כמה הון עצמי צריך למשכנתא ( 2026)
הון עצמי למשכנתא בשנת 2026, על פי תקנות בנק ישראל, עומד על 25% ממחיר הנכס בדירה ראשונה, 30% למשפרי דיור ו-50% בדירה להשקעה או דירה שנייה. הדרישה נועדה להבטיח יכולת החזר בטוחה ולמנוע חוב-יתר מול הבנק. ארז שמש, יועץ משכנתאות ופיננסים בכיר וחבר התאחדות יועצי המשכנתאות בישראל, מסביר כיצד להשלים את הסכום הנדרש כאשר החיסכון העצמי אינו מספיק.
לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מחיר דירה ראשונה ממוצע בישראל עומד על כ-1.974 מיליון שקל, כך שההון העצמי הנדרש (25%) מסתכם בכ-494 אלף שקל. עבור קונים שהחיסכון שלהם אינו מכסה את הסכום המלא, קיימים כיום מספר פתרונות מוכרים להשלמת הון עצמי: הלוואה על חשבון קרן השתלמות, סיוע הורים באמצעות משכנתא על דירתם, והלוואת הצטרפות מותאמת אישית. לפני בחירת מסלול מסוים, מומלץ לבצע בדיקת זכאות מול הבנק ולבחון כיצד כל תוספת להון העצמי משפיעה על גובה הריבית ועל ההחזר החודשי לאורך שנות המשכנתא.
מה זה הון עצמי?
תקנות בנק ישראל מחייבות הצגת הון עצמי לפני אישור משכנתא. כלומר הבנק רוצה לראות שהקונים מביאים "כסף מהבית" לצורך הרכישה.
זה נובע ממקום של שמרנות ושמירה גם על הבנקים וגם על הלקוחות שלא יקחו על עצמם הלוואה גדולה מידי. יש מדינות בהן ניתן לקחת 80% ואף 90% כמשכנתא. בישראל ההגבלות משתנות בהתאם לסוג הנכס, אבל אל דאגה, במידה ויש יכולת ברורה להחזר יש אפשרות לקחת הלוואות משלימות להון עצמי.
אחוז הון עצמי נדרש למשכנתא לפי סוג עסקה — 2026
| סוג העסקה | אחוז הון עצמי נדרש | מקור רשמי |
|---|---|---|
| דירה ראשונה | 25% | בנק ישראל — הוראת ניהול בנקאי תקין 329 |
| משפרי דיור | 30% | בנק ישראל |
| דירה שנייה / להשקעה | 50% | בנק ישראל |
| מחיר למשתכן | 10%+ | משרד הבינוי והשיכון |
כמה הון עצמי צריך למשכנתא ב-2026? על פי תקנות בנק ישראל, האחוז הנדרש משתנה לפי סוג העסקה — מ-10% ברכישה במסגרת מחיר למשתכן ועד 50% בדירה שנייה או להשקעה. הטבלה הבאה מרכזת את כל האחוזים הרשמיים לפי סוג הרכישה.
ארז שמש, יועץ משכנתאות בכיר, ממליץ לבצע בדיקת זכאות מול הבנק לפני קביעת אחוז המימון הסופי הנדרש בפועל.
למה הבנקים מתעקשים לראות הון עצמי לדירה לפני העברת משכנתא למוכר?
לפי הוראת ניהול בנקאי תקין 329 של בנק ישראל, הבנק דורש לפחות 25% הון עצמי לפני אישור העברת כספי המשכנתא
כדי להבטיח שהמשכנתא היא מקור המימון האחרון ולא הראשון, ולמנוע העברת כספים ישירות למוכר כחלק מהתשלום הראשון
חשוב מאוד להתחשב בתנאים האלה בעריכת חוזה הרכישה ובתכנון קבלת הון עצמי לדירה הדרוש.
כמה הון עצמי צריך למשכנתא דירה ראשונה?
רוכשים רבים נאבקים להשיג מספיק הון עצמי לקניית דירה ראשונה. במקרים רבים הם לוקחים הלוואות גדולות מאוד, וכך נחשפים לעליית ריבית ולהגדלת ההחזר החודשי, אשר שוחק את ההכנסה נטו שלהם.
לפי הוראת ניהול בנקאי תקין 329 של בנק ישראל (תקנות LTV), דרוש להוכיח לפחות 25% משווי הבית הנרכש כהון עצמי.
במקרים רבים, לווים מתקשים להשיג את כל ההון העצמי עבור משכנתא לזוגות צעירים, ומתחילים להסתבך בלקיחת הלוואות משלימות.
כמה הון עצמי צריך לדירה שנייה ב 2026?
כמה הון עצמי צריך לדירה שניה? 50%
הסיבה לכך שבנק ישראל קבע הון עצמי לדירה שניה גבוהה בהרבה לדירה ראשונה, זה הרצון של בנק ישראל להילחם במשקיעי הנדל"ן אשר כביכול מתחרים עם זוגות צעירים על אותן דירות
אבל המשכנתא היא לא הכל, מקבלים שכירות מהדירה הנרכשת
יש הרבה מאוד פתרונות כשמדובר בלקיחת משכנתא לדירה שניה בצורה חכמה וזולה
כמה הון עצמי צריך למחיר למשתכן בשנת 2026?
רכישת דירה במסגרת מחיר למשתכן היא האפשרות הקרובה ביותר לקניית דירה ללא הון עצמי.
על פי נתוני משרד הבינוי והשיכון, ההון העצמי למחיר למשתכן הוא לפחות 10% ממחיר הדירה ברוב המקרים, נכון לשנת 2026.
אולם יש מקרים בהם בנקים מסתפקים ב 100 אלף ש"ח בלבד.
אני לא הייתי מסתמך על כך ומנסה לגייס לפחות 10% גובה הון עצמי דירה בהנחה מחושב בהתאם להערכת הבנק לשווי הדירה.
יש בנקים אשר מבקשים הערכת שמאי למרות שמדובר במקרים רבים בדירות שלא התחילה עבודה ובנייה.
או מדובר בפרוייקטים בשלבים ראשונים. יש בנקים המסתפקים בטבלאות פנימיות של הבנק.
חשוב לדעת:
ככל שהערכת השווי גבוהה יותר כך צריך פחות הון עצמי למשכנתא. גם בלקיחת משכנתא לרווקים ניתן להתגבר על הקושי בגיוס הון עצמי
בדירות בפרוייקט מחיר מטרה אשר מעל 1.8 מ' ש"ח אפשר לקבל עד 75% משכנתא
מחשבון הון עצמי למשכנתא
מחשבון הון עצמי מחשב את תקציב הדירה המרבי, גובה המשכנתא האפשרי וההחזר החודשי הצפוי
בהתאם להכנסה ולסכום ההון העצמי שברשותך.
מחשבון משכנתא ייחודי שיגלה לך
כמה משכנתא תוכלו לקחת?
מה החזר משכנתא חודשי?
מה תקציב הדירה שתוכל לקנות?
בכמה ישתנה ההחזר עם שינוי 1% בריבית ?
איך קונים דירה בלי הון עצמי ?
כשמדובר בדירה שניה יש אפשרויות לקנות בלי להביא כסף מהבית. כלומר בלי להשתמש בכספים בחסכונות ועובר ושב.
זה מורכב, ולא מתאים לכל אחד, אבל כך מגיעים למינוף מקסימלי
במאמר על קניית דירה ללא הון עצמי אפשר ללמוד איך לעשות זאת.
כשמדובר בדירה ראשונה , קשה לקנות ללא כסף מהביתי בכלל. אבל יש מגוון רחב של אפשרויות.
חשוב לדעת
בעת רכישת דירה, נדרש לעיתים להחזיק הון עצמי בשלבים שונים של הפרויקט.
חשוב לאזן בין שמירה על ערך הכסף לבין הימנעות מסיכונים מיותרים
מצד אחד, לא כדאי להשקיע באפיקים תנודתיים שעלולים לגרום להפסדים, ומצד שני, השארת הכסף בעובר ושב משמעותה שחיקה ודאית של ערכו עקב האינפלציה.
קרן כספית מציעה פתרון אידיאלי – היא מאפשרת לשמור על ההון עם נזילות גבוהה, ריבית עדיפה על פני פיקדון בנקאי, וללא חשיפה לסיכונים משמעותיים.
איך גובה הון עצמי משפיע על המשכנתא שלך?
זה מאוד פשוט: ככל שתביאו יותר "כסף מהבית" כך גובה ריבית המשכנתא תהיה נמוכה יותרככל ששיעור המשכנתא ממחיר הדירה קטן יותר כך הריביות שהבנק יציע יהיו נמוכות .
מעודכן לשנת 2026: בעבר לשיעור המימון היתה השפעה גדולה יחסית על הריבית בהצעה. השנה ההשפעה כמעט נעלמה ואין ממש הבדלים בין משכנתא שבה שיעור המימון נמוך לעומת משכנתא אחרת. עדיין ישי שיקולים רבים אחרים אבל פחות שיעור מימון
אילו מקורות מימון יש לצורך השלמת הון עצמי?
שלושת מקורות המימון הנפוצים ביותר להשלמת הון עצמי: הם הלוואה על חשבון קרן השתלמות, משכנתא של ההורים על דירתם, והלוואת הצטרפות מותאמת אישית מהבנק
אחת הבעיות הגדולות של קונים בשנים האחרונות זה שאין מספיק הון עצמי. יש משכורות טובות ויפות שמאפשרות לקחת משכנתא גדולה ולעמוד בהחזרים. אבל צריך שיהיהי מספיק הון עצמי כדי בכלל לקחת את המשכנתא. הבעיה שזוגות צעירים מגיעים לשלב רכישה כמעט ללא חסכונות , או שהסכום שחסכו לא מספיק.
לכן צריך למצוא מקורות להלשמת הון עצמי.
הלוואה על חשבון קרן השתלמות
ניתן לקחת הלוואה על חשבון קרן ההשתלמות .
כדאי לשים לב: מדובר בהלוואה קצרה יחסית כ-5 עד 7 שנים. לכן ההחזר החודשי יהיה יחסית גבוה.
החזר ההלוואה החודשי יקטין את ההכנה הפנויה שהבנק מחשב לצורך בדיקת החזר המשכנתא.
ההכנסות נטו משותפות הם 16,000 אלף נטו ללא הלוואות כלשהן. הקונים רוצים לקחת הלוואה משלימה להון עצמי כנגד קרן השתלמות של 300 אלף ל-5 שנים כהשלמת הון עצמי
החזר חודשי על ההלוואה הוא בין החזר של 3500 – 5,000 ש"ח .
ההכנסה הפנויה שרואה הבנק כדי לאשר את ההלוואה ירדה מ 16 אלף נטו ל 11 או 12.5.
הבנק רואה עכשיו שכר נטו משותף קטן יותר, מה שישפיע על גובה ההלוואה שאפשר לאשר
לפני לקיחת ההלוואה הבנק היה מוכן לאשר החזר חודשי כ 5,600 לאחר לקיחת ההלוואה הבנק יסכים לאשר החזר חודשי של 3,850-4375 ש"ח. כלומר סכום ההלוואה שיהיה אפשר לקבל יהיה קטן יותר.
ההורים לוקחים משכנתא על הדירה שלהם כהשלמת הון עצמי
ניתן במקרים מסויימים למשכן את דירת ההורים
זה כבר נהיה סטנדרטי כמעט בכל משכנתא לזוגות צעירים. בגלל מחירי הדיור הגבוהים.
אפילו צעירים עם משכורות יפות ויכולת החזר גבוהה מתקשים לגייס מספיק כסף לדירה וקבלים עזרה מההורים.
ההורים יכולים למשכן עד 50% משווי הנכס בבעלותם לצורך עזרב ברכישת הדירה של הבן/בת.
חשוב לדעת:
התקנה האוסרת על מישכון נכס נוכחי לטובת דירה להשקעה/דירה נוספת אינה חלה כאשר מדובר בעזרה לקרוב משפחה בדרגה ראשונה.
כלומר ניתן למשכן דירת הורים לטובת רכישת דירה נוספת של בן/בת. גם אחים יכולים למשכן את דירתם,
לא חייבים לקחת משכנתא חוץ בנקאית לצורך עזרה לילד
הלוואת הצטרפות כהשלמה להון עצמי לרכישת דירה
הלוואת הצטרפות היא הלוואה משלימה שהבנק מציע ללקוחות חדשים הפותחים חשבון עובר ושב; הסכום הרגיל נמוך יחסית (כ-30,000–50,000 ש"ח), אך במסגרת קמפיינים לגיוס לקוחות הבנק עשוי להציע תנאים משופרים משמעו
היתרון בהלוואת הצטרפות:
- סכומים שניתנים גבוהים לרוב מהלוואה בנקאית רגילה
- תקופת ההלוואה ארוכה יותר, ולכן ההחזר החודשי נמוך יותר
- ניתן לקבל במקרים רבים הלוואה ללא ריבית
- משכנתא לעובדי מדינה יכולה לשמש גם כהלוואה משלימה
שאלות ותשובות
במידה ומשכנתא של 75% לא מספיקה לרכישת דירה ראשונה. יש אפשרות לקבל הלוואה משלימה בדרגה שניה מגוף חוץ בנקאי.
כשמדובר בדירה ראשונה הבנק רוצה לראות ששולמו 25% לפחות כהון עצמי לפני שהבנק מעביר כסף מהמשכנתא.
הצגת אסמכתא למקורות הכסף מהבית
בשלב חתימה על חוזה ההלוואה, הבנק בודק כמה הון עצמי שולם בפועל עד עכשיו.
הבנק בודק אם גובה המשכנתא המבוקשת היא זהה ליתרה הסופית להשלמת כל התשלום על הדירה.
אם יש כספים סגורים בתוכניות חיסכון או בקרנות נאמנות סגורות.
יש לוודא שניתן יהיה להשתמש בכסף הזה לפני לקיחת המשכנתא. ניתן לקרוא עוד על במאמר תוך כמה זמן מקבלים משכנתא
חשוב לבדוק לפני חתימת החוזה כי יש מספיק כסף מהבית להשלמת הרכישה
הצגת אסמכתא למקורות הכסף מהבית
בשלב חתימה על חוזה ההלוואה, הבנק בודק כמה הון עצמי שולם בפועל עד עכשיו.
הבנק בודק אם גובה המשכנתא המבוקשת היא זהה ליתרה הסופית להשלמת כל התשלום על הדירה.
אם יש כספים סגורים בתוכניות חיסכון או בקרנות נאמנות סגורות.
יש לוודא שניתן יהיה להשתמש בכסף הזה לפני לקיחת המשכנתא. ניתן לקרוא עוד על במאמר תוך כמה זמן מקבלים משכנתא
חשוב לבדוק לפני חתימת החוזה כי יש מספיק כסף מהבית להשלמת הרכישה
איך לקנות דירה בארץ עם 100 אלף ש"ח הון עצמי
אחת השאלות שאני נשאל הרבה היא איך לקנות דירה עם 100 אלך
אכן הון עצמי 100 אלף מקשה לקנות דירה במציאות הישראלית. במקרה כזה הייתי מציע לך לבדוק דירה להשקעה בארץ או בחו"ל .
אם מדובר ברכישת דירה ראשונה אז מחיר הדירה יהיה 400 אלף.
אם אפשר לגייס הלוואה משלימה להון עצמי של נניח עוד 100 אז ניתן כבר לקנות דירה להשקעה ב 800 אלף.
אם מדובר בקניית דירה שנייה המצב פחות נוח.
ארז שמש יועץ משכנתאות פרטי
למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.
חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות.
בשנה האחרונה חסכתי ללקוחותי כ 48 מליון שקל בריביות והצמדה. ליוויתי עשרות משפחות בתהליך לקיחת משכנתא.בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים.
התמחות : מסלולי משכנתא מומלצים , משכנתא בפורטוגל , כמה עולה יועץ משכנתאות , חסרונות משכנתא הפוכה , Mortgage rates in Israel, מה הפריים היום.
שירותים נוספים במיוחד עבורך
