השוואת ריביות

איך לערוך השוואת ריביות משכנתא

השוואת ריביות משכנתא הפכה להיות ספורט ישראלי לאומי. הפחד ששילמנו מחיר גבוהה ממישהו אחר ממש מדיר שינה לפעמים. שיחה כזו מתרחשת בכל מקום עבוד במשרד בפינת הקפה בבוקר:

אלון: הייתי אתמול בבנק וקיבלנו ריבית משכנתא מעולה של 3.4%
ערן: איזה פרייר אני/חבר שלי/ דוד שלי קיבל 2.8% הבנק ממש רימה אותך

אלון ממש מרגיש מבואס וממורמר.

ממה יש להיזהר בעת עריכת השוואת ריביות משכנתא:

השוואת ריביות משכנתא עלולה להיות מסוכנת כאשר היא נעשית בצורה לא נכונה. במקרים מסוימים השוואה לא מקצועית עלולה לגרום לקבלת החלטות שגויות השוואת משכנתאות בין הבנקים צריכה להיעשות רק כשמבינים את הגורמים המשפיעים על גובה הריבית. ומבינים כיצד ניתן לערוך השוואת משכנתאות בצורה נכונה. בסוף המאמר ארכז את הנקודות שצריך לשים לב אליהן כשאנו עורכים השוואת ריביות משכנתא

משק בית מפסיד בממוצע בעסקת משכנתא כ-160 אלף שקלים בגלל חוסר הבנה פיננסית

זה ממש סכום מטורף. רק לחשוב מה אפשר לעשות עם סכום כזה: טיסות לחו"ל, בגדים, חוגים וחופשות.

מה משפיע על ריבית משכנתא ממוצעת

1) שיעור המימון: הגורם שמשפיע הכי הרבה על ריביות המשכנתא הוא שיעור המימון. כלומר מה היחס של המשכנתא מתוך מחיר הבית. השורה התחתונה היא שככל שאחוז המימון נמוך יותר הבנק יכול לתת ריביות נמוכות יותר ואלה מדרגות שיעור המימון:

עד 45% ש"מ (שיעור מימון ) ריבית משכנתא ממוצעת נמוכות ביותר
מ-45%-60% ריבית המשכנתא תהיהי ממוצעת
מ-60% הריבית על המשכנתא גבוהה

לכן אפשר לעשות השוואת ריביות של משכנתאות רק אם הן באותו שיעור מימון או אותה מדרגה.

2) משך השנים במשכנתא: בדרך כלל, כאשר ההלוואה ארוכה כך ריבית שהבנק יתן היא גבוהה יותר. מקובל לחשוב שככל שהמשכנתא ארוכה יותר כך לבנק יש פחות ודאות ורמת הסיכון עולה. הבנק אולי יודע לחזות מה יקרה בעולם הריבית עוד שנה או חמש. ולא מה יקרה עוד 10 שנים. לכן הריבית גבוהה יותר בתקופות אורכות . ישנם מסלולים כמו מסלול הפריים אשר פחות רגישים לאורך בתקופה. ויש מסלולים יותר רגישים. לכן חשוב לבדוק את אורך המסלולים בעת השוואת ריביות המשכנתא.

3) יחס החזר נמוך: ככל שהחזר משכנתא הוא חלק נמוך יותר מתוך ההכנסה כך הלקוח נחשב בטוח יותר ומדורג גבוהה יותר. זה גם משפיע על הריביות

4) נעלם אחד גדול: לבנק יש יותר מ 30 פרמטרים שונים אשר מדרגים את הלקוחות. זו תעלומה . לא יודעים את המשקל של כל פרמטר החישוב. לכן זה לא מדע מדוייק. ולכן אסור לבצע השוואת משכנתאות סתם כך בלי לבדוק את הנתונים והפרמטרים הבסיסיים שהם : אחוז מימון/ משך זמן המשכנתא/ יחס החזר.

חשוב לשים לב לפני שמבצעים השוואת ריביות משכנתא

דבר ראשון חשוב לבדוק ששיעור המימון של המשכנתאות שנשווה הן באותה מדרגה. זה הדבר הבסיסי והחשוב ביותר. אין מה להשוות ריבית שניתנה בשיעור מימון של 30% למשכנתא בשיעור מימון של 60%.

השלב השני לצורך השוואת ריביות משכנתא הוא לוודא שיחס ההחזר דומה. נניח שני לווים לוקחים מליון ש"ח ושניהם מחזירים 5000 ש"ח. אבל אצל לווה אחד ההכנסה היא 15 אלף ואילו ההכנסה של הלווה השני היא 20 אלף. 

שיעור המימון של הלקוח במשכנתא השניה היא רק 25% -כלומר נמוכה יתר מזה שמחזיר גם 5000 אבל ממשכורת של 15. ככל שיחס ההחזר של המשכנתא מתוך ההכנסה נמוך יותר כך הריביות שנוכל לקבל מהבנק יכולות להיות נמוכות יותר.

איך נערוך השוואת משכנתאות בין הבנקים

1) מתי ניתנה ההצעה או המשכנתא. אם משווים משכנתא שניתנה היום למשכנתא שניתנה לפני חודש ויותר. קשה כבר לבצע השוואה. כי הריביות על המשכנתאות משתנות כל הזמן. בהתאם לעלויות הגיוס של הבנקים בשוק ההון. בהתאם ליעדי הריווחיות של הבנקים .

2) נבדוק שמדובר באותו שיעור מימון. ניתן לדעת את הנתון אם יודעים את מחיר הנכס הנרכש וסכום ההלוואה. פרטים אלה מופיעים על האישור העקרוני

3) הנושא מסתבך. בנק בודק את הריווחיות שלו לכל תיק המשכנתא וגם בכל מסלול. לכן אפילו אם מדובר באותו שיעור מימון והכנסה פנויה. יתכן ובמסלול הזה יש פערים בריביות. אבל צריך לבחון את הרווחיות של הבנק על כל המשכנתא.

המאמרים שלי יכולים לחסוך לך עשרות אלפי שקלים, כדאי לך להשאר מעודכן:

דוגמא להשוואת ריביות משכנתא על משכנתא של מיליון ש"ח

שתי משכנתאות על מיליון ש" כל אחת. אותם מסלולים והחזר זהה בהלוואה אחת שיעור המימון הוא 45% ( כלומר מחיר הדירה הוא כ 2.2 מיליון ש"ח) בהלוואה השניה שהיא גם מיליון ש"ח. שיעור המימון הוא כ 70% ( כלומר מחיר הדירה הוא כ 1.43 מיליון)

השוואת ריביות
השוואת ריביות

נניח שכל התנאים האחרים של הלקוחות זהים לצורך השוואת ריביות המשכנתא בזכות הפער בריביות אפשר היה לקצר את המשכנתא בשיעור המימון הנמוך, זו שעבור דירה של 2.2 מיליון ש"ח, בשנתיים. זה יוצר חיסכון של כ 148 אלף ש"ח אלה הריביות המשכנתא להשוואה עבור שתי המשכנתאות

ריביות משכנתא
ריביות משכנתא

החיסכון הגבוהה נבע בעיקר מקיצור משך המשכנתא. הצלחנו לקצר את המשכנתא בעזרת הריביות הנוחות יותר שקיבלנו עבור המשכנתא שבשיעור מימון הנמוך יותר. הריביות בהלוואה של הדירה היקרה התקבלה בתנאים טובים יותר למרות שבשתי המשכנתאות נלקח רק מליון ש"ח.

לסיכום: השוואת ריביות משכנתא

אני מאוד לא ממליץ לבצע השוואת ריביות משכנתא בלי לראות את התמונה הגדולה. השוואה רק של אחוז הריבית אינה נכונה. לקוח א' לא זהה מבחינת הבנק ללקוח ב'. ישנם הרבה מאוד גורמים המשפיעים על דרוג הלקוח ועל הריבית שניתנת. חשוב מאוד להבין שאסור להסתכל רק על ריבית שניתנה במסלול אחד. הבנק בוחן את הריווחיות בעל המשכנתא. לכן יתכן ובמסלול אחד נראה ריבית גבוהה יותר מהריבית הממוצעת. השוואת ריביות משכנתא יכולה להיות כלי מצוין רק אם יודעים כיצד לעשות נכון את ההשוואה. ובעיקר מה עושים עם התוצאה שקיבלנו.

משכנתא זה לא צחוק. 
בכסף שמשלמים לבנק ניתן לקנות עוד דירה. 

אל תהמר על הכסף שלך. התקשר אלי עוד היום .

אני יועץ מוסמך, חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות. 
החיסכון שלך מתחיל בשיחת טלפון אחת אלי  –

ארז שמש 
0548600447

חומרים נלווים להורדה:

אודות כותב המאמר:

בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים. למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.

נהנית? כדאי להעביר את זה הלאה.

Share on facebook
לשיתוף בפייסבוק 0
Share on whatsapp
לשיתוף בוואטסאפ
Share on email
לשיתוף במייל

ליווי מלא לקבלת משכנתא

לפרטים נוספים >>

ליווי פיננסי לעסק שלך

לפרטים נוספים >>

המדריך ללקיחת משכנתא

להורדת המדריך מתנה >>

בדיקת סטטוס פיננסי למשפחות

להורדת המדריך מתנה >>

עכשיו זה קצת יותר מובן?

עולם המשכנתאות והפיננסיים עשוי מעט להפחיד, אבל בשבילי זו שפה מדוברת.
בשביל זה אני כאן – לעשות לך קצת סדר. אשמח לשתף אותך במאמרים נוספים:

סגירת תפריט
WhatsApp chat