית משכנתא יותר נמוכה.
תנאי לקבלת משכנתא – התנהלות חשבון תקינה
התנהלות חשבון בנק תקינה ,לפחות בשלושת החודשים לפני הגשת בקשת המשכנתא היאוה תנאי משכנתא חשוב.
כמובן, חשוב לשמור על התנהלות תקינה,ללא חריגה מהמסגרת,לאורך כל השנה.
אבל בעיקר כדאי לשים לב בתקופה שלפני לקיחת המשכנתא. בעת הגשת הבקשה למשכנתא, הבנקאי עובר שורה אחר שורה בתדפיס תנועות החשבון.
כחלק מתהליך אישור עקרוני למשכנתא הבנק עורך דירוג לקוח. הבנק רוצה לדעת מה מידת הסיכון של הלקוח, מה הסיכוי שהלקוח לא יעמוד בהחזר המשכנתא החודשי. כאשר הבנק רואה התנהלות חשבון בנק תקינה ונורמטיבית, מידת אי הודאות קטנה. וכך הבנק יותר בטוח שההלוואה תוחזר לאורך התקופה. ירידת הסיכון מגולמת בהצעת ריבית משכנתא יותר נמוכה.
תיקון דירוג אשראי – טעות מסוכנת
בשנה האחרונה אני נתקל ביותר לקוחות אשר התפתו וביקשו לתקן את דירוג האשראי שלהם.
בין אם חזר בעבר צ'ק או חודש שהמשכנתא לא שולמה.
זו טעות חמורה
לפנות אל גורמים שמבטיחים שיפור דירוג זו טעות חמורה.
אשר יכולה לגרום לסירוב הבנק לתת משכנתא
במקום זאת צריך לפנות אל יועץ משכנתאות פרטי אשר ידע איך להתמודד עם המצב וכיצד יש להגיש לבנק
עד איזה גיל ניתן לקבל משכנתא
הבנק רוצה לוודא שהמשכנתא אכן תוחזר בזמן לאורך השנים. בנוסף לבדיקת יכולת ההחזר הבנק רוצה לוודא שלאורך חיי המשכנתא או לפחות ברובה. יהיו מספיק הכנסות כדי לשלם את המשכנתא.
גיל מקסימלי לקבלת משכנתא הוא 75. במידה ונלקחת משכנתא בפריסה מקסימלית למשך 30 שנה גיל מקסימלי לקבלת משכנתא הוא 45.
חשוב לתכנן את המשכנתא כך שרובה יוחזר במהלך שנות העבודה בה יש הכנסות מסודרות. נכון שאי אפשר לנבא מה יהיה מחר. אבל כל עוד נמצאים בגיל התעסוקה כדאי מאוד להחזיר את המשכנתא.
יש בנקים שמחשבים את גיל מקסימלי לקבלת משכנתא בהתאם לגיל הלווה הצעיר במשכנתא.
חלק מתכנון תמהיל משכנתא זה היכולת להחזיר את המשכנתא בשנות העבודה. יש מקרים מיוחדים בהם ניתן לקבל , בעזרת יועץ משכנתאות מקצועי אישור עד גיל 80.
חשוב לזכור שתשלום משכנתא בגילאים מאוחרים עלולה להיות בעלת משמעות כבדה מאוד . לכן,כדאי לבדוק, האם ניתן לעמוד בהחזר המשכנתא גם בשנים הבאות, נניח עוד 10 או 20 שנה. כאשר לוקחים משכנתא מעל גיל 50 כדאי להיפגש עם יועץ משכנתאות פרטי. ככל שהלווים מבוגרים יותר כך הבנק רואה חשיפה גדולה יותר. מה שיכול לבוא לידי ביטוי בריביות גבוהות . וגם עלויות ביטוח המשכנתא עולות בצורה
מצב בריאותי המאפשר ביטוח משכנתא
ביטוח משכנתא הוא תנאי לקבלת משכנתא . מדובר על רכישת ביטוח חיים על סכום המשכנתא עבור כל אחד מהלווים. חשוב לוודא שהמצב בריאותי מאפשר רכישת ביטוח חיים.
הבנק רוצה להבטיח שהתשלומים של המשכנתא לא יפסקו גם אם אחד מהלווים חלילה נפטר. מדובר על רכישת ביטוח חיים בנוסף לביטוחים הקיימים . במידה ויש חשש שאחד מהלווים לא בר ביטוח. כדאי לומר זאת לבנקאי.
אסור לבנק לסרב לתת משכנתא במידה. אבל הבנק צריך לאשר פטור מביטוח חיים.
עצה חשובה: במקרים מסוימים הפרמיה החודשית לביטוח חיים של לווה חולה עלולה היות גבוהה. כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות פרטי בנוגע לפתרונות אשר יספקו את הבנק. אם כך ברור שלהיות בר ביטוח השפעה חשובה על המשכנתא שהבנק יציע.
"העבודה איתו היתה סופר נעימה,החיסכון עצום"
תנאים של לקיחת משכנתא לעצמאים
משכנתא לעצמאים , זה סיפור שונה לחלוטין. כתבתי מדריך מלא על משכנתא לעצמאים ובו פירוט כל מה שצריך לדעת ולעשות לפני שניגשים לבנק.
עצמאי? עצה חשובה עבורך: כאשר עצמאי רוכש דירה הבנק מבקש אישור רואה חשבון על הכנסות והרווח בעסק שלך, גם עבור התקופה מתחילת השנה ועל השנה המלאה הקודמת.
לכן מומלץ מאוד לדחות הוצאות לא הכרחיות לאחר לקיחת המשכנתא. שכן ההוצאות מקטינות את הרווח באישור רואה החשבון על הכנסות שהבנק מבקש. אשר מהווה את הבסיס לבדיקת יכולת החזר משכנתא עבור עצמאי לכן חשוב לתכנן מראש.
בעל עסק שים לב: במקרים רבים עצמאים מעדיפים לבצע רכישות לעסק כדי להקטין את חבות המס באותו חודש. התנהלות עסקית זו ברורה. אבל היא יכולה לפגוע באישור הבנק בבדיקת התנאים לקבלת הלוואה מהבנק עבור עצמאי.
לפני לקיחת משכנתא כדאי להיפגש עם יועץ משכנתאות לצורך הכוונה ראשונית.
תנאים לקבלת משכנתא ליחיד
בשנים האחרונות יותר יחידים רוכשים דירה. הבנקים מדווחים על יותר משכנתא לחיילים, משכנתא לרווקים, משכנתא ליחידים. הבנקים נערכים לאשר משכנתאות כאלה.
במקרים רבים לרוכש יחיד קשה יותר לעמוד ביחס החזר משכנתא של עד 35% מהכנסה פנויה.הבנקים מחמירים את בדיקת יכולת החזר משכנתא שמתבססת על משכורת אחת.
כמו כן במקרה של משכנתא ליחיד, כדאי לבדוק שוב את מידת הסיכון במשכנתא, עד כמה ההחזר על המשכנתא עלול לקפוץ בשנים הקרובות. האם תוכל לעמוד בעליית החזר של 500 שקלים או אפילו 1,000 שקלים תוך 5 או 7 שנים.
מצב רישומי תקין של הנכס הוא אחד מהתנאים לקבלת משכנתא
יש חובה לזיהוי ודאי של הנכס . את הזיהוי עושה שמאי מקרקעין מוסמך אשר בודק את הנכס . יש מקרים בהם יש בעיה ברישום הנכס. כמו כן במקרה ויש בנייה ללא היתרים או חריגות מהיתרים עלולה להיווצר בעיה. לעתים זה מקשה מאוד על אישור המשכנתא על ידי הבנק. יש בנקים שיותר מקלים עם מצב של דירה מפוצלת לכן כדאי לדבר עם יועץ משכנתאות פרטי.
עצה חשובה: הכרחי להוציא נסח טאבו לפני כל התקדמות בעסקה. חשוב שעורך הדין שמייצג את הקונים יבדוק את כל הנושא הרישומי. לא לזלזל בנושא, היו מקרים רבים שניתקלתי בהם כיועץ משכנתאות פרטי,בהם החוזה נחתם . והבנק לא אישר משכנתא בגלל בעיות רישומיות שעורך הדין התעלם מהם או חשב שהן שוליות. יכול להיות שנושאים רישומיים לא מפריעים מבחינה משפטית לחתום על חוזה רכישה, אבל לבנקים זה מאוד חשוב.
תנאים לקבלת משכנתא לדירה ראשונה
לא משנה כמה דירות רכשת תמיד זוכרים את המשכנתא הראשונה. את המתח והלחץ לפני החתימות בבנק. ההבנה לגבי האחריות של עמידה בהחזר החודשי.
תנאים לקבלת משכנתא לדירה ראשונה פשוטים. צריך להביא 25% הון עצמי.
הבעיה של חלק ניכר מהזוגות הצעירים יש קושי להביא סכום כזה.לכן כשמדובר בלקיחת משכנתא לזוגות צעירים. חשוב לשים לב לגובה המשכנתא, לתמהיל המשכנתא. ובעיקר להשתנות גובה החזר משכנתא חודשי.
תנאים לקבלת הלוואה מהבנק
משכנתא היא סוג של הלוואה. ההבדל הוא שבמשכנתא יש שיעבוד של נכס לטובת הבנק. לכן הריבית לרוב זולה יותר מהלוואה רגילה והבנק יכול לתת את המשכנתא לתקופה ארוכה יותר.
לעיתים אי אפשר לקחת משכנתא ויש צורך לבדוק תנאים ללקיחת משכנתא מהבנק. במקרה של הלוואה הבנק מתבסס רק על המשכורות ועל ההתנהלות בחשבון. לכן אחת התנאים לקבלת משכנתא מהבנק מעבר להכנסות מספקטת. זה גם התנהלות חשבון בנק תקינה בחודשים לפני הגשת הבקשה להלוואה.
מידע שתוכלו לשמור אצלכם
מצגת המאמר
למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.
חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות.
בשנת 2020 חסכתי ללקוחות כ 48 מליון שקל בריביות והצמדה. וליוויתי עשרות משפחות בתהליך לקיחת משכנתא.בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים.
נהנת מהתוכן? כדאי לשתף את המאמר עם מי שהנושא רלבנטי
שירותים נוספים עבורך
נהנת מהתוכן? כדאי לשתף את המאמר עם מי שהנושא רלבנטי
עולם המשכנתאות והפיננסיים עשוי מעט להפחיד, אבל בשבילי זו שפה מדוברת.
בשביל זה אני כאן – לעשות לך קצת סדר. אשמח לשתף אותך במאמרים נוספים:
