מסלול פיתוי

מה זה מסלול פיתוי במשכנתא

השם "מסלול פיתוי"  יוצר קונוטציות מסתוריות וקצת אפלות.
כאילו מנסים לגרום למישהו לבצע פעולה בלי שהוא שם לב או מודע לכך.
 כשמדובר במשכנתא מנסים "לפתות" כמובן  את הבנק.
 אבל  ביננו, הבנקים כבר ראו כבר את כל .קשה באמת לפתות את הבנקים.

הקשיבו לפודקאסט העוסק במאמר

מה זה מסלול פיתוי במשכנתא

 בקיצור, כדי לא לסבך יותר מיד את העניינים, מדובר במצב בו יש העברה של כסף שנועד לרכישת הדירה מהון עצמי אל כיסוי חלק מהמשכנתא.  מייד לאחר ביצוע המשכנתא.
מסלול פיתוי אמיתי הוא רק כזה, אשר  מייד  או בסמוך לביצוע המשכנתא מסלקים חלק  אחד מתוך תמהיל המשכנתא ונותרים עם המסלולים אטרקטיביים יותר.

לא לדאוג, דוגמא מעשית בהמשך המאמרהנושא 

כאן ניתן לצפות בסרטון המאמר - למי שממהר

צפו בסרטון העוסק במאמר

מה מרוויחים מביצוע נכון של מסלול פיתוי משכנתא

הרווח הוא במספר מישורים :
1) המשכנתה שנותרת לאחר סילוק מסלול הפיתוי עם ריבית משכנתא נמוכה משמעותית. כי הרי כל המטרה היתה הורדת הריבית בחלקים אלה

 2) במשכנתה הסופית לאחר סילוק המסלול, ניתן להגיע לאחוז גבוהה יותר של משכנתא במסלול הפריים. שמצד אחד הוא זול מאוד אבל מצד שני עלול להיות תנודתי. כדאי מאוד להזהר

3) המשכנתא הסופית לאחר הסילוק במקרים רבים קצרה משמעותית

 

"משק בית מפסיד בממוצע בעסקת משכנתא כ-160 אלף שקלים בגלל חוסר הבנה פיננסית"

אז איפה נמצא בכלל הפיתוי

רוכשי הדירה יודעים שהם לא מתכוונים להישאר עם המשכנתא המוגדלת שהם לקחו .
 כל הרעיון הוא לסלק את אחד מהמסלולים מייד לאחר הביצוע ולהישאר עם משכנתא קטנה יותר .
לכן מבקשים ריבית יותר גבוהה במסלול אותו מתכננים להחזיר, בכדי לבקש מהבנק להוריד את הריבית במסלולים האחרים.

 הבנק מסתכל גם על רווחיות כוללת למשכנתא.
הרווחיות הכוללת של הבנק לא נפגעת במשכנתא עם מסלול פיתוי.
לכן  כביכול הבנק מתפתה לאשר ביצוע של תמהיל משכנתא כזה. כי הוא רואה לפניו רווחיות רגילה. אבל בסופו של דבר תישאר משכנתא קטנה יותר עם ריווחיות קצת נמוכה יותר מהמשכנתא המקורית.

אבל באמת אין צורך לדאוג לבנק.

 כמובן שלא באמת מערימים על הבנק, כי הבנק מבין מה הרוכשים מתכננים . הבנק לא ישתף פעולה עם כל מה שאנחנו מבקשים ולא יעלה את הריבית בצורה מוגזמת באותו חלק של המשכנתא.

 חוקי המשחק מאוד ברורים.

כאב ראש שנגרם ממשכנתא יכול להעלם על ידי הורדת מדריך משכנתא מלא של ארז שמש
להורדת מדריך המשכנתא המלא לחצו על התמונה

אז למה הבנק מוכן לבצע תמהיל פיתוי

דבר ראשון שצריך לזכור זה שהבנק אף פעם לא מפסיד.
גם על המשכנתא הסופית המוקטנת הבנק מרוויח . ומרוויח הרבה .
הבנק בודק שהריווחיות  הכוללת של המשכנתא שלא נפגעת גם שמוסיפים  מסלול פיתוי.
מצד אחד יש מסלול שבו הריבית גבוהה מריבית המשכנתא הממוצעת ומסלולים בהם היא קצת נמוכה.

 כמו כן יש מקרים בהם הרוכשים מתכננים לסלק את מסלול הפיתוי לא מייד עם לקיחת המשכנתא אלא נניח עוד שנה או שנתיים ועד אז הבנק נהנה מתשלומים.

המאמרים שלי יכולים לחסוך לך עשרות אלפי שקלים, כדאי לך להשאר מעודכן:

מתי מסוכן לבצע מסלול פיתוי

סכנות בביצוע לא נכון

ריבית משכנתא גבוהה על בגלל שינוי שיעור המימון
קנסות היוון בעת סילוק המסלול
נשארים עם המשכנתא המקורית

הערה חשובה : ביצוע לא מדויק תכנון המשכנתא עלול להיות מסוכן ולעלות הרבה מאוד כסף במקום לחסוך. רצוי לשוחח עםיועץ משכנתאות מומלץ

שינוי שיעור המימון- הטעות הכי נפוצה

ריבית משכנתא נקבעת גם בהתאם לשיעור של המשכנתא ממחיר הבית .

למשל משכנתא של 1,000,000 שקלים הנלקחת לרכישת דירה במחיר 1.6 מ' שיעור המימון הוא 62%.
חלק משיקולי הבנק במתן ריבית הוא שיעור המימון.
במסלול פיתוי לוקחים משכנתא יותר גדולה, כי מתכננים להחזיר חלק ממנה מייד לאחר ביצוע המשכנתא.
הרבית על המשכנתא שנלקחה עלולה לגרום לכך שהבנק יציע ריביות יותר גבוהות יותר כי מדובר בשיעור מימון גבוהה.

דוגמא לסכנה הנובעת מתכנון לא נכון:
 דירה עולה 1.7 מ'
לרוכשים יש 700 אלף הון עצמי
בעיקרון הם צריכים רק משכנתא של מיליון .בחישוב מהיר מדובר על שיעור מימון של 58%.

הלווים  שמעו על מסלול פיתוי והחליטו להתחכם עם הבנק הם ביקשו מהבנק משכנתא של 1.1 מתוך מטרה להשתמש ב 100 אלף מההון העצמי לכסות את המשכנתא. ולהשאר עם משכנתא של מיליון שקלים
מה שהם לא מבינים זה שכשהם מבקשים משכנתא של 1.1 הבנק רואה שיעור מימון של כ 65% אם הלווים היו לוקחים רק את הסכום שהם צריכים, כלומר משכנתא של 1,000,000 שקלים אז שיעור המימון היה רק 58% , כלומר מתחת למדרגת שיעור מימון של 60%
פערי הריביות יכולות להיות כל כך משמעותיות ולעמוד הרבה כסף

פערים בשיעורי הריבית בגלל שיעור מימון על משכנתא של מיליון שקל למשך 30 שנה

בגלל טעות כזו הלקוחות מפסידים כ 85 אלף בריביות והצמדה- לא נעים בכלל

 

תכנון לא נכון של תמהיל הפיתוי יצר תשלום מיותר

 של כ 85 אלף שקל בריביות והצמדה.

בעיקר בגלל ששיעור המימון עלה מ 58% למעל 60%
בסף הכל 2% שעלו בכמעט 85 אלף של תשלומים מיותרים

 

מדריך פיננסי להורדה
להורדת סטטוס פיננסי ל 2020 לחצו על התמונה

קנסות היוון בעת הסילוק

לפעמים לאחר החזרת המסלול הבנק יחייב בקנסות היוון למרות שהסילוק היה כמה ימים לאחר לקיחת המשכנתא.

לפעמים מדובר באלפי שקלים.
 מה שמעוד מקטין את החיסכון  ובכלל את הכדאיות מכל התהליך.

לקיחת משכנתא אובייקטיבית זה נושא מורכב שקשור : עוגני  אג"ח ,ימי עדכון ריבית.
לפעמים עיתוי של  של יום יומיים יכול ליצור קנס.

חשוב מאוד לבחור יועץ משכנתאות מומלץ לפני ביצוע מסלול פיתוי

המלצה של מרינה על יועץ משכנתאות מומלץ ארז שמש

נשארים בסוף עם המשכנתא המקורית- לא עושים כלום

הרבה פעמים הסילוק של מסלול הפיתוי לא מיידי.
לפעמים מחכים לקרן השתלמות שתיפתח תוכך כמה שנים/חודשים. מחכים לסכומי כסף מהשקעות ומשפחה.
הזמן עובר והחיים חזקים מכל תכנון.

במקרים רבים בסופו של דבר לא מסלקים את מהסלול המתוכנן מכל מיני סיבות. למשל צריך להשתמש בכסף הזה לצורך רכישת מכונית, עזרה לילדים או הוצאות שוטפות .
השוטף שוטף את כולנו


וזו הסיבה העיקרית שהבנק מעלימים עיין מתמהילים כאלה. כי הבנק יודע שבמקרים רבים נשארים עם המשכנתא הגדולה עם הריבית היקרה במסלול.

מה לא נחשב מסלול פיתוי

כאמור, הרעיון המרכזי הוא סילוק חלק מהמשכנתא מייד לאחר הביצוע.
ככל שההחזר יהיה קרוב וצמוד ללקיחת המשכנתא כך הסיכון  לשינוי ריבית או קנסות קטן.
זו המטרה, לעשות מהלך שיביא חיסכון  בתשלומי הריבית לרוכשי הדירה  ולמזער את הסיכון בקנסות ועליית ריבית.

לווים רבים מתכננים להחזיר חלק מהמשכנתה שלהם תוך מספר שנים.
בעיקר עם שחרור קרן השתלמות או לאחר קבלת כספים בעתיד.
זה תכנון משכנתא אופטימלית לא מסלול פיתוי .

זה אומנם תיכנון חכם . אבל הסיכון הוא שבעתיד יהיו קנסות היוון בעת סילוק חלק מהמשכנתא.

נתקלתי בכל כך הרבה מקרים בהם היה תכנון להחזיר כספים במשכנתא ,אבל החיים חזקים מכל תכנון.
בסוף לווים נשארים עם המשכנתא כפי שהם לקחו אותה בלי לסלק.

כך  נשארים עם מסלול יחסית מסוכן ולעיתים עם ריבית גבוהה.

הדבר החשוב ביותר שצריך להבין במאמר שכדי לחסוך באמת כסף ולמנוע סיכונים מיוחדים, חשוב לדעת איך לבצע בצורה נכונה מסלול פיתוי משכנתא.

חומרים נלווים להורדה:

מצגת המאמר

אודות כותב המאמר:

בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים.

נהנית? כדאי להעביר את זה הלאה.

Share on facebook
לשיתוף בפייסבוק
Share on whatsapp
לשיתוף בוואטסאפ
Share on email
לשיתוף במייל

ליווי מלא לקבלת משכנתא

לפרטים נוספים >>

ליווי פיננסי לעסק שלך

לפרטים נוספים >>

המדריך ללקיחת משכנתא

להורדת המדריך מתנה >>

בדיקת סטטוס פיננסי למשפחות

להורדת המדריך מתנה >>

עכשיו זה קצת יותר מובן?

עולם המשכנתאות והפיננסיים עשוי מעט להפחיד, אבל בשבילי זו שפה מדוברת.
בשביל זה אני כאן – לעשות לך קצת סדר. אשמח לשתף אותך במאמרים נוספים:

סגירת תפריט
WhatsApp chat