ההבדלים בין משכנתא הפוכה ורגילה
מה ההבדל בין משכנתא רגילה לבין משכנתא הפוכה, ולמי מתאימה כל אחת מהן?
בשלב מסוים בחיים, ובעיקר בגיל השלישי, נכסים כמו דירה בבעלותכם הופכים לא רק לבית, אלא גם למשאב כלכלי חשוב.
כשמתעורר צורך במימון נוסף: לשיפוץ, עזרה לילדים או פשוט לשמירה על איכות חיים, עולה השאלה: האם לקחת הלוואה רגילה על בסיס הנכס, או לבחור במשכנתא הפוכה?
למרות שהמטרה דומה – קבלת כסף על בסיס הנכס שבבעלותכם, המנגנון, התנאים וההשלכות של כל אחת מהאפשרויות שונים מאוד. במאמר זה נבחן את ההבדלים ונעזור לכם להבין איזו משכנתא מתאימה לכם יותר.
1
הבדלים בין משכנתא הפוכה למשכנתא רגילה
הרעיון של שתי המשכנתאות דומה, שימוש בנכס קיים בבעלותך כדי לקבל הלוואה לצרכים שונים כמו משכנתא הפוכה כעזרה לילדים , מעבר לדיור מוגן או כל מטרה אחרת.
למרות זאת ישנם הבדלים גדולים בין שתי ההלוואות
דרישות גיל ותנאי סף
אחד התנאים בלקיחת משכנתא מהבנק הוא תקרת גיל לסיום ההלוואה, שעומדת לרוב על 75 שנים.
מגבלה זו משמעותית מאוד עבור לווים מבוגרים.
ככל שהלווים יותר מבוגרים , תקופת ההחזר מתקצרת בהכרח , מה שמוביל לתשלום חודשי גבוה יותר.
למשל, אם אתם בני 45, תוכלו לקבל משכנתא לתקופה של עד 30 שנה.
לעומת זאת, אם אתם בני 65, תקופת ההלוואה המקסימלית תהיה 10 שנים בלבד.
קיצור תקופת ההלוואה משפיע דרמטית על ההחזר החודשי.
לדוגמא
הלוואה של מיליון שקל בריבית של 5% ל-30 שנה דורשת החזר חודשי של כ-5,368 ₪,
בעוד אותה הלוואה לתקופה של 10 שנים תדרוש החזר של כ-10,600 ₪ בחודש
זו הסיבה שרבים בגיל השלישי מתקשים לקבל אישור למשכנתא רגילה.
במשכנתא הפוכה יש מגבלת גיל מינימלי
במשכנתא פנסיונית , קיימת מגבלת גיל תחתונה : – מסלול זה פתוח רק למי שמלאו לו 60 שנים ומעלה ויש גופים שמגיל 55.
כאן מתרחש היפוך מעניין – ככל שגילכם מתקדם יותר, תנאי ההלוואה משתפרים עבורכם.
ההגיון פשוט: ככל שהגיל מבוגר יותר, תוחלת החיים הסטטיסטית קצרה יותר, ולכן הסיכון עבור המלווה נמוך יותר.
כמה כסף אפשר לקבל? - היקף המימון בשני סוגי המשכנתאות
כמה כסף אפשר לקחת במשכנתא רגילה
יש מספר התניות בלקיחת משכנתא רגילה
שיעור המימון
הרגולציה מאפשרת לקיחת משכנתא לכל מטרה בשיעור של עד 50% משווי הבית בניכוי משכנתא קיימת.
נניח דירה בשווי של 3 מ' שח"ח עם משכנתא של 1 מ'
ניתן לקחת תוספת למשכנתא של עוד 500 אלף ש"ח
התנייה נוספת שמשפיעה על הסכום זה כמובן יכולת החזר
כמה כסף אפשר לקחת במשכנתא הפוכה
כאן החישוב מתבסס על טבלת משכנתא הפוכה . שיעור המימון נקבע רק מגיל הלווים
כלל שהלווים מבוגרים יותר כך שיעור המימון גבוהה יותר
בפועל ניתן לקבל בין 15% ל 50% משווי הנכס .
בדוגמא הקודמת של דירה בשווי של כ 3 מק כדי לקבל 500 אלף מספיק שהלווים יהיהו בגיל המינימלי של 55 או 56 כדי לקבל סכום דומה.
במשכנאת למבוגרים הם יוכלו לקבל יותר אם הם מבוגרים מ 55 בעוד שבמשכנתא רגילה ההגבלה היא עד 500 אלף ש"ח
אפשרות ההחזר החודשי
ההחזר במשכנתא רגילה במשכנתא רגילה יש החזר חודשי קבוע, שבמסגרתו מחזירים גם את הקרן וגם את הריבית.
בגלל השימוש בלוח סילוקין שפיצר בכל חודש החוב הולך וקטן, מה שמספק ודאות ואופק ברור לסיום התשלום.
צורת ההחזר במשכנתא הפוכה : בדרך כלל הלוואת בלון
לרוב לא משלמים את ההחזר במהלך חיי ההלוואה. ריבית משכנתא הפוכה נצברת על הקרן, מה שגורם לכך שהחוב הולך וגדל לאורך השנים.
בדרך כלל במנגנון של חישוב ריבית דריבית.
המשמעות היא שחוב קטן יחסית יכול לגדול באופן משמעותי לאחר 10–20 שנה.
מתי מחזירים את ההלוואה במשכנתא הפוכה ההחזר מתבצע לרוב במכירת הדירה, מעבר לדיור מוגן או פטירה.
לכן חשוב להבין את השפעת משכנתא הפוכה על היורשים העלולים למצוא את עצמם מול חוב גבוה מהמצופה.
חשוב לדעת
ריבית משכנתא הפוכה אינה חיסרון
2
מתי כדאי לקחת משכנתא רגילה
- כשיש לכם יכולת החזר חודשית טובה יש לכם הכנסה יציבה , מעבודה, פנסיה או השקעות. שתאפשר עמידה בהחזרים, כדאי לבחור במשכנתא רגילה.
- החזר חודשי מסודר מאפשר לכם לפרוע את החוב בהדרגה ולהפחית את עלות הריבית הכוללת.
- כאשר ההלוואה מיועדת לטווח קצר-בינוני אם מדובר בצורך זמני כמו שיפוץ, השקעה או עזרה לילדים, ואתם מתכוונים להחזיר את ההלוואה תוך כמה שנים, עדיף לבחור בהלוואה רגילה. העלות הכוללת שלה תהיה נמוכה יותר, במיוחד אם תחזירו אותה מוקדם.
- כשאתם רוצים להוריש את הנכס נקי מחובות אם חשוב לכם להשאיר את הבית לדור הבא ללא חוב או התחשבנות עם הבנק, במשכנתא רגילה, שתסיימו לשלם בחייכם, שומרת על הנכס נקי ומאפשרת הורשה חלקה. בניגוד למשכנתא למבוגרים אין השפעה גדולה על היורשים .
- בגיל צעיר יחסית (65–70) עם אופק החזר ככל שאתם צעירים יותר, אפשר לפרוס את ההלוואה ליותר שנים, מה שמוזיל את ההחזר החודשי. זה מאפשר ליהנות מהכסף עכשיו, מבלי להכביד על התקציב השוטף.
חשוב לדעת
יתרת ההלוואה לעולם לא תוכל לעבור את שווי הנכס. לא ישאר חוב ליורשים
3
סיבות משכנעות לבחור במשכנתא הפוכה במקום משכנתא רגילה
משכנתא הפוכה מציעה יתרונות ייחודיים לבני הגיל השלישי שמשכנתא רגילה פשוט אינה יכולה להציע.
- החזר חודשי : בניגוד למשכנתא רגילה שדורשת תשלומים חודשיים קבועים, המשכנתא ההפוכה (במיוחד במסלול "בלון") משחררת מההתמודדות עםההחזרים השוטפים .
זה יתרון משמעותי כשההכנסה החודשית מוגבלת בעיקר לפנסיה וקצבאות, וכשמעדיפים לשמור על הכסף הנזיל לשימושים אחרים, תוך הנאה מהשקט הנפשי שבא עם היעדר דאגה להחזרים חודשיים. - גמישות באופן קבלת הכסף: ניתן לקבל את הכסף בין אם משכנתא הפוכה כקצבה חודשית קבועה המבטיחה תוספת הכנסה לכל החיים, כסכום חד-פעמי גדול למימון דיור מוגן או עזרה לילדים, או בשילוב של השניים. בעוד שבמשכנתא רגילה הכסף מגיע רק בבת אחת בתחילת ההלוואה.
- שיעור מימון : ככל שגילכם מבוגר יותר, משכנתא הפוכה מציעה שיעורי מימון גבוהים יותר (35%-45% משווי הנכס לבני 75-80 ומעלה) ללא בדיקה מעמיקה של יכולת החזר, בשעה שבמשכנתא רגילה הבנקים מגבילים את תקופת ההחזר ככל שהגיל עולה, מה שמוביל להחזרים חודשיים גבוהים במיוחד.
- לבסוף, משכנתא הפוכה מבטיחה שתוכלו להמשיך לגור בביתכם האהוב עד סוף חייכם כזכות מעוגנת בחוזה, כשההלוואה נפרעת רק לאחר פטירתכם או בעת מכירת הבית, ואין סיכון שתאבדו את ביתכם בגלל אי-עמידה בתשלומים – בניגוד למשכנתא רגילה, שם אי-עמידה בהחזרים עלולה להוביל למימוש הנכס על ידי הבנק ולסכן את ביטחונכם בגיל מבוגר.
4
אז איזו הלוואה מתאימה לך ?
בחירה בין משכנתא רגילה למשכנתא הפוכה היא החלטה משמעותית שתלויה במצבכם האישי הייחודי.
משכנתא רגילה מתאימה יותר למי שיש לו יכולת החזר חודשית טובה, מתכנן לפרוע את ההלוואה בטווח קצר עד בינוני, ורוצה להשאיר נכס נקי מחובות ליורשיו.
לעומת זאת, משכנתא הפוכה מציעה פתרון ייחודי לבני הגיל השלישי שמעוניינים להימנע מתשלומים חודשיים, זקוקים לגמישות באופן קבלת הכסף, ומעדיפים ליהנות מערך הנכס בהווה גם במחיר של הקטנת הירושה העתידית.
חשוב לזכור שלכל פתרון יש יתרונות וחסרונות, וכדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות המתמחה בגיל השלישי ו לפני קבלת החלטה. ההחלטה הנכונה היא זו שמתאימה לצרכים, למטרות ולנסיבות האישיות שלכם – ומאפשרת לכם ליהנות מאיכות חיים טובה בשנים החשובות של הגיל השלישי, תוך ניהול נכון של המשאבים הכספיים שלכם.
נהנית? כדאי לשתף את המאמר עם מי שהנושא רלבנטי
ארז שמש יועץ משכנתאות פרטי
למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.
חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות.
בשנה האחרונה חסכתי ללקוחותי כ 48 מליון שקל בריביות והצמדה. ליוויתי עשרות משפחות בתהליך לקיחת משכנתא.בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים.
התמחות : חסרונות משכנתא הפוכה , כמה עולה יועץ משכנתאות , Mortgage rates in Israel, מה הפריים היום, באיזה בנק כדאי לקחת משכנתא , מחשבון משכנתא ,
שירותים נוספים במיוחד עבורך
מידע נוסף שיעזור לך לקחת משכנתא אופטימלית
