מיחזור משכנתא: חלון הזדמנויות לחיסכון במשכנתא
משכנתא זה מוצר דינאמי, מומלץ לבדוק את התאמת המשכנתא למצבך הפיננסי אחת לשנה או אחת לשנתיים
למרות גובה הריביות עדיין ניתן לבצע מיחזור משכנתא כדי לשפר את היציבות שלה
יש היום עדיין הזדמנות טובה להשיג חיסכון במשכנתא של עשרות אלפי שקלים תוך קיצור של מספר שנים במשכנתא
מתי כדאי למחזר משכנתא
מיחזור משכנתא כדאי כאשר נוצר שינוי מהותי באחד משלושת התנאים המרכזיים: סביבת הריבית בשוק, מצבך הפיננסי האישי או גובה האינפלציה.
כדאי לשקול מיחזור בכל פעם שקיים פער של 0.5% ומעלה בין הריבית הנוכחית שלך לריבית הממוצעת בשוק.
מטרה עיקרית נוספת היא התאמת ההחזר החודשי המשתנה ליכולת ההחזר החדשה של משק הבית.
המשכנתא מחייבת בדיקה מחודשת כאשר אחד הגורמים הכלכליים משתנה באופן משמעותי לטובת הלווה.
גורם מרכזי הוא שיפור בתנאי ההלוואה עקב ירידה בריבית הממוצעת בשוק.
סיבה נוספת היא שינוי מהותי ביכולת הפיננסית של משק הבית.
עלייה בשכר מאפשרת להעלות את ההחזר ולקצר את תקופת ההלוואה. לחלופין, במקרה של קושי, ניתן להוריד את ההחזר כדי להקל על התזרים. יש לשקול מיחזור גם במצבים של עליית אינפלציה חדה.
האם כדאי למחזר את המשכנתא עכשיו ?
התשובה הקצרה לשאלה האם כדאי למחזר את המשכנתא עכשיו היא ש"בדרך כלל כן", במיוחד לאור השינויים הדרמטיים בסביבת הריבית והאינפלציה בישראל.
חלק משמעותי מהמשכנתאות נלקח לפני שנים בתנאי ריבית נמוכים או אינפלציה כמעט אפסית, תנאים שכבר אינם רלוונטיים. מומחים מעריכים כי מעל 60% מהלוואות הדיור הישנות אינן מותאמות למצב הנוכחי, מה שהופך בדיקת מיחזור לכדאית כמעט לכל לווה.
הסיכון במסלולים הצמודים מחייב בחינה מחודשת של תמהיל המשכנתא, גם אם המשכנתא נלקחה רק לפני מספר שנים. אף על פי שהתנאים במשק משתנים מעת לעת, מרבית הלווים פשוט לא בודקים אם המשכנתא שלהם תואמת את המצב החדש, מה שמסכן אותם. מיחזור כעת יכול לאפשר מעבר למסלולים בטוחים יותר וחיסכון משמעותי בתשלומי הריבית העתידיים.
מהי ההתנהלות הפיננסית השכיחה של לוקחי משכנתאות לאורך זמן?
האמת היא שההתנהלות הפיננסית השכיחה של רוב לוקחי המשכנתאות לאורך זמן היא פשוט "שכחה" והתעלמות מההלוואה.
בשנה הראשונה, כולם עוקבים אחרי כל שקל, אבל בפועל, כ-70% מהלווים מפסיקים לפקח על ההלוואה לאחר שנה, כי ההחזר הופך "כמו מס" שמשלמים. המשמעות היא שאנשים רבים מפספסים הזדמנות לחסוך עשרות אלפי שקלים דרך מחזור משכנתא, גם כשהמשכורת שלהם עולה משמעותית.
המשכנתא, לאורך ציר זמן של 10-20 שנה, הופכת מנושא למעקב פיננסי יומיומי להרגל אוטומטי ופסיבי לחלוטין. נכון שבחודשים הראשונים הלווים בודקים בקפידה את גובה ההחזר החודשי שנכנס. אבל בפועל, המעקב הזה נפסק מהר מאוד. התשלום הקבוע הופך להוצאה שלא מתייחסים אליה. וכך עוברות שנים ארוכות. ברוב השנים האלה, בדרך כלל המשכורות עולות משמעותית. ההחזר נשאר באותה רמה שנקבעה כשלקחתם אותה לפני שנים
האם כדאי לבצע מיחזור משכנתא רק כאשר הריביות נמוכות ? לא רק
התשובה לשאלה האם כדאי למחזר משכנתא רק כשהריביות נמוכות היא לא,
השיקול המרכזי והמשמעותי ביותר הוא השינוי במצבך הפיננסי האישי.
מומחים מעריכים כי מעל 50% מהלווים מפספסים הזדמנות לחסוך עשרות אלפי שקלים עקב אי-ניצול שינויים פיננסיים פרטיים (כמו עלייה בשכר).
לכן, כל שינוי משמעותי בתמונה הפיננסית של משק הבית , כולל הגדלת הכנסות או גידול בהוצאות , מצדיק בחינה מחודשת ומיידית של תנאי המשכנתא.
ממה חשוב להיזהר ומהם הסיכונים העיקריים במיחזור משכנתא
לפני מיחזור משכנתא חשוב להיזהר מיועצים המציגים הערכות אינפלציה מופרזות, שכן זהו הטריק הנפוץ ביותר להגדלת החיסכון המוצג על הנייר. בנק ישראל מתחזה אינפלציה שנתית של 1-3% (יעד הבנק), אך יועצים מסוימים משתמשים בתחזיות של 4-5% כדי להראות חיסכון עתידי גבוה יותר במשכנתאות צמודות מדד. לכן, כשאתם רואים הצעה עם "חיסכון של 150,000 ₪", הקפידו לדרוש את הנחות המדד והאינפלציה המדויקות עליהן בוסס המודל.
דוגמא ראשונה: מחזור משכנתאות בעקבות שינוי במצב הכלכלי
טוב, עד עכשיו ארז דיברת בסיסמאות. דבר איתי במספרים.
זוג צעיר לקח משכנתא של מיליון שקל לפני חמש שנים.
הם היו בתחילת הקריירה המקצועית שלהם.
עם ילדים קטנים. גני ילדים פרטיים והמון הוצאות .
ההכנסות המשותפות היו רק 15 אלף.
כדי שיוכלו "לגמור את החודש" הם רצו את החזר משכנתא חודשי הנמוך ביותר שהבנק נתן ולתקופה הארוכה ביותר.
בני הזוג החזירו כ 3,800 שקלים עבור משכנתא של 10000000.
מדובר בהחזר משכנתא חודשי נמוך, אבל הוא מהווה חלק ניכר מתוך הכנסה משותפת של 15 אלף.
אמנם, מדובר רק בכ 25% מהכנסתם. אבל האחוזים מטעים. לאחר תשלום המשכנתא ההכנסה הפנויה הייתה רק 11 אלף. די קשה להתנהל כך אבל הם היו בתחילת דרכם.
עברו 5 שנים, המשכורות עלו, הילדים גדלו. כבר לא היו הוצאות על גני ילדים פרטיים. בני הזוג החליטו לבדוק מיחזור משכנתא. ההכנסות שלהם עלו ל 24 אלף.
נוצר חיסכון במשכנתא , כתוצאה מהחלטת בני הזוג למחזר משכנתא ולהגדיל את ההחזר החודשי רק ל 5,000 שקלים התבררה כמשתלמת.
בצעד הזה הם חסכו כ 356 אלף שקלים בעיקר קיצרו את המשכנתא ב 7 שנים.
חישוב מחזור:
דוגמא שניה: מיחזור משכנתא כאשר יש ירידה בריבית משכנתא ממוצעת
זה כבר יותר ברור, אם ריבית משכנתא ממוצעת ירדה אפשר לעשות מיחזור משכנתא לריביות טובות יותר.
נחזור למשכנתא שלקחו הזוג הצעיר בדוגמא הקודמת.
לאחר חמש שנים מלקיחת המשכנתא,הריבית הממוצעת ירדה בחצי אחוז.
מצורף חישוב מחזור בעזרת מחשבון מיחזור משכנתא
מדהים לראות איזה חיסכון במשכנתא .
מה צריך לבדוק לפני מיחזור משכנתא
1. האם יש קנסות פירעון והאם כל התהליך עדיין כדאי למרות הקנסות. יועץ משכנתא מומלץ, בודק את כדאיות המחזור ולוקח בחשבון משתנים רבים כולל קנס היוון. באופן מפתיע ככל שקנס ההיוון יותר גדול כך החיסכון יותר גבוהה .
2. האם נוכל לעמוד בהחזר החדש
למה הבנק לא ממליץ למחזר משכנתא ואיך לבדוק את זה בעצמי
ברור שזה מה שהבנק יגיד.
מיחזור משכנתאות פוגע בבנק וברווחים שלו. למה? נניח לפני 5 שנים "לחצת ידיים" מטאפורית עם הבנק והבטחת לשלם לבנק 5% ריבית כל שנה למשך 25 שנים.
פתאום לאחר חמש שנים ריבית המשכנתאות בשוק ירדה ל 4%. ברור שכדאי לך למחזר. אבל מבחינת הבנק ברגע שמיחזרת הבנק הפסיד הכנסה של 1% למשך 20 השנים הנותרות. לא מעט.
תהליך מיחזור משכנתא
אפשר לפנות לבנק בו מתנהלת המשכנתא שלך ולבקש מהבנקאי לבחון עבורך את כדאיות מיחזור משכנתא.
אבל כפי שהסברתי בפסקה הקודמת זה לא תמיד כדאי. כי זה מנוגד לאינטרסים של הבנק.
וחשוב להבין כבר עכשיו שהבנק לא חבר שלך. הבנק גוף מסחרי שרוצה להרוויח.
אפשרות נוספת היא להוציא דוח יתרת סילוק משכנתא מאתר הבנק או לפנות אל מוקד המשכנתאות של הבנק ולבדוק בעצמך את הכדאיות.
לנוחיותך ריכזתי את רשימת הטלפונים של מוקדי הבנקים למשכנתאות. כך לפחות התירוץ של "אין לי את הטלפון של הבנק" לא רלבנטי יותר
מוקד בנק מזרחי טפחות 8860*
מוקד בנק משכן (הפועלים) 2401*
מוקד דיסקונט משכנתאות *2009
מוקד לאומי משכנתאות 3200*
מוקד איגוד למשכנתאות 03-5191001
ההמלצה שלי : בנושא כה מורכב, פונים אל יועץ משכנתאות מומלץ שיבדוק עבורך את כדאיות מיחזור משכנתא בצורה אובייקטיבית שדואגת רק לאינטרסים שלך ולחיסכון שלך. יועץ ילווה אותך בכל תהליך מיחזור משכנתא.
עלות מחזור משכנתא
כמה עולה למחזר משכנתא זו שאלה שחוזרת פעמים רבות תהליך מיחזור משכנתאות דומה לתהליך של לקיתת הלוואה חדשה.
מחזור משכנתאות מחירים דומים עלות ייעוץ משכנתאות. למרות שבמקרים לא מועטים העבודה שמשקיע יועץ משכנתאות פרטי בטיפול בתיק מחזור רב יותר בעיקר כאשר עושים מחזור משכנתא בבנק אחר.
האם חייבים למחזר את המשכנתא בבנק בו לקחתי אותה
התשובה היא לא. אפשר לעשות מחזור משכנתא בבנק אחר למרות מחזור משכנתא בבנק אחר הוא תהליך בירוקרטי ארוך יותר ומסורבל לעיתים רבות כדאי. המלצה שלי לעיתים הפער חיסכון בין מחזור פנימי לבין מחזור משכנתא בנק אחר הוא לא גבוהה. במקרים כאלה אני ממליץ להישאר בבנק שלך. תהליך מיחזור משכנתא בבנק שלך יותר פשוט.
לאלה שהגיעו עד לכאן: במידה ואני מוצא שהחיסכון במשכנתא בעקבות המיחזור נמוך מ 30 אלף אני לא גובה שכר טרחה ומדריך אותך איך למחזר ומה התמהיל המומלץ. שלחו עכשיו יתרת סילוק עדכנית
בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים. למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.
עוקץ ומרמה במיחזור משכנתא , משכנתא לתושבי חוץ , why us ,
אישור שירות צבאי , משכנתא אובייקטיבית , משכנתא אובייקטיבית משכנתא למבוגרים
עולם המשכנתאות והפיננסיים עשוי מעט להפחיד, אבל בשבילי זו שפה מדוברת.
בשביל זה אני כאן – לעשות לך קצת סדר. אשמח לשתף אותך במאמרים נוספים:
