ציור של כלב חום קטן שומר על קופת חיסכון עבור הון עצמי למשכנתא

המשכנתא הכי זולה

תשיג לי את המשכנתא הכי זולה, זו בקשה שאני שומע תוך כדי פגישת טרום משכנתא לא אחת. 

אבל, כאשר אני שואל, ברצינות, מה זו מבחינתך משכנתא זולה? כאן אני מקבל תשובות שונות. הרוב עונים שעבורם משכנתא אופטימלית, זו משכנתא שבנויה בעזרת מסלולי משכנתא עם ריבית משכנתא הנמוכה ביותר. אם היה אפשר הם היו לוקחים את כל המשכנתא בריבית פריים. בפגישות רבות, אני שוב מגלה, שחשוב להרבה ישראלים, לא לצאת פרייר. הם חייבים לקבל את הריביות הכי נמוכות שאפשר. הם דואגים לעשות כל הזמן השוואת ריביות משכנתא.

האם ריביות משכנתא נמוכות הן אלו שיוצרות משכנתא אופטימלית לא תמיד.

יש את אלו שעונים שמבחינתם המשכנתא הכי זולה זו משכנתא עם החזר משכנתא נמוך. האם זו המשכנתא הכי זולה? יש את אלה שמבקשים שסך ההחזר לבנק יהיה הכי נמוך וכמובן יש את המתחכמים אלו שמבקשים גם ריביות משכנתא עדכניות, גם החזר משכנתא נמוך וגם לשלם הכי מעט לבנק.

סיכום המאמר למי שאין סבלנות לקרוא

משכנתא הכי זולה היא זו שבה סך ההחזר לבנק לאורך חיי המשכנתא הנמוכה ביותר. זו לא המשכנתא עם החזרי משכנתא חודשיים הכי נמוכים . זו לא בהכרח המשכנתא עם ריבית משכנתא הנמוכה ביותר.

סך ההחזר הכולל לבנק זה הנתון שצריך להסתכל עליו כשלוקחים משכנתא. הבעיה שסך ההחזר הוא לא מכפלה פשוטה של ההחזר הראשון כפול מספר החודשים. הלוואי וזה היה כה פשוט

משק בית מפסיד בממוצע בעסקת משכנתא כ-160 אלף שקלים בגלל חוסר הבנה פיננסית

זה ממש סכום מטורף. רק לחשוב מה אפשר לעשות עם סכום כזה: טיסות לחו"ל, בגדים, חוגים וחופשות.

תמהיל משכנתא עם הריביות הזולות ביותר

ריבית משכנתא נמוכה, זה מה שרוב הישראלים מבקשים. תשיג לי את מסלולי המשכנתא המומלצים עם  ריבית נמוכה משכנתא. אלה לקוחות שכל הזמן מבצעים השוואת ריביות משכנתא, מבלי להבין שהריבית היא לא הדבר החשוב במשכנתא.

מסלול משכנתא עם הריבית הנמוכה ביותר היא ריבית הפריים.
 המסלול הבא הוא הריבית קבועה צמודה (*).

דוגמא: נשווה שתי משכנתאות של 1.2 מ' שקלים.
בראשונה מסלולי משכנתא  נלקחים בהתאם לגובה הריבית. קודם לוקחים את המקסימום האפשרי במסלול עם ריבית משכנתא ביותר. כלומר תמהיל משכנתא  עבור 1.2 מיליון שקלים נבנו כך:

400 אלף שקלים בריבית פריים משכנתא,
 800 אלף שקלים בריבית קבועה צמודה.
 תמהיל המשכנתא עומד בתקנות של בנק ישראל, ולכן התמהיל עומד בתנאים לקבלת משכנתא.

המשכנתא השנייה נבנתה בהתאם להמלצת יועץ משכנתאות פרטי אשר בנה עבור הלקוחות משכנתא אופטימלית המותאמת בדיוק ליכולות ולצרכים. עבור שתי המשכנתאות ההחזר ראשוני של כ-6,000 שקלים בחודש. הגרף האדום מייצג את המשכנתא שהורכבה רק לפי ריביות זולות. ואילו הגרף הכחול מייצג את ההחזר של תמהיל משכנתא מומלץ

גרף החזר משכנתא חודשי השוואה
ריבוע ירוק עם כיתובת בשחור שקורא לחתום על משכנתא בבנק עם יועץ משכנתאות פרטי
יועץ משכנתא פרטי

איזה פחד, דווקא במשכנתא שנלקחה בהתאם למסלולים עם הריבית הנמוכה ביותר ההחזר קופץ עם השנים.
 למה זה קורה ? כי בדרך כלל מסלולי המשכנתא עם הריביות הנמוכות הן בריביות שמשתנות או צמודות למדד. ולכן לאורך שנים ההחזר עולה. אמנם ההחזר הראשוני היה נמוך אבל בשיא החזר המשכנתא החודשי יגיע לכמעט 9,000 שקלים זה ממש גבוהה וממש מסוכן. בנוסף, סך תשלומי הריבית וההצמדה במשכנתא שהורכבה בהתאם למדרג הריביות הזולות גבוהה בכ 90 אלף שקלים לעומת משכנתא האובייקטיבית שנבנתה בהתאמה לרוכשים על ידי יועץ משכנתאות פרטי.

תמהיל משכנתא עם ההחזר החודשי הכי נמוך

בפועל, זה מה שלווים רבים מבקשים – "אני רוצה להחזיר כמה שפחות כל חודש". תן לי משכנתא זולה. יש בלבול גדול. יש החושבים שאם הם לוקחים משכנתא עם החזר חודשי נמוך מדובר במשכנתא זולה. זה ממש לא נכון ואפילו מסוכן לחשוב כך. סך ההחזר לבנק במשכנתא כזו מאוד גבוה. כלומר, אולי החזר משכנתא חודשי נמוך, נהדר, אבל משלמים לבנק הרבה יותר ריביות והצמדה לאורך השנים. וזה מה שצריך לבדוק.

משכנתא הכי זולה זו משכנתא שסך ההחזרים הכוללים לבנק הכי נמוכים לעומת תמהילים אחרים.

במידה וכבר הספקת לקרוא מאמרים שלי, כבר הבנת שהחזר חודשי נמוך מידי הוא אחד הדברים המסוכנים במשכנתא. חשוב מאוד לדעת איך לחשב החזר חודשי של משכנתא. 

הנה דוגמא: משכנתא של 500 אלף. הכנסות נטו משותפות של 16 אלף נטו. גרים היום בשכירות ומשלמים כ 3000 שקלים. הם רוצים להחזיר פחות מהשכירות החודשית, כדי לא להיחנק.

לצורך הדוגמא הבנק הציע להם מסלול משכנתא  בריבית משתנה צמודה למשך 30 שנים. ההחזר הראשוני נמוך מאוד. רק 2,248 שקלים. המשכנתא לא מכבידה בכלל.

אבל זה רק ההחזר הראשוני, במסלול הזה בגלל שמדובר ב 30 שנים ההחזר צפוי לעלות ולהגיע למעלה מ 4000 שקלים תוך 10 שנים. כמעט פי 2. תוספת של כמעט 2000 שקלים בהוצאות המשפחה על המשכנתא.

בתמהיל של יועץ משכנתאות מומלץ , נלקחה אותה משכנתא רק למשך 20 שנים. ההחזר עלה ב 630 שקלים בלבד,ל2,900 שקלים. זה כמו גובה השכירות שמשולמת היום. התוספת הזו לא אמורה להכביד על הלווים שכן יש להם הוצאה על תשלום שכר דירה בגובה הזה. אפשר לראות כי המשכנתא הקצרה הרבה יותר זולה. אני מסתכל על תשלומי הריבית וההצמדה. המשכנתא הקצרה זולה בכ-375 אלף שקלים מהמשכנתא שהבנק הציע. אם הקונים היו הולכים אחר הרצון לנוחות ולוקחים משכנתא בהחזר נמוך, הם היו משלמים לבנק במשך 30 שנה ומשלמים לבנק הרבה יותר כסף.

טבלה משכנתא של 500 אלף השוואת סך תשלומים

באיזה בנק הכי זול לקחת משכנתא

לא כל בנק שמפרסם שמומחי המשכנתא יושבים אצלו ייתן לך את המשכנתא הכי זולה. אין בנק אחד שבו כל המשכנתא זולה או הריביות זולות מאחרים. זה משתנה בהתאם לשיעור המימון ובהתאם לחוזק הלקוח.

אז באיזה בנק לקחת את המשכנתא? חשוב לקחת משכנתא בעזרת יועץ משכנתאות אובייקטיבי. הבנקים מתחרים ביניהם כל הזמן, יש תקופות שבנק אחד רוצה להגדיל נתח שוק ויוצא בריביות מעולות. יועץ משכנתאות פרטי יוכל לעזור לך להחליט איפה כדאי לקחת משכנתא.

המאמרים שלי יכולים לחסוך לך עשרות אלפי שקלים, כדאי לך להשאר מעודכן:

לסיכום:

יש המתבלבלים וחושבים שאם החזר משכנתא יהיה נמוך אז זו המשכנתא זולה. או אם הריביות יהיו נמוכות. אסור להתבלבל. משכנתא זה נושא מורכב מידי כדי לטעות בבניית התמהיל המתאים והמדויק. המשכנתא שבה נשלם לבנק הכי מעט זו המשכנתא הכי זולה.

משכנתא זה לא צחוק.
בכסף שמשלמים לבנק ניתן לקנות עוד דירה.
אל תהמר על הכסף שלך. התקשר אלי עוד היום.
אני יועץ מוסמך, חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות.
החיסכון שלך מתחיל בשיחת טלפון אחת אלי.

עדות שחר פליישמן על ארז שמש יועץ משכנתאות
חומרים נלווים להורדה:
ארז שמש יועץ משכנתאות עצמאי
אודות כותב המאמר:

בעל תואר ראשון בכלכלה ו-MBA, הכשרות רבות והסמכות בתחומי הייעוץ הפיננסי למשפחות ולעסקים. למעלה מ-20 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים בחברות מובילות בארץ בעיקר בתחום ההי-טק והטכנולוגיה.

נהנית? כדאי להעביר את זה הלאה.
Share on facebook
לשיתוף בפייסבוק
Share on whatsapp
לשיתוף בוואטסאפ
Share on email
לשיתוף במייל

ליווי מלא לקבלת משכנתא

לפרטים נוספים >>
לחצו לפרטים נוספים

ליווי פיננסי לעסק שלך

לפרטים נוספים >>
לחצו לפרטים נוספים

המדריך ללקיחת משכנתא

להורדת המדריך מתנה >>
להורדת המדריך

בדיקת סטטוס פיננסי למשפחות

להורדת המדריך מתנה >>
להורדת המדריך
עכשיו זה קצת יותר מובן?

עולם המשכנתאות והפיננסיים עשוי מעט להפחיד, אבל בשבילי זו שפה מדוברת.
בשביל זה אני כאן – לעשות לך קצת סדר. אשמח לשתף אותך במאמרים נוספים: