הלוואה לבניית ממ"ד חדש : מהן אפשרויות המימון

המדינה מעודדת בניית ממד חדש ומקלה מאוד על התנאים לכך. איזו הלוואה לבניית ממ"ד הבנקים מציעים והאם עדיף לקחת משכנתא לבניית ממד.

הצורך בבנייה מהירה של ממ"ד עלה צורה ברורה בעקבות מלחמת חרבות ברזל זו העובדה שבתים רבים באיזור העימות לא ממוגנים.
המטרה העיקרית היא לשחרר במהירות עשרות אלפי דירות ממוגנות המוכנות לאכלוס שלא שלימו את מלוא התנאים בהיתר לצורך קבלת טופס 4

מאז שנת 1992 כל דירה מחוייבת במרחב דירה מוגן ( ממ"ד) אך למרות זאת לכ 62% מאזרחי מדינת ישראל אין ממ"ד.
המצב יותר גרוע בקרב האוכלוסיה המבוגרת ,כ70% מהאוכלוסיה המבוגרת חיה ללא ממ"ד בנוסף יש כ 190 אלף נכים נעדרי נגישות לממ"ד.זה מצב בלתי הגיוני

המועצה הארצית לתכנון ובניה אישרה שתי הקלות משמעותיות

• פטור מהיתר בניה לצורך הקמת ממ"ד בדירות צמודות קרקע או עבור דירות הנמצאות בתוך מבנים עד שתי קומות
• הקלות בקבלת טופס4 או בשם המקצועי תעודת גמר למבנה שבנייתו הושלמה. כדי לעמוד בקבלת טופס 4 חייבים לעמוד בכל התנאים שנמצאים בהיתר.
  הרעיון הוא לאפשר למועצה המקומית לספק טופס 4 גם אם לא מולאו כל התנאים בהיתר. תוך חיוב היזם לעמוד במלוא הסעיפים עד שנה מיום האכלוס

המצב עד היום שבניית ממד היא חלק מהתב"ע תוכנית בניין עיר החלה על המגרש וכל סטייה ממנה מחייב תהליך ארוך של בקשות ואישורים שנמשכים נצח נצחים
הוראת השעה באה לקצר תהליכים אלה
כלומר לצורך הקמת ממד יהיה ניתן לחרוג מקו בניין בלי שלשכנים תהיה אפשרות להתנגד

כמה עולה לבנות ממ"ד סטנדרטי

בניית ממ"ד הרבה יותר יקרה מחדר רגיל, בנוסף בבית צמוד קרקע צריך לבצע חפירה עמוקה מתחת לפני הקרקע.
יש לוודא שהיסודות חזקים כדי לשאת את המשקל הרב.
כמו כן יש את נושא החיבור בין הממ"ד לבניין המגורים הקיים. בניית קיר הדף שעומד בתקן.

האומדן של מרכז המחקר  של הכנסת הוא של כ 140 אלף שקל לבניית ממ"ד בגודל סטנדרטי במחירי אוגוסט 2021.
אבל אלה עלויות ישירות בלבד עבור לממ"ד בגודל סטנדרטי של כ 9 מ"ר
מרבית הדיירים מבקשים לבנות ממ"ד גדול יותר.
כמו כן עלות בניית ממ"ד בבית פרטי צמוד קרקע יקרה יותר

כמה עולה בניית ממד בבית פרטי

בניית ממ"ד סטנדרטי כ 140 אלף ש"ח
אדריכל להגשת התוכניות כ 15-20 אלף
אגרות והיטלים כ400 ש"ח למטר
התאמות ובנייה לצורך חיבור הממ"ד לבניין המגורים כ 40 אלף
כך הגענו לעלות כוללת של כ 200 אלף ש"ח עבור בניית ממד בבית פרטי בגודל  סטנדרטי של כ 9 מ"ר

משכנתא לבניית ממ"ד

אפשר לקבל הגדלת משכנתא לבניית ממ"ד מבנק למשכנתאות. היתרון הוא שמדובר בהלוואה לבנייה שהבנקים מכירים ויודעים לתמחר. הבנקים מציעים משכנתא לממ"ד בתנאים של ריביות משכנתא לבינוי. היתרון הוא שניתן לקבל משכנתא לממ"ד לתקופה ארוכה של כ 15-30 שנה
מדובר בהחזר מאוד נוח לאורך תקופה ארוכה. כמובן שסך התשלומים לבנק יותר גדולה ככל שתקופת ההלוואה ארוכה יותר

דוגמא למשכנתא לממ"ד על 200 אלף ש"ח שנלקחת אפילו בריביות משכנתא לכל מטרה שנחשבות קצת יותר גבוהות מדיור
ריבית p+2% נכון לנובמבר 2023 8.25%
משכנתא לבניית ממ"ד הנלקחת ל 20 שנה החזר ראשון כ1700 ש"ח לחודש
משכנתא לבניית ממ"ד הנלקחת ל 25 שנה החזר ראשון כ 1577ש"ח לחודש
משכנתא לבניית ממ"ד הנלקחת ל 10 שנה החזר ראשון כ 2450 ש"ח לחודש

כמובן שהאישור צריך לעמוד בתנאים לקבלת משכנתא

 

מה ההחזר על הלוואה לבניית ממ"ד

אפשר לפנות בנק ולבקש הלוואה רגילה ,כאשר הבטוחה היחידה של הבנק זה המשכורות וחשבון הבנק
הריביות קצת יקרות כי אין לבנק בטוחה.
כדאי לקרוא מה משתלם הלוואה או משכנתא
אבל עבורך חשובה העובדה שהלוואות לבניית ממ"ד מבנק היא קצרה יחסית 5-7 שנים
בהלוואות קצרות ההחזר החודשי גבוהה יחסית כך יש הכבדה על התקציב המשפחתי
מצד אחד ההחזר החודשי גבוהה אבל סך תשלומי הריבית נמוכים בקצת לעומת לקיחת משכנתא לממ"ד

הלוואה לבניית ממ"ד הנלקחת ל 5 שנה החזר ראשון כ 4100 ש"ח לחודש
הלוואות לבניית ממ"ד הנלקחת ל 7 שנה החזר ראשון כ 3150 ש"ח לחודש
ואם השגת אישור מיוחד להלוואה ל 10 שנים  ההחזר הראשון כ 2450 ש"ח

משכנתא הפוכה לבניית ממד

גם מבוגרים הגרים בדירה ללא ממד יכולים לקבל הלוואה למימון בניית ממ"ד.
ברוב המקרים מדובר בסכום קטן יחסית לשווי הבית  לכן יש אפשרות לקחת את המשכנתא הפנסיונית  במספר אפשרויות

• משכנתא הפוכה לבניית ממד חדש בתשלום קרן וריבית החזר של כ 1100 ש"ח לחודש
• משכנתא לגיל השלישי בתשלום ריבית בלבד בהחזר חודשי של כ 860 שקל
• במידה וקשה לדיירים המבוגרים לעמוד גם בהחזרים האלה יש אפשרות לקחת הלוואת בלון מלא. כלומר לא משלמים בכלל והריבית נצברת. לדוגמא לאחר 10 שנים יתרת החוב תעמוד על 252 אלף

מה כולל ממ"ד היום בבנייה מודרנית

בעבר ממ"ד היה פשוט חדר בנוי מבטון לעיתים בילי חלום רק עם מערכת איורור פשוטה
כיום חדר ממ"ד כולל
דלת הדף, יש אפשרות להתקין דלת פנימית בכניסה עם מראה יותר אסתטי
יחידת איורור ובנוסף אפשר להוסיף מערכת סינון אוויר
חלון ממוגן, תאורה, הכנה לטלפון קווי
יש המוסיפים שירותים ומקלחון לממ"ד חשוב לזכור שאסור לצפות בקרמיקה

אז מה עדיף הלוואה לממ"ד או משכנתא לממ"ד

לדעתי לקיחת משכנתא לבניית ממד עדיפה מכמה סיבות:
ההחזר החודשי על משכנתא יותר נמוך מההחזר על הלוואה
בגלל שמדובר בסכומים יחסית נמוכים לעומת שווי הבית סביר להניח שהמשכנאת תוחזר מספר שנים לאחר לקיחתה
או שבמכירת הבית המשכנתא מסולקת על ידי הקונים.
כלומר בגלל שכנראה לא תשארו עם המשכנתא עשרות שנים גם סך תשלומי הריבית לא יהיהו גבוהים
אבל בעיקר הנושא של החזר חודשי הוא משמעותי . כל משפחה תתקשה להחזיר 4100 בחודש לעומת החזר של כ 1577 ש"ח

ההקלות בהוספת ממ"ד בבית פרטי צמוד קרקע

בהוראת השעה יש פטור מהיתר
לא צריך הסכמת שכנים
אבל עדיין יש צורלך בהגשת תוכנית
חשוב לזכור שבבית פרטי יש לחפור יסודות

האם ממ"ד מעלה את ערך הדירה

ברור שהגורם העיקרי לבניית ממ"ד זה ההגנה הבטיחותית והצלת חיים.
שמאי נדלן מעריכים שממ"ד מוסיף לערך הנכס כ 10% עד 15% .
בנוסף לערך הביטחוני מדובר בהוספת חדר נוסף.
ככל שהדירה ממוקמת באיזור עם סיכון לממ"ד יש יותר ערך
כך למשל דירה שמחיר של כ 2.5 מק ללא ממ"ד תוכל להימכר במחיר של כ 2.9

ממ"ד נייד יכול להיות פיתרון

יש מקרים בהם לא ניתן לבנות ממד ולכן יש צורך במה שנקרא ממד נייד או ממד יביל

פירוש המלה יביל ניתן להובלה, נייד

בבתים ישנים מאוד או בבתים עם מבנה בעייתי
בבניין מגורים עם עמודים המצריך חיזוק של העמודים ושלדת הבית כדי
צריך אישור של פיקוד העורף להנחת ממד נייד בחצר, צריך לוודא שהדרך אל הממד מוגנת
יש לא מעט בתים פרטיים עם ממד נייד המחובר או לא מחובר לבית ומהווה חדר לכל דבר

יתרונות ממד נייד

מוקם במהירות תוך מספר ימים מוקם מרחב מוגן בבית או בבניין
מחיר: מחיר ממד נייד זול יותר מאשר לבנות ממ"ד
במקרים רבים צריך הסכמה של פחות דיירים להקמתו

כמה עולה ממד נייד

ממד נייד עולה כ 50 עד 60 אלף אבל יש עוד הוצאות נוספות
היתרון הוא הקמה מהירה של ממד נייד שנותן פיתרון מיגוני. לא צריך בינוי ארוך