תנאים לקבלת משכנתא

תנאים לקבלת משכנתא – 6 דברים שהבנק בודק

כמו בכל הלוואה לבנק יש מספר תנאים לקבלת משכנתא. אמנם התנאים לקבלת משכנתא דומים ברוב הבנקים. שכן בתחום המשכנתאות ישנה רגולציה הפיקוח על הבנקים.

הקשיבו לפודקאסט העוסק במאמר

במאמר ארחיב לגבי התנאים לקבלת משכנתא:

  •  הון עצמי
  •  בדיקת יכולת החזר 
  • התנהלות חשבון בנק תקין
  • בר ביטוח חיים
  • גיל הלווים 
  • המצב הרישומי של הנכס 

הון עצמי מינימלי אחד מהתנאים לקבלת משכנתא החשובים:

הון עצמי הוא אחד התנאים לקבלת משכנתא. הבנק בודק את שיעור המימון המבוקש בעסקת הרכישה. כלומר, מה החלק של ההלוואה המבוקשת מהבנק מתוך מחיר הדירה . למשל אם מחיר הדירה 2 מליון שקלים ומבקשים משכנתא 900 אלף שקלים לדירה ראשונה. אז שיעור המימון הוא 45%. כלומר הבנק נותן הלוואה של 45% ואת השאר , 1.1 מליון צריך להביא כהון עצמי לרכישת דירה ראשונה.

עוד על החזר משכנתא של 900 אלף שקלים ניתן לקרוא במאמר הקצר כאן

כמה הון עצמי צריך להביא כתנאי לקבלת משכנתא ,תלוי בסוג הדירה הנרכשת:
בדירה ראשונה: שיעור המימון של עד 75%. תנאי לקבלת משכנתא הוא הון עצמי לרכישת דירה של לפחות 25%.
בשיפור דיור: (כלומר מכירת דירה נוכחית לצורך רכישת דירה חדשה) אחד התנאים לקבלת משכנתא הוא שיעור מימון עד 70%.

כלומר, תנאי לקבלת משכנתא הוא הצגת הון עצמי לרכישת דירה ראשונה של לפחות 25%. ככל ששיעור המימון נמוך יותר הבנק יציע משכנתא בתנאים טובים יותר. עמידה בהון העצמי המינמילי הוא תנאי חשוב מאוד בקבלת משכנתא ,כל זאת בכפוף לבדיקת יכולת החזר המשכנתא שלך .

משק בית מפסיד בממוצע בעסקת משכנתא כ-160 אלף שקלים בגלל חוסר הבנה פיננסית

זה ממש סכום מטורף. רק לחשוב מה אפשר לעשות עם סכום כזה: טיסות לחו"ל, בגדים, חוגים וחופשות.

כאן ניתן לצפות בסרטון המאמר - למי שממהר

צפו בסרטון העוסק במאמר

בדיקת יכולת החזר משכנתא -תנאי לקבלת משכנתא

בדיקת יכולת החזר משכנתא הוא תנאי לקבלת משכנתא. הבנק רוצה לוודא שיש לך את יכולת החזר משכנתא מתוך המשכורת החודשית. מתוך ההכנסה השוטפת. הבנק עורך בדיקת יכולת החזר המשכנתא מתוך ההכנסה המשותפת נטו בניכוי ההלוואות. כי זו למעשה ההכנסה הפנויה לצורך החזר המשכנתא.

לדוגמה: ההכנסה המשותפת היא 16,000 ₪. אבל יש הלוואות שנלקחו עם החזר חודשי של כ 2,500 ₪. הבנק רואה הכנסה פנויה רק של 13,500 לצורך בדיקת יכולת החזר משכנתא החודשי. לפי תקנת בנק ישראל תנאי לקבלת משכנתא הוא יחס החזר שלא עובר את ה 40% מההכנסה הפנויה נניח בדוגמא הקונים מבקשים לקחת משכנתא של מליון שקלים.

החזר משכנתא על מליון שקלים היא נניח 6,000 שקלים לחודש . וזאת בהתאם לתמהיל שמתאים לרוכשים. במקרה הזה הלווים אינם עומדים בתנאים לקבלת המשכנתא. בגלל שיחס ההחזר שלהם עובר את ה 40% המותרים. 6,000/13,500 כ 44%
עצה חשובה: כאמור אחד התנאים לקבלת משכנתא הוא החזר עד 40% מתוך הכנסה פנויה. בפועל הבנקים משתדלים לא לעבור 35% יחס החזר בעת אישור המשכנתא.

לכן כאשר נמצאים לקראת לקיחת משכנתא חשוב מאוד לראות שיחס ההחזר הוא עד 35% וכך לעמוד בתנאי של בדיקת יכולת החזר משכנתא.

עדות שחר פליישמן על ארז שמש יועץ משכנתאות
יועץ משכנתא פרטי
יועץ משכנתא פרטי

התנהלות חשבון תקינה -תנאי לקבלת משכנתא

התנהלות חשבון בנק תקינה ,לפחות בשלושת החודשים לפני בקשת המשכנתא. זה אחד מהתנאים לקבלת משכנתא החשובים ביותר. חשוב לשמור על התנהלות תקינה ,ללא חריגה מהמסגרת, או ללא החזרי צ'קים וכדומה לאורך כל השנה. אבל בעיקר בתקופה שלפני לקיחת המשכנתא.

בעת הגשת הבקשה לאישור משכנתא, הבנקאי עובר אחר חשבונות הבנק ובודק התנהלות תקינה בחשבון. ולמה התנהלות חשבון תקינה כה חשובה ? 

הבנק, כחלק מאישור המשכנתא עורך דירוג לקוח. הבנק רוצה לדעת מה מידת הסיכון של הלקוח, מה הסיכוי שהלקוח לא יעמוד בהחזר המשכנתא החודשי ולא יחזיר את ההלוואה לבנק. כאשר הבנק רואה התנהלות חשבון בנק תקינה ונורמטיבית, מידת אי הודאות קטנה. הבנק יותר בטוח שההלוואה תוחזר לאורך התקופה. והריבית במקרה כזה תיהיה נמוכה יותר.

עצה חשובה: עוד בשלב חיפוש הדירה כדאי לחשוב מראש על הקריטריונים לקבלת משכנתא, ולזכור לדאוג להתנהלות חשבון בנק בצורה תקינה. לדאוג לא להיות בחריגה.

חשוב להודיע לבנק במידה ואם יש עיקולים, אם חזרו תשלומי משכנתא בעבר. הבנק מוציא במקרים רבים דו"ח התנהלות אשראי של הקונה. ושם יש רישום של התנהלות אשראי לא תקינה. כדאי ליידע את הבנקאי מראש אבל יותר חשוב, לפנות אל יועץ משכנתא פרטי, במקרים שיש חשש שהמשכנתא לא תאושר על ידי הבנק בגלל התנהלות חשבון לא תקינה.

תנאים לקבלת משכנתא עבור עצמאי

בדיקת יכולת החזר עבור עצמאי כתנאי לקבלת משכנתא שונה מאשר במצב של שכיר.

עצמאי? עצה חשובה עבורך: כאשר עצמאי רוכש דירה הבנק מבקש אישור רואה חשבון על הכנסות והרווח בעסק שלך, גם עבור התקופה מתחילת השנה ועל השנה המלאה הקודמת.

לכן מומלץ מאוד לדחות הוצאות לא הכרחיות לאחר אישור המשכנתא. שכן ההוצאות מקטינות את הרווח באישור רואה החשבון על הכנסות שהבנק מבקש. אשר מהווה את הבסיס לבדיקת יכולת החזר משכנתא עבור עצמאי לכן חשוב לתכנן מראש.

בעל עסק, שים לב: במקרים רבים עצמאים מעדיפים לבצע רכישות לעסק כדי להקטין את חבות המס באותו חודש. התנהלות עסקית זו ברורה. אבל היא יכולה לפגוע באישור הבנק בבדיקת התנאים לקבלת משכנתא עבור עצמאי

המאמרים שלי יכולים לחסוך לך עשרות אלפי שקלים, כדאי לך להשאר מעודכן:

גיל הלווים כתנאי לקבלת משכנתא:

הבנק רוצה לדאוג ביום אישור המשכנתא שהמשכנתא אכן תוחזר בזמן לאורח השנים. כן, ככה זה בנק, רוצה להבטיח את ההלוואה שלו. לכן גיל הלווים הוא תנאי חשוב באישורהמשכנתא. משכנתא יכולה להינתן ברוב הבנקים עד גיל 75. זה אחד מהתנאים לקבלת משכנתא. כלומר במידה ונלקחת משכנתא למשך 30 שנה ניתן לקחת משכנתא כזו עד גיל 45. יש בנקים שמחשבים את משך השנים לפי גיל הלווה הצעיר במידה ויש שני שותפים שרוכש דירה. יש מקרים מיוחדים בהם ניתן לקבל אישור להחזר משכנתא עד גיל 80. 

עצה חשובה: חשוב מאוד להתייעץ עם יועץ משכנתאות פרטי . למשך השנים שנלקחת ההלוואה חשיבות עצומה על סך ההחזרים.

כמו כן חשוב לזכור שתשלום משכנתא בגילאים מאוחרים עלולה להיות בעלת משמעות כבדה מאוד . לכן יש להתייחס אל בדיקת יכולת החזר משכנתא גם בשנים הבאות, נניח עוד 10 או 20 שנה. ולראות עם יועץ המשכנתאות הפרטי אם ניתן לעמוד בהחזר זה בעתיד בהתאם לגיל הלווים כתנאי לקבלת משכנתא.

מצב בריאותי המאפשר ביטוח משכנתא ביטוח חיים

תנאי לקבלת משכנתא הוא רכישת ביטוח חיים על סכון המשכנתא עבור כל אחד מהלווים. לכן חשוב לוודא שהמצב בריאותי מאפשר רכישת ביטוח חיים. כאמור, הבנק רוצה להבטיח שהתשלומים של המשכנתא לא יפסקו גם אם אחד מהלווים נפטר. לכן הבנק דורש ביטוח חיים כתנאי לקבלת המשכנתא. זה ביטוח חיים בנוסף לביטוחים הקיימים במידה ויש חשש שאחד מהלווים לא בר ביטוח. כדאי לומר זאת לבנקאי. אסור לבנק לסרב לתת משכנתא. אבל הבנק צריך לאשר פטור מביטוח חיים.

עצה חשובה: במקרים מסוימים הפרמיה החודשית לביטוח חיים של לווה חולה עלולה היות גבוהה. כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות פרטי בנוגע לפתרונות אשר יספקו את הבנק. אם כך ברור שלהיות בר ביטוח השפעה חשובה על המשכנתא שהבנק יציע.

מצב רישומי תקין של הנכס הוא אחד מהתנאים לקבלת משכנתא

יש חובה לזיהוי ודאי של הנכס כתנאי לקבלת משכנתא. את הזיהוי עושה שמאי מקרקעין מוסמך אשר בודק את הנכס לפני אישור המשכנתא על ידי הבנק. יש מקרים בהם יש בעיה ברישום הנכס. כמו כן במקרה ויש בנייה ללא היתרים או חריגות מהיתרים עלולה להיווצר בעיה. לעתים זה מקשה מאוד על אישור המשכנתא על ידי הבנק. יש בנקים שיותר מקלים עם מצב של דירה מפוצלת. או ניתן להעביר בהם משכנתא לאישור גם עם חריגות קטנות.

יש בנקים שזה מהווה תנאי ברור לקבלת המשכנתא עצה חשובה : חשוב להוציא נסח טאבו לפני כל התקדמות בעסקה. חשוב שעורך הדין שמייצג את הקונים יבדוק את כל הנושא הרישומי. לא לזלזל בנושא, היו מקרים רבים שניתקלתי בהם כיועץ משכנתאות פרטי,בהם החוזה נחתם . והבנק לא אישר משכנתא בגלל בעיות רישומיות שעורך הדין התעלם מהם או חשב שהן שוליות. יכול להיות שנושאים רישומיים לא מפריעים מבחינה משפטית לחתום על חוזה רכישה, אבל לבנקים זה מאוד חשוב.

מומלץ לבדוק עם יועץ משכנתאות פרטי האם המצב הרישומי של הנכס עומד בתנאי הבנק לקבלת משכנתא

מה התנאים לקבלת משכנתא עבור לווה ליחיד או יחידה

במקרה של רוכש יחיד רוב הקריטריונים לקבלת משכנתא זהים. אבל במקרים רבים לרוכש יחיד קשה יותר לעמוד ביחס החזר משכנתא של עד 35% מהכנסה פנויה. הבנקים מחמירים את בדיקת יכולת החזר משכנתא כשמדובר בלווה יחיד כמו כן במקרה של רוכש או רוכשת יחידה כדאי לבדוק שוב את מידת הסיכון במשכנתא, עד כמה ההחזר על המשכנתא עלול לקפוץ בשנים הקרובות. האם תוכל לעמוד בעליית החזר של 500 שקלים או אפילו 1,000 שקלים תוך 5 או 7 שנים.

לסיכום

ישנם מספר תנאים לקבלת משכנתא. אך ישנם מספר הבדלים בין הבנקים השונים. חשוב מאוד לבדוק שאתה עומד בתנאים לקבלת משכנתא לפני הגשת בקשה לבנק. כדי לקבל משכנתא בתנאים טובים כדאי מאוד לבדוק מראש אם עומדים בקריטריונים לקבלת משכנתא מראש.

בהצלחה בחיפוש הדירה אשמח אם תשתפו את המאמר ארז 054-8600447

חומרים נלווים להורדה:

מצגת המאמר

אודות כותב המאמר:

בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים. למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.

נהנית? כדאי להעביר את זה הלאה.

Share on facebook
לשיתוף בפייסבוק 0
Share on whatsapp
לשיתוף בוואטסאפ
Share on email
לשיתוף במייל

ליווי מלא לקבלת משכנתא

לפרטים נוספים >>

ליווי פיננסי לעסק שלך

לפרטים נוספים >>

המדריך ללקיחת משכנתא

להורדת המדריך מתנה >>

בדיקת סטטוס פיננסי למשפחות

להורדת המדריך מתנה >>

עכשיו זה קצת יותר מובן?

עולם המשכנתאות והפיננסיים עשוי מעט להפחיד, אבל בשבילי זו שפה מדוברת.
בשביל זה אני כאן – לעשות לך קצת סדר. אשמח לשתף אותך במאמרים נוספים:

סגירת תפריט
WhatsApp chat