תנאים לקבלת משכנתא: מה באמת חשוב לבנק לדעת [2025]
תנאים לקבלת משכנתא: מה הבנקים דורשים כדי לאשר לכם הלוואה לדירה? אם אתם חולמים על בית משלכם אבל אין לכם את כל הסכום, אתם לא לבד.
רוב האנשים נעזרים במשכנתא כדי לרכוש דירה, אבל הבנקים מציבים מספר דרישות. אלה התנאים העיקריים וניתן לכם טיפים שיעזרו לכם לעבור את התהליך בהצלחה.
תנאים לקבלת משכנתא -האם יש מספיק הון עצמי
הון עצמי זה הכסף שהבאתם מהבית לצורך הרכישה עצמה. לא כולל תשלום למס רכישה, תיווך, שיפוץ וכ'.
ככל שהבאתם יותר הון עצמי ריבית המשכנתא יותר טובה כי הסיכון של הבנק קטן.
- תנאים לקבלת משכנתא לדירה ראשונה : מינימום 25% הון עצמי למשכנתא
- בשיפור דיור: מצב בו מצהירים על כוונה למכירת דירה נוכחית לצורך רכישת דירה חדשה. דרוש הון עצמי של לפחות 30%.
- תנאים לקבלת משכנתא לדירה שנייה : לפחות 50% ממחיר הדירה כסף מהבית
חשוב לדעת:
אחת הבעיות הגדולות של רוכשי דירות זה השלמת הון עצמי לצורך לקיחת משכנתא.הגענו למצב שבו לווים עם הכנסות גבוהות שמאפשרות החזר משכנתא גדולה. כל עוד חסר הון עצמי אז לא ניתן לקחת משכנתא בהתאם לתקנות בנק ישראל.כתבתי על מגוון אפשרויות שמאפשרות לך השלמת הון עצמי למשכנתא
תנאים לקבלת משכנתא - בדיקת היכולת להחזיר את תשלומי המשכנתא
הדבר שהכי חשוב לבנק, שהלווים יוכלו להחזיר את ההלוואה כל חודש במשך שנים בלי הפרעה.
הבנק רוצה לוודא שיש לך יכולת לשלם את המשכנתא בעזרת ההכנסות המוצהרות.
המומחיות העיקרית של הבנק זה ניהול סיכונים. לאור הניסון הרב של הבנקים הם עושים בדיקת יכולת החזר מתוך ההכנסה המשותפת נטו בניכוי ההלוואות.
כי זו למעשה ההכנסה הפנויה לצורך החזר המשכנתא.
דוגמא לבדיקת יכולת החזר של לווים
התנהלות תקינה בחשבון הבנק היא אחד הקריטריונים ללקיחת משכנתא
התנהלות חשבון בנק תקינה ,לפחות בשלושת החודשים לפני הגשת בקשת המשכנתא היא תנאי משכנתא חשוב.
כמובן, חשוב לשמור על התנהלות תקינה,ללא חריגה מהמסגרת,לאורך כל השנה.
אבל בעיקר כדאי לשים לב בתקופה שלפני לקיחת המשכנתא.
בעת הגשת הבקשה למשכנתא, הבנקאי עובר שורה אחר שורה בתדפיס תנועות החשבון.
כחלק מתהליך אישור עקרוני למשכנתא הבנק עורך דירוג לקוח.
הבנק רוצה לדעת מה מידת הסיכון של הלקוח, מה הסיכוי שהלקוח לא יעמוד בהחזר המשכנתא החודשי. כאשר הבנק רואה התנהלות חשבון בנק תקינה ונורמטיבית, מידת אי הודאות קטנה.
וכך הבנק יותר בטוח שההלוואה תוחזר לאורך התקופה. ירידת הסיכון מגולמת בהצעת ריבית משכנתא יותר נמוכה.
תיקון דירוג אשראי – טעות מסוכנת
בשנה האחרונה אני נתקל ביותר לקוחות אשר התפתו וביקשו לתקן את דירוג האשראי שלהם.
בין אם חזר בעבר צ'ק או חודש שהמשכנתא לא שולמה.
זו טעות חמורה
לפנות אל גורמים שמבטיחים שיפור דירוג זו טעות חמורה.
אשר יכולה לגרום לסירוב הבנק לתת משכנתא
במקום זאת צריך לפנות אל יועץ משכנתאות פרטי אשר ידע איך להתמודד עם המצב וכיצד יש להגיש לבנק
ותק במקום העבודה תנאי משכנתא
ותק במקום העבודה הוא אחד הדברים שהבנק בודק לפני מתן אישור למשכנתא.
הבנק אוהב שכירים, ביחוד כאלה עם ותק בעבודה.
אם מדובר בשכיר שעובד פחות משנה במקום העבודה הבנק ידרוש אסמכתאות המצביעות על רצף תעסוקתי.
הבנק יבקש לראות את התלוש האחרון ממקום העבודה הקודם. כדי לבדוק האם יש רצף תעסוקתי סביר
אם יש פער של נניח עד שלושה חודשים מדובר בפרק זמן סביר. הבנק למשל פחות יקבל אם יהיה פער של שנה נניח בין עבודות
עד איזה גיל אפשר לקחת משכנתא
הבנק רוצה לוודא שהמשכנתא אכן תוחזר בזמן לאורך השנים. בנוסף לבדיקת יכולת ההחזר הבנק רוצה לוודא שלאורך חיי המשכנתא או לפחות ברובה. יהיו מספיק הכנסות כדי לשלם את המשכנתא.
עד איזה גיל אפשר לקחת משכנתא ? התשובה הרשמית היא עד גיל 75.
במידה ונלקחת משכנתא בפריסה מקסימלית למשך 30 שנה גיל מקסימלי לקבלת משכנתא הוא 45.
חשוב לתכנן את המשכנתא כך שרובה יוחזר במהלך שנות העבודה בה יש הכנסות מסודרות.
נכון שאי אפשר לנבא מה יהיה מחר. אבל כל עוד נמצאים בגיל התעסוקה כדאי מאוד להחזיר את המשכנתא.
יש מקרים מיוחדים בהם ניתן לקבל , בעזרת יועץ משכנתאות מקצועי אישור עד גיל 80. בדרך כלל מה שמגביל את הבנק הוא ביטוח החיים. במידה וחברת הביטוח מודיעה שלא ניתן לבטח או שהיא לא מוכנה לבטח אז לבנק יש אפשרות לאשר את המשכנתא גם ללא ביטוח
חשוב לזכור שתשלום משכנתא בגילאים מאוחרים עלולה להיות בעלת משמעות כבדה מאוד .
לכן,כדאי לבדוק עד איזה גיל אפשר לקחת משכנתא , האם ניתן לעמוד בהחזר המשכנתא גם בשנים הבאות, נניח עוד 10 או 20 שנה. כאשר לוקחים משכנתא מעל גיל 50 כדאי להיפגש עם יועץ משכנתאות פרטי.
ככל שהלווים מבוגרים יותר כך הבנק רואה חשיפה גדולה יותר. מה שיכול לבוא לידי ביטוי בריביות גבוהות . וגם עלויות ביטוח המשכנתא עולות בצורה
מאיזה גיל אפשר לקחת משכנתא ?
מצב בריאותי המאפשר ביטוח משכנתא הוא אחד התנאים ללקיחת משכנתא
ביטוח משכנתא הוא תנאי לקבלת משכנתא . מדובר על רכישת ביטוח חיים על סכום המשכנתא עבור כל אחד מהלווים. חשוב לוודא שהמצב בריאותי מאפשר רכישת ביטוח חיים.
הבנק רוצה להבטיח שהתשלומים של המשכנתא לא יפסקו גם אם אחד מהלווים חלילה נפטר. מדובר על רכישת ביטוח חיים בנוסף לביטוחים הקיימים . במידה ויש חשש שאחד מהלווים לא בר ביטוח. כדאי לומר זאת לבנקאי.
אסור לבנק לסרב לתת משכנתא במידה. אבל הבנק צריך לאשר פטור מביטוח חיים.
עצה חשובה: במקרים מסוימים הפרמיה החודשית לביטוח חיים של לווה חולה עלולה היות גבוהה. כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות פרטי בנוגע לפתרונות אשר יספקו את הבנק. אם כך ברור שלהיות בר ביטוח השפעה חשובה על המשכנתא שהבנק יציע.
מחשבון משכנתא ייחודי שיגלה לך
כמה משכנתא תוכלו לקחת?
מה החזר משכנתא חודשי?
מה תקציב הדירה שתוכל לקנות?
בכמה ישתנה ההחזר עם שינוי 1% בריבית ?
תנאים עבור לקיחת משכנתא לעצמאים
עצמאי? עצה חשובה עבורך: כאשר עצמאי רוכש דירה הבנק מבקש אישור רואה חשבון על הכנסות והרווח בעסק שלך, גם עבור התקופה מתחילת השנה הנוכחית עד היום וגם על השנה המלאה הקודמת.
לכן מומלץ מאוד לדחות הוצאות לא הכרחיות לאחר לקיחת המשכנתא.
שכן ההוצאות מקטינות את הרווח באישור רואה החשבון על הכנסות שהבנק מבקש. אשר מהווה את הבסיס לבדיקת יכולת החזר משכנתא עבור עצמאי לכן חשוב לתכנן מראש.
בעל עסק שים לב: במקרים רבים עצמאים מעדיפים לבצע רכישות לעסק כדי להקטין את חבות המס באותו חודש. התנהלות עסקית זו ברורה. אבל היא יכולה לפגוע באישור הבנק בבדיקת התנאים לקבלת הלוואה מהבנק עבור עצמאי. לפני לקיחת משכנתא כדאי להיפגש עם יועץ משכנתאות לצורך הכוונה ראשונית.
משכנתא לעצמאים , זה סיפור שונה לחלוטין. כתבתי מדריך מלא על משכנתא לעצמאים ובו פירוט כל מה שצריך לדעת ולעשות לפני שניגשים לבנק.
תנאים לקבלת משכנתא ליחיד
בשנים האחרונות יותר יחידים רוכשים דירה. הבנקים מדווחים על יותר משכנתא לחיילים, משכנתא לרווקים,
הבנקים מחמירים את בדיקת יכולת החזר משכנתא שמתבססת על משכורת אחת.
אחד תנאים לקבלת משכנתא ליחיד זה בדיקת יחס החזר של כ 30% מההכנסה הפנויה. כמדובר בלווה יחיד הבנק יותר מחמיר
כמו כן במקרה של משכנתא ליחיד, כדאי לבדוק שוב את מידת הסיכון במשכנתא, עד כמה ההחזר על המשכנתא עלול לקפוץ בשנים הקרובות . האם תוכל לעמוד בעליית החזר של 500 שקלים או אפילו 1,000 שקלים תוך 5 או 7 שנים.
מצב רישומי תקין של הנכס תנאי למשכנתא
יש חובה לזיהוי ודאי של הנכס . את הזיהוי עושה שמאי מקרקעין מוסמך אשר בודק את הנכס .
יש מקרים בהם יש בעיה ברישום הנכס. כמו כן במקרה ויש בנייה ללא היתרים או חריגות מהיתרים עלולה להיווצר בעיה. לעתים זה מקשה מאוד על אישור המשכנתא על ידי הבנק. יש בנקים שיותר מקלים עם מצב של דירה מפוצלת לכן כדאי לדבר עם יועץ משכנתאות פרטי.
עצה חשובה: הכרחי להוציא נסח טאבו לפני כל התקדמות בעסקה. חשוב שעורך הדין שמייצג את הקונים יבדוק את כל הנושא הרישומי. לא לזלזל בנושא, היו מקרים רבים שניתקלתי בהם כיועץ משכנתאות פרטי,בהם החוזה נחתם . והבנק לא אישר משכנתא בגלל בעיות רישומיות שעורך הדין התעלם מהם או חשב שהן שוליות. יכול להיות שנושאים רישומיים לא מפריעים מבחינה משפטית לחתום על חוזה רכישה, אבל לבנקים זה מאוד חשוב.
מי קובע בכלל את התנאים למשכנתא?
הבנקים רוצים בעיקר להיות בטוחים בחוסן הפיננסי של הלווים להחזיר לאורך שנים את המשכנתא.
לכן במקרים רבים הבנקים מחמירים בנוסף לתנאים של בנק ישראל.
זו טעות לחשוב שלבנק אין בכלל מה לדאוג ,כי באפשרותו למכור את הדירה אם לא עומדים בהחזרים.
הבנק רוצה שקט, רוצה שתשכחו מהמשכנתא ותמשיכו לשלם לו כל חודש.
הבנקים לא רוצים מודעות בעיתון וכתבות על משפחות שהבנק סילק מדירתם, לא רוצים להתעסק בפינוי ומכירת נכסים.
לכן הבנק בודק היטב את הלווים בתהליך קבלת אישור העקרוני למשכנתא.
בהתאם לנתוני הלווים נקבעים מסלולי המשכנתא , ככל שמצב הלקוחות טוב כך הריבית המוצעת תהיה נמוכה .
ולהיפך, אם רמת הסיכון של הבנק במתן ההלוואה בהתאם לנתונים גבוהה, הבנק מתמחר את הסיכון בריבית גבוהה יותר. ואף לעיתים מסרב לתת משכנתא
תנאים למשכנתא ראשונה
לא משנה כמה דירות רכשת תמיד זוכרים את המשכנתא הראשונה. את המתח והלחץ לפני החתימות בבנק. ההבנה לגבי האחריות של עמידה בהחזר החודשי.
תנאים לקבלת משכנתא לדירה ראשונה פשוטים. צריך להביא 25% הון עצמי.
הבעיה של חלק ניכר מהזוגות הצעירים יש קושי להביא סכום כזה.לכן כשמדובר בלקיחת משכנתא לזוגות צעירים. חשוב לשים לב לגובה המשכנתא, לתמהיל המשכנתא. ובעיקר להשתנות גובה החזר משכנתא חודשי.
תנאים לקבלת הלוואה מהבנק
משכנתא היא סוג של הלוואה. יש הבדל בין משכנתא להלוואה שכדאי להכיר.
ההבדל הוא שבמשכנתא יש שיעבוד של נכס לטובת הבנק. לכן הריבית לרוב זולה יותר מהלוואה רגילה והבנק יכול לתת את המשכנתא לתקופה ארוכה יותר.
לעיתים אי אפשר לקחת משכנתא ויש צורך לבדוק תנאים ללקיחת משכנתא מהבנק. במקרה של הלוואה הבנק מתבסס רק על המשכורות ועל ההתנהלות בחשבון. לכן אחת התנאים לקבלת משכנתא מהבנק מעבר להכנסות מספקטת. זה גם התנהלות חשבון בנק תקינה בחודשים לפני הגשת הבקשה להלוואה.
מידע שתוכלו לשמור אצלכם
מצגת המאמר
כותב המאמר: ארז שמש יועץ משכנתאות פרטי
נהנת מהתוכן? כדאי לשתף את המאמר עם מי שהנושא רלבנטי
שירותים נוספים עבורך
נהנת מהתוכן? כדאי לשתף את המאמר עם מי שהנושא רלבנטי
רוצה ללמוד עוד על משכנתא ?
עולם המשכנתאות והפיננסיים עשוי מעט להפחיד, אבל בשבילי זו שפה מדוברת.
בשביל זה אני כאן – לעשות לך קצת סדר. אשמח לשתף אותך במאמרים נוספים:
מידע נוסף איך לקבל משכנתא אופטימלית
