תנאים לקבלת משכנתא: מה באמת חשוב לבנק לדעת [2024]

תנאים לקבלת משכנתא

האם יש רשימת תנאים לקבלת משכנתא ? יש קריטריונים שנקבעים על ידי בנק ישראל ומשתנים מפעם לפעם בנוסף לכל בנק יש  גם תוספות  ופרשנות ייחודית משלו .
 כל בנק שם דגש שונה בתהליך האישור ולכן חשוב לדעת לאיזה בנק להגיש את הבקשה מראש.

איך ניתן לשפר את התנאים של המשכנתא ? הכל כתוב בהמשך המאמר

למה הבנקים מוסיפים תנאים לקבלת משכנתא מעבר לדרישות בנק ישראל

הבנקים רוצים בעיקר להיות בטוחים בחוסן הפיננסי של הלווים להחזיר לאורך שנים את המשכנתא.
לכן במקרים רבים הבנקים מחמירים  בנוסף לתנאים של בנק ישראל.
זו טעות לחשוב  שלבנק אין בכלל מה לדאוג ,כי באפשרותו למכור את הדירה אם לא עומדים בהחזרים.
הבנק רוצה שקט, רוצה שתשכחו מהמשכנתא ותמשיכו לשלם לו כל חודש.
הבנקים לא רוצים מודעות בעיתון וכתבות על משפחות שהבנק סילק מדירתם, לא רוצים להתעסק בפינוי ומכירת נכסים.

לכן הבנק בודק היטב את הלווים בתהליך קבלת אישור העקרוני למשכנתא.
בהתאם לנתוני הלווים נקבעים מסלולי המשכנתא , ככל שמצב הלקוחות טוב כך הריבית המוצעת תהיה נמוכה .
ולהיפך, אם רמת הסיכון של הבנק במתן ההלוואה בהתאם לנתונים גבוהה, הבנק מתמחר את הסיכון בריבית גבוהה יותר. ואף לעיתים מסרב לתת משכנתא

תנאים לקבלת משכנתא -האם יש מספיק הון עצמי

הון עצמי זה הכסף שהבאתם מהבית לצורך הרכישה עצמה. לא כולל תשלום למס רכישה, תיווך, שיפוץ וכ'.
ככל שהבאתם יותר הון עצמי ריבית המשכנתא יותר טובה כי הסיכון של הבנק קטן.

  • תנאים לקבלת משכנתא לדירה ראשונה : מינימום 25% הון עצמי
  • בשיפור דיור הקריטריונים יותר מורכבים: מצב בו מצהירים על כוונה  למכירת דירה נוכחית לצורך רכישת דירה חדשה. דרוש הון עצמי של לפחות 30%.
  • תנאים לקבלת משכנתא לדירה שנייה : לפחות 50%  ממחיר הדירה כסף מהבית

אחת הבעיות הגדולות של רוכשי דירות זה השלמת הון עצמי לצורך לקיחת משכנתא.
הגענו למצב שבו לווים עם  הכנסות גבוהות שמאפשרות החזר משכנתא גדולה. כל עוד חסר הון עצמי אז לא ניתן לקחת משכנתא בהתאם לתקנות בנק ישראל.
כתבתי על מגוון אפשרויות שמאפשרות לך השלמת הון עצמי למשכנתא .

תנאים לקבלת משכנתא

תנאים לקבלת משכנתא - בדיקת היכולת להחזיר את תשלומי המשכנתא

הדבר שהכי חשוב לבנק, שהלווים יוכלו להחזיר את ההלוואה כל חודש במשך שנים בלי הפרעה.
הבנק רוצה לוודא שיש לך יכולת לשלם את המשכנתא בעזרת ההכנסות המוצהרות.
 המומחיות העיקרית של הבנק זה ניהול סיכונים. לאור הניסון הרב של הבנקים הם עושים  בדיקת יכולת החזר מתוך ההכנסה המשותפת נטו בניכוי ההלוואות.
 כי זו למעשה ההכנסה הפנויה לצורך החזר המשכנתא.

דוגמא לבדיקת יכולת החזר של לווים

 לדוגמה: ההכנסה נטו של גיל ואורלי היא 16,000 ₪. יש להם הלוואה של כ 80 אלף ש"ח עם החזר בהחזר חודשי של כ 2,500 ₪ שמסתיימת עוד שנתיים.
 הם מבקשים לרכוש נכס במחיר של 1.8 מ' ויש להם הון עצמי של 800 אלף.
 מבקשים משכנתא של 1000000 שקל

האם הבנק יאשר את הבקשה שלם אורלי וגיל ?
הבנק רואה הכנסה פנויה רק של 13,500 לצורך בדיקת יכולת החזר משכנתא החודשי.
לפי תקנת בנק ישראל תנאי ללקיחת משכנתא הוא יחס החזר שלא עובר את ה 35 % מההכנסה הפנויה . כלומר לא יותר מ 4725 
החזר חודשי מינימלי על המשכנתא הוא כ 5400 בחודש,
 לכן במקרה הזה גיל ואורלי  אינם עומדים תנאים ללקיחת המשכנתא.
 בגלל שיחס ההחזר שלהם עובר א ת ה 40% המותרים.

 מה הצעתי להם לעשות ?
או לסלק את ההלוואה שנותרה ואז להגדיל את ההכנסה הפנויה או לחילופין לקצר את ההלוואה ב 7 חודשים כך שהתקופה תתקצר ל18 חודשים.
 ואז הבנק לא מתחשב בהלוואה בחישוב

 

בגלל המצב הכלכלי  הבנקים  מחמירים בבדיקת יכולת ההחזר.

חלק ניכר מהבנקים מאפשרים החזר משכנתא שלא עובר 1/3 מההכנסה.
בגלל עליית מחירי הדיור ועליית ריביות המשכנתא ההחזר החודשי עולה.
כך שנוצר מצב שבגלל אי עמידה ביחס ההחזר המחמיר לקוחות לא יכולים לקבל משכנתא
חשוב לתכנן בעזרת יועץ משכנתאות מומלץ את תמהיל המשכנתא הנכון אשר מתחשב בעליית הריביות והאינפלציה

עצת זהב

בחור צעיר מצביע

התנהלות תקינה בחשבון הבנק היא אחד הקריטריונים ללקיחת משכנתא

התנהלות חשבון בנק תקינה ,לפחות בשלושת החודשים לפני הגשת בקשת המשכנתא היא תנאי משכנתא חשוב.
כמובן, חשוב לשמור על התנהלות תקינה,ללא חריגה מהמסגרת,לאורך כל השנה.
אבל בעיקר כדאי לשים לב בתקופה שלפני לקיחת המשכנתא.

בעת הגשת הבקשה למשכנתא, הבנקאי עובר שורה אחר שורה בתדפיס תנועות החשבון.
 כחלק מתהליך אישור עקרוני למשכנתא הבנק עורך דירוג לקוח.
 הבנק רוצה לדעת מה מידת הסיכון של הלקוח, מה הסיכוי שהלקוח לא יעמוד בהחזר המשכנתא החודשי. כאשר הבנק רואה התנהלות חשבון בנק תקינה ונורמטיבית, מידת אי הודאות קטנה.
 וכך הבנק יותר בטוח שההלוואה תוחזר לאורך התקופה. ירידת הסיכון מגולמת בהצעת ריבית משכנתא יותר נמוכה.

תנועות חשבון בנק למשכנתא
תנאים לקבלת משכנתא לדירה ראשונה
שיפור דירוג אשראי

תיקון דירוג אשראי – טעות מסוכנת

בשנה האחרונה אני נתקל ביותר  לקוחות אשר התפתו וביקשו לתקן את דירוג האשראי שלהם.
בין אם חזר בעבר צ'ק או חודש שהמשכנתא לא שולמה.
זו טעות חמורה
לפנות אל גורמים שמבטיחים שיפור דירוג זו טעות חמורה.
אשר יכולה לגרום לסירוב הבנק לתת משכנתא
במקום זאת צריך לפנות אל יועץ משכנתאות פרטי אשר ידע איך להתמודד עם המצב וכיצד יש להגיש לבנק

ותק במקום העבודה תנאי משכנתא

ותק במקום העבודה הוא אחד הדברים שהבנק בודק לפני מתן אישור למשכנתא.
הבנק אוהב שכירים, ביחוד כאלה עם ותק בעבודה.
אם מדובר בשכיר שעובד פחות משנה במקום העבודה הבנק ידרוש אסמכתאות המצביעות על רצף תעסוקתי.
הבנק יבקש לראות את התלוש האחרון ממקום העבודה הקודם. כדי לבדוק האם יש רצף תעסוקתי סביר
אם יש פער של נניח עד שלושה חודשים מדובר בפרק זמן סביר. הבנק למשל פחות יקבל אם יהיה פער של שנה נניח בין עבודות

הלוואה בתנאים טובים

עד איזה גיל אפשר לקחת משכנתא

הבנק רוצה לוודא שהמשכנתא אכן תוחזר בזמן לאורך השנים. בנוסף לבדיקת יכולת ההחזר הבנק רוצה לוודא שלאורך חיי המשכנתא או לפחות ברובה. יהיו מספיק הכנסות כדי לשלם את המשכנתא.
עד איזה גיל אפשר לקחת משכנתא ? התשובה הרשמית היא עד גיל 75.
במידה ונלקחת משכנתא בפריסה מקסימלית למשך 30 שנה גיל מקסימלי לקבלת משכנתא הוא 45.
חשוב לתכנן את המשכנתא כך שרובה יוחזר במהלך שנות העבודה בה יש הכנסות מסודרות.
 נכון שאי אפשר לנבא מה יהיה מחר. אבל כל עוד נמצאים בגיל התעסוקה כדאי מאוד להחזיר את המשכנתא.

 יש מקרים מיוחדים בהם ניתן לקבל , בעזרת יועץ משכנתאות מקצועי אישור עד גיל 80.

חשוב לזכור שתשלום משכנתא בגילאים מאוחרים עלולה להיות בעלת משמעות כבדה מאוד .
לכן,כדאי לבדוק עד איזה גיל אפשר לקחת משכנתא במקרה שלך , האם ניתן לעמוד בהחזר המשכנתא גם בשנים הבאות, נניח עוד 10 או 20 שנה. כאשר לוקחים משכנתא מעל גיל 50 כדאי להיפגש עם יועץ משכנתאות פרטי.
ככל שהלווים מבוגרים יותר כך הבנק רואה חשיפה גדולה יותר. מה שיכול לבוא לידי ביטוי בריביות גבוהות . וגם עלויות ביטוח המשכנתא עולות בצורה

מאיזה גיל אפשר לקחת משכנתא ?

מבחינת הבנק כל עוד מדובר באזרח ישראלי עם חשבון בנק תקין ופעיל אפשר לקחת משכנתא. מאיזה גיל אפשר לקחת משכנתא ?  בעיקרון 16

בגילאים צעירים הבנקים מבינים שלוקח המשכנתא הוא לא הלווה  אלא ההורים. במשכנתאות כאלה ההורים הם ערבים משלמים. כי לילד/ה אין יכולת החזר בפועל. הבנק בודק את יכולת ההחזר של ההורים

מצב בריאותי המאפשר ביטוח משכנתא הוא אחד התנאים ללקיחת משכנתא

ביטוח משכנתא הוא תנאי לקבלת משכנתא . מדובר על רכישת ביטוח חיים על סכום המשכנתא עבור כל אחד מהלווים. חשוב לוודא שהמצב בריאותי מאפשר רכישת ביטוח חיים.
הבנק רוצה להבטיח שהתשלומים של המשכנתא לא יפסקו גם אם אחד מהלווים חלילה נפטר. מדובר על רכישת  ביטוח חיים בנוסף לביטוחים הקיימים . במידה ויש חשש שאחד מהלווים לא בר ביטוח. כדאי לומר זאת לבנקאי.
אסור לבנק לסרב לתת משכנתא במידה. אבל הבנק צריך לאשר פטור מביטוח חיים.
עצה חשובה: במקרים מסוימים הפרמיה החודשית לביטוח חיים של לווה חולה עלולה היות גבוהה. כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות פרטי בנוגע לפתרונות אשר יספקו את הבנק. אם כך ברור שלהיות בר ביטוח השפעה חשובה על המשכנתא שהבנק יציע.

תנאים עבור לקיחת משכנתא לעצמאים

משכנתא  לעצמאים , זה סיפור שונה לחלוטין. כתבתי מדריך מלא על  משכנתא לעצמאים  ובו פירוט כל מה שצריך לדעת ולעשות לפני שניגשים לבנק.
עצמאי?
עצה חשובה עבורך: כאשר עצמאי רוכש דירה הבנק מבקש אישור רואה חשבון על הכנסות והרווח בעסק שלך, גם עבור התקופה מתחילת השנה ועל השנה המלאה הקודמת.
לכן מומלץ מאוד לדחות הוצאות לא הכרחיות לאחר לקיחת המשכנתא. שכן ההוצאות מקטינות את הרווח באישור רואה החשבון על הכנסות שהבנק מבקש. אשר מהווה את הבסיס לבדיקת יכולת החזר משכנתא עבור עצמאי לכן חשוב לתכנן מראש.
בעל עסק שים לב: במקרים רבים עצמאים מעדיפים לבצע רכישות לעסק כדי להקטין את חבות המס באותו חודש. התנהלות עסקית זו ברורה. אבל היא יכולה לפגוע באישור הבנק בבדיקת התנאים לקבלת הלוואה מהבנק  עבור עצמאי.
לפני לקיחת משכנתא כדאי להיפגש עם יועץ משכנתאות לצורך הכוונה ראשונית.

תנאים לקבלת משכנתא ליחיד

בשנים האחרונות  יותר יחידים רוכשים דירה. הבנקים מדווחים על יותר משכנתא לחיילים, משכנתא לרווקים, משכנתא ליחידים. הבנקים נערכים לאשר משכנתאות כאלה.
במקרים רבים לרוכש יחיד קשה יותר לעמוד ביחס החזר משכנתא של עד 35% מהכנסה פנויה.הבנקים מחמירים את בדיקת יכולת החזר משכנתא שמתבססת על משכורת אחת.
כמו כן במקרה של משכנתא ליחיד, כדאי לבדוק שוב את מידת הסיכון במשכנתא, עד כמה ההחזר על המשכנתא עלול לקפוץ בשנים הקרובות . האם תוכל לעמוד בעליית החזר של 500 שקלים או אפילו 1,000 שקלים תוך 5 או 7 שנים.

מצב רישומי תקין של הנכס הוא אחד מהתנאים לקבלת משכנתא

יש חובה לזיהוי ודאי של הנכס . את הזיהוי עושה שמאי מקרקעין מוסמך אשר בודק את הנכס .
 יש מקרים בהם יש בעיה ברישום הנכס. כמו כן במקרה ויש בנייה ללא היתרים או חריגות מהיתרים עלולה להיווצר בעיה. לעתים זה מקשה מאוד על אישור המשכנתא על ידי הבנק. יש בנקים שיותר מקלים עם מצב של דירה מפוצלת לכן כדאי לדבר עם יועץ משכנתאות פרטי

עצה חשובה: הכרחי להוציא נסח טאבו לפני כל התקדמות בעסקה. חשוב שעורך הדין שמייצג את הקונים יבדוק את כל הנושא הרישומי. לא לזלזל בנושא, היו מקרים רבים שניתקלתי בהם כיועץ משכנתאות פרטי,בהם החוזה נחתם . והבנק לא אישר משכנתא בגלל בעיות רישומיות שעורך הדין התעלם מהם או חשב שהן שוליות. יכול להיות שנושאים רישומיים לא מפריעים מבחינה משפטית לחתום על חוזה רכישה, אבל לבנקים זה מאוד חשוב.

תנאים לקבלת משכנתא לדירה ראשונה

לא משנה כמה דירות רכשת תמיד זוכרים את המשכנתא הראשונה. את המתח והלחץ לפני החתימות בבנק. ההבנה לגבי האחריות של עמידה בהחזר החודשי.
תנאים לקבלת משכנתא לדירה ראשונה פשוטים. צריך להביא 25% הון עצמי.
הבעיה של חלק ניכר מהזוגות הצעירים יש קושי להביא סכום כזה.לכן כשמדובר בלקיחת משכנתא לזוגות צעירים. חשוב לשים לב לגובה המשכנתא, לתמהיל המשכנתא. ובעיקר להשתנות גובה החזר משכנתא חודשי. 

תנאים לקבלת הלוואה מהבנק

משכנתא היא סוג של הלוואה. ההבדל הוא שבמשכנתא יש שיעבוד של נכס לטובת הבנק. לכן הריבית לרוב זולה יותר מהלוואה רגילה והבנק יכול לתת את המשכנתא לתקופה ארוכה יותר.
לעיתים אי אפשר לקחת משכנתא ויש צורך לבדוק תנאים ללקיחת משכנתא מהבנק. במקרה של הלוואה הבנק מתבסס רק על המשכורות ועל ההתנהלות בחשבון. לכן אחת התנאים לקבלת משכנתא מהבנק מעבר להכנסות מספקטת. זה גם התנהלות חשבון בנק תקינה בחודשים לפני הגשת הבקשה להלוואה.

מידע שתוכלו לשמור אצלכם

מצגת המאמר

ארז שמש יועץ משכנתאות עצמאי
כותב המאמר: ארז שמש יועץ משכנתאות פרטי

למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.
חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות.
בשנת 2020 חסכתי ללקוחות כ 48 מליון שקל בריביות והצמדה. וליוויתי עשרות משפחות בתהליך לקיחת משכנתא.
בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים.
התמחות : 
כמה משכנתא אפשר לקחת , כמה עולה יעוץ משכנתאות ,
 
מסלולי משכנתא מומלצים , ריבית משכנתא הפוכה ,  

נהנת מהתוכן? כדאי לשתף את המאמר עם מי שהנושא רלבנטי

לשיתוף בפייסבוק
לשיתוף בוואטסאפ
לשיתוף במייל

שירותים נוספים עבורך

מאגר הידע המלא בנושא משכנתא
מאגר הידע המלא בנושא משכנתא
ליווי מלא לקבלת משכנתא
ליווי מלא לקבלת משכנתא
ליווי פיננסי לעסק שלך
ליווי פיננסי לעסק שלך
מדריכים בחינם עבורך להורדה
מדריכים בחינם עבורך להורדה

נהנת מהתוכן? כדאי לשתף את המאמר עם מי שהנושא רלבנטי

רוצה ללמוד עוד על משכנתא ?

עולם המשכנתאות והפיננסיים עשוי מעט להפחיד, אבל בשבילי זו שפה מדוברת.
בשביל זה אני כאן – לעשות לך קצת סדר. אשמח לשתף אותך במאמרים נוספים: