דוח יתרת משכנתא: למה אתם משלמים שנים והחוב כמעט לא יורד
פעם בשנה הבנק שולח מכתב. לא כי הוא רוצה רק כי הוא חייב על פי חוק.
זה מסמך שנקרא דוח יתרת משכנתא, והוא מגיע בצורה יבשה ומלאה במספרים שנראים כמו שפה זרה.
רוב האנשים פותחים אותו, מסתכלים שנייה, ומניחים בצד. אבל אם עצרתם רגע והסתכלתם על השורה שאומרת כמה נשאר לכם לשלם – ייתכן שנדהמתם.
לאיפה נעלם כל הכסף שלכם
- יצאו מהחשבון שלכם: 462,000 ש"ח
- ירדו מהחוב: בערך 95,000 ש"ח בלבד
הדוגמה שאף אחד לא מראה לכם ביום החתימה
משכנתא של 1,000,000 שקל | ריבית ממוצעת 4.5% | תקופה 30 שנה
- החזר חודשי: כ-5,066 שקל
- סך כל התשלומים לאורך 30 שנה: כ-1,823,760 שקל
- שילמתם לבנק 823,760 שקל ריבית מעבר לקרן המקורית
823 אלף שקל. על מיליון שלקחתם.
בחמש השנים הראשונות, מתוך כל שקל שתשלמו, יותר מ-70% ילכו לריבית ופחות מ-30% יורידו את הקרן.
זה לא באג – זה פיצ'ר. ככה המשכנתא בנויה.
הסיפור שחוזר על עצמו
הסתכלתי על הדוח ולא האמנתי. שילמתי בדיוק 6 שנים, חשבתי שאני כבר באמצע הדרך. ואז ראיתי שהחוב ירד רק ב-70 אלף מתוך מיליון ומשהו. הרגשתי פראייר – אבל זה פשוט מה שאף אחד לא הסביר לי ביום שחתמתי.
— לקוח שפנה לייעוץ אחרי שפתח את הדוח השנתיזה לא סיפור יוצא דופן. זה מה שקורה כשהמשכנתא בנויה לפי לוח שפיצר – שיטה שבה התשלום החודשי קבוע, אבל בשנים הראשונות רוב הכסף הולך לריבית ורק מעט להורדת החוב.
ככל שהמשכנתא ארוכה יותר, ההחזר החודשי נמוך יותר .זה בדיוק מה שמושך אנשים לבחור בתקופה ארוכה.
אבל מה שלא אומרים בבנק ביום החתימה הוא שבתשלומים הראשונים החלק שמוריד את החוב האמיתי הוא זעום.
הבנק לא מסביר את זה. כי למה שיסביר? הוא מרוויח מזה.
אז מה עושים עם זה עכשיו ?
מיחזור משכנתא זה לסגור את המשכנתא הישנה ולפתוח חדשה בתנאים שמתאימים למי שאתם היום, לא למי שהייתם לפני שנים.
זה לא אומר להתחיל מאפס. זה אומר לקחת את יתרת החוב הנוכחית שלכם ולבנות אותה מחדש עם ריביות שמתאימות לשוק של היום, עם מסלולים שמתאימים לפרופיל שלכם עכשיו, ועם תקופה שמשקפת את היכולת האמיתית שלכם.
הרבה אנשים חושבים שמיחזור זה תהליך מסובך ומייגע. בפועל, מדובר בבדיקה שלוקחת כמה ימים, ויכולה לשנות לכם את התמונה הכלכלית לשנים קדימה.
מה משתנה במיחזור נכון:
אז מה זה אומר במספרים ?
תוספת של 1,259 ש"ח בחודש = חיסכון של כ-306,000 ש"ח + 10 שנים פחות של חוב
אם יש לכם יכולת להגדיל קצת את ההחזר – וסביר שיש, כי המצב שלכם השתנה – ההבדל הוא עצום.
10 שנים פחות של להיות חייבים לבנק. 306 אלף שקל פחות שיוצאים מהכיס שלכם. בהתאם לעיתון הכלכלי גלובס הבנקים לא מפחיתים במהירות את הריבית
המשכנתא שלכם לא מתאימה למי שאתם היום
המשכנתא שלקחתם לפני 5, 7, 10 שנים נבנתה למצב שהיה אז. הכנסה אחרת. התחייבויות אחרות. פרופיל אחר.
היום אתם במקום אחר. ההכנסה עלתה. סגרתם הלוואות. יש לכם יכולת טובה יותר. אבל המשכנתא נשארה בדיוק איפה שהיא הייתה – והיא ממשיכה לעבוד בשביל הבנק, לא בשבילכם.
הבנק לא יתקשר להגיד לכם שמגיע לכם תנאים טובים יותר. למה שיתקשר? הוא מרוויח מזה שאתם לא בודקים.
כל חודש שעובר בלי בדיקה הוא עוד חודש שאתם משלמים תנאים ישנים – בזמן שאתם יכולים לשלם פחות, או לסיים מוקדם יותר או שניהם
"אבל עמלת הפירעון תאכל את החיסכון"
זו הסיבה הנפוצה ביותר שאנשים לא בודקים מיחזור. וזה נכון לעיתים – אבל לא תמיד, ולא בהכרח.
עמלת הפירעון המוקדם מחושבת לפי הפרש הריביות בין הריבית במסלול שלכם לריבית השוק כיום. כשהריביות בשוק עלו – העמלה שלכם יורדת, ולפעמים היא אפסית.
הדרך היחידה לדעת היא לבדוק את המספרים שלכם ספציפית. לא כלל אצבע. לא "שמעתי ש…". המספרים שלכם, התמהיל שלכם, המצב שלכם.
למה אנשים לא בודקים (וכמה זה עולה להם)
"זה נשמע מסובך" – ואכן, בלי ידע מקצועי זה מסובך. אבל זו בדיוק הסיבה שיועץ משכנתאות קיים. שעה אחת של שיחה יכולה לתת תמונה ברורה.
"אין לי זמן" – כל חודש שעובר בלי בדיקה הוא חודש שהכסף ממשיך לעבוד בשביל הבנק. כמה חודשים כאלה שווים שעה של בדיקה?
"בטח לא שווה לי" – אולי. אבל לא לבדוק זה כמעט תמיד עולה יותר. הטעות הגדולה ביותר היא להניח שלא שווה – בלי לראות את המספרים.
"הבנק יאמר לי אם יש לי בעיה" – הבנק לא ממנה יועץ מטעמכם. הבנק מרוויח מהמשכנתא שלכם. האינטרסים שלו ושלכם אינם זהים. הוא לא יתקשר להגיד לכם שאתם משלמים יותר מדי.
כל חודש שעובר בלי בדיקה הוא כסף ששולם לבנק ולא להורדת חוב. מדובר בסכומים שמצטברים לעשרות ואף מאות אלפי שקלים.
מה עושים עכשיו ?
אם הגעתם עד לכאן, כנראה שמשהו לא נתן לכם שקט. אולי ראיתם את המכתב מהבנק ותהיתם. אולי יש לכם תחושה שאתם משלמים יותר מדי. אולי פשוט לא בדקתם מזה הרבה זמן.
אתם לא צריכים להחליט עכשיו. אתם צריכים לדעת איפה אתם עומדים.
נסתכל יחד על המספרים, נבין מה הריביות שלכם כיום, ותדעו בדיוק כמה אתם משלמים מיותר – וכמה אפשר לחסוך.
ארז שמש יועץ משכנתאות פרטי
למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.
חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות.
בשנה האחרונה חסכתי ללקוחותי כ 48 מליון שקל בריביות והצמדה. ליוויתי עשרות משפחות בתהליך לקיחת משכנתא.בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים.
התמחות : מסלולי משכנתא מומלצים , ריבית משכנתא הפוכה , כמה עולה יועץ משכנתאות
, Mortgage rates in Israel, מה הפריים היום , פגישת ייעוץ האם כדאי לקחת משכנת הפוכה , משכנתא בארה"ב ,
הבהרה משפטית: המידע המובא במאמר זה ("דו"ח יתרות משכנתא )" נכתב על ידי ארז שמש ואינו מהווה תחליף לייעוץ משכנתאות, ייעוץ פנסיוני או ייעוץ פיננסי המותאם לנתוניו האישיים של הקורא. קבלת החלטה על בסיס המידע היא באחריות הקורא בלבד.