משכנתא חוץ בנקאית שאלות ותשובות

 התנהלות אשראי שלילית לאורך תקופה ארוכה כתוצאה  החזרים של תשלומים הוראות קבע או צ'קים.ה או תיקי הוצאה לפועל
ההתנהלות הכלכלית והיסטוריית האשראי מתועדת במחשבי הבנקים וגם בסוכנויות אשראי שתפקידם לאגור נתוני אשראי על לקוחות. במקרים רבים יועץ משכנתאות מומלץ יוכל לאשר משכנתא למרות התנהלות אשראי בעייתית.
 נתקלתי לא אחת בלקוחות שהסיבה להודעת סירוב לאחר קבלת אישור עקרוני למשכנתא נבעה מאירוע מהעבר הרחוק. היתה בעבר בעיה כלהשיא ,זמנית, בהתנהלות בחשבון .לפעמים אפילו בגלל טעות הבנק.ברוב המקרים הבעיה נפתרה ונשכחה. אבל מחשבי הבנק עדיין זוכרים הכל. ומוציאים התראה לבנקאי. ומשם הדרך לסירוב משכנתא קצרה.

כאשר ההכנסות הרשמיות והמדווחות נמוכות לעומת גובה החזר המשכנתא החודשי. הבנק עלול לסרב לתת משכנתא. או דורש להקטין את סכום ההלוואה המאושרת.
לפי תקנות בנק ישראל, החזר משכנתא חודשי לא יכול לעבור 40% מהכנסה פנויה. לפעמים ההכנסות המדווחות אינן מספיקות. ולכן מתקבלת הודעת סירוב משכנתא לאחר אישור עקרוני.
הבנקים מסתכלים רק על הכנסות אשר מדווחות לרשויות המס. במקרה של שכירים הבנק בודק שהפקדת המשכורת בבנק תואמת את הסכום בתלוש השכר.
במקרים בהם יש הכנסות משכירות דירה, שאמורות אבל לא מדווחות לרשויות המס.
הבנק לא יכול להתחשב בהכנסות אלה לצורך חישוב החזר משכנתא חודשי.
לא, הבנק לא מדווח לרשויות המס על כך.
אבל הבנק מבקש לראות שומת מס אישית כדי לראות שההכנסות משכירות מדווחות. כך בבנקים יתכנו מקרים בהם הלקוחות מתבססים על הכנסות משכירות. אבל הבנק לא יכול להכיר בהן.
חברות הלוואות חוץ בנקאיות  לא מחוייבות בתקנות בנק ישראל. לכן נושא שיעור החזר מהכנסה פנויה פחות משמעותי עבורם. אבל עדיין יש בדיקה עמוקה של הלווים והעסקה.

בנק למשכנתאות כפוף לרגולציה מחמירה.
כל בקשה של הלוואה כנגד נכס עוברת תהליך חיתום אשראי וגם חיתום ובדיקה של הנכס.
ישנם נכסים שלא ניתן לרשום משכנתא עליהן בטאבו .לעיתים יש  הערות בנסח שלא מאפשרות לבנק לבצע רישום משכנתא.
 וכך, למרות שהלקוחות חזקים, עם התנהלות תקינה והנסות גבוהות. אם יש בעית רישום . הבנק לא מוכן להתקדם. במידה ויש אישור של עורך הדין להתקדם בעסקה. ניתן לפנות אל חברות מימון אשר נותנות משכנתא חוץ בנקאית. חברות המימון הרבה יותר יצירתיות במתן פתרון למסורבי משכנתא.

 גם כאן הבנקים כפופים לרגולציה יותר מחמירה

בלקיחת משכנתא לדירה ראשונה הבנק יכול לתת עד 75% מימון משווי הבית. בעזרת משכנתא חוץ בנקאית ניתן לקבל הלוואה משלימה של עד 85% בדרגה שנייה. כלומר לקבל עוד 10% יותר מהבנק
לפעמים 10% או אפילו פחות יכולים לעזור מאוד כאשר חסר הון עצמי 

ההבדל יותר משמעותי בלקיחת משכנתא לדירה שנייה . כבר כתבתי על זה
בעזרת משכנתא חוץ בנקאית אפשר לקנות דירה שנייה ללא הון עצמי

כאמור היצירתיות מאוד נרחבת כשמדובר במשכנתא חוץ בנקאית.
כאשר קונים דירה להשקעה אפשר להגיע ממש למצב בו קונים דירה ללא הון עצמי.
אפשר לקחת משכנתא בשיעור של 60% על הידרה הנרכשת ועד 50% משווי הדירה הקיימת
זה מורכב, אבל כתבתי מאמר על איך לקנות דירה להשקעה ללא הון עצמי