המשכנתא הכי זולה
זוג צעיר : "אנחנו רוצים משכנתא זולה, נרצה את ההחזר החודשי הכי נמוך שאפשר"
בנקאי : הנה עוד זוג שלא מבין כלום, אצליח למכור הלוואה מעולה לבנק
כך מתנהלת בדרך כלל שיחה עם הבנקאי
"תשיג לי את המשכנתא הכי זולה, בגלל זה פניתי ליועץ"
אני שואל: " מה זה עבורך שאני אשיג עבורך משכנתא זולה?"
רוב הלווים אומרים לי : "זו הלוואה עם החזר חודשי הכי נמוך שאפשר"
להרבה ישראלים חשוב לא לצאת פרייר.
הם חייבים לקבל את הריביות הכי נמוכות שאפשר. הם דואגים לעשות כל הזמן השוואת ריביות .
אני מבין את החשש בעיקר כשלוקחים משכנתא לדירה ראשונה .
משכנתא זולה ,לדעתי המקצועית,היא זו שבה סך ההחזר לבנק לאורך חיי ההלוואה הנמוכה ביותר.
זו לא הלוואה עם החזרים חודשיים הכי נמוכים .
זו לא בהכרח עם הריבית הנמוכה ביותר.
סך ההחזר הכולל לבנק זה הנתון שצריך להסתכל עליו
הבעיה שסך ההחזר הוא לא מכפלה פשוטה של ההחזר הראשון כפול מספר החודשים. הלוואי וזה היה כה פשוט
תמהיל עם הריביות הזולות ביותר
רוב הישראלים מבקשים,תשיג לי את מסלולים עם הריבית נמוכה .
אלה לקוחות שכל הזמן מבצעים השוואת ריביות , מבלי להבין שהריבית היא לא הדבר החשוב במשכנתא.
לאורך שנים מסלול עם הריבית הנמוכה ביותר היתה ריבית הפריים.
המסלול הבא הוא הריבית קבועה צמודה (*).
מסוף שנת 2022 ריבית הפריים עולה ברציפות, זו כבר לא הריבית הנמוכה ביותר
המאמרים שלי יכולים לחסוך לך עשרות אלפי שקלים, כדאי לך להשאר מעודכן:
דוגמא: נשווה שתי הלוואות של 1.2 מ' שקלים.
בראשונה מסלולי המסלולים נלקחים בהתאם לגובה הריבית.
תמהיל עבור 1.2 מיליון שקלים נבנו כך:400 אלף שקלים בריבית פריים
800 אלף שקלים בריבית קבועה צמודה
השנייה נבנתה בהתאם להמלצת יועץ משכנתאות פרטי אשר בנה עבור הלקוחות הלוואה המותאמת בדיוק ליכולות ולצרכים.
עבור שתי ההצעות ההחזר ראשוני של כ-6,000 שקלים בחודש.
הגרף האדום מייצג את ההצעה שהורכבה רק לפי ריביות נמוכות.
ואילו הגרף הכחול את הצעת היועץ
איזה פחד, דווקא בהלוואה שנלקחה בהתאם למסלולים עם הריבית הנמוכה ביותר ההחזר קופץ עם השנים.
למה זה קורה ? כי בדרך כלל המסלולים עם הריביות הנמוכות הן בריביות שמשתנות או צמודות למדד. ולכן לאורך שנים ההחזר עולה.
אמנם ההחזר הראשוני היה נמוך אבל בשיא ההחזר החודשי יגיע לכמעט 9,000 שקלים זה ממש גבוהה וממש מסוכן. בנוסף, סך תשלומי הריבית וההצמדה במשכנתא שהורכבה בהתאם למדרג הריביות הזולות גבוהה בכ 90 אלף שקלים לעומת זו שנבנתה בהתאמה לרוכשים על ידי יועץ
הבנק מרוויח כאשר ההחזר החודשי נמוך
הבנק מרוויח מאוד כאשר ההחזר החודשי נמוך
1) כשלוקחים הלוואה ככל שההחזר נמוך כך התקופה מתארכת. כלומר משלמים יותר תשלומים לבנק
2) ככל שההלוואה יותר ארוכה כך הריביות במסלולים הקבועים יותר ארוכים
3) במשכנתא ארוכה יש יותר חישפה לשינויי ריבית והצמדה, הבנק מרוויח משינויים אלה
4) ככל שההחזר נמוך יותר כך יש יותר סיכוי שההלוואה תשולם לאורך שנים. זה מה שמעניין את הבנק.
5) בחלקים הצמודים, לפעמים יתרת הקרן עולה בגלל עיקרון הריבית דריבית
משכנתא מתכננים
מבינים מה ההחזר המקסימלי שאפשר להחזיר בהתאם להכנסות ובודקים כמה כסף חוסכים לעומת החזר נמוך
יש תחרות גדולה בין בנקים , כדאי לדעת באיזה בנק כדאי לקחת משכנתא . זה יחסוך הרבה כסף
בעיקר לבצע השוואת משכנתאות נכונה בעזרת יועץ מומלץ
איך להשיג משכנתא זולה
הנה דוגמא: מבוקש 500 אלף. הכנסות נטו משותפות של 16 אלף נטו. גרים היום בשכירות ומשלמים כ 3000 שקלים. הם רוצים להחזיר פחות מהשכירות החודשית, כדי לא להיחנק.
הבנק הציע להם מסלול בריבית משתנה צמודה למשך 30 שנים.
ההחזר הראשוני נמוך מאוד, רק 2,248 שקלים שלא לא מכביד בכלל.
אבל זה רק ההחזר הראשוני, במסלול הזה בגלל שמדובר ב 30 שנים ההחזר צפוי לעלות ולהגיע למעלה מ 4000 שקלים תוך 10 שנים. כמעט פי 2. תוספת של כמעט 2000 שקלים בהוצאות המשפחה על החזר ההלוואה.
בתמהיל של היועץ , נלקחה אותה משכנתא רק למשך 20 שנים. ההחזר עלה ב 630 שקלים בלבד,ל2,900 שקלים. זה כמו גובה השכירות שמשולמת היום. התוספת הזו לא אמורה להכביד על הלווים שכן יש להם הוצאה על תשלום שכר דירה בגובה הזה.
המשכנתא הקצרה זולה בכ-375 אלף שקלים מהצעת הבנק .
אם הקונים היו הולכים אחר הרצון לנוחות ולוקחים משכנתא בהחזר נמוך, הם היו משלמים לבנק במשך 30 שנה ומשלמים לבנק הרבה יותר כסף.
חומרים נלווים להורדה:
בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים. למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.
התמחות : תמהיל משכנתא מומלץ, כמה משכנתא אפשר לקבל,
כמה עולה יועץ משכנתאות , חסרונות משכנתא הפוכה,
מתי כדאי למחזר משכנתא , תזרים מזומנים
נהנית? כדאי להעביר את זה הלאה.
עכשיו זה קצת יותר מובן?
עולם המשכנתאות והפיננסיים עשוי מעט להפחיד, אבל בשבילי זו שפה מדוברת.
בשביל זה אני כאן – לעשות לך קצת סדר. אשמח לשתף אותך במאמרים נוספים:
כאן יש פוסטים נוספים שעשויים לעניין אותך:
